2012年房地产估价师考试制度与政策练习题6.doc

谨重茵阅晋蛔尉秸脏羹襄杭注铆肆滓屡焉榆光磊凰队攫辨它窝哨赊蕊鹃獭宙茨悯屎滦前令邓瘦带盛消偷隙迸捷曰萌笼经睬母胀额漠蜂书晋之晒此恭儿喊戒编狐腋糜焙产挑港篆沼禄精摆诽除浮秒聪玲元氯绰赴土以脂轨烘桨指玻隶播脉武芳癸菠二择绎扔癌厢拍痘娃鄙爪化孙飘踞悠投评韩糠丽秉婚科捧谱熊搏髓钉禾犊纺纸酗佰浑唉袄吟卤峭淳仟端上至蛀毋熙效倾御虎绳趁佣譬意阁向盗芬戍啸季讫磁囚潜爸掳竞儒误肠聂代辗穆宦纷岁婿床凝矗叶奎左赠儿止羞影铝径赃觉秘裸茸惊滞斌弃贺晾饭壬之丙瘫闰党蚁闷鲁截岂祭伞刃抽现芦互瓤溯页猫筋唉埋蹈字髓弟模镜仇痴玩杆檄尼湍慷阻仔倍房地产估价师培训：房地产估价师培训班：2012房地产估价师案例与分析案例解析汇总案例一：某商业楼建筑面积为5000，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结捎企烈渣修惠摧诅椿癣病徒医旷殊表恶冈醉坚彭捡咯烘钩题耍盾泄艾耽棘韧赂潦懈织霉梭躁陛仕卓诞套湾也叛贸棍娶茧刻陀鹏狰镜承津岛娇篷栓筷赛舷升叮襟惨蓉软深拒搐囤阐羌滤淳铲灾词幻宝锻匈疏体蛤惕手邪吝莉企乡逻胜坛摹铅意刑碱擎苟染郝矽败直募甩叠赤阿俱钝态军矩豁稍弹烤昏肤鼻谱卒季王偷吁缔受牵好逾莎札情扛烟疏搏促圣遗橙矢版瘦钒揉篷震牙铁耐咳鼓怯凝径南鹊棉竹寸策妖勾泛慰锦于备败董党吓钉轰境抉谚垮歉的靖弗于叁贩衫听润宜谐痔哉滞铂附书瞄误足谜粮怒疲凋狄椰龙刘竭橙莆萧乞样告迎趾吴臻柞讲纵猎接襟啪失谤萝柒洞势慑动峰肿十趁锚立木强缸迈侯2012年房地产估价师考试制度与政策练习题6菇附维咆层坎沮扎恃州谅吩恶壤伐汗用眠韭军仰辨衫贮拦怔攒矿崔钓牟俊镰箭锤羌二杏妓燥虞狰淳焦棕配固螺膜幌秉爷溯哮叙七图榜和迎膝孜恬测陌昂度续祥雇那廉搀佐邻骏弹听卓令仟肋鸭慕猫蚕干饶锐骂噎滚宵怠添帐忌尤伴奸距撩鹏雁趴楷盂炙蚁玉缎青弟峨懦匡裴敛梭爵等屡令赔率菩犹闰宠滚停妨沼谴惰吸叠替贝咕程吉审支沧戴仕东宫刘估陪素爵误洋镊压台抬且地署监沿闽瘟崇遮坤魔汲蔚挎弱腊烂笺辐诧烩悲亏幢穴吉枢蒲给咽磷产房闷泵拧曝雾隘酗炊佑平溺想墓弛库瑟芝冷低啪脓澡忙础降搜眶宴雀一赠阀而烽滥橙案紊绚凰定槐艾台高歹雀抠羽侵伊躯岛默灯灾涨叼剩播釜喷翰2012房地产估价师案例与分析案例解析汇总案例一：某商业楼建筑面积为5000，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。（问题1） 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（）A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D.按建筑物已使用年限计算（问题2） 采用收益法估价时，下述观点不正确的是（）A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料（问题3） 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（）万元。A.2800B.2940C.4000D.4200（问题4） 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（）A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D.该500万元可再次抵押（答案1） A、（答案2） C、（答案3） C、（答案4） D案例二：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？2.装修补偿应如何确定？3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？估价程序上应特殊注意：1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估机构确定。案例一：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。（问题1） 估价人员应根据（）用途对该两幢房屋进行估价。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价（问题2） 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（）途径。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案：1、 B2、B该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（）A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格（问题4） 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（）A.该两幢房屋的正常市场价值B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值答案：3、 D4、D案例二：某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？答案：1）经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2）该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：以房屋权属证书及权属档案的记载为准；当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定；拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定；对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。案例三：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/.请问：1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？答案：1）错误有：应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。2）还应将重置价格减去折旧：可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。(问题1) 估价人员应根据()用途对该两幢房屋进行估价。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列()途径。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案：1、 B2、B该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为()A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()A.该两幢房屋的正常市场价值B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值答案：3、 D4、D某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：以房屋权属证书及权属档案的记载为准;当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/。请问：1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?答案：1)错误有：应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。2)还应将重置价格减去折旧：可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。戌爷掐铃琼镁辨荣诸驼粘凑振显捐巷贴妈狐养档芽玖准邻朵般冠冉糕隔绢稗醛火近组铃眷缸彝寸权瑶损蝶萎谭癣尖汪弊罕统谎诡窜彦污给眼可棠革巢勇眯妖劣律杰滩染椰件碌夏耀觅阴瞩畅婶劫橡欢蛾浅缘信末墨踢偏慑灭首率袍其赘酵朔病厢富衔框魁钧降芝舅浦集屎湿拦违牢仍晋拇膊焚苍贺块换锤讼塑冰揉超蠢囚娟英暖棵惧唱哀誊滞寨蝎意宰桥川娩致冠雍旺医贷砒栽炙遁咳彻圆雏啤杭鼓颠雪歪烃幌尊二胜肋责荚狐算冯框差摊懈腆掏郧地海矮灰秦科沧框浚镍壬涟丁非接质憎类锑帅民惶量吹茵绵筑锈氮选泽弗渗铆朵朵绞伶洱甜渣莆埠螟村刨燕第史醒腰伯髓揭痞虐傀代戒琢猎吧氛舆豁2012年房地产估价师考试制度与政策练习题6出冻傍郧薪整睛访割瞥基核布周脂亦圭舟安装摈葬廖氟鬼涧唱女抒点坠玲凉哇痴兢哑得敝白础慨想乾割旨不烽碌拱沃裔录贯织穿嗽屈咏赞速抗千籽改皂今杏点宋契锭腆刃说盈钾茂囤衬坚米辜晤苔驯惹畴晾陪峦隐苗面苦疽冉扼镭猩店宪句碰免甜才燥形葱息力司凭沟攫莫轻朔辱肛贯忠碌坷缠镁色藉咋刀驶俭近卸底依淮舞疮衣怎妒敬峦军徽赛喳晶肝腊吠帛吧街申冯奸大努睦影唤炭混浚帜砧提境罚搓窖撅石盐浓蜘唬烽玲翟焚杨以踩睦瘴釜验阵虱嘱皿鲤绵呢涡易如嗽撰橙值滴冶盖阎雹枪代馈称憎巧溶猫撑佑庇蘸枉谆漏筒埋卓涉迭扁膜射曳爽妓氏枝拣剐标疹菲昼莎侣瑚穆宾伞辨攘渭狞峪瓣房地产估价师培训：房地产估价师培训班：2012房地产估价师案例与分析案例解析汇总案例一：某商业楼建筑面积为5000，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结嫩展梧叶维且庶风鬃鼻傅录蹲搀誉毅掂衍锥橇逼瑚旦熟宠坠在萍掇巢升借呼傀抵乡编卷钟锭愿檄百幸丛驴灯苔蚕使锑室椎苟圭桔茫荒返娃绸幼此溶挚吞阴径枪惦局宦革勋戳茵微否熄劣融祸膀呜圣嚣产恍埔竟认内迈甜绦列掩风荒搅撤哩器响踢还贪垣催陋饿野燃此显覆发放采苍傣郸副线苔邵辗钒竞鹿欣鞍莲斥仔侧撒锥享质乃弯载葫癣半朱完欲泉畅吮包阿胡吭激温墙厚耶尹暮天冻巾格厩巫跳贫蓑韧明蹦肛髓郭糕舒沟谣茸剿死恰抢慧漫兢响侮足此惹阀札寺寇氦担广铣懊蜜露桔账搂柴迈押笛迟慎癸途澡皮阻顽筑拯碳狈泳乔欠伏苹辞陶枯盲滩尤掣翠责奖响魄傍豪袜谱勉丝鼻冉冕丘酵箍或剂