[合同协议]物业费构成.doc

北京市物价局、市房地局于1997年6月正式出台了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对16个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适应的服务标准。其中使用人(住户个人)交费项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费(自行车)、机动车存车费6项;产权人交费项目为：管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清掏费、小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等10个项目。
使用人按月交纳费用，具体标准如下：
保洁费：2至5元/户，具体标准由各区县物价局制定;
　　保安费：3至5元/户;
　五费统收服务费：1元/户;装修垃圾外运费20元/间;自行车存车费各区县自定。
　　产权人按年交费，具体项目和标准如下：
　　绿化费：0.55元/平方米;
　　化粪池清掏费：0.30元/平方米;　　管理费：2.40元/平方米(普通住宅);2.82元/平方米(乙级住宅);3.50元/平方米(甲级住宅);
　小修费：2.36元/平方米(普通住宅);3.54元/平方米(乙级住宅);4.72元/平方米(甲级住宅)。(其中房屋公共部位维修费占维修费的38.7%)
　中修费：5.42元/平方米(普通住宅);7.06元/平方米(乙级住宅);8.19元/平方米(甲级住宅)。
　　小区共用设施维修费：1元/平方米;
　属高层住宅的，产权人还应承担电梯、水泵的运行维护费用;因市物价局规定的电梯、水泵运行费用标准是按每部、每组计算的，具体到每户应交纳的费用标准须根据实际情况进行分摊。分摊公式为：某户应分摊的电梯费用=(楼内电梯总费用/楼区内总建筑面积)×某户建筑面积。特约服务收费实行市场价，由业主与物业管理公司协商议定。
　上述收费标准中不含税费，物业管理公司收取费用，应将5.5%的营业税费加进去。

1管理人员工资、福利
基本工资
福利、保险。。
服装 按冬夏2季4套服装就算，使用2.5年

2 物业公用部分的使用、运行、维修费用
公共照明费用
公用建筑设施

3 公共区域卫生保洁
器材费
垃圾桶
外运费
自来水费
消毒费
4 绿化养护费
工具
水费 1吨浇地100平方，每月4次，北方浇水8个月
化肥、农药

5 公共区域秩序维护费
保安系统运行费
电费
材料费
警用物品

6 行政办公费
通讯费
文具、办公用品
车辆使用
节假日庆典
其他杂费

7 物业管理公司固定资产折旧
办公设备
住宿设备
交通工具
工程工具
保安用品

8 公共设施、用品、市场防盗保险费用

9 物业公司利润

10 法定税费 5.5%

物业费=总支出/总建筑面积

物业费的构成
　　《物业服务收费管理办法》中规定物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
　　(即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等)
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
　　(包括;公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;给排水日常运行、维修及保养费;电气、燃气、消防系统设备维修保养费;公共照明费;易损件更新费等等)
　　3、物业管理区域清洁卫生费用;
　　(包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等)
　　4、物业管理区域绿化养护费用;
　　(包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等)
　　5、物业管理区域秩序维护费用;
　　(即安全管理人员费用、安全器械装备费等)
　　6、办公费用;
　　(包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等)
　　7、物业管理企业固定资产折旧;
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
　　9、法定税费;
　　(包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等)
　　10、经业主同意的其它费用。