泰和县商品房预(销)售合同网上签约和备案登记.doc

泰房字[2009]30号

泰和县房地产管理局
商品房预(销)售合同网上签约和备案登记
管理实施细则（试行）

各房地产开发企业：
为了规范商品房预(销)售行为，提高商品房销售的透明度,维护商品房买卖当事人的合法权益,引导市场健康发展。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》及吉安市人民政府《吉安市商品房预（销）售网上即时备案管理实施办法》,结合本县实际情况特制定本细则。
一、入网申报和认证
（一）房地产开发企业在申报商品房预售许可证前，须委托具备房产测绘资质的测绘单位进行预测，并出具预测（测算）报告。再到县房地产管理局办理入网手续,并提供下列证件和材料(原件和复印件):
1、法人营业执照、房地产开发企业资质证书、法人授权委托书；
2、建筑工程规划认定书、土地使用权证、立项批文；
3、项目申请表、预售项目资料、楼盘信息、商品房面积预测报告；
4、商品房销售入网申请承诺书(见附件三)。
5、其它资料。
（二）现售商品房的，房地产开发企业在进行商品房所有权初始登记前，应当将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报市房地产管理局开发办备案, 再到项目辖区所在地的房地产交易所办理入网手续。
商品房现售，应当符合以下九个条件：
1、房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2、已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4、已通过竣工验收并备案、已确定商品房销售方案；
5、拆迁安置已经落实；
6、经有资质的测绘单位完成的商品房总平面图、分层平面图、分户面积图的测绘报告；
7、供电、供水、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；
8、其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；
9、选聘具备相应资质的物业管理企业并签订物业管理合同。
房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告，应当明示房地产企业的名称、商品房承销机构名称、商品房现售备案证号。
（三）入网认证、签订网上服务协议，领取密钥及操作手册后，企业即可登录泰和县房地产管理局商品房预(销)售合同网上签约和备案登记系统(以下简称网上签约备案系统），录入企业信息、房地产项目和楼盘基本信息等。
二、申请商品房预售许可
房地产开发企业申请办理预售许可证时，应已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书和建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上（不含地价）。还须提交以下八个证件或资料：
（一）商品房预售许可申请表（按栋注明总建筑面积、商品房套数、车库数、店面数、储藏间数）；
（二）开发企业的《营业执照》、房地产开发企业资质证书、法人证明和授权委托书；
（三）土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、施工合同、立项批文；
（四）预售商品房项目的平面布置规划图、各幢分层建筑平面图及电子档案、商品房的楼盘表，包括开发企业名称、联系电话、项目名称、项目坐落、幢号（公安编号）、室号、结构、用途、套型、面积、参考价、房地产权利限制情况、建成时间等。
（五）有拆迁安置的落实了安置方案，安置房已开始动工建设；
（六）企业自留房、物业管理用房和法律法规规定不能销售的房屋情况；
（七）商品房预售方案、施工进度计划及其它、竣工日期、交付日期；
（八）应提交其它资料：（1）无拖欠工程款证明；（2）规费交缴单；（3）投入建设资金达25%以上证明（除土地款）。
三、网上合同签约和合同备案登记开通
在泰和县房地产管理局核发《商品房预售许可证》后，2日内开通该商品房项目的网上合同签约系统，房地产开发企业即可进行网上合同签约和合同备案登记。
商品房网上预(销)售信息应公布下列内容:
(1)《商品房预售许可证》的相关内容；
(2)商品房项目区位图、规划总平面图、各幢的建筑平面图及相关图片；
(3)商品房的楼盘表,包括总幢数、总建筑面积、总单元(套)数、总层数及具体房号、可销售面积清单；
(4)商品房项目概况、配套设施及公共配套情况；
(5)房地产抵押、查封等权利限制情况；
(6)商品房买卖合同示范文本；
(7)商品房的拟开盘时间、拟销售的价格和均价；
(8)商品房项目的物业管理方案；
(9)联系方法及电话号码。
四、网上合同签约打印和合同备案登记
（一）买卖双方对合同条款达成一致后，即可由房地产企业通过网上签约备案系统输入购房信息，打印《商品房买卖合同》。一式三到四份、甲乙双方各一份、县房地产管理局存档一份、若办理银行按揭的银行存查一份。
（二）商品房合同进行网上备案后，房地产开发企业须在10日内持《商品房买卖合同》原件、买受人身份证明、和有关项目楼盘资料到县房地产管理局办理备案核验手续。
五、商品房实行实名认购
商品房认购人必须是商品房买卖合同中的买受人或共同买受人。签订商品房买卖合同时，买受人应当提供相关的个人真实资料，并可以在网上签约备案系统上设置合同密码。
六、商品房换手和退房
商品房网上合同签订后10日内未及时备案，其合同作废无效，由此产生的后果由房地产开发企业承担。网上标识将自动转为“可售”状态，并记录该套商品房一次换手；
备案前10日内如双方解除合同，可通过网上签约备案系统撤销合同，恢复“可售”状态标识，同时记录该套商品房一次换手；
合同备案后在申请房地产权属登记前，当事人双方经协商一致的，变更或解除商品房买卖合同的，应当持合同备案证明、商品房买卖合同、变更或解除合同的格式书面协议和其他相关材料，向县房地产管理局申请办理变更或注销合同的备案登记手续，同时记录该套商品房一次换手。
七、商品房价格公示
商品房拟销售的价格，由房地产开发企业在录入项目基本信息时按套录入。网上公示后，房地产开发企业可根据工程进度或市场变化，自行调整销售价格，但须及时报县房地产管理局备案,办理网上即时变更手续。同时应在网上予以通告，并将调价的额度和时间登记在册。
八、实施时间
本细则实施之日起，已办理商品房预售许可的项目（含现售），均需补办入网认证手续并补录相关楼盘及数据。
九、商品房销售人员管理
县房地产管理局定期对房地产开发企业或代理销售企业的商品房网上签约备案系统操作人员进行培训，培训合格后各企业操作人员的姓名和证号将在网上予以公示。
十、网上签约备案系统的使用管理
入网企业必须遵守网上签约备案系统的相关操作规定，企业密钥专人管理，每年年审一次。网上签约备案系统操作人员必须持证上岗，无培训合格证的人员不得从事网上合同签约和备案登记活动。
十一、诚信承诺
房地产开发企业及其代理销售企业在办理入网认证手续时，应签署《商品房销售入网申请承诺书》。在网上销售期间，房地产开发企业及代理销售企业在接到购房人投诉的 5个工作日内，应对购房人投诉事项做出处理和书面答复，逾期不处理不答复或经查实确属违反有关规定和承诺事项的，县房地产管理局将视情节轻重在网上和其他媒体予以曝光，停止该公司的商品房网上预(销)售,载入该企业的诚信档案。
十二、网上签约备案系统运行平台和运行时间
网上签约备案系统以及信息公示系统运行平台为：泰和县房地产管理局网站
网站24小时运行
网上签约备案系统运行时间为：每天8：00—17：30（法定节假日和系统调整原因除外）。
十三、本细则由泰和县房地产管理局负责解释
十四、本细则自下发之日起施行

泰和县房地产管理局
二OO九年五月四日

主题词：商品房 预销售合同 网上备案管理 实施细则
泰和县房地产管理局办公室 2009年 5月4 日印发
共印36份
附件一:

泰和县房地产管理局
商品房预(销)售合同网上备案申报流程图

录入企业信息、楼盘信息等
房地产开发企业持入网申请相关资料
房地产管理局综合股申报入网,签订入网承诺书缴纳服务费,领取密钥及操作手册

房地产开发企业到综合股申请商品房预(销)售许可
综合股网上审核楼盘信息等,核发商品房预(销)售许可证

信息中心开通网上《商品房买卖合同》签约和备案登记系统

开发商与业主签订合同10日内,未备案合同作废，网上标识自动转为可售

开发企业与业主签订《商品房买卖合同》和合同备案登记

附件二:
泰和县房地产管理局
商品房预(销)售合同网上签约流程图

消费者登录泰和县房地产管理局网
点击商品房网上备案
浏览全县的楼盘信息

看中某楼盘后，网上或电话向开发商发出购房意向
□ 开发商与消费者面谈
□ 看房

双方网上签约，消费者同时对购房合同设置密码

双方达成意向后，商定具体签约事宜

附件三:
入网申请承诺书

泰和县房地产管理局:
本公司开发建设的 商品房项目，已符合泰和县房地产管理局有关商品房销售合同网上备案和登记规定的条件，特向贵局申请入网销售并承诺如下：
一、遵守国家和本县商品房销售管理规定，恪守诚信和公平交易原则，维护本县房地产市场秩序，遵守《泰和县商品房预（销）售网上即时备案管理实施办法》的规定，杜绝下列有违诚信的行为：
（一）提交伪造、虚假的申请入网销售认证文件；
（二）发布与实际成交价格有明显差异、不真实的房地产销售参考价格；
（三）以抬高销售价格或者虚构已成交信息等方式拒绝购房者购买可供销售的商品房；
（四）未通过网上备案操作系统与购房者签订商品房销售合同和认购协议；
（五）诋毁网上信息的准确性；
（六）其他违背诚信的商品房销售活动。
二、遵守泰和县房地产管理局关于网上备案的各项技术管理规定，维护网络运行安全。在入网销售期间，因不可预见的网络故障可能造成的损失和因本公司操作失误导致的法律责任由本公司承担。
三、按照县房地产管理局规定，由县房地产管理局信息中心公示房源、价格、销售情况以及权利状况、权属变更等相关信息；未经县房地产管理局信息中心允许，不得授权其他机构公示上述相同或者相似信息，不得发布与公示信息相悖的信息。
四、本公司申报的商品房网上备案项目资料是真实的，与商品房交付时的客观情况一致，将视为商品房合同要约，纳入商品房销售合同中，并为此承担法律责任。
五、规范销售行为，提供消费者知情权，增强消费者买房信心，树立房地产开发企业诚信形象，不与购房者签订国家和本县禁止或者限制交易的房地产销售合同，在取得商品房预售许可证和办理用户入网认证前，不以预定、预约等方式进行销售活动。在与购房者签订商品房销售合同前出示所售房屋的登记查询信息，保证消费者购到“放心房”。
六、接受社会对商品房网上销售行为的监督，妥善处理购房人的投诉。要求对购房人投诉事项进行调查和解释的，本公司在规定的时间内及时反馈，确属本公司有违有关管理规定和所承诺事项的，应当及时改正并消除影响。
七、在入网销售期间，本公司有违反有关管理规定和所承诺事项的，县房地产管理局可通过“泰和县房地产管理局”网站予以揭示并载入本公司的诚信档案,接受相关处罚。

申请单位（签章）：
法人代表:
售楼处联系电话:
年 月 日
12