江宁大学城商贸中心.ppt

江宁大学城商贸中心UTTC解决方案消费群体分析商业环境分析竞争对手分析现状分析UTTC现状分析 江宁大学城商贸中心(UTTC)是江宁大学城内第一个商业中心，也是为了解决大学城内12所高校20万师生和周边十多个小区、教师公寓居民购物、休闲而配套服务的大学城自己的商业中心。该项目占地32亩，建筑面积2.3万平方米，位于大学城内知行路与鹏山路交汇处，江宁体育中心体育场北侧。UTTC不仅是购物休闲的时尚专区，更是广大居民、师生交朋结友的聚会场所。但是经营品种不齐全，商品种类缺少，店铺一部分处于出租或者转让阶段，经济状况并不景气。消费者群体分析狭义的江宁大学城共有12所大学，分别是南京工程学院、江苏经贸职业技术学院、金陵科技学院、南京晓庄学院、南京医科大学、中国药科大学、金陵协和神学院、正德职业技术学院、南京交通职、江宁职业技术学院、中国传媒大学南广学院、江苏海事职业技术学院、南京旅游职业学院。广义的江宁大学城还包括江宁开发区将军山的河海大学，南京航空航天大学和正德学院还有九龙湖边的东南大学。周围的中学，大学老师也占消费群体的一部分，多是3050年龄段的人在校大学生老师 居民（包含外来工作者）周边十几个小区的住户，以及外来打工者住户主要是东方龙湖湾，弘景雅墅，九玺台花园三个小区学生（消费特点，）主要是12所高校的在校大学生，甚至15所高校人数学生的数量占绝大部分比重，毕竟是在大学城中的商贸中心消费特点主要消费商品：餐饮，服装，休闲时尚百货人尤其的多。当然男女的消费比例在3.5:6.5，男少女多。消费者群体分析营业门店UTTC门店详情五个区，总共25 家门面门店数A区 1B区 0C区 5D区 0E区 0空的店面目前营业22家，其余处于转租、装修状态中A区：北京烤鸭馆，西北牛肉拉面，佑来造型，颐年堂药房，巨涛美发，华都超市，哈尔滨酱骨头馆，朝晖图文，海文考研，先锋味道启贝少儿教育、梦达网吧B区：海友酒店 、斯巴达台球聚乐部 C区：唱乐量贩式KTV，千人健身，巴洛克培训，D区：易佰连锁酒店，暮色酒吧E区：星河国际影城，新东新饭店，逸尚网咖，联东U谷UTTC图片商业环境分析，周围的商业环境）LOREM IPSUMLOREM IPSUMLOREM IPSUM竞争对手分析文鼎广场、义乌商品城大学生商贸中心占地面积比较小，商品种类不齐全，看上去是中高档，却管理不善，人流量稀少。UTTC文鼎广场占地面积比较大，商品种类齐全，物业管理水平高，营业额高，周五、六、日客流量多。文鼎广场义乌小商品城各种商品种类齐全，据组员统计服装总门店213家，其中男31，女182，服饰：鞋袜：眼镜：餐饮：文体：百货：美发美甲：宠物=225:59:16:54:31:37:51:3义乌商品城竞争对比表UTTC文鼎广场文鼎广场义乌商品城义乌商品城规模与定位占地32亩，总建面继2.3万平方米/休闲时尚特色专区占地70亩，总建面积6.5万平方米/综合性购物广场占地约20万平方米/批发市场商品业种餐饮、娱乐餐饮、专卖店、折扣店、服饰、箱包、配饰、娱乐等品种繁多，鞋服、箱包、配饰、五金、家具、餐饮、娱乐等顾客层次人流量少，多为学生、居民、老师人流量周五、六、日多，多为居民、老师、学生人流量多/多为学生、居民、批发商交通817路、803路、806路、819璐、826路817路、803路、地铁一号线822路、831路、852路、835路、841路、842路档次中高档中高档中低档义乌和文鼎的周边小区覆盖率 文鼎文鼎义乌义乌竞争对手分析文鼎广场作为一个综合性的购物广场，经营业种全面，经营面积较大，物业管理水平比商贸中心高，实力很强。而且周围交通便利，距离商贸中心不足500米，对商贸中心而言，这是它最大的威胁。义乌小商品城周围小区繁多，交通十分的便利，有地铁有公交，商城辐射范围特别的广，作为小商品批发市场，它品种繁多，而且是该区域档次最高、规模最大的专业批发市场。3.7公里小吃街生意很好却不适合UTTCUTTC地方比较小，没有那么多空余的地方用来作小吃街，就算小吃街再怎么能拉动经济增长，也只能放弃了。鞋服不适合UTTC鞋服批发市场有义乌，专业店有文鼎，UTTC在鞋服的发展不见得能超过竞争对手。解决方案总的来说，UTTC占地面积本身就不大，要变成一个大的综合性购物广场可能性太小，但是可以将其打造成拥有特色的一个中高档时尚休闲中心。本身开业之初UTTC的初衷就是致力于配套服务，特色餐饮，我们可以因地制宜，将其打造成一个活力四射，充满朝气的休闲娱乐场所。可以引入的业种有：（括号里是备选项）母婴类（贝因美、爱婴坊、天才宝贝），玩具类（乐高、孩之宝、迪士尼）大人小孩儿都适用 ，蛋糕店（元祖、好利来、克莉丝汀、稻香村），游戏厅（汤姆熊欢乐世界），台球聚乐部（球动力台球聚乐部，夜时尚台球聚乐部），瑜伽馆（帕坦伽利瑜伽，禅悦瑜伽，唯瑜伽），花店（良友花店、流星雨花店），宠物店（派多格宠物连锁店、贵宾之家宠物连锁），中餐店（老娘舅、原盅原味、大娘水饺、真功夫），咖啡店（名典咖啡语茶、星巴克），奶茶店（COCO都可茶饮、避风塘），自助餐（傣妹火锅、韩国烤肉），主题餐厅（小猪猪石锅烤肉、茶元舍主题概念餐厅），护肤品（丝芙兰、美爆）时尚休闲百货(三福、名创优品）零食店（座上客、不二家）便利店（好的、苏果）UTTC A区招商2F名典咖啡茶元舍主题概念餐厅傣妹火锅1F好的座上客元祖名创优品COCO都可茶饮原盅原味真功夫大娘水饺老娘舅A区的F1层，店面相对比较多，从公交下直接看到的就是A区，所以A区的招商就以比较受大众欢迎的蛋糕店、零食店、中餐店为主，据观察休闲时尚百货店现在受到年轻人的追捧，所以在一楼餐饮中间放了一间店名创优品，可以给消费者饭前饭后逛一逛。F2层中设立的咖啡、主题餐厅是用来放松的，逛街累了总会找歇脚的的方，边喝咖啡边聊天不是很舒服吗。UTTC B区招商B区不管是原来的唐庭宾馆还是现在的海友酒店，B区一直是个宾馆或者酒店所在地，据观察海友酒店除了吃、住，还提供娱乐设施经营应该不会差，B区暂时可以不用改，但如果硬要招商的话，可以考虑：格林豪泰、汉庭之类的。4F海友酒店海友酒店3F2F1FUTTC C区招商2F汤姆熊欢乐世汤姆熊欢乐世界界吾友网咖吾友网咖韩国烤肉韩国烤肉1F爱婴坊乐高唯瑜伽丝芙兰巨涛美发避风塘3F:C区是五个区中最大的一个区也是比较适合娱乐的一个区，三楼的唱乐KTV应该是周边经营比较好的KTV,建议保留。2F:周边13所学校虽然女生偏多，但是也有3-4成的男生，汤姆熊欢乐世界是个比较大型的游戏厅，男女老少都适宜，游戏厅和自助餐在一起最合适。1F:一楼原先是数码区，现在是母婴区，由于周围年轻住户居多，母婴商品在周边发展空间还是很大的，瑜伽是现在年轻女生偏爱的运动，很有市场。美妆也是年轻女性偏爱的商品。UTTC D区招商3F球动力台球俱乐部暮色酒吧2F易佰连锁1F1F2F:原先D区1F2F是新东新驿路梨花，现在是易佰连锁，据调查经营情况还不错，暂时不需要重新招商。3F:三楼是酒吧，按常理来说就把周围开一个烧烤店或者便利店是最合适的，由于酒吧在三楼，因地制宜可以开一间台球俱乐部，据了解，大学生喜爱的球类运动，台球名列前茅。UTTC E区招商2F星河国际影城1F良友花店贵宾之家宠物连锁1F：一楼与原先是移动动感地带，现在是琴行，据了解经营状况一般。2F是电影院，看电影的多为情侣，花店开在一楼将是一个很有发展前景的行业，现在的人生活质量提高了，养宠物的人越来越多宠物，宠物店供不应求，建议进行宠物店招商。2F:二楼是电影院，娱乐设施是缺不了电影院的，电影院也是客流量较多的地方。总结五个区之所以这么招商是根据年龄段在20-50岁之间的人的喜好而定的，20-30的人比较好动，所以娱乐游戏设施所创造的营业额在年轻主体的带动下一定会有所上涨，比较安静的一些店的气氛则比较适合50左右的人。UTTC新的店铺选择是在和竞争对手的对比后得出的，文鼎广场虽是综合性的购物广场，可是娱乐休闲设施较少，义乌也是一样。另一方面，如果UTTC也变成购物广场，必然会失败，毕竟占地面积太小，数量种类都不及竞争对手。hanks！Keynote SpeakerT