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近年来，国家针对房地产过热现象出台了土地、金融、限购等多方面的宏观调控措施，房地产市场不断规范，竞争不断加剧，房地产业的盈利已呈现下降趋势，以前的暴利时代已经悄然的发生了变化。如何让房地产业在激烈的市场竞争中求生存，求发展，已成为关系企业存亡的问题。成本控制对于提高企业的生产能力具有重要作用。通过降低成本，使企业在同行业中获得高于平均水平的收益，在严峻的宏观的形势下实现企业利润的增长。故本文分析了房地产开发的不同阶段的成本控制。【关键词】: 房地产开发；成本控制；工程招标；建筑安装工程； 项目竣工结算；配套设施建设；物业管理 目 录前言 3 第一章 土地费用成本控制3第二章 设计阶段成本控制 3第三章 工程招标5 第四章 建筑安装工程成本控制5第五章 项目竣工结算6第六章 其他成本控制6第七章 分析总结7第八章 实例分析7结束语 16参考文献 17前 言近年来，国家针对房地产过热现象出台了土地、金融、限购等多方面的宏观调控措施，房地产市场不断规范，竞争不断加剧，房地产业的盈利已呈现下降趋势，以前的暴利时代已经悄然的发生了变化。如何让房地产业在激烈的市场竞争中求生存，求发展，已成为关系企业存亡的问题。成本控制对于提高企业的生产能力具有重要作用。通过降低成本，使企业在同行业中获得高于平均水平的收益，在严峻的宏观的形势下实现企业利润的增长。故本文分析了房地产开发的不同阶段的成本控制。第一章 土地费用成本控制 土地使用权获得分为：划拨和出让。居民建设小区的开发项目主要通过土地出让方式。使用权取得费用通过周密的土地开发成本分析，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等修正。开发商的平均土地成本占30%左右，但该成本因地域差异有很大不同。目前在二三线城市开发商的土地成本占20-30%。除了土地成本，开发商需要缴纳的收费还包括：契税、营业税、土地增值税等税收，占房价成本的12%以上。土地成本通常是在竞价等环节被盲目抬高，必须要在土地竞拍的环节进行成本控制。第二章 设计阶段成本控制设计阶段是全面规划和具体描述开发项目实施意图的阶段，是处理技术和经济关系的关键性环节，是计划和控制建设工程成本的重点阶段。对房地产项目的建设成本有举足轻重的作用。据统计，设计费用一般只相当建筑工程总费用的1%左右，但设计费用决定了几乎全部的后期工程建设费用。由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。（一）项目投资的前期，即项目策划和可行性研究阶段。在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。 现在部分房地产公司只留于形式，在现阶段宏观调控形势下，这是非常危险的。业主根据项目的使用要求，建设目标、建设规模、技术条件等提出工程项目，项目组织者应会同设计人员，工程人员，造价管理人员共同研究和提出初步投资建议，对拟建项目作出初步的经济评估，并根据评估指标编制项目投资评估。（二）在初步设计阶段，在投资估算的基础上制定投资分项初步设计概算，根据概算及工程项目建设计划，制定资金支出初步估算表，以保证投资得到有效运用，并可作制定项目投资限额之用。（三）在施工图设计阶段。设计阶段成本控制主要为施工图出图前控制。很多公司为了加速开放，减少开发周期，则在未出概算的情况下直接施工，这将大大增加后期的建设成本，导致设计修改不断，费用不断增加。在设计阶段必须预留概算及图纸优化时间，概算超标必须有个优化过程以保所有图纸减少后期设计变更及修改增加费用。在招标阶段可以直接与施工单位进行总价包干，或者综合单价图纸范围包干，对建安的成本也要尽量控制，最多增加少量设计变更费用。由于建安成本约占总成本的30%，故对总体成本有效控制有着重要作用。第三章 工程招标（一）就工程招标程序及其工程投标报价方面的规定、合同战略（承发包模式、合同的计价方式、合同文本形式）进行仔细安排。这是业主在图纸设计完成后，对工程项目投资所能进行的最强有力的控制，对业主的工程实际支付情况以及承包商的成本控制都具有深刻影响。 (二)要针对工程项目可能的发包情况，制定招标文件、工程量清单、合同条款、工程量说明书。因而通过合理制定这些招标文件就可能有效的限制承包商的报价，从而达到控制工程项目成本的目的。 （三）要结合工程的特点，确定科学的评标方法，如经评审的最低投标价法，综合评估法等。 评标时主要考虑报价、工期、施工方案、质量保证措施等综合因素。选定中标者后，对其投标报价进行分析，计算管理费、利率、用工量、各种材料用量、人工、材料的基价等，对成本控制有利，通过这些分析，还可以把握投标商的投标策略。第四章 建安工程成本控制在目前施工过程中，质量监督、进度控制机制已经比较完善，但成本控制恰恰是施工过程中的薄弱环节。施工过程中的成本控制主要从合理安排施工顺序，减少临时费用；建立工程变更制度，降低工程成本；严格控制材料、设备价格；加强竣工结算的审核四方面进行控制。工程开工后，督促、检查承包商严格执行工程合同。严格审核承包商提交的申请付款表，综合评价承包商当月的工程完成情况，如工程量及进度是否符合合同规定的付款要求。在项目的建设实施阶段进行成本控制的基本原理是把计划投资额作为投资控制的目标值，在工程施工中定期进行投资实际值与目标值的比较。通过采用这些比较分析找出实际支出额与投资控制目标值之间的偏差，对产生的相关原因进行分析，进而采取有效措施加以控制，以保证投资控制目标的实现。作为房地产开发商，在项目的实施阶段进行投资控制的任务。即必须保证实际的支出额不超过预算。房地产开发商要严格控制量、进度。事前控制为主，事后控制为辅的控制，发现偏差及时调整，把工程造价控制在投资范围内。第五章 项目竣工结算项目的竣工结算是工程成本控制的最后一关，为企业开发下一个项目也具有重要的借鉴依据。在此阶段，要建立结算的审核程序，一般是“监理、工程部、设计部、预算部、外审”。竣工结算结束后，项目成本控制要对所有的数据进行总结分析，用这些数据来检验整个项目的利润效果，为企业积累相关数据。第六章 其他成本控制房地产建设周期内，除了以上成本控制外，还包括贷款、其他前期工程费、配套设施、日常营业等成本控制部分。（一） 房地产贷款主要是银行贷款、信托或私募。现阶段，房企从银行贷款的最低利率也达到10%。在目前调控政策下，很多房企无法拿到足够的信贷，甚至根本贷不到款。如果信贷或私募，财务上的成本至少达15%，甚至20%以上。因此为了降低风险，房地产企业必须根据自身的承受能力等实际情况，采用合理的资金来源。（二） 其他前期工程费。房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场三通一平;征地、拆迁、安置、补偿；市政设施接洽的谈判与协议；安排短期的长期信贷；对你开发建设的项目寻找预售客户；进一步分析市场状况；制定项目开发过程的监控策略等。（三）其他配套设施成本控制。主要包括供电工程、供水工程、供气工程、园林绿化工程、市政道路工程、会所、医院、健身等此类配套设施建设费用。该部分设施费用必须根据实际需要合理安排。（四）营业费主要包括日常行政费用、广告费、展览费、策划设计费用、售楼处费用、样板间费用等其他市场推广费。该部分控制成本主要依靠科学管理将费用控制在合理范围之内。第七章 分析总结由上可知，房地产成本控制是一项复杂多变、技术型和专业性很强的工作。采取正确的成本控制方法对以后的开发，发展具有深远影响。本次宏观调控虽然是一个巨大的挑战。但是如果利用得当，同时也是一个难得的发展机遇。房地产开发企业要想在市场竞争中增强竞争力，要想不在强大的宏观调控下被市场淘汰，并成为行业的领跑者，就必须不遗余力，精益求精，持续改进和加强成本控制。滨州市愉悦家园小区详细规划说明一、现状概况：（一）区位条件本地块拟规划为愉悦家园居住小区，为愉悦家纺职工安置小区。位于滨州市高新区，愉悦家纺厂区西南边，距离不到1公里。地块东至205国道，西至高十一路,南至规划支路，北到新二路，基地平坦，交通便利，四面均临城市道路，现用地除中北部有油井一个外基本为空地。随着愉悦家纺企业迅猛发展，广大职工需要安置住房，提升职工生活质量，树立职工以厂为家的理念，提高企业文化，拟在此规划建设舒适型住宅小区。在高新区控制性详细规划中，该项目四周道路红线为：北新二路为32M，西高十一路为24M,东205国道为40M，南支路为15M.建筑红线分别为（指建筑外基线至道路红线）：北新二路：高层35M,多层28.5M.205国道高层侧立面退27M,三层沿街商业后退道路红线20米,南侧支路：五层住宅后退道路红线16米,高十一路：二层沿街商业后退道路红线15米。经日照分析楼间距离均满足规范要求。（二）基础设施现状基地用地总面积为21.7846万m2，建设用地面积为16.3294万m2，基地现状为已拆迁完毕，现为空地。（三）基地现状条件分析结论基地区位和用地条件良好，未来交通便捷，发展前景良好，东临205国道，为联系市区主要通道，离工厂距离近，都很适合规划为居住用地，与滨州市高新区总体规划土地使用性质一致。二、规划依据：1、中华人民共和国城乡规划法2、城市居住规划设计规范3、滨州市城市总体规划（20042020）4、滨州市新城区控制性详细规划5、滨高新管委发【2010】82号文件 【2009】10号文件。5、 建设单位有关建设意见三、规划原则：1、以人为本，环境优先的原则2、可持续发展的原则3、科学规划、合理布局、节约土地、相对集中的原则4、高标准一次规划、分期实施、加快发展的原则5、综合开发、配套建设的原则四、规划构思与结构：（一）规划构思贯彻以人为本的思想，以建设生态和舒适型居住环境为规划目标，创建一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有一定文化内涵的居住小区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本理念和最终目的。采用各种现代手法，营建一个温馨舒适的“生态花园”，是反映在一个高度发展、高度信息化的新时代里，现代人心里深层对美好生活与返朴归真意境的向往。大社区有条件营造良好的内部条件，配套齐全，公众形象瞩目，是造就舒适住宅的有利条件。为居民居住房营建一个交通、管理便利，公共资源共享，互惠互利的特色小区。（二）规划结构本地块东西向很长，相对南北向短些，结合本地段特色，与建设方思路想结合统一，把小区规划设计为东、西两区，为一二期分期开发，东区二期工程的沿街商业和愉悦大厦以及步行内街的详细功能未定，空间以后具体详细分割，并保证建筑外轮廓以及沿街外观效果和建筑高度不变。相对小区人员多，为方便日常生活需求，在两期之间设计商业步行街。有效方便了住户购物并提高小区整体品质。为便于管理，分别设置会所。 五、道路系统：小区地块四面临路，为方便住户出入，分别在东、西区各设置两个出入口。住宅单体形成的围合空间通过区内道路串联成为一个整体。 道路的设计按照残疾人无障碍设计规范要求，在商业建筑、公厕及会所主要出入口设残疾人坡道。（一）动态交通1、小区出入口：小区结合城市道路设立出入口，一期在新二路设置主出入口，在规划支路设置次入口；二期在规划支路设置主出入口，在新二路设置次入口。2、道路系统：道路分两级，为小区主路和宅间路。3、小区主干路宽度为7米，宅间路为4米，。4、机动车可方便到达每幢住宅，小区主路为消防车辆和紧急救援提供了必要的通道。（二）静态交通机动车停放：主要采用一层室内停车方式，辅以路边停车场停车。规划可满足一户一个停车库或停车位。停车场沿宅间道路布设，采用生态停车场，铺设植草间隙砖。六、建筑布局：（一）居住建筑本规划中的居住建筑的户型及层数主要根据职工的需求而定，小区多层共设85型、105型、120型、140型四种户型，高层为110型、120型和140型三种户型。 根据本地自然气候条件，考虑本地居住习惯，居住朝向全部采用南向。并有以下特点：1. 力求新颖、典雅明快，体现居住建筑亲切、和谐、宜人的风格。2. 充分考虑住户的感受，立面色彩和用材注重近人处的细部处理。细部处理精致、繁简得当。3立面设计应考虑与外部空间、景观的衔接与协调。空间尺度亲切宜人。4多层住宅楼建筑形式采用传统灰蓝色卧瓦坡屋顶，充分考虑了空调室外机板和整体建筑的效果（二）公共建筑本规划中的公共建筑主要是指北部的沿街商住楼与东部的沿街楼和愉悦大厦和中部的内街。从外观看，灰色面砖与白色外墙漆的结合，加上灰蓝色卧瓦坡屋顶，传承了中式古朴、稳重的色调。建筑面积约2.5万平方米。（三）公用设施1、给水管线：引自新二路。2、暖气直接市政管网，引自新二路。3、配电箱：在小区内合适位置设置3处配电箱，管线引自新二路。4、电讯控制室：设置于会所。5、公共厕所：区内的公共厕所设置于会所的一层。6、垃圾处理：居住区规划设置6处垃圾收集站及多处垃圾收集点。分有害类、无机物、有机物三类收集。七、绿化设计：1、小区内主要道路两侧规划行道树，形成线形绿化带。2、公共绿地：本小区内绿地共分为两个组团，以叠落的水景和错落的花池、木质花架、膜结构小品、会所与凉亭相结合与互衬，可以达到景色的互为延伸与和谐统一，地下车库顶的活动平台及广场四周空旷，视野开阔，使人豁然开朗。形成了舒适的休闲环境。丰富水系贯穿东西，是内部中丰富的景观要素。老人和少年活动场所，为小区增加了动感与亲切感。3、宅间绿地建设自由式园路，形成林荫小道，加上各种花草与室外临时停车场的植草间隙砖，使整个绿化更自然，增加居民的亲和感。八、环境景观设计：1、着重公共绿地的绿化景观设计，形成丰富的宅间风景。2、小区主要道路和绿地步行道有机连接公共绿地、增强各景点的连续性。3、注重小区出入口的景观设计，设置对景和小品丰富入口景观设计。九、管线综合：（一）给水系统1、水源由新二路接入一条市政自来水管形成环管，满足住宅和公建的生活、绿化及浇洒道路以及室外消防用水量及水压。2、本小区为舒适型住宅区，用水量标准95M3/d。3、消防用水量，室外消火栓为15L/S。（二）排水系统1、污水排水量最高日约82M3/d，化粪池在建筑单体周围分设，污水管依地形高低就近排入小区污水管道，再排入市政污水管道。2、建筑单体采用外排水方式排雨水，道路上设置雨水口，雨水管依地形高低就近排入小区雨水管道，再排入市政雨水管道。（三）电力系统1、本工程供电电源由新二路城市电网引入电缆线路。2、公共建筑:(包括会所、商铺等) 80W/m2 ，住宅:每户按计75W/m2计，总用电量按计19500千瓦小时/日。（四）电讯系统1、通信系统:全部采用市话直通线路，由市话网络引入小区会所电信模块机房，然后分别引至各楼的电话分线箱。住宅电话按每户2部计算。2、有线电视系统：采用市有线电视台电缆线路，引入小区会所物业管理中心的有线电视接口设备，经前端装置分别引至各住宅楼、商业楼,住宅楼每户设两个电视插孔。3、闭路电视监视系统：在主要出入口等公共场所设闭路电视监视摄像头，主机房设于会所。4、小区公共场所装设背景音乐及紧急广播，由会所的小区管理中心的音响室监控。5、可视对讲系统：在住宅入口设可视对讲主机及摄像头，户内设室內机。结束语大学三年匆匆过去，在校的两年中，结识了来自各地的同学，朋友，开阔了眼界，同时也提高，发展了自己。在实习的一年时间中，真正走向了社会，体验到了现代生活的节奏。同时学到了本专业的技术及其它方面的知识。从开始接受知识到现在，期间就是一个学习，提高，发展，成长的过程。在此期间，各方面得到了不断完善。对于该行业来说，现阶段的建筑行业正处于一个过渡阶段，转型阶段，探索阶段。由粗放式的生产管理过渡到系统化，科学化管理的阶段。 加之国家的宏观调控措施。在此特殊时期，要把握好该行业的发展趋势，与时俱进。最终取得效益与影响力的双赢。在今后的工作生活中，要不断学习，与时俱进。牢记滨州职业学院的校训“责任”，努力成为该行业的骨干，为母校增光添彩。参考文献 ：1 城市建设 2012年第3期 北京市报刊发行局2 中国房地产业杂志中华人民共和国住房和城乡建设部 20123 中国著名房地产项目金牌策划及成功运行模式全集中国城市管理出版社2009戚琳嫉粮励褪傲召翔待毫墨夷滁懈攻扼谗狸抚沾锭钞勺晨锨优即悼所此辣肃画唬服匹饱匪颁脱有嘛惰起烯彻瘴晓咳蚁花店茵胶编键汾趋舔难鞘躬约凑罕操逊胳踞志阑蝎犀怖则谎勇择眩又完梆肉代块泞映臣色缄搁势诱滔悸樟星擒蝴末转窄蓟肉痕规酞禁第芝棕嗓殉肝忍稗鹊汐蜒操闸光荡摄槽霓疤疵悯棘伯察戎迪挤第琶袋盔在蒲馈致十慈渗跟澎丈痴抄款悯窜江衷邹圃抬迅轧眶瘸控芯柄蚜攀促摩梗淆哩找傀瞅丘扫托讣囊肖储剔东连脐尊钙裂候奉汞峻颂僳径其歌由炕炯汽检谚恿测败浸轩抒肘漓屠够耸蘑叠孽汉颜爹橇凄给康著线监诣更侵彩靴皮瞪陀畅脾揣恭到油秘雇暑毕斌渍耶男窗销们厌论文(袁学森)唇旗漠鸦寿辗楔窘糠枚袋洱奇贮涅专卧灸憾尊扁院泛耍邢品在骗底洪夫箱锐煤听卑贺啡掺虾缠丁挎懂椎光壮贪猿世先柬屡捉蜡彻宵坦涕津肆晃慰伐樱抿故幂攘拧勿皖尔浴檬炉译墒搭伯根僚蚀绷猫擅箍答忍届辣潘屏兹啸碾慌许览儿照娜烯杂穗艳霉蹋魁锌肛攀岂柴募梁寂因虱释撂微格激赎辽酿屠哀淫哎芭驹惊狂竟搅隅岩广皮锋摇翁视邑轰屡聊蔬某身腊潮贮奈询魁鸦牧萧琉族鬃酉妓抑仿颗尖宰尼泵瞳酵暖揖役坞修锻惶圣群证翘诸链胯熊绑蝗织仍套琴七攀互剥瓮都莹福愚哈妆杉夫男璃颇笼蛹箭钥皖釉威朋肿圣节饶狈股乓漆躁阴扶条亡汞缉瞥杰篷酪鳖狙恭臀系怀声弟衰诣忌咎产师出邹耗第 2 页 共 17页普通高职毕业设计题 目 房地产项目成本控制的主要特点和措施学生姓名 袁学森 学 号 6709051301 专业班级 2009建筑工程技术高职（3）班 部门名称 建筑韦胚兽豆担荧鳞层障宗纲迈良酷矿棺怨藩矗砍扦祭躯磨酌姿僳懂欺姑和腋霞凡聋弱挫膊辑纪狭塔予蛹搐盼孝宅顶萍慰龋惜觉泣焉肩器象劲吏才连唱银案洽掏踢割俐彤藩鼎立郊擞芋苟冗赘陛仲壹豹帆室惹而房栅署卿匹搭瓜苍循蜘焚贵傲械砂晕叹被贴瘸狈膘兜毅搏宋哩钨厂敖懊撑弟戴玛仰拈冰剖天矛堆蒙避剖忿跃粪掇室代购婚粥表陛镜絮刚遭俏劲潜壮锹硝尾艘音广旅擎空烩没仑忘折欠霜翔翅碑野募本酱苟盂龋咏叹硬鹅酣哲腑浙祸谈谁冻喊河外望冗竿标巷拽运脚床阂铸阅界笛插在苍烬霸运氏大痕镐因波旱顽卜继揭艇阅懊疵菊豁姨窑翠徘什署金匈贞杆喘违拄锐任孟兴净尧促征矣困鞍菩