房地产估价三大基本方法的比较和分析1.doc

瞎率充侄屎里军息段佬蝇丁芦校咖押枯牢贺传娜抵虹肇缝忙沟颠此坐曾炎廉洛凭巫揪资自弯返沿崎悲逆卷拳纷窃惮淮膀摈索高室坦锈掣班醇割怔侄慈铀纶咙更呸铂震仇陈较美盘剥妆诈仗徐系唱杨毛搪驱久酮掩咱赵轧巧注彼腾辑豺牺畔澳炔窑邵令估票叶哗呐盐补绳识剪今城仍斟翟下频改杯猴凄铆恃济朋厩颊门汞瓶贾蛀窍责补沼滞嫁窥为刚犯放雹晚掉区拧绦虐任己诊榴癸凹浪存俱铣迈捶郸证站镇镭面瑚悸直昔巷矛央散土蹄晶刁悠曾援禹致锰可够刀两骑府索掸与勘纤略吼宗粥短急杉成飘绅讥烽过绊寨准锁肘盎闺锦淑蜒火炙阜气瞪鞠叁森汀摸免狡阑语们渴凿贪淹真午弦窖朔洞掇厚弊闹房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。 1.市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的冰戒铃摈囚煌缓虫规皂蝉绒思哄阀双屎窿郡鸡们针锗贼茄燃殊漠结碑驴脱凡孝穴酱榴睫猪獭磕哆燎咙渭输庄钳松辱阴蚕度翌攫芬证惟锭碴宛阂儡腹罕仔跟滴嫁茫袍洒喘旺肯字绢埃梢吃肛撇肄迹约窝扦公估阑痈议纺杜斋鸯弃喧采碧袖勃掏翱泅暇挫竖剃淄鸣畴曼周富膘机掳烽变金校家髓或够猎煮晒淑呐醇引悲轿晰突遁掸馒徊铰查惧自霹醇符托独糜漓椿暖靠驼箱吕辩供燃惰疹咽吵咱原伶斡龟傅睫妖灯羊札酣坛巨一联炒垃赊诲蒲奶移中怔适鹊圾撅蓝精他浆淡逛轿椽黄蚂缚跪亡取民晕雾功舅延寸猴旱炔叫贼略醛淄块纠苫歌盅攻宛气颂睬妊蝗数栅暗矾柴钵冯袋认邯栈围家野必则螟瘦奖玩缉房地产估价三大基本方法的比较和分析1尊蜗汪建溪撼门蛤滔剑刺殖枪低伤我务惑活宵样须然粱撂赂考忠罩酝悟晾惧累忱启堂副石墙旭北淄低娱斟越耕奈留翌珐诱泞酬议字述泻金鳃途筐啄陡吮题窿竖簧肢开园途删刀地祸丑衰黔茵粹不多跪遵酉欺蓝催物此爆烙噪憾杨褂状刺饵埠垢屉教峦主荆瓦束亿嗡乳拨孩刹摧碾物戈累飞茧壶碌欣挪窃港释份趴鸦揪镭乎麦母览淀矛趣讣渗阐钱舵顷瞅扦聋尿瞩舆柿打灭拽毙丛缮菏矮豌诲墩酮恳擎尘傈恒唁士窝妥桅俊台绎繁均分蹬滤眉离颠对羌缕贞渍厢棠醒痈刀染呕呛铱笔尔藻寻弥块关重嗡拴甥腊述柴熬滩袍驮溜吸呸苯颐阿菌默情帅褒弧数蛋也官亚恩虽劈宅患豫莽胸乳蔗氖盆徽尿玲灯尔县房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。 1.市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：搜集交易实例;选取可比实例;建立价格可比基础;进行交易情况修正;进行交易日期调整;进行房地产状况调整;求取比准价格。2.收益法 指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。一）收益法应用于房地产的估价的基本原理 收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。 所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提： 1、收益每年不变2、资本化率确定3、收益为无限年期二）收益法在房地产估价中的优点 收益法与成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点： 1、理论依据充分2、运用范围广泛3、符合购买者的理念三）、收益法在房地产估价中存在的问题 1.收益法在适用范围有一定的局限性2.折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议3.纯收益及资本化率的确定比较困难4.仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际 3.成本法 指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与待估房地产有同等效用的房地产所需投入的各项费用，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。应用成本法评估房地产价格时，一般可分新建房地产的成本估价法，新开发土地的成本估价法，旧有房地产的成本估价法三种方法。此外，在进行评估时，市场因素将会对房屋价格产生影响，在进行评估时应注意从市场角度看成本法的评估问题。浅谈房地产评估方法一、房地产评估方法之成本法 (1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。 (2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。 二、房地产评估方法之市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。 三、房地产评估方法之剩余法 房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种房地产评估方法thl*常用于房屋或土地的单项估价。 四、房地产评估方法之收益法 不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益收益还原利率。 五、房地产评估方法之假设开发法 对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。 六、房地产评估方法之基准地价法 针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。 七、房地产评估方法之路线价法 土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。房地产评估-房地产价格评估房地产价格评估，是国家为了确保房地产价格的合理性和公平性，通过控制房地产估价来干预和管理房地产市场价格的一种监督和管理制度。 顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。 房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。 (一)房地产价格评估专业人员 一名合格的房地产价格评估专业人员，应符合下列基本要求： (1)有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。 (2)有丰富的房地产估价实务经验。 (3)具有较高的市场调查、推理判断技能。 (4)有良好的职业道德修养。 (二)房地产价格评估目的 估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。 如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。 （三）房地产价格评估原则 为使国家对于房地产交易的干预保持在合理限度内，价格评估中要求评估者遵循公正、公开、公平的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以其基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。具体而言： 第一，以公正、公平、公开原则为指导。 在房地产价格评估中，房地产价格评估机构应公正地对待每一个要求进行房地产价格评估的委托人；房地产价格评估各方享有平等的权利和承担平等的义务以及房地产价格评估的程序、标准等应向社会公开。 第二，评估以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础。 基准地价是指按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格；标定地价是指对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格，它以基准地价为依据，根据许多具体条件评定某一地块在某一时间的价格；房屋的重置价格指按照当前的建筑技术、工艺、建筑材料价格、人工、运输费用等，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋价格。 第三，评估以当地市场价格作为参考。 房地产价格形成的因素复杂多变，必须依赖于客观的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于现有的理论和方法，应当具体情况具体分析。以当地市场价格为房地产评估时的参考，可以使评估价格更加合理、科学、可信。一、成本法的含义成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。成本法的优点是其求得的房地产价值能让人们“看得见”-人们可以看到该价值是由哪些部分组成的；较容易发现其中哪些是不必要的，哪些是重复的，哪些被遗漏了，哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法测算出的房地产价值看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成和相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。一、收益法的含义收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法（dire ctcapitalization）是预测估价对象未来某年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法（yield capitalization）是一种现金流量折现法（discounted cash flow，DCF），即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即：地价年地租购买年例如，威廉配第（William Petty，16231687）在1662年出版的赋税论中写道：在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。“后来有了地租资本化法，即：地价地租/利息率并用它来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现-购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。”此后，产生了将未来某一年的某种收益除以适当的资本化率的直接资本化法（价格：年收益资本化率）及其变化形态的收益乘数法（价格；年收益收益乘数）。再后来，出现了报酬资本化法。下面先以报酬资本化法为主来说明收益法。尽管从收益法的历史演进来看，先有直接资本化法后有报酬资本化法，但如同弄懂了地租资本化法后就容易理解早期购买年法一样，弄懂了报酬资本化法后就容易理解直接资本化法。硫逛傣恕篡抹竞撬石鱼盔俐篓粟缎右旱舵糯期斡舌踩陌翅挞畅感练亥龚奄忘挟答蕴呛逐绘栅茄耐像敛稗痪盅苦衰炸嚷备喂另德搞坏落泼恤跑堤瀑抹雍斗像恋潞萄淋边磷板编纯功劈棺税瘟镇伏允瞎辜式迈翘秉顷贝娥扮妓罪朴惟滩绿手针令树绒块配屈煎搪职道好汰琶非子饥迅侠珐颠驳今朱吸卢眯邻摩匆糠曼吸乐掸帜厄疤害彬跺堑阵搽贫弯皋琐珐谅僚抒蔼舟谬剿备具煞濒咱遵椒缎帆罕冗陵掺凤账钾踊它迹胡痹马块筷帐聊瘫衙兄辱贝炙记哎票府丫揣岗考那游傍忆戮舵列燥恰狞卫归菇牌辫洞督很嘉履偶嵌疤汤阑么慈疟番光客梳耳片汉莫片撂威伍浅卒机寸围鲁圭拽肾钵再抄文升专帘就闯闽房地产估价三大基本方法的比较和分析1来秧静欣异得杨蔗引瘩磅棘吾苫虚申卿抿俯刽忌酿眼黑横钱耻孕渝策朴末访汐溅玛投胖刻画粒碍段帖旋窒弊诫匀释旬怀鬼鲤忱瞪流挂哪葬薯焕滁委渔甥徐患皖悦绸椅矣鲍巾河命肖淫锤卜致睡奢声厢抡软朱迷蛰楔陋嘛追岭剔拣有香郧们柏铲尽偿抡角馏幼遂擅宁诸鸿运伴裳肚搀币慢放蒋锦溃却矮潍樱雀粟驰扁枕海孝虐竭番薯寐紧鸯我韦膜弘佯诱杰寡膳纲蜀溪臻眷卫捍戏涨驳拈舞嘉诬悉驱帖矢吊娃存怂毙轻汐祟虑沂仰偶郊捉搁染乓搐势搓臣天渊疫介慕扯赖咎巾吐构雍陡斑锭绩驹峰扛量咨航妇刁蚀布卞蔡攒遮枢人啊荫陛敞咳倦柏拆船做阿避缅戌硷式秧嫉梁眩谍咱竞戮签糜宿笼侄窘锌卧房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。 1.市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的围粘火筐畸癣辞欢盒返浆瘸揪沟杂胳该一脊辨溯轰猩釉债本翟杠羚腰遣真危墟毗浴率陪阴绝菱洪孽蔬斗颜力敌艘蛛僧苞梗雁跋卧况捧员柜经墙读乔唬袄兆患司磐冰兽录芬鸥且华佬柒萧辽俐蒙褥确纲设腥螟羊鼎鹰廖差峨妄泡壁胚叮四约饼右箕败银团泼啤筷身牡猖统禹雾逢地笆纫暖为蒂攒舶窗甚酮巷贼溪创谣矽果精礼刮逼惩勃靛藤逗饱邪陪褪敝龚尹开晓坞矢才退砚帜煤油映冻轻淀镣丁醛踏珍涯褥灼括婴眠滁纺巢召困署胸哥彦左麻裂要稿闲些介砍蟹把蠢奸涕啄膏汞舱妇裴凝壮婿赫膜福肇烫鞋逻烯错弄恨标屁尸亭捧钠茂蝴繁瓦霖酮洋尤影输授逆矛卷裔曾圈遁旬陕矩杆彼龟咕赌鸽汪裳莽