成都XXX城房地产开发项目初步可行性研究报告.doc

成都XXX城房地产开发项目初步可行性研究报告第一章 项目概况一、 项目名称：成都XXX城二、 项目地址：成都市XXXX三、 项目地块用地面积 约2500亩四、 地貌特点：项目地块属于浅丘地形，地块内浅山连绵，但坡势低缓，相对高度都在100米以内，在项目规划用地范围内，七座浅丘形成自然的两个围合地势，围合中央有山间谷地分布其中，原生态植被较为茂密。五、具体地址：地块紧靠岷江，近旁水面广大，距新津县城仅为一华里，距成（都）雅（安）高速公路新津出口不足三公里，并且与市政山地公园、道教胜地老君山以及水域面积达600亩的一处水库三面紧邻。六、交通状况：地块通过成（都）雅（安）高速公路，可以非常便捷地与成都市区连通，车程不足25分钟，该高速公路路面宽阔，通行非常快捷，路两旁风光较好。七、周边市政规划发展状况：地块紧靠在新津县的迎宾公路旁，目前，市政水、电、气及排污管道已连通至地块内。周边区域已列入新津县的行政中心东移发展的范围内，目前已有数个公寓和别墅楼盘进入开发，且销势良好。八、土地目前的使用状况：截止当前，我公司已取得400亩的出让土地权证，另1200亩已由正式合同形成，确定出让给我公司开发，并已纳入当地政府的城市发展规划当中，其余900亩政府已原则同意追加出让给我公司，整体纳入项目开发使用。第二章 市场分析一、成都的别墅产品作为房地产市场的有机部分，已有十几年的发展历史。从2001年以来，近郊的山水别墅成为市场的持续热点，供销量都有大幅增长。据资料统计，成都在2003年17月共计销售别墅达61万平米，同比增长73%，远近郊的山水别墅和市内景区别墅的占比很大。二、典型别墅楼盘描述（2003年）典型别墅楼盘分析表名称销售价格销售面积特征景色特点周边状况草堂之春别墅75001880013000独幢市区景色别墅浣花风景区万达河宾印象4800790097000连排别墅市区景色别墅望江公园青城白鹭洲3200（均价）62300单体、连排山水别墅青城山风景区青城高侠山庄4000（均价）55000单体、连排山水别墅青城山风景区金林半岛1120065600单体别墅市区景色别墅浣花风景区2、价格根据以上各楼盘的品质、景观配置及配套价格情况分析，成都国航花园的初步销售定价为：单体别墅 4000元/平米连体别墅 3200元/平米花园洋房 2500元/平米3、成都地区民航购买力分析 成都民航系统单位主要有：国航西南分公司、双流国际机场、西南民航管理局等组成，目前共有职工一万二千余人，其中飞行员和中高层干部属于高收入阶层，购买能力较强。据我们初步调查，有购买别墅意向的人数约为900余人，可能在本项目购置别墅的数量在700套左右，如按6570万元/套的单价对其销售（250平米/套平均面积）则可能实现销售收入4.54.9亿。第三章 规划建设内容一、 产品类型及面积独幢别墅 248000平米 户均面积 350平米/套连排别墅 217000平米 户均面积 280平米/套花园洋房 155000平米 户均面积 160平米/套公建配套 46000平米 合计 666000平米二、 装修水平 对出售的别墅及花园洋房只进行外墙精装修。对公建部分的商业铺面也仅对外墙橱窗精装修公建会所部分内外全面精装修，并进行家具用具的配置。三、 社区配套1、 全面的物业管理、安防及管家式服务。2、 特色商业风情街、主题生活广场、运动健身及文化设施、教育论坛和湖宾酒吧等。3、 主题休闲会所和多个沙龙俱乐部配套。第四章、投资预算一、 开发总投资投资预算表投资内容工程量单位造价（元）投资额备注土地费用2500亩6500016250园林及基础设施2500亩6000015000建安工程666000平米90059940开发间接费666000平米1006660规划设计666000平米402664不可预见费5185按总投入的5%计算合计105699二、项目分期开发期次 为减少项目的初始投入，拟采用分期开发、滚动进行，以达到开发资金的自求平衡，项目的开发计划分为5期进行，各期推进时间如下：首期 2004年1月2005年9月二期 2005年10月2006年9月三期 2006年10月2007年9月四期 2007年10月2008年9月五期 2008年10月2009年10月开发总周期约为6年。三、首期开发投资预测及筹资方案 首期开发用地面积：600亩开发建设面积：96000首期投资预计为：24000万元（包含项目推广、营销等费用）筹资计划表资金来源金额（万元）百分比各股东单位投入10000417%银行贷款8000333%项目销售收入滚动投入600025%合计24000100%第五章 项目经济效益分析一、项目开发周期：6年二、银行贷款利息： 8000（1+6%）58000=2705.8三、销售收入 销售收入预测表 万元产品类型面积（）单价 元/销售余额花园洋房150000250038750连排别墅217000320069440独栋别墅248000400099200合计620000207390四、开发利润 开发利润预测表 万元计项名称金额备注销售收入207390开发成本105699营销推广费用82956销售税金15346.9管理费用4147.8综合经营费用2073.9财务费用2705.8不可预见费6000指方案出现调整时可能出现的重复建设等利润63121五、投资利润率年投资利润率 = 项目开发利润年次/项目实投资数100%= 63121万元6/18000万元100%= 58.4%注：如果定向出售给民航系统的700套独幢别墅，单套面积按280平均计算，每平方米单价降低800元计算，则减少利润15680元。项目利润=原计划数减少数 =63121万元15680万元=47441万元年投资利润数=47441万元6/18000万元100%=43.3%方案二： 建筑产品类型：全部为单栋别墅容积率为：0.3总建设面积：500250 其中： 别墅面积：460000 土建配套面积：40250开发总成本： 万元投资成本工程量单位造价（元）投资额土地费用2500亩65000165250园林及基础建设2500亩6000015000建安工程50025090045023市政配套费500250502501拔建税费500250502501规划设计费500250402001不可预见费4163合计87439销售收入 万元销售收入面积单价金额对民航定向销售1960003200元/62720对市场销售2640004000元/105600460000168320利润计项名称金额备注销售收入168320开发成本87439营销推广费用6733按销售额之4%计提销售税金12456按销售额之7.4%计提管理费用3366按销售额之2%计提综合经营费用1683按销售额之1%计提财务费用2705.8不可预见费6000利润47937.2年投资利润率=47937.2万元6/18000万元100%=44.36%