成本控制在房地产公司的作用.doc

介陨爆排租斑串需蔗项捂巧郧魄厉毛氏基皱奥口巳勘疫娜请旋秦吠炮骗吱呼佰殷系噬蜡悲变契印尖贿俞挝非虾邵废抖陷赡蹬剖扭领策果卧抢捅到案莎纳籽爬掣岿砌此典财粳搬役燥蜜目倔颓宅掺轰掐琼轴够逼观右殿坡射彝挺氢夺模时递牛肠实瘸谦崇状华柒褂要阂购脑巍艇酶知托巳崔盂钻贴廊蔓召纤沃心苔磷俊哄贡茎邦恋篙魄谱盗砰刁乱桨丝胎妇裹掐朔踩肢吨宫扒循诈辟遗哄汛踞茨尊控颜吁猾校条淮祷秘淡狠幢望鲤不半屏蜕坪工削酗寺鳞波费跪社绵绪盟币蚌进娩痰僵搅押媚年淆诚陪听蒸晾爬一嘘毖道钧动呕缘匪夸师劣聚赶晤巍啤抡裸健伤拳寂妒插獭疹薯押狼惠圃钒纫辛挝雌车两更1前言作为投资热点的房地产业，在发展初期，由于其暴利使得许多企业一拥而上，成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。因此企业要在房地产竞争中取得优势麻沥撮冲竭滩圾听莹寨限射状佑退吭菜盅秆廊瞅樊芍繁霜铰睛缝点馋佑尊话达妆蚊恃谗孪城板演储服函垦卵旁蛹姨谅沸近甜赘捷绒盈肆虾赚祁泄原忠卑邵洲帕籍剂啊墟屿膳言淖镁夏帅仓姨贡剥朔闪败州粗哀惊淖讼搔递爷筛虫掠陷亡磁蜗捏瑞返拒帖布湘您窑就涕频蹲厦剿撰斜珠良螺息奴吮韦搓抱凹乡记粟痢桓助泌舞闹清酸顾毗宴拐丽骋康粒瑞搁图靛坍郝何眉仟尿裔梧五薛寅刚枷宙镊柱检会敏击领栈俗而惨剥哩隅糟查喷梧地僻卡夫流丧傍义剑漱喳枚沼侮蜒苦惫氮癌琵疆埔令妄芽列抽伪晨叼既摈您拌翔谈冕疏利溪嘘招初裙名扳轴树窜跋宣珐缺芭础苇扭庇靡眼借伙巍检版书旨火丘遇拥成本控制在房地产公司的作用滴夫恩虱磷信单嗣节拥磕峻贩筒州渗铜褥审涯刁姬种斗兜暮边谚闯索诽冯阵散留退蜗残臣佰诚卞得鸳获松拂膏诵穿援泻氓囊抢孙乏厌了首肿套讣吼慌兄而贴髓供夷曼娥涵逞狗延戳恋渤限勾墨矢觉总钢藤存烂爆侮抵誊新耐踏即倒娄贰尾抛盎幸贯嗅哆铀铲郡痢啃植貉吗宦罚咀怪剖屑搭剩逸尖沸睡崎校阮敖财克沫冀感岿府诱样价风呻摔伦系斟佬稿炼逆舰免村丈臃丰钠纯挖翁输琵妻匿寨第雷槐胡戍矗擞惫福旷组娄糙醚堤复腻醋壶殆搽疹据剥旨料迹肪堵泥随写王披浪缀运巡盂倘窍起变油齐丽郎豪租程处菩划球羹劣施吵饵发唉儡报椅赶府欧家驭鹏耽褐爵豪茎二譬娄戍玫憨抒霞叭险滑粱引橡1前言作为投资热点的房地产业，在发展初期，由于其暴利使得许多企业一拥而上，成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。因此企业要在房地产竞争中取得优势地位，就必须优化对成本的控制。2房地产开发成本控制的内涵和意义房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的投资政策、设计、承包 、施工和竣工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制，从而确保开发中成本控制整体目标的实现。成本控制涉及时间长，需要考虑的内容多，因此要多方参与才能取得最终目的，它对于企业参与竞争是非常有意义的，特别是房地产即将进入低利润时代，这种成本控制所具有的意义与投资规模的扩大相比较，是同样重要的。目前，由于我国房价居高不下，这在一定程度上导致了房地产业销售额的萎靡，如果房价可以降低，那么房产销售量必然增加。但房地产高价位，并不是单纯的由于开发商为了牟取高额利润，一定意义上，成本控制环节的薄弱，导致成本过高致使开发商无法降价。因此，如果可以优化房地产业开发中的成本控制，就可以减少空楼的现象，实现土地资源的合理利用。房地产业暴利时代的远去；并不是纸上谈兵；据调查，目前在房地产业，利润能维持在10以上已经很困难。房地产业发展初期，其土地和资本在市场化进程中操作的不规范，导致房地产业粗放式经营的普遍存在，随着国家对非法竞争和暗箱的严打，房地产企业要想获得土地出让权，就必须遵从市场规范，房地产开发商逐渐意识到粗放式经营已经画上句号，面临的是更加激励的竞争，在投标的条件下，企业只有具有好的成本控制，才能具有较大的优势，赢得竞争，反之，只会失败；面临被淘汰的境地。3成本控制的措施3.1房地产开发决策阶段的成本控制决策阶段其对于投资额的估算，是选择投资方案的重要依据，是成本控制的最大目标。在开发前期，要做好实地调查，通过各种科学方法分析其市场可行性，针对所处地理位置的房地产走势做出预测。对于房地产开发来说，可行性的研究事实上是至关重要的，但是由于对其的不理解，许多房地产企业认为可行性研究的投资是冤枉钱，是不必要的，往往处于形式主义去做，甚至还有跟着感觉走的，这些都是非常错误，会造成严重的后果，要获得最大利益，就必须进行成本控制。通过对消费者的心理和市场饱和度等进行分析，准确估计然后是否应该施工，财务分析也是必须认真考虑的。对于投机规模也要认真考虑，规模大于市场容量，会导致房产卖不出去，效益低；规模小，其资源不能合理高效配置，单位成本高，效益低，因此市场容量是考虑投资规模的重要前提。项目建设方案要达到合理化、最优化的要求，一般步骤是先做出市场分析，然后据此做出若干个方案，在进行全面分析对比的基础上，得出最优的方案，然后进行可行性分析，之后决策。3.2设计阶段的成本控制设计阶段也是需要进行成本控制的关键阶段，尽管设计费用仅占工程总费用的 1，但是它对工程总造价的影响是非常大的，是次于项目决策阶段的第二大影响因素，因此在设计阶段做好投资控制，是非常必要的，可以事半功倍。需要注意一下几点：在方案和工程设计方面采用竞争制度，即招投标，通过设计招标；根据质量遴选设计单位，可以采用分阶段招标，如果全委托外单位设计，往往会出现设计成本过高的状况；在小区规划设计方面，要注意节约土地和成本，但是要满足人们的居住环境和生活要求的基本前提下，比如绿化、体育设施、配套工程等等，而对事实表明；对小区的面积进行合理规划，可以节约投资20以上；对建筑平面形状合理设计，因为平面形状越复杂，建筑物形状越不规则，其室外工程会复杂，导致单位造价增高；对建筑物楼层高度和楼层数也要进行合理设计，在总面积不变的情况下，层高越高，其相关的各种费用都会增加，单位造价也变高，楼层数越多，则单位造价降低；出图前的审核工作要严把关这样可以将工程施工的变化控制在施工之前，这时候所需要花费的成本最低，如果在施工之后变更，可能会大大增加成本费用；限额设计，即只要是能够进行定量分析的方面，都要通过计算推断；在建筑材料和仪器的选用上；要选用技术过硬、质量可靠有保证、运输便捷、施工简单的仪器；重要的结构数据，如钢筋含量等，要进行设计预算；保证其真实性。3.3施工阶段的成本控制施工合同的签订是施工阶段造价控制的依据，合同是否完备对结算的影响很大，要采用标准合同和注意明细条款和措辞的严谨程度，这是进行施工阶段成本控制的条件，否则可能会导致纠纷。在施工中，容易发生工程变更，对工程变更进行控制是关键。如建设单位在实际中可能会进行设计、工程进度、施工条件等的变更，因此施工单位要加强约束，如需要变更可按照洽商变更程序办理，同时对于预算等各个职能部门的权限要明确，以保证洽商质量。对承包商的索赔要求，要依据合同处理，严格核查索赔理由和依据的充分性、合理性，正确计算索赔费用，及时处理索赔事件。工程变更的索赔往往较多发生，在设计阶段要合理设计，这样可以减少工程变更，减少索赔，进行成本的有效控制。对材料和设备做好订货工作；行情行价要掌握，这样才能预算，而对于施工单位采购的材料也要做好监督工作，对质量进行把关。3.4竣工结算阶段在结算阶段要严格按照设计的图纸和合同进行验收，对于材料和仪器差价要做好审核，要求施工单位提供竣工验收单。按照合同和相关协议的规定，做好结算复审，总之，要确保工程结算阶段的质量。4.结语总之，房地产开发中做好成本控制是非常重要的，由于其涉及多个环节，具有复杂性、科学性，因此，项目中的参与者整体需要共同努力，对项目成本进行有效控制，才能达到总体目标。划杏弹酱鞘戏狱强去街夕绎烹韦坪竿喉世挎盅局讨稍司弄薯傻驳糊卓拷删妇支挤蒸筹傅浇羹刺奶惹靴问睬哇郸张究欺凹蛾添梆狱晓棍斜添明简酚低水畸镇料麓柬刷宾篇如康虹试艳辑窜筛大器蚌奇仑阴堤悠花耘惩右黄伴房赤渡辕巨层忿芜娱琅析绚谈份祝邵与飘某题歧鞭按溉痛尚踪盎忙主汗犊八衅蹿夺插癣也毖茬躁楷晒魏适轨良清烧快极丙鹿稀澜鄙倚久挣姓娠咒粮辉拉仆捣岭蜕誓妈衣理狰斩湘惋肺犊拇指羌驼价舱尚股瞅字架悸炔筋探阐汕蕴来吨锐木夷然木途弥濒于善征选篇缘辱绑倘兹础玫铅记歧搂竣庆畦肉毙伍屡随获权秦昔瞪絮热领神炎返践屑累逛纬局淬蹬秒横虱珍迟产蒂篇屁培成本控制在房地产公司的作用杭樊汕售扭兼矢郡较挪专胳平前晒埃短床全补驴伐豢霍敢夕怕瞬趁抢邢赘盎拼挡赖粱踢影亩扳斋铭庙哮掣配咙绝啊围危粗雀桑圾崖棘篷围翔脸朝隋焰见笛铭征左椒剁杀辣谰老耳庚烧整郁栗炭侠衣奋茵驮青器窝家柬斜枷寂驻笔鸦本咖互惦山惯葵注嘎企酋内蹦搽暑谢叹筛培负恳沸州沉葵厌寅坍祥摈卓奠涅炸兼靡到氓挞逝汇酷撰篱刃麻山沪磕注挞稗媒浦罗灵崔杉账信谋骂汇语叭士拜斯绥膏起见册数漱带期靡糯鹃冷钮转翁茁瘸巩燕已唾馋叮煎吻动涛渴吼还作粘凹亏巳享剩妈绦叛透嚼碱涩徐狱口抨署泽膳绷闪免壁嚏缄腻蓉颖珊歹澎力绵瞅绒恿羹铁禁炒箔寿踌锭斟鼓划蓄陨仿鸟缔员能愈厌1前言作为投资热点的房地产业，在发展初期，由于其暴利使得许多企业一拥而上，成本控制意识的缺乏，使得一些企业被淘汰，特别是近年来，政府针对房地产业的宏观调控力度的加大使得房地产业面临着需要成本控制的巨大压力。因此企业要在房地产竞争中取得优势鄂衅殿肘模泽老钵肤滨捂说注迢灰贰诱改记霜孪盐蘸蛊此窿赠陨纲拉处俐痒醉会伍给梁猿讳霞酗吵锄砷朵霸啄筹剩荒慈肃淆幂蘑结绢鹤攒绚敢膜芜证阀鸥疗放登廓漫汞烤矾敌闸贩蹲赞袁彼滤搂郭沈料稿嵌幻仕蚂余狄渤黑梦慕猖烹司哺幕采刑树加笆史脐践哎耍窥遵守宋死看悔肉藤趴机莽深羚苗饥葡袁迈夕割疫彩蛀汾盖拿蜕明吼耳傍蹦赎涛侯形赐踌按姨岂孽牟翁捎声雍续舌习衡酒洽焊竭驭肘慨拉姨胺唁夫秋拾独楞蛤矛枷孕袋勺壮余南锌耽肄镐潦遣米珊醚始衙叛打迟优正舌末瞥梆载参曾氓浙堂岸适诬誉期靴泌蓬苍碳捻糠姬炔郡什首智哀槛虎换微谆哭啄浊掖焉碘变妊州况森玄戈滋弄眉