广东省2015年房地产估价师《相关知识》：城市规划管理系统考试试题.docx

广东省2015年房地产估价师相关知识：城市规划管理系统考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是_。 A转让利润 B市场影响 C产权是否清晰 D被拆迁人的利益 2、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元，首付款为20，余款半年末一次性支付，月利率为06。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1，人民币兑换美元的汇率1月30日为659：1，9月30日为646：1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是。 A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元 B：该房地产的实际交易价格为人民币6404元 C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元 D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1 E：工业用地的监测点评估价格3、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于_。 A基准回收期 B静态投资回收期 C项目开发期 D项目销售期 4、偿债备付率可用于还本付息资金与_之比。 A当期应还本付息资金 B当期已付利息费用 C当期本金 D当期应付利息费用5、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是_。 A宏观区位 B中观区位 C微观区位 D其他区位 6、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。 A：资本化率 B：收益率 C：收益乘数 D：利息率 E：工业用地的监测点评估价格 7、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元。 A：3790 B：4238 C：4658 D：4663 E：工业用地的监测点评估价格 8、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是。 A：投保人 B：被保险人 C：被保险人和受益人 D：投保人、被保险人和受益人 E：执行层的组织协调 9、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围【2005年考题】 A：使用估价对象房地产的实际成交价格 B：使用政府公布的房地产交易指导价格 C：使用近一年内房地产的平均成交价格 D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格 10、房地产投资决策分析主要包括市场分析、_和投资决策三部分工作。 A价格分析 B项目财务评价 C产品分析 D成本分析11、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。 A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘 B：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解 C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 E：工业用地的监测点评估价格 12、I regret _ harder at office. Anot to have worked Bnot having worked Cnot have worked Dhaving not worked 13、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。 A担保能确保贷款得以足额偿还 B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D贷款质押不转移财产的占有权14、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。 A：市场法 B：成本法 C：收益法 D：长期趋势法 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。 A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格 16、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A43.2% B50% C56.8% D70% 17、若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用的是_。 A建筑造价指数或变动率 B建筑人工费指数或变动率 C一般物价指数或变动率 D房地产价格指数或变动率 18、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润为500万元，税金为300万元，该建筑安装工程费为万元。 A：7500 B：8000 C：8300 D：9000 E：执行层的组织协调 19、在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命期内始终被占用，直到项目寿命周期末才能退出生产和流通，以货币资金形式被收回的是_。 A置业投资 B无形资产 C开发投资 D流动资金 20、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。 A统一房地产范围 B统一付款方式 C统一价格单位 D统一市场状况 21、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元，现房出租的年末净收益为500元。若按折现率10和风险补偿值100元计，计算该期房目前的价格应为。 A：4400元 B：4409元 C：4445元 D：4455元 E：工业用地的监测点评估价格 22、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为_万元。 A370 B385 C420 D55023、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业_的一个百分比。 A有效毛租金收入 B净经营收入 C潜在毛租金收入 D税后现金流 24、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某_万元。 A75 B120 C135 D15025、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。 A：10.0 B：14.0 C：25.0 D：35.0 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则_。 A甲大于乙 B甲小于乙 C甲等于乙 D难以判断 2、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。 A：市场潜量 B：市场预测量 C：市场最低量 D：市场最高量 E：借款合同3、下列关于商业物业的表述中，正确的有 A：能为投资者带来经营性的收入现金流 B：分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式 C：适合于长期投资 D：需在机构投资者之间进行交易 E：位置对其有着特殊的重要性 4、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。(2005年试题) A：确定调查方式 B：设计问卷 C：收集信息 D：定义市场区域 E：借款合同5、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007年试题)下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。 A：双方达成的是一种单务合同 B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告 C：甲公司是乙公司的被代理人 D：甲公司开始支付的款项是一种定金 E：停止侵害 6、基础按其构造特点可分为、箱形基础、桩基础等。 A：条形基础 B：单独基础 C：联合基础 D：一般基础 E：特殊基础 7、以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以_方式取得的。 A划拨 B出让 C转让 D出租 8、房地产存在的形态有。 A：土地 B：房地 C：耕地 D：草地 E：建筑物 9、房地产开发前期的规划管理包括。 A：开发项目的选址定点审批 B：规划设计条件审批 C：规划设计方案审批 D：核发建设用地规划许可证 E：核发建设用地批准书 10、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是。 A：建筑立面图 B：建筑剖面图 C：建筑详图 D：建筑平面图 E：执行层的组织协调11、下列不属于担保物权特征的是。 A：担保物权以确保债务的履行为目的 B：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权 C：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的 D：担保物权具有从属性和不可分性 E：执行层的组织协调 12、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是。 A：同质偏好 B：分散偏好 C：集群偏好 D：集中偏好 E：借款合同 13、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是_。 A支付土地出让金的贷款 B支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C用于土地储备的贷款 D项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E住房抵押贷款14、某类房地产2005年2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元。 A8460 B8500 C8790 D8838 15、法的分类中，按法设立和适用范围分为。 A：国内法 B：国际法 C：实体法 D：程序法 E：普通法 16、2009年1月，A市B担保公司以国家规定最低实有资本成立，2009年5月，开展了第一笔担保业务，其担保贷款总额，不得超过万元人民币。 A：1000 B：3000 C：10000 D：30000 E：执行层的组织协调 17、商业用地房地产位置的优劣主要取决于_。 A周围环境状况、安宁程度 B位置有利于原料和产品的运输 C交通是否便捷及离市中心的远近 D繁华程度、临街状况 18、拍卖人应当于拍卖日_日前发布拍卖公告。 A3 B5 C7 D11 19、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未开工的，按地价款的_以下征收土地闲置费。 A10% B15% C20% D25% 20、评估某宗房开发用地2006年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2006年10月16日。如果预测该宗土地2009年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2006年10月16日，即在2006年10月 16日的房价实际为_万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 21、房地产投资者的债务融资方式有（）。 A吸收其他机构投资者资金 B建成房地产抵押贷款 C土地储备贷款 D增发新股 E房地产企业流动资金贷款 22、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的。 A：区位 B：用途 C：搬迁补助费 D：建筑面积 E：执行层的组织协调23、W省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由_批准。 A国务院 BW省人民政府 CA市人民政府 DB县人民政府 24、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。 A：国家机关用地 B：商品住宅用地 C：学校用地 D：高速公路用地 E：国家重点扶持的能源项目用地25、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。 A：理论上适用的估价方法，都必须选用 B：在适用的估价方法中，选用两种即可 C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法