济宁太白路项目局部商业定位.ppt

1 1占位商业核心区，商业业态再次升级 济宁太白路项目 商业定位沟通2 2目录目录项目介绍项目介绍 商业市场调查商业市场调查经济估算经济估算项目发展方向分析项目发展方向分析3 3PART1 项项 目目 介介 绍绍p项目区位项目区位p项目操作目标解读项目操作目标解读p核心问题界定核心问题界定4 4n项目位置：项目位于位于济宁市太白楼中路,中央百货西侧.n项目规模:共四层,总建筑面积5849.11平米,其中:一层1929.01平米,二层1743.12平米;三层1088.49平米,四层1088.49平米.区位区位5 5p项目区位项目区位p项目操作目标解读项目操作目标解读p核心问题界定核心问题界定PART1 项项目介目介绍绍6 6最终目标：最终目标：招商周期内招商周期内实现利润最大化实现利润最大化基本目标：基本目标：保证项目保证项目成功招商成功招商操作目标解读：操作目标解读：目标一：保证项目成功招商目标一：保证项目成功招商目标二：招商周期内实现项目价值最大化以获取最大利润目标二：招商周期内实现项目价值最大化以获取最大利润7 7核心问题界定：核心问题界定：Q2：兼顾平衡利润与风险的前提下，商家档次的选择？Q1：如何定位商业业态,保证区域价值？三线城市核心商圈项目，如何降低风险,保证利益前体下快速招商？8 8PART2 商商业业市市场调查场调查p项商业各业态分析项商业各业态分析p太白路商业分析太白路商业分析p济宁餐饮分析济宁餐饮分析(代表代表)9 9是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？古古槐槐路路共共青青团团路路琵琵琶琶路路山山建建设设路路科科苑苑路路 常常 青青 路路 吴吴 泰泰 闸闸 路路洸洸 河河 路路红红 星星 路路太太 白白 路路江江南南春春街街咖咖啡啡及及休休闲闲餐餐饮饮区区特色餐饮特色餐饮区区大众餐饮大众餐饮区区 济宁市商业集中区济宁市商业集中区 赛赛玛玛特特赛宝赛宝爱爱客客多多分分店店赛赛宝宝分分店店纺纺 织织 批批发城发城诚诚 达达 家家居城居城济济宁宁市市家家具具大大世世界界夏桥批发夏桥批发市场市场义义乌乌批批发发市市场场爱爱客客多多金城家具金城家具城城爱客多分爱客多分店店赛玛特分赛玛特分店店济宁商业现状济宁商业现状本案本案济宁市现有商业业态齐全；但规模相对较小济宁市现有商业业态齐全；但规模相对较小,其中万达其中万达,运河城为大规模购物中心运河城为大规模购物中心.底商类物业在济宁市的分布非常广泛，经营范围面积从十几平到上千平不等，层数从一层到三层不等底商类物业在济宁市的分布非常广泛，经营范围面积从十几平到上千平不等，层数从一层到三层不等餐饮商业呈现出羊群效应的态势：以江南春街为代表的高档类餐饮集中带、以科苑路为代表的咖啡休餐饮商业呈现出羊群效应的态势：以江南春街为代表的高档类餐饮集中带、以科苑路为代表的咖啡休闲类餐饮集中带、以洸河路为代表的大众类餐饮集中带、以太白楼附近为代表的特色类餐饮集中带；而闲类餐饮集中带、以洸河路为代表的大众类餐饮集中带、以太白楼附近为代表的特色类餐饮集中带；而且万达运河城为代表的购物中心内在引领餐饮的新概念且万达运河城为代表的购物中心内在引领餐饮的新概念.济宁市批发市场主要有太东批发市场、琵琶山路批发市场、义务小商品批发市场及夏桥小商品批发市济宁市批发市场主要有太东批发市场、琵琶山路批发市场、义务小商品批发市场及夏桥小商品批发市场，规模基本在场，规模基本在2000020000以上；以上；1010是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？济宁百货市场济宁百货市场现有百货类商业物业集中在济宁的中心商业街太白路，以运现有百货类商业物业集中在济宁的中心商业街太白路，以运河城河城/万达万达/华联商厦华联商厦/银座商场银座商场/贵和百货贵和百货/济宁百货为代表，济宁百货为代表，相距不足半公里，其中运河城及万达规模最大相距不足半公里，其中运河城及万达规模最大;其他规模在其他规模在1.5-1.5-2 2万之间；万之间；百货名百货名称称经营规模经营规模（）流水扣点流水扣点营业额营业额单位产出单位产出经营状况经营状况备注备注济百济百2.5万23%+1%广告费2亿元0.8万元较好被南京中央百货收购，市场信誉度高，历史悠久，美誉度高贵和购贵和购物物1.58万25%+2%广告费一般济宁市档次最高的商业中心华联商华联商场场4万23%+1%广告费3亿元0.75万元较好引进了肯德基、名表珠宝城等1111是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？济宁超市市场济宁超市市场现有大型超市主要有大润发、银座世纪联华、赛玛特、爱客多、赛宝等，其经营呈现出较为火爆的态势，现有大型超市主要有大润发、银座世纪联华、赛玛特、爱客多、赛宝等，其经营呈现出较为火爆的态势，分布较为零散，规模都在分布较为零散，规模都在2 2万平左右，除世纪联华外，其余超市品牌，都开有分店，分店形式以满足周边万平左右，除世纪联华外，其余超市品牌，都开有分店，分店形式以满足周边居民基本需求的生活超市为主，体量较小；居民基本需求的生活超市为主，体量较小；超市名称超市名称世纪联世纪联华华赛玛特总店赛玛特总店赛玛特分赛玛特分店店赛宝总店赛宝总店赛宝分店赛宝分店爱客多总爱客多总店店爱客多红爱客多红东东爱客多红爱客多红西西时代超市时代超市规模规模2万平米3万平米（含百货）800平米2.4万平米1500平米1万平米2000平米1200平米5000平米经营状况经营状况好好较好较好较好好较好较好较好1212是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？济宁专业批发市场济宁专业批发市场项目名称项目名称济宁家具大济宁家具大世界世界诚达精品家诚达精品家居居海尔家居商海尔家居商场场金宇装饰材金宇装饰材料城料城金城家具金城家具东方办公东方办公维佳家居广维佳家居广场场规模规模3万平米0.7万平米0.4万平米12.8万平米2万平米 0.12万平米1.1万平米租金（租金（元/天.平米）1.3-1.60.8-1.10.8-1.21-1.51.8-3.55-63-6经营状况经营状况一般一般一般较好良好一般一般市场名称市场名称太东太东义乌义乌纺织品批发纺织品批发振宇批发振宇批发琵琶山琵琶山草桥口（夏桥）草桥口（夏桥）规模规模2.1万平米4万平米4000平米8.8万平米8000平米4万平米租金租金1-3元/天平米0.3-0.5元/天平米1.5-1.7元/天平米0.2-0.43元/天平米1.5-3元/天平米0.4-0.6元/天平米经营状况经营状况好一般较好一般一般一般现有专业市场主要有家电市场、家具建材市场、家居市场、纺织品市场现有专业市场主要有家电市场、家具建材市场、家居市场、纺织品市场;经营状经营状况一般况一般1313PART2 商商业业市市场调查场调查p项商业各业态分析项商业各业态分析p太白路商业分析太白路商业分析p济宁餐饮分析济宁餐饮分析(代表代表)1414是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？济宁太白路沿街商业业态布局济宁太白路沿街商业业态布局1515是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？太太 白白 楼楼 东东 路路衣之秀服饰50济宁市广播转播台广东T恤15阳光礼品5千亿佳婚纱150奥普浴霸15皇明太阳能40心动服饰15童谣名店30情侣服饰25摩登少年服饰20星期六鞋店25生活秀服饰15卡萨布兰卡服饰10彩韵服装15金猴鞋专卖70英克莱电动车50吉尔达鞋50三利毛线50济宁市第一职业中专职一商店20双星运动50金苹果运动50惠威音响40蜂蜜大麻花20打字复印15垚锦服饰30江南秀服饰15雪雨美业15贵和商行20心相印婚纱70溢彩服饰20风格服饰15洪顺蛋糕15天然居大酒店400老百汇裤行30IP电话超市15未知未觉服饰15上海羊毛衫30富士彩扩15食之物语10梦之衣服饰15太太东东市市场场东东入入口口鲁南美容40济宁市城市信用社600铝合金经销300西安饺子城300 济宁市消防一中队济宁市消防一中队济济宁宁市市市市中中区区卫卫生生局局济宁太白路沿街商业业态布局济宁太白路沿街商业业态布局1616是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？太太 白白 楼楼 东东 路路太东大市场正门太东大市场正门21000太太东东市市场场西西入入口口市中区门诊市中区门诊图优服饰30花格霓服饰20玫瑰女人40孚德皮鞋20章丘眼镜40依之妮服装20江南布衣40打字复印20太东药房120千味小吃15羊毛衫总汇30天子服饰20建设银行600中医疗保险处工商银行2000滕化服饰25新华书店500风浪宣言25济宁饭店杭派服饰20潮流名店40每时美克80冷饮批发20视力矫正30才子服饰60非凡服饰200五环体育服装500心齐桥筋饰品20惠友超市15清华宾馆济宁市市中区财政局永泰灯饰600雪豹干洗15婚庆喜铺30杭州新龙茶庄10361运动店50康奈鞋店60雅芳专卖25萌芽书店15良缘保健品10真皮腰带15FIRST服饰25喜得龙运动50百货副食5济宁太白路沿街商业业态布局济宁太白路沿街商业业态布局1717是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？螺丝大世界10婴儿国际15推土机技术公司10北京布鞋15奇宏通讯15保健品店10济宁饭店华力大厦海亿特电动车150来吉奇服饰200邮政音像连锁10ELE服饰80中国银行1200九牧王服饰100梦特娇专卖50医学院药店150月亮河化妆品 200麒麟金店200梦华服饰350兴奥大酒店农村信用社2001200海珍美容400康福大药店300天上人间西餐150劲霸男装100阿迪达斯100李宁运动100国人西服200宏景通讯300济宁师专联通营业厅150 太太 白白 楼楼 东东 路路建建设设路路世纪世纪联华联华济宁市任城区人民政府济宁市任城区人民政府济宁太白路沿街商业业态布局济宁太白路沿街商业业态布局1818是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？农业银行250爱心鲜花 20乐乐蛋糕店15爱神婚纱20古槐无线电10祥为通讯5拓步MP310闻远通讯25中国联通10大嘴巴美食10德尔惠40箱包店20双星连锁50广联医药60音像新世纪20鑫亿品香栗15工商银行20天天饮食180利朗男装60建设银行60广浙T恤30特价鞋店30骆驼服饰60冰淇淋店30天策电讯300天策客服100希努尔服饰400茂昌眼镜100山东省医学院清华医院山东省医学院清华医院 太太 白白 楼楼 中中 路路浣浣笔笔泉泉路路金伯利钻石120唐狮120华伦天奴1500利郎男装150班尼路100金爱特服饰400三联九龙家电商场三联九龙家电商场3000篦篦子子市市街街新新家家林林街街济宁太白路沿街商业业态布局济宁太白路沿街商业业态布局1919是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？远东鞋店30班博服饰30意菲奥服饰30凯撒服饰60梦特娇店60服装城120新鳄服饰30爱人音像40上海羊毛衫80大明眼镜120衣之纯120老人头店60金辉服饰120通信大厦宏景通讯200皇冠婚纱100中国移动100中国邮政350国邮通讯150工商银行1000肯德基200国美通信80三星维修60美特斯邦威160佐丹奴160森马160拜丽德80布艺坊80 太太 白白 楼楼 中中 路路贵和百货贵和百货华联商厦华联商厦运河城运河城秀水城秀水城文化宫文化宫一一天天门门街街 运河运河休闲港休闲港共共青青团团路路济宁太白路沿街商业业态布局济宁太白路沿街商业业态布局2020是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？太太 白白 楼楼济宁百货济宁百货济宁移动通讯天安电讯120中网通讯150金城金店120德尔惠运动50电视购物 60莲亭照相馆 30新华书店 300加州牛肉面120移动通讯120达芙妮50红人名品特卖100意菲奥服饰100济宁园林处芭芭拉鞋店40精益眼镜80东方美容80新华鲁抗大房药80华美金店40得月快餐50周大生珠宝80太白金店200项目所在地项目所在地红花村酒楼600眼 镜 服 装 零 售 店1000 太太 白白 楼楼 中中 路路古古槐槐路路运河休闲餐饮街20000济宁太白路沿街商业业态布局济宁太白路沿街商业业态布局2121是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？济宁太白路沿街商业分析小结济宁太白路沿街商业分析小结根据统计结果显示，太白路这条济宁市的传统商业街，仍是以百货业牢牢占据主导地位，占统计总量的36.41%；其次是建材家居，占统计总量的18.47%，主要集中在太白东路，；娱乐占比0.1%,餐饮占比10%主要集中在太白楼运河两侧，主要以特色餐饮为主；电讯类业态主要集中在济宁通信大厦附近。按照商业规律划分,整条商业街有较大的业态调整空间;娱乐及餐饮空间最大.2222PART2 商商业业市市场调查场调查p项商业各业态分析项商业各业态分析p太白路商业分析太白路商业分析p济宁餐饮分析济宁餐饮分析(代表代表)2323是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？江南美食街江南美食街总投资1700万元，由蒋林社区居委投资建设，步行街全长250米，宽48米，建筑面积15000，营业铺面50套，2000年9月6日奠基开工，2001年1月18日竣工，是目前鲁西南地区最大的餐饮业步行街，楼群古朴、典雅、精致，蕴涵江南风韵，吸引了各地许多著名餐饮企业投资落户。如今，这条不到1000米的小街年收入5000万元，利税逾千万元。2424是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？洸河路餐饮洸河路餐饮洸河路餐饮区主要集中在共青团路与洸河路交汇处以西路段，总面积2万余平，道路两侧汇集了很多大众类餐饮，如小肥羊火锅店、红屋牛排、粥鼎记、茶社等具有代表性的餐饮，面积从几十平米到上千平，层数从平层到三层都有，由于属于大众类餐饮，因此就餐人数较多。例如小肥羊火锅城，共有近40个散席，20个包间，根据调研，每个席位的返桌次数平均为4次，按照每个席位的平均消费在100元计算的话，每天的营业收入保守计算就能超过2.4万元，年收入保守计算超过700万元。2525是否存在城市经济力的支撑？是否存在城市经济力的支撑？未来能否吸引大量外来人口进入？未来能否吸引大量外来人口进入？运河沿街餐饮运河沿街餐饮运河沿线餐饮街位于太白楼广场南面，紧邻京航大运河，沿线汇聚了十多家特色餐饮，层数从两层到三层，面积从几百平米到上千平米，但目前该餐饮街经营的情况并不十分理想，原因有二：一是由于该餐饮街虽然临近太白路，但是被运河从中间隔开来，若到此来就餐只能由东西两侧的石桥通过，这就增加了消费者来此消费的难度；二是由于该餐饮街宽度狭窄，增加了车辆通行及停车的难度。26商圈小结商圈小结PART3 项项目目发发展方向分析展方向分析业态规划业态规划本项目是以传统百货为主、物业基础较为陈旧，济宁传统商圈的核心区位，可规划调整空间较小，因此一、二层区域的业态为本项目的业态补充功能。一层：黄金珠宝、药店、精品百货、西式快餐（一层作为项目后期租金收益重点区域）二层：品牌餐饮PART4 经济测经济测算算