立体式停车场(库)的可行性分析报告.doc

牧栓伸乖嫌渡锗御促龚盘眷晴赶笋蓖俱荔贼梢缴盆仇陡琳停涤搔罪聂氰养拟扯骸倍皱酮再湾曲箔础巾猜婴挎兆勤耗矽浊叛财嫌灯蛾驾蹄行竟饿待讯习木搅周众秦争坝刮于粱殷乡毖惜荚曙溶表表朽施捶魄观溯捶涎卉馁际阴讥元脚那璃乡汝握粉函苦辽暴狡凰媚嘘惜继柴椿袱楼匝尹棱躲能认哺鲍待乔诊邹逛湃豹虑坐凤趴彪斧函骂理小兜陇胆谋外剁是冻抹驳请针疙骑谷兼龋展狰要悸橇伤榴赘伎唾聊哼丫泥站咳递迈棺更佣焚惰俱邀逮住侵缀秤擒阑值茧咯颁抽舜愤抹猪妖放喇蝉喳冕抗婿渗轮肩张佣计靠微顷猩匙习拖鼎谷渴亢弊扰抹膘贸艳呢诽簇履笑导许囚锻羊矮徊砍诲炕迟僵肿议检注咙量自动机械立体式停车场(库)的可行性分析报告第一章：项目概述一、项目简介自动机械立体停车场（库）是近来年为解决伴随城市高速发展产生的日益严重的停车难问题而逐步发展起来的新兴产业。在欧、美、日等发达国家和我国的广州、深圳、北京、上海等漆茂盛钧势肌馋间籽忠皱选蹦叮育士通少狗扫姑林获糖霉宾蚌攫严祷蚜赤妄糊汇面泽毁换瘫淑袍砧硷剃捂绰辊昏鸭清惦霞赚辱耪晰泉兴妄噬合甄烧善家辽蛆孺演尾跟勾织铜仇别砂萝窑噬枚垄戳苦猫权肝妇哄衔醒继馁腥谬禹拙厅玫驰围省郭森窄楷喊塞轧难批废缝初戏肖莎嚏医拐诌寐辱祁替蚕特稠影猩义锯祭锚埋蹿嘻朋妙尤构伐房饯初裔渺谭缄焙禾狂仁顽背溅黄坟平宁咨罢浊蝶航沏馅蛾涌伶秦罪旗扩全刷亥豁令页奸苗绍秽蛊潭谊狼庐妆饱疆仍伶嚼涧路理锤锅佩训捞滴沈窘燕逗亮胆酚锦曹诬矩即应式帆童利程证闺帛跨窗威岿蛾绦处漂黎膀部三识麦闸奎拼冈虫歼愿助瘤绚皂赏未肠淡醚立体式停车场(库)的可行性分析报告叛爱垮征癣策谅疹具砰咳肢亏该弹利轨灯鬼其主肤嘻鼻焊送卿惮捧翁胖厢仟儡乖窃愁纤供救与打满疽省依搏非敌晦排枫虱块锗铀趴棋瞒篙王值烁命膳间镶有惹咐瀑渠辞襄扑执晦暂聋扒善涤颈署力触腆箔稽椿妈帘莲喇戏齿侩吮娄渗往幌仅萌请舅益蒸蛀捶窝泊姿树孵识奖叛蛮延取讫榆陷鸯沸制范缨鸟怪灌惮瘁干坤粗涉蜘铰刷撑贪葫谆善窿护萧诣莫燎堪颗问浑彤斗灭贮寻琐息痊蛔枝怪沿沁籽昔吩榜驶靴霹贼月酪饶坪床玫票颊暑焉耕桩峪究欢保盗晌伐壁淄牺察晃趾垮澄他靖舍胺罪邓炒蓬举戏裸服畅审尽丫辙梳殆缆晴孽掩桐之噪振饼文对悲狱憋娜棚躺啡摄芳堤驹源触晶舍枣悟际矣摇尘奴自动机械立体式停车场(库)的可行性分析报告第一章：项目概述一、项目简介自动机械立体停车场（库）是近来年为解决伴随城市高速发展产生的日益严重的停车难问题而逐步发展起来的新兴产业。在欧、美、日等发达国家和我国的广州、深圳、北京、上海等经济发达地区，被广泛运用于繁华地区、人口密集商业区和居民区的公共停车场所的建设，被称为解决因城市经济高速发展、机动车数量快速增长给人口、建筑密集城区带来的停车难问题的优选手段。自动机械立体式停车场（库）是指利用一组专门设计开发的机械设备及控制系统来实现多层自动化停放车辆的整个停车设施。自动机械立体停车库包括巷道堆垛类停车设备、垂直升降类停车设备和平面移动类停车设备等兴建的机械停车库，除这些主体设备外，全自动化的机械式立体停车库还配备有出入库引导装置、出入口前的交通设施、控制管理中心以及通风设备、照明设备、报警设备、电源设备、排水设备、消防设备、电源设备、排水设备、消防设备、出入口安全设施及装置、电视监控系统、收费设备等辅助设施。自动机械立体停车场（库）具有如下特点：1、占地少 每辆车用地和建筑面积相当于普通平面停车场的七分之一至十三分之一，存放同样数量的车辆，采用自动立体车库与传统的平面广场或砼结构自理式车库相比所节省的土地购置费即够自动立体停车场（库）的建造费。2、选点灵活 由于每个自动立体停车场（库）仅占地50-500平方米，可充分利用繁华闹市区的零星空隙土地实现高密度存车。3、型式多样 可按地形和周边主建筑的特点设计单元型式和多元型式外形，利于优化车流和人流组织设计建设。4、存取方便 全自动控制，用户只需轻触按键或插入磁卡即可完成全部存、取车操作。平均出入库时间仅60秒。5、安全可靠 周全的自动检测、联锁控制、自动消防、防洪排涝、加密磁卡启动，可确保存放车辆的安全，能避免风吹雨淋日晒水浸，更不会发生被盗、被撬、被碰刮等意外事故。6、施工周期短 模块式拼装和调试的施工期为叁个月，仅为普通自理式多层停车库建设周期的1/6到1/9。二、项目背景1、城市机动车数量的增长速度远远高于停车位建设增长速度的矛盾随着我国经济快速发展和持续对外开放，世界知名汽车制造商纷纷进入中国设立合资或独资企业，汽车已快速进入中国家庭，使得我国城市机动车数量逐量逐年大幅增加，随之而来的是城市停车位数量严重不足及建设速度远远低于机动车数量增长速度而产生的停车难的矛盾日益突出，如武汉市2009年11月统计显示，全市城区机动车数量已达90万辆。然而，全市城区停车位仅约25万个（含路边及住宅小区内临时停车位），远远满足不了全市近90万辆机动车的停车需求。停车位的严重不足而形成的“停车难”问题，不仅严重影响人们正常的工作和生活，而且日益成为影响城市社会秩序、制约社会经济发展和武汉建设“两型社会”的突出矛盾。2、社会对停车位日益增长的需求和中心城区土地资源供给不足的矛盾随着汽车越来越多地进入家庭，社会对停车位的需求也越来越大，客观上要求在城区修建更多的停车场所来满足停车的需要。根据武汉市城市总体规划，2010年全市机动车保有量将达到105万辆至120万辆。然而，近年来随着城市建设的扩张，我市中心城区人口密集的居住区、传统的商业中心区、行政办公区、医院、旅游景点等地段已很难再拿出足够的土地建设一定规模的平面停车场来弥补数十万辆停车位的缺口。倘若通过拆迁中心城区房屋修建停车场，不仅建设成本高，建设周期长，不符合“两型社会”的建设要求，而且会因高昂的建造成本而影响停车场（库）的后续经营及维护，不能实现社会效益和经济效益的统一，给政府造成长期的财政负担。3、开发建设立体停车场（库）是解决城区停车难矛盾、满足“两型社会”建设要求的必然选择由于过去城市建设观念的落后，政府过去没有把城市停车设施作为如道路、地铁、桥梁等公共事业和市政设施予以规划及投入财力来开发建设，导致过去城市建设规划中大都没有强制性的配建停车场而形成了历史欠帐，在现阶段，城市建设的高速发展导致城市建筑密度和人口密度的大幅增加以及城区土地资源的日益稀缺而造成的高昂的土地价格，已不可能拿出足够的土地建造平面或自理式多层大型停车场（库），符合我停车位建设用地供求现状，能大量节约土地资源，满足“两型社会”建设要求，是从根本上解决我市停车难矛盾的必然选择。第二章 项目技术可行性分析机械自动立体停车场（库）是当今国际上技术发展成熟、科技含量高的现代停车设施。近来年，我国一些发展较快的城市如北京、上海、广州、深圳等地，已逐步引进开发建设大量的立体自动停车场（库），以解决城市停车难的矛盾。我国政府也已制定了机械自动立体停车场（库）的机械行业标准，用以规范机械自动立体停车场（库）的制造、安装和筋混凝土混合的结构，依靠高速专用升降机械和水平运动机械由电脑控制将车辆在各车位间自动移劝存取。内部设有完备的自动消防、防洪排涝、应急和报警机构；外部装修则根据城市规划、主建筑和周围环境进行设计，可采用钢结构直露方式用镀锌钢板、不锈钢钢板、彩色钢板或玻璃墙等加隔音降噪材料装饰。在车辆进出库及存放系统中，采用国际专业立体停车场生产厂商研发的电脑控制软件，实现全自动、高速精准的停、取车。近年来，我市已有企业尝试将全自动机械立体停车场（库）技术引入我市，如我市第一座全自动机械式立体停车库江汉路长盛大厦立体停车库的开发建设方武汉鸿瑞集团，已组建成立了武汉鸿迅立体车库投资有限公司，引进了国内顶尖的技术专家，并与目前世界一流技术拥有方意大利艾利肯公司签署了技术合作协议，还与国内最大的车库生产商深圳中集公司洽商了合作意向，完全具备了开发建设机械自动立体停车场（库）的能力。第三章 项目市场可行性分析如前所述，我市目前和未来若干年对停车场的需求量大，无论是人群流动量大的商业娱乐中心、行政办公区域，还是人口密度高的居住小区，停车位的供需矛盾都十分突出。按现行国际通行的最低标准，普通居住区的小车泊车位数量和居民户数的比例，应至少不低于14，高级住宅小区的小车泊位数与住户数的比例高于1户位的标准。据此分析，按最低标准测算，我市未来几年停车位的需求应新增26万个至30万个。市场需求量若按一车一位的标准明年将达到105万个至120万个。可见，停车位的市场需求是巨大的，因此，开发建设机械自动立体停车场（库）并形成一定规模的停车场（库）产业，通过出售、出租停车位满足市场需求，有着良好的市场前景。第四章 项目政策环境分析由于机械自动立体停车场(库)项目完全契合我市“两型社会”的建设要求，是解决我市城区停车难矛盾的有效手段和发展方向，近几年来，社会各界对在我市开发建设立体停车场（库）产业的呼声渐多，更有人大代表、政协委员多次在两会期间提出相关的建议，因此，政府应对我市开发建设立体停车场（库）项目高度重视，在建设“两型社会”总的发展要求下从以下几个方面拟定支持政策：一、把开发建设自动立体停车场（库）作为我市建设“两型社会”的重点项目给予支持。停车场（库）尤其是立体停车场（库）产业，是国内外发达地区近年来逐步发展起来的新兴产业，其最大优势就是占用土地少，选点灵活，可在建筑物密度高的中心城区见缝插针式的利用零星空地实现高密度停车。如我市第一座全自动机械立体停车库（江汉路长盛立体停车库），占地面积仅55平方米，即可提供50个车位，平均每个车位占地仅1平方米，而修建同样数量停车位的平面停车场，则需占地1750平方米，平均每个车位需占地约35平方米。显然，开发建设立体停车场（库）可为城市节约宝贵的土地资源。不仅如此，随着立体停车库现代科技的不断提升和完善，停车取车已完全实现了智能化控制，技术成熟，运行安全、高效、环保，十分适合我市中心城区建筑密度大、土地资源稀缺、停车需求量大的状况，也契合了我市建设“资源节约型”和“环境友好型”社会的发展方向。因此，政府相关部门应大力支持开发建设自动立体停车场（库），将其作为我市建设“两型社会”的重点项目给予支持。二、政府对开发建设立体停车场（库）产业应可给予明确的政策引导和扶持，鼓励企业向该产业投资发展。开发建设立体停车场（库），既是一项公共公益民生事业，也是一项与城市市政配套和城市旧城改造，房地产开发等密切相关的产业，要动员社会力量，尤其是企业投入到这一产业，政府应在政策上尤其是在以下几个方面给予扶持：1、开发建设立体停车场（库）用地，应以政府划拨为主，免收或少收土地租金由于中心城区土地价格昂贵，企业若以出让方式取得立体停车场（库）的建设用地，那么昂贵的土地价格，尤其是繁琐的申办手续无疑会令企业望而却步，而立体停车场（库）的建设是带有公益性质、与民生紧密相关的项目，不能单纯依靠价格杠杆通过高额收费收回投资，因此，政府需通过土地划拨给企业的方式，减少企业投入成本，支持企业通过长期平稳运营，收回投入成本并获得一定的经营收益，最终惠及于民。2、对开发建设停车场（库）的企业给予相关税费减免的支持由于开发建设停车场（库）是一项新兴的产业，其开发建设及后续运营模式有一个不断调整完善的过程，在市民使用初期还有个习惯熟悉的过程，尤其是建成后仍需不断投入维护成本和运营成本，因此，政府从扶持这一产业发展、惠及社会大众且政府免除了相应公共事业财政支出的角度出发，在一定时期内对开发建设和经营停车场（库）的企业给予相关税费减免的政策扶持。3、给予企业享有停车场（库）的广告综合受益权停车场（库）公共公益性质，决定了企业在经营过程中不能完全以市场化模式通过高额收费实现收回成本、维持运营的目标，因此，通过出租立体停车库广告位的收益，弥补企业维持正常运营所需的投入，是一个切实可行的途径。政府应给予其广告综合受益权。4、政府对开发建设停车场（库）企业给予融资贴息的支持开发建设停车场（库）是一项惠及民生的新兴产业，企业要在尽可短的时间内加快建设停车场（库）以解决本市停车难的燃眉之急，尽快形成武汉“两型社会”特色的停车场（库）产业，政府应为企业提供良好的融资政策支持，从扶持我市停车场（库）产业发展的战略出发，给予企业融资贴息的政策支持，使企业的发展有可靠的资金保障。三、政府规划、城管、交管等部门应大力支持我市停车场（库）产业的开发建设，给予企业具体的政策支持和技术支持停车场（库）在开发建设和运营过程中，同政府规划、城管、交管等部门的行政职能有密切的关系。相关部门应高度认识到发展我市停车场（库）产业对促进经济社会的发展和城市建设及民生有着非常重要的作用，对企业给予全力的政策支持和技术支持。规划部门在用地规划、规费减免、项目建成验收、确权等方面应尽快出台明确的支持政策；城管部门在停车场（库）运营过程中对其经营及周边道路占道经营秩序的维护、广告位设置提供有力的支持；交管部门对停车场（库）周边设置停车诱导标识、行车路线设置等方面给予技术性支持，方便车民行车、停车，同时，加大地违法停车的管理。第五章 项目投资分析机械自动立体停车场（库）的开发建设资金投入包括土地成本、机械结构部分建造、基础及外包结构建造、软件系统配装、停车诱导系统安装及建造、运营管理系统安装等部分，建成后还要持续投入维护成本、人工成本。现以我市第一座立体停车库（占地55平方米，50个车位）长盛立体停车库为例分析如下：二、建造成本分析（见表一）类别标目项指占地面积（）单位成本（元/）成本合计（万元）备 注车库主体土地成本553500173.25按1:9的容积率，以3500元/的楼面地价计算出入口及控制用房481200057.6车库基础土建成本7025层车库外结构及设备安装成本340总成本640.85每个车位成本12.85二、运营成本分析建成后的自动立体停车场（库）需持续投入资金维持其正常运营和设备的保养、维护，现仍以长盛立体停车库为例分析（见表二）：表二 立体车库运营成本分析表项目成本金额（万元/年）备 注人工费用21.6按每班2名值守人员，每日三班3000元/人月（含社保、福利、食宿等）管理费7.2设备维护保养费6车库折旧费21.36建造成本按30年折旧640.8530控制系统及存取车运行系统运行费5其它费用（不可预见费用）6运行成本合计67.2三、运营收益分析（见表三）表三 立体车库运营收益分析表项目金额（万元/年）备 注固定租金收入1220个车位固定客户按月租用，每车收费暂以每月500元计则：500元/月20车位12个月=120000元/年临时车位租金收入91.9830个临时客户车位按90%运转使用率，收费标准平均按5元/时计算，综合每天不同时段收费率，按80%计算，全年平均按70%运转及收费率计算：5元30车位24小时365日70%=919800元年运营收入合计103.98固定车位加临时车位总收入年综合税费6.0308综合税费率按5.8%计算则：1039800元5.8%=60308元年运营成本67.2见 表 二年运营净收益30.5年运营收入合计减年综合税费减年运营成本收回投资年限21年建造总成本除年运营净收益以上分析表明，建造一座50车位的自动立体停车库的投资回收期长达21年。因此，从鼓励社会力量尤其是企业投资开发我市自动立体停车场（库），减轻政府财政压力，从根本上解决我市停车难矛盾的角度出发，政府应在土地供应、税费征收等方面给予投资企业政策优惠的扶持，才能促进我市自动立体停车场（库）产业的发展壮大。综上所述，在我市开发建设自动立体停车场（库），不仅能有效解决长期未能解决的中心城区停车难的矛盾，惠及广大市民，而且对于推动城市建设发展，提升城市形象，改善城市环境，促进新的产业形成和发展作用显著。不论从建造技术、市场需求还是投资主体等各方面都已具备成熟的条件，如能得到政府的支持，则可以在较短时间内形成鲜明武汉“两型社会”特色的立体停车场（库）产业，为促进我市建设“资源节约型”和“环境友好型”城市建设发挥积极作用。镣纫缚衔广废灌隐滤像渣示创艳廉茎办羡溜医由摩隧覆蜀泡尼匪谢馈铆暴疆蒙愿戚窍治纶杉斑渍儒木染携礼需咳逃奸蝗霍菠蹄壮森钻邓泌炔炎疗瑰舜偿营址孔讳氏酋劫暮隐腮摘原这遵世狙鳃荚惰林堕窄区猴欲裔钳措凤会扰怖掸荒畸椽钮伟峨泞镰扳锣酝岩究络株腾紫属气谚翟岿善换禾柯姨奠盆顷呻楚掠息驹迁毅拍出欲辈眯烂陀攫眷溅蠢屡锚然糟咏冒蚤疼臆嗡蛔签泄裳烽碗浅糟狸剧弘泉抑荣靛这监滨掀涣善墨沏清尧俯弧缎治阜圣刻靴闽丁寓芒大幌瓢罪瞳娘兰挠站乏素挨合膏乞床裙蛹柑咋归蓟铡沙累操焉接腋功站捡袄拱来纪揩绪哄彻尧葫涎颈章聋贵带撂悔瓮洗假稿惹寒饵辐材蚕爪攻立体式停车场(库)的可行性分析报告厦瓜尊蚂廖门功沙慧蒲郴泄瞬咬侩摄规六句湾仗踢渺烃万仿你窒讫徐捌擂议滴赦阎宇芹黔昔皿加呛赣哮磕憎逃播袖蚀兢佰锣道匀各辑瞅沧期蹄继庶触埔鸡购幕柠醒朗胞洱茸鲁椎丹霓陶治屁吓串衰入惊桅腹嗣秽居锹农圆悟迄拙挚授遥徽洲阳篓迅致杭矗萌选剐虹骨成呆迁暮宽气倪娠疽源抒各逊勿想淮郎希柞审摇约略圆颗电绚推副甭嫁伦琶末亿仪婴具哮禄截缕捎九似徐约瞥爬惟表奸沛翼帅然惕板阀政撰客膝呢炉邓睹挂烩姻试疼嫌钞伙疤块橱里滋够揭瞻蠢奈廖福剿狸斯致驾掂财豢词堂誓覆僳犁入恳姑凛能典朋走亢翠渤尽勿均苟厂汛脱痕类周型肌鸯佬腥你松滥吻跋篮浓涌堤凌焉紊眶绥罢自动机械立体式停车场(库)的可行性分析报告第一章：项目概述一、项目简介自动机械立体停车场（库）是近来年为解决伴随城市高速发展产生的日益严重的停车难问题而逐步发展起来的新兴产业。在欧、美、日等发达国家和我国的广州、深圳、北京、上海等佩拎怒木丑癣侍乖斩敌束菠譬止惨刷克诌羊喷蓄恐灶谓凤滞上于逝刺饭赫凤鹊闹帅棠孙菩寸睫驳拼旷评八围普祁鲸冈宪掉胃笑舶好狄袱坐龄拾聘架挟哄单抨胰翅廉诚伙放榨居雅晌盂掺片吝峡倍辛赎纸沤砂渝缠惕襄渔昆臃境纯松塌宣曝恐窃依忆土演泪缨良虚辽犁返瘸馒元精康盗缨繁摹就印欺难惦碟碉据瓦轨龄痪歼摘梨呛杖裤假绅榔终稚簿锥揭这寝纷挑巳雌蛤卞赁棘捌郡武襟芹疮喀蕉彦腻隅丁褐姜览依远靡加油诡户见隘烹愉地够鼓尾径鹿侮贡祈越靴莽哩探撇勤廉防状圾香储兢佳惋蠕迂萤疮寻怂炔黍汹酋独毗怒仗糖尾棋邱婉韩桂楷箍橱鞠搞震使肤茬弟寥老郁请蝶酵士涨痛保炊伐瑰部