宏观调控下房地产项目投资分析.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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宏观调控下房地产项目投资分析
摘要：自2010年4月新一轮的房地产市场宏观调控以来，我国房地产市场发生了巨大的变化。房价打破了单边上涨的规律，进入下降通道，国家对房地产业的政策也由支柱产业变成了民生产业。房企在新一轮调控中饱受各种危机，其中对房企影响最大的莫过于投资决策错误。导致投资决策失败有多方面的原因，包括投资阶段中市场、售价、去化能力定位失误，投资决策过程中财务分析不准确等。本文以杭州by项目为例，从当前房地产市场宏观调控及市场特点分析，找出by项目当前投资的合理市场、价格、去化能力，通过建立模型计算by项目财务评价主要指标。
关键词：房地产市场 宏观调控 可行性研究
房地产项目投资具有投资额大、风险高、回报周期长等众多特点，一个房地产项目成功与否很大程度取决于投资的准确性。目前我国大中城市已出现房价下降现象，许多高价地块在市场上已经出现亏本现象，这便导致房企盈利水平下降，有些出现亏损。房地产市场的调控也使得房企资金链紧张，有些断臂求生，有的只能被兼并或重组。
出现上述现象的原因主要在于房企在拿地过程中没有充分调查房地产市场，没有对我国房地产市场调控有清醒的认识，也没有在项目投资评价过程中进行合理的市场定位、价格及去化能力定位以及融资安排等。
1 当前房地产市场宏观调控及市场特点
本轮房地产市场宏观调控自2010年4月开始已经持续了接近两年时间，近一轮的宏观调控目的主要有以下几点内容：①阻止房地产市场投资、投机需求，增加普通住宅有效供给；②降低房地产价格，使得住房价格合理化。为此出台了关于限购、保障房建设、差异化信贷、供地管理等多方面调控政策。此外，2011年1月28日，上海、重庆不约而同地出台了房产税征收管理细则。整体看来，我国近阶段的房地产调控政策越来越严，包括限购、限贷等政策对投资及投机打击较大，加上房产税的开征，预计未来我国投资和投机性需求会越来越小，住宅回归第一属性——居住也越来越近。
1.1 普通住宅、商业地产受调控影响相对较小 以往市场上豪宅、别墅等非普通住宅的品牌及单个项目利润均优于普通住宅，但调控后，这一现象得到了扭转。从目前各房企的市场表现来看，差距越来越大。万科、恒大、万达等房企在本轮调控下表现相对平稳。原因在于我国的房地产调控主要目的是为了保障普通居民的住房需求，因此普通住宅受到调控政策影响相对较小。持有型的商业物业主要依赖租金回报，对市场调控敏感性较低，因此商业物业也是规避调控的一种较好选择。
1.2 自住型为主的城市市场受到调控影响较小 以往自住型城市房价上涨缺乏动力，而投资、投机型城市一年内翻番都有可能，但是调控后这一现象也得到了改变。据三亚市房地产交易管理所在2011年春节期间和6月底的两次调查显示，三亚市商品住房空置率高达近85%，而三亚湾、大东海等海景资源稀缺片区商品住房空置率达到95%左右。三亚为典型的房地产投资型城市，其房价也在2009年随着海南国际旅游岛规划的批复而得到极大的飙升，但是随着这一轮的宏观调控实施，目前整个海南的房地产市场已经出现量价齐跌的现象。
相反，而一些以自住为主的城市，由于城市化的进一步提升，居民收入的提高，在通货膨胀大势的影响下，在这一轮的调控中其房地产市场上出现量价两旺的状况。
1.3 保障房在住房市场中的比例逐渐提高 2011年3月，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议的《政府工作报告》中提出，2011年要开工建设保障性住房、棚户区改造住房1000万套；在“十二五”纲要中，规划未来5年将新建3600万套保障房。以如此之大的力度推进住房保障，反映出住房保障在当前社会发展中的重大意义及中央对此项工作的空前重视！保障性住房的大力推进，不仅是解决住房困难群体居住问题的重要措施，也是建立完善科学合理的住房供应体系的必然要求。
2 调控下by房地产项目投资定位分析
2.1 by项目概况及区域环境分析 by项目地块位于杭州市城北，杭州市农副产品物流中心内，行政区域上属于余杭区，但紧邻杭州市拱墅区，属于主城区桥西、城北板块项目。项目为商住用地（商住为住宅加底商），总用地面积120亩，容积率为2.8，计容积率面积22400m2。
2011年，杭州主城区共成交23346套新房，较2010下滑35.1%，较09年下滑64.8%，二手房共成交11613套，较2010的25627套相比，减少14014套，成交量不足2010年一半，降幅达55%。这是1998年至今14年来，杭州二手房成交量跌幅最大的一年。
截止2012年2月，杭州主城区可售房源为45299套，其中住宅库存28415套，仅仅20个月的时间，杭城住宅库存飙升了687%。就库存上升速度而言，在杭城楼市也属史无前例。
当前供应特点主要有：一是库存积压创历史新高；二是九堡板块、桥西城北板块供应量巨大，未来竞争激烈；三是市中心库存以豪宅、高档物业为主，短期内去化能力很弱。
2.2 当前市场下by项目定位分析 根据我国当前房地产市场特征以及近阶段房地产市场需求特征分析，可以预见未来我国住宅主要以首次置业及首次改善型为主，去豪宅化成为一种趋势。各房企投资要把项目定位为刚性购房需求者，包括首次置业及部分第二次改善型需求。
by项目周边有多个可比在售楼盘，包括运河协安蓝郡、逸居城、赞成美树及海派风景等。通过市场比较法预测未来by项目销售起价为13600元/m2。
根据类比项目，逸居城年均去化500套，销售面积5万m2；赞成美树年均去化650套，年均销售面积为8万m2；海派风景年均去化300套，销售面积约为2万m2。综合这三个类比项目，预计by项目年均去化面积为4-6万m2。
2.3 by项目投资测算及开发周期安排 根据近年来杭州房地产开发的实际情况，结合我国房地产项目建设中成本的基本估算方法，将本项目中的各项成本费用归纳为七大类：土地成本、前期费用、建安工程成本、营销费用、管理费用、资本化利息及房地产各项税。
通过投资测算，土地成本为147761万元、工程成本为81420万元、营销费用为7027万元、管理费为4050万元、资本化利息及财务费用为17619万元、房地产各项税为30214万元。
由于项目体量较大，市场去化需要四年时间，因此考虑项目按照两期开工建设，一期开工建设11万m2高层，二期建设10.2万m2高层及1万㎡底商。
根据项目以销售定产原则，综合施工周期以及土地证获取时间、设计时间节点等综合考虑，预计2013年3月取得土地证，一期2013年4月开工建设，2013年11月预计可以开始具备销售条件，一期将于2014年完成主体封顶，2015年9月完成交付；二期开工时间预计安排为2014年4月，项目与2014年11月领取预售许可证，2015年6月主体封顶并于2016年9月实现交付。
3 调控下by项目投资财务分析
3.1 项目资金平衡情况 项目2012年需要注册资金4亿元，股东借款8亿元，其中注册资金不产生资本化利息，而股东借款需要项目公司支付资本化利息。2013年，项目股东上半年需要提供4亿元借款，下半年项目可以通过房地产开发贷或者信托等方式融资9亿元，并且项目可以是吸纳销售收入6.8亿元的回款，并归还股东12亿元的借款；2014年项目可实现销售回款9.18亿元，支付成本及偿还银行贷款共计9.5亿元；2015年项目预计销售回笼10.9亿元，项目支出工程成本及偿还银行贷款共计约7.56亿元；2016年预计销售收入为8.23亿元，项目还注册资金及工程成本约为8.01亿元；最终项目盈余4.71亿元。

3.2 项目静态效益分析 通过对项目的开发，预计项目整体销售总额为351331万元，土地成本为1477661万元，工程成本为81420万元，营销费用7027万元，管理费用4050万元，资本化利息及财务费用约为17619万元，房地产各项税为30214万元，项目经过投资开发后，可以实现税前利润63339万元，应缴纳所得税15835万元，税后利润为47505万元。项目销售净利率为13.52%，投资净利率为18.43%。
3.3 项目投资动态分析 按照全投资项目现金流分析，可以有下表：
项目静态回收期为3.75年，动态回收期为4.1年。
4 by项目投资结论
4.1 通过对我国房地产市场调控的分析，对当前房地产市场的特点进行剖析，可以发现我国未来普通商品房住宅受到调控影响最少，加上未来我国土地增值税清算以及房产税的开征，未来普通住宅应该成为房企投资的主要目标。在by项目定位时，主要以刚性普通住宅为主。
4.2 各房企在土地储备前期，需要对房地产市场进行详细的分析，对需求与价格之间的关系，各地块的未来房价需要细致详尽的分析，不能脱离实际盲目乐观，也不能由于当前调控因素盲目悲观。
4.3 通过对杭州by项目房地产市场需求的调查，价格的预测以及结合当前杭州房地产投资成本的估算，运用投资测算模型对该项目进行分析，可以发现在8万m2土地上造224000m2的计容建面，通过合理的定位等，需要投资25.8亿元，项目利润为4.71亿元，项目销售净利率为13.41%，全投资内部收益率为18.73%，自有资金内部收益率为29.94%。
4.4 项目可以通过分期开发，根据项目资金需求缺口进行适当的融资，以充分利用项目自有资金，使得项目投资效益达到最佳。
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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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