2016年房地产估价案例与分析真题与解析.doc

2016年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见房地产估价理论与方法教材P341342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见房地产估价理论与方法教材P341342。第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？【参考答案】1.房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、收集房地产实物状况和权益状况的资料。（2）收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。（三）李某于2015年6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。请问：1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？【参考答案】1.损失资本化测算过程：（1）测算损失期；（2）确定月租金收益和运营费用，计算因房屋质量问题导致商铺月净收益降低或运营费用增加额；（3）确定报酬率；（4）计算房地产价值减损额。参见房地产估价理论与方法教材P380。2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应该包括的内容有：（1）房屋使用人周转安置费用；（2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；（3）修复对邻近房屋损坏的补偿；（4）施工影响的补偿；（5）修复后对承租人的心理减价；（6）补偿协商长期未能得到解决而耗费的相关费用。参见教材P292。二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。1.本次住宅转让估价的估价对象范围应为（）。A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权正确答案B答案解析业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套住宅，归属于该顶层住宅的是1/10的广告位的收益权。2.该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响正确答案C答案解析该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。3.若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（）。A.按市场租金评估该广告位收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本正确答案B答案解析评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。4.若对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（）。A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权正确答案A答案解析抵押价值评估时，估价对象范围为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。参见房地产基本制度与政策教材P142。（二）某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20的简易房。5.本次估价的估价对象应包括（）。A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙正确答案C答案解析征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。6.本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估正确答案C答案解析该平房带有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。7.采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。A.周边带院落的类似平房B.周边不带院落的类似平房C.周边新建商品住宅D.周边成套二手住宅正确答案A答案解析选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象的用途相同、与估价对象的权利性质相同、与估价对象的档次相当、与估价对象的规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周边带院落的类似平房作为可比实例。（三）甲公司拥有总建筑面积为5230、土地面积为10000的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000；两栋生产车间，建筑面积均为1500；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200、30。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为（）。A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法正确答案D答案解析工业房地产估价时采用较多的是成本法；甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。9.若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是（）。A.5栋共计5230的建筑物B.10000土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权正确答案D答案解析以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。10.甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为（）。A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额正确答案C答案解析转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额。三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告估价项目名称：市区路19号楼第10层房 地产抵押价值评估估价委托人：集团有限公司房地产估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号） （注册号）估价作业期：2015年12月1日一2015年12月5日估价报告编号：（房估）（抵）字第号致估价委托人函集团有限公司：受贵公司委托，我公司对集团有限公司位于市区路19号楼第十层，总建筑面积为2026.77m2的办公房地产（产权证号：房权证第号）的抵押价值进行了评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点：2015年12月1日。价值类型：房地产抵押价值。注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法进行测算，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立优先受偿权下的价值为人民币110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故估价对象的抵押价值为110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面积计抵押价值单价为54755元/m2。（随函附估价结果报告和估价技术报告各两份）房地产估价有限公司分公司（公章）法定代表人：2015年12月5日【参考答案】1.封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。2.在致估价委托人函中应明确选用的估价方法。3.致函方应为房地产估价有限公司而不是分公司。分公司作为总公司的一个分支机构，是不具有独立法人资格的，也不能独立承担债务，所以一般是没有资质的；但若总公司有相应资质，是可以授权分公司参与的。目录（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象1.估价对象范围估价对象为坐落于市区路19号楼第10层的整层办公用房，总建筑面积为2026.77m2，本次评估不包括动产、债权债务等其他财产或权益。2.估价对象基本概况（1）土地基本状况估价对象所在大楼用地坐落于市区路，四至为：南至路，西至路，北至小巷，东至小巷，宗地形状规整，土地使用期限至2055年4月1日，土地开发程度为宗地内，外达到“七通一平”。（2）建筑物基本状况估价对象所处的区路19号楼，现用名称为中心，地下4层，地上37层，总建筑面积为105000，采用钢架结构及无柱式设计，电梯分区设置，客梯16部，货梯2部，集中式中央空调，整栋大厦拥有智能控制系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、应急电源、照明和扩音系统、智能火警检测系统、自动喷水灭火系统等。该中心于2008年8月竣工交付使用，目前维护保养状况良好。估价对象外立面采用石材与高档LOWE玻璃幕墙，大堂挑高6米，采用进口高档石材装修，花岗石柱体及墙面，艺术造型吊顶，标准层电梯间采用高档进口大理石，地面采用高档地毯，由物业管理有限公司管理。估价对象位于19号楼第10层，总建筑面积为2026.77m2，层高3.2m，已作普通办公房室内装修：墙面乳胶漆，地面部分瓷砖、部分地板、部分地毯，顶棚部分灯池吊顶，部分矿棉板吊顶。（3）权属基本状况根据估价委托人提供的相关资料，估价对象土地用途为办公，目前为集团有限公司所有，产权证号为房权证第号，估价对象未设立抵押权等他项权利。4.估价对象中未说明估价对象是否有共有权、租赁、用益物权、其他特殊情况说明。5.估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。五、价值时点依据房地产抵押估价指导意见，本次价值时点为完成估价对象实地勘查之日，即2015年12月1日。六、价值类型房地产抵押价值（定义略）七、估价依据1.法律、法规、规范性文件（略）2.技术标准（1）中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）（2）中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准（GB/T508992013）（3）房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）（4）商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发200457号）3.估价委托人提供的相关资料（略）4.估价机构市场调查及实地查勘获取的相关资料（略）5.估价机构搜集整理的其他相关资料（略）八、估价原则（略）九、估价方法经估价方法适用性分析，决定采用比较法和收益法为本项目的估价方法。（估价方法定义略）6.应依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 502912015）而不是中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 502911999）。7.估价方法中应具体说明所选用估价方法的理由。十、估价结果注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用比较法、收益法进行测算，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值为人民币110975791元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故估价对象的抵押价值为110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），单位建筑面积抵押价值为54755元/m2。十一、注册房地产估价师姓名注册号盖章日期 2015年12月5日 2015年12月5日 8.估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签名。十二、实地查勘期2015年12月1日十三、估价作业期2015年12月1日至2015年12月5日十四、变现能力分析（略）十五、风险提示（略）估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、估价对象最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程1.比较法（定义及公式略）（1）可比实例选取可比实例选取过程及来源（略），估价对象及可比实例状况见下表：项目估价对象可比实例A 可比实例B 可比实例C 物业名称中心10层大厦11层大厦15层中心18层建筑面积（m2）2026.77 1985 2050 580 成交日期2015.12.1 2015.11.25 2015.11.4 2015.11.15 成交单价（元/m2）57000 61000 59000 9.可比实例C规模与估价对象不相当，不能作为可比实例。（2）可比实例情况说明将可比实例与估价对象进行比较分析，比较因素及说明见下表。表2估价对象及可比实例情况说明表比较因素 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例 坐落位罝 区楼路19号楼 区楼路25号楼 区楼路26号楼 区楼路19号楼 物业名称 中心十层 大厦十一层 大厦十五层 中心十八层 价格内涵 成交单元/（元/m2） 待估 57000 61000 59000 付款方式 正常 正常 正常 正常 交易情况 交易情况 - 正常 正常 正常 成交日期 2015.12.1 2015.11.25 2015.11.4 2015.11.15 区位状况区域繁华程度 附近有中心、大厦、体育馆，市政配套完善 附近有中心、大厦、体育馆，市政配套完善 附近有中心、大厦、体育馆，市政配套完善 附近荷中心、大厦、体育馆，市政配套完善 交通便捷程度 附近有多条公交线路：距地铁号线站100m 附近有多条公交线路：距地铁号线站120m 附近有多条公交线路：距地铁号线站130m 附近有多条公交线路：距地铁号线站100m 外部配套设施完备度 公共配套完善 公共配套完善 公共配套完善 公共配套完善 区域环境 附近有公园 附近有公园 附近有公园 附近有公园 权益状况用途 办公 办公 办公 办公 使用年限 39.33年 38年 38年 39.33年 实物情况设施设备 电梯（客梯16个，货梯2个）、中央空调。消防设施，高速光纤接入，地下停车场（385个） 电梯（客梯21个，货梯4个）、中央空调。消防设施，高速光纤接入，地下停车场（373个） 电梯（客梯17个，货梯6个）、中央空调。消防设施，高速光纤接入，地下停车场（376个） 电梯（客梯16个，货梯2个）、中央空调。消防设施，高速光纤接入，地下停车场（385个） 物业管理 好 好 好 好 楼层 10层 11层 15层 18层 层高/m 3.2 3.2 3.2 3.2 平面布局 规整 规整 规整 规整 建筑面积/m2 2026.77 1985 2050 580 内部装修 高档 高档 高档 毛坯 10.办公用房区位因素不应包括“区域繁华程度”，可用“商务办公氛围或聚集度”代替。11.楼层属于区位状况因素不是实物状况因素。12.未说明可比实例总楼层。（3）建立比较基础估价对象与可比实例的付款方式均为一次性付款，币种为人民币，计价方式按建筑面积计价，价格内涵一致。（4）交易情况修正各可比实例均为正常交易，交易情况无需修正。（5）市场状况调整市场状况调整是将实例在成交日期的价格调整为价值时点的价格。估价对象价值时点与可比实例成交日期接近，且该区域办公室用房市场价格平稳，市场状况无需调整。（6）房地产状况调整根据估价对象与比较实例各比较因素的具体情况，将各项因素分为好、较好、一般、稍差、差五个等级，以估价对象为基准，每相差一个等级结合具体情况调整1或1，编制比较因素分析表（表3）、比较因素调整系数表（表4）如下。表3比较因素分析表比较因素 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 区位状况 区域繁华程度 好 好 好 好 交通便捷程度 一般 般 好 一般 公共设施完备度 好 好 好 好 区域环境 好 好 好 好 权益状况 用途 办公 办公 办公 办公 使用年限 39.33年 38年 38年 39.33年 实物状况 设备设施 一般 好 较好 一般 物业管理 好 好 好 好 楼层 10 11 15 18 层高 好 好 好 好 平而布局 好 好 好 好 建筑面积/m22026.77 1985 2050 580 内部装修 好 好 好 一般 表4比较因素调整系数比较因素 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 区位状况 区域繁华程度 100 100 100 100 交通便捷程度 100 100 102 100 公共设施完备度 100 100 100 100 区域环境 100 100 100 100 权益状况 用途 100 100 100 100 使用年限 100 99 99 100 实物状况 设施设备 100 102 101 100 物业管理 100 100 100 100 楼层 100 99 102 104 层高 100 100 100 100 平面布局 100 100 100 100 建筑面积 100 100 100 100 内部装修 100 100 100 98 13.建立比较基础中缺“统一财产范围”和“统一税费负担”的说明。14.可比实例A交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应与估价对象相同。15.可比实例B交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应比估价对象好。16.可比实例C为毛坯房，与估价对象高档装修标准相差悬殊，“一般”与“好”的差距明显不符。17.可比实例A楼层调整系数应大于100，可为101，不能为99。（前提是各可比实例与估价对象总楼层一样）（7）可比实例比较价值测算表5 可比实例比较价值测算调整因素可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易单价/（元/m2） 57000 61000 59000 交易时间 100/100 100/100 100/100 交易情况100/100 100/100 100/100 区位因素 100/100 100/102 100/100 权益因素 100/99 100/99 100/100 实物状况 100/102 100/101 100/100 100/99 100/102 100/104 100/100 100/100 100/98 可比实例比较价值/（元/m2） 57017 58637 57889 估价对象评估单价/（元/m2） 57848 18.未说明区位状况、权益状况和实物状况各子项调整系数各自的权重。（8）求取比较价值（单价）经过比较分析，认为三个可比实例的价格经过修正、调整后的结果相近，且符合市场客观情况，故以三者的简单算术平均值确定最终比较价值。即：最终比较价值（570175863757889）357848（元/m2）2.收益法（1）收益法定义及计算公式收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。采用报酬资本化法、全剩余寿命模式进行测算，其计算公式为：式中V收益价值（元或元/m2）;Ai未来第i年的净收益（元或元/m2）；Yi未来第i年的报酬率（%）;n收益期（年）。（2）租金收入经过测算确定估价对象的市场租金为342.6元/（m2月）。（测算过程略）（3）有效出租面积的确定注册房地产估价师经过对周边市场的调査，周边同类型的办公用房一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象的出租面积为其房屋所有权证上登记的建筑面积2026.77m2。（4）其他收入经测算估价对象其他收入为15.42元/（m2年）。（测算过程略）（5）空置率据了解区办公用房近期的市场平均空置率在3%7%。估价对象位于区重要的商务办公区，周围人流密集，商务办公气氛好，该区域内办公用房租赁情况良好，考虑到估价对象的实际状况，取空置率为5%。（6）年有效毛收入单位面积年有效毛收人（潜在毛租金收入12其他收入）（1空置率）（342.61215.42）（15%）3920.29（元/m2年）（7）运营费用根据合同租金的内涵，估价对象的运营费用包括管理费、房屋维修费、房产税、租赁税费、房屋保险等。根据市场调查确定估价对象年运营费用为864.83元/（m2年）。（测算过程略）19.缺收租损失率的说明或者说没有考虑收租损失。20.如有租赁合同且合同合理，则在租约期内应采用合同租金，租约期外应采用市场租金计算。（8）年净收益估价对象年净收益年有效毛收入年运营费用3920.29864.833055.46（元/m2年）（9）报酬率采用累加法确定报酬率为7.25%。21.报酬率的确定未说明理由或者说缺少报酬率确定过程。22.未说明报酬率是预测值。（10）收益期估价对象建成于2008年，至价值时点已使用7年，估价对象为钢混结构，房屋耐用年限为60年，则房屋剩余使用年限为53年，估价对象土地的使用年限为50年，截至价值时点剩余使用年限为39.33年，根据孰短原则，确定估价对象的收益期为39.33年。23.估价对象建成于2008年8月，剩余经济寿命应为52年多。24.结果报告中说估价对象为钢架结构，此处说估价对象为钢混结构，说法不一致。（11）净收益变化趋势估价对象建位于中心大厦内，设定其可持续经营，预测其发展前景良好。据调查区同地段同类型写字楼物业年租金及费用变化情况，确定估价对象净收益增长率为2%。25.抵押目的估价遵循谨慎原则，在确定净收益和净收益流模式时应保守估计。26.未说明在土地使用权出让合同中约定不可约期。27.未说明在土地使用权到期后对收回的建筑物不予补偿。六、估价结果确定1.未设立法定优先受偿权下的估价对象房地产价值经测算，两种估价方法的结果见下表。序号 估价方法 测算单元/（元/m2） 1 比较法 57848 2 收益法 50115 对测算结果进行校核和比较分析后，结合估价师经验，决定采用加权算术平均法定估价对象的价値，比较法权重取60%，收益法取40%（权重确定理由略），估价结果为：估价对象房地产单价5784860%5011540%54755（元/m2）估价对象房地产总价547552026.77110975791（元）2.房地产估价师知悉的法定优先受偿款法定优先受偿权是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人建设工程价款、其他法定优先受偿款。根据房地产估价师调查，至价值时点，估价对象未设定抵押，也不存在其他法定优先受偿款。3.确定房地产抵押价值房地产抵押总价值假定未设立法定优先受偿权利下的价值房地产估价的法定优先受偿款1109757910110975791（元）。经测算，确定估价对象在价值时点的房地产抵押价值为人民币110975791元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面积抵押价值为54755元/m2。附件1.估价委托书复印件2.估价对象位置示意图3.估计对象实地查勘情况和相关照片4.房地产权属证明复印件5.房地产估价机构营业执照复印件6.房地产估价机构资质证书复印件7.注册房地产估价师注册证书复印件28.附件中缺估价对象法定优先受偿款调查情况说明。29.附件中缺可比实例位置图和外观照片。30.专业帮助情况和相关专业意见【参考答案】1.封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。2.在致估价委托人函中应明确选用的估价方法。3.致函方应为房地产估价有限公司而不是分公司。4.估价对象中未说明估价对象是否有共有权。5.估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。6.应依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 502912015）而不是中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 502911999）。7.估价方法中应具体说明所选用估价方法的理由。8.估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签名。9.可比实例C规模与估价对象不相当，不能作为可比实例。10.办公用房区位因素不应包括“区域繁华程度”，可用“商务办公氛围或聚集度”代替。11.楼层属于区位状况因素不是实物状况因素。12.未说明可比实例总楼层。13.建立比较基础中缺“统一财产范围”和“统一税费负担”的说明。14.可比实例A交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应与估价对象相同。15.可比实例B交通便捷程度比估价对象略差，比较因素不应比估价对象好。16.可比实例C为毛坯房，与估价对象高档装修标准相差悬殊，“一般”与“好”的差距明显不符。17.可比实例A楼层调整系数应大于100，可为101，不能为99。（前提是各可比实例与估价对象总楼层一样）18.未说明区位状况、权益状况和实物状况各子项调整系数各自的权重。19.缺收租损失率的说明或者说没有考虑收租损失。20.如有租赁合同且合同合理，则在租约期内应采用合同租金，租约期外应采用市场租金计算。21.报酬率的确定未说明理由或者说缺少报酬率确定过程。22.未说明报酬率是预测值。23.估价对象建成于2008年8月，剩余经济寿命应为52年多。24.结果报告中说估价对象为钢架结构，此处说估价对象为钢混结构，说法不一致。25.抵押目的估价遵循谨慎原则，在确定净收益和净收益流模式时应保守估计。26.未说明在土地使用权出让合同中约定不可约期。27.未说明在土地使用权到期后对收回的建筑物不予补偿。28.附件中缺估价对象法定优先受偿款调查情况说明。29.附件中缺可比实例位置图和外观照片。30.专业帮助情况和相关专业意见四、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过4个。如将正确的内容