农行大楼物业服务方案.docx

前 言首先，十分荣幸能参与中国农业银行 XX 分行办公大楼物业管理 投标工作。我公司将依托自身的专业管理能力，结合大楼的实际，对 大楼的物业管理组织机构、服务配套等作出统筹策划。 我公司将以崭新的物业管理服务理念，在按照国家政策、法律法 规和贵方的实际需要的前提下，凭借公司的管理经验以及规模效益， 合理调配内部资源，为中国农业银行 XX 分行办公大楼提供优质的 物业服务。 本投标书根据中国农业银行 XX 分行办公大楼物业管理招标文件 要求和对物业现场考察研究之后， 结合我公司的企业服务理念以国内 标准编制。 我方承诺一旦中标， 将按甲方的要求和投标书中的主要内容写入 物业管理委托合同。否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中 标单位。 感谢中国农业银行 XX 分行领导给予我们这次参与的机会。二 OO 八年一月十一日 第一章 公 司 简 介我公司为三级物业管理资质，物业管理二级资质已经申报待批， 是我市唯一的全国物业管理协会理事单位。 公司下设物业管理部、工程部、督查部、财务部办公室等职能部 门和 4 个管理处。有员工 180 余人，其中大专 15 人、中专 24 人、中 级以上职称 7 人、初级职称 5 人，公司管理人员 100持有建设部颁 发的物业管理企业经理岗位证书。主要从事住宅、楼宇的物业管理、 绿化种植和养护、物业咨询、房屋修缮、市政道路清扫等业务，并根 据客户需要不断推出各项便民的有偿服务项目。 目前公司管理了六个住宅小区和两个企业事业单位： 管理规模近 百万平方米。 我公司对所托管的物业实施综合一体化管理服务，24 小时安保 执勤，全方位保洁作业，对辖区内公共设施进行常规维护保养，由专 业人员对小区绿化进行专业养护。 公司坚持“追求卓越，真诚服务”的宗旨，坚持“科学管理、竭 诚高效、安全文明、开拓创新”的质量方针 第二章 企业文化（一）我们的质量方针是：以市场为导向，以顾客为中心，注重 管理服务的效果，持续提升管理服务质量和顾客满意率； （二）我们的服务理念是：业主至上，服务第一； （三）我们的员工：团结拼搏，互助向上； （四）我们的宗旨是：追求卓越，真诚服务； （五）我们的使命是：推动城市文明化进程、努力改善居民的生 活环境；（六）我们的企业精神是：严于律己，无私奉献； （七）我们的企业道德是：守法、诚信、无私、博爱； （八）我们的企业作风是：团结、自强、严谨、高效； （九）我们的企业目标是：使社会效益、环境效益和经济效益和谐的统一。 第三章公司机构设置及当前管理项目 我公司是按现代企业制度建立并取得物业管理资质的独立法 人企业。 公司总部设有总经理办公室、 物业管理部、 工程维修部、 财务部、 督查部等四部一室。 本公司的架构设置发挥了职能机构的作用，既保证了公司领导 层对各部门的直接领导指挥，以充分掌握全局情况、作出正确决策， 又能够放手授权给职能部门进行具体工作的操作。 总经理室 物业管理部（当前所 管理的项目如下） 办公室 工程维修部 财务部 督查部 行政、文档、 人 力 资源 、 公司网站 工程维修（启动 房屋维修基金） 、 配电房管理、水 电维修服务 会计、 出 纳、 核算 及票据 管理 全球眼 远程监 控中心第四章 保洁方案一、保洁工作标准和规范 1、保洁范围：院围墙以内（含绿化带、办公楼、消防通道） ； 2、时间：上午 711 点；下午：26 点； 3、每一小时巡逻清扫一次； 4、地面指示牌、广告牌、公共设备每天擦抹一次； 5、每周对外墙三米以下的玻璃清刮一次； 6、视情况每半月冲刷一次院内地坪。 二、楼层保洁 1、保持楼内走廊地面干净无污迹，有光泽； 2、每天下班后用拖把将走廊、楼梯拖一遍；3、用湿毛巾清洁被污染的墙根。 三、楼梯台阶清洁 1、所有楼梯每天从顶层清扫一遍； 2、清扫之后用清水拖布轻拖一遍；3、夏天每周对楼梯间的蚊、蝇喷药消杀一遍。 四、洗手间的清洁工作 1、上午上班前、下午上班前对洗手间全面清洁一遍； 2、用洁厕灵对便池、便槽进行清洗； 3、用消毒水将洗手间地面进行消毒杀菌，保持地面无水渍、黄 斑、水锈； 4、洗手盆干净无污渍、水锈； 5、男厕小便挂斗内放置卫生球；6、白天厕所点卫生香。 五、果壳箱清洁保养 1、每天将所有果壳箱掏清无积存；2、每天把果壳箱擦一遍，无灰尘、无污渍，烟灰缸不超过五个 烟头。六、化粪池 1、化粪池每半年用吸粪车吸抽一次；2、保持化粪池井盖完整、清洁，无粪便漫溢。 七、电梯保洁 1、电梯轿厢每天保洁两次；2、每月清扫电梯门槽； 3、电梯毯每天更换一次。第五章 大楼安全防范一、管理内容： 管理内容： 1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护大 楼公共秩序，防止和制止任何危及或影响安全的行为。（1）门岗的任务： ? 礼仪服务； ? 维护出入口的交通秩序； ? 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证； ? 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大楼； ?对外来人员进行询问和登记； ? 严禁携带危险物品进入大楼； ? 遇到外来人员将大件物品带出大楼， 即与物主核实， 并作登记；? 为业主提供便利性服务。（2）巡逻岗的任务： ? 按规定巡视检查，不留死角；? 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范 工作； ? 对大楼内的嫌疑人员进行检查防范； ? 对大楼及楼宇安全、防火检查。 二、管理措施： 管理措施： 1、制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员 的工作责任心。2、强化保安人员的管理，开展素质培训，提高保安人员的思想 素质和业务技能；制定紧急事故处理办法。 3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言 文明，举止得当。 4、严格执行保安巡查制度，确保巡逻质量。 5、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。第六章 院内绿化养护和楼内绿摆方案一、院内绿化养护 1、保持院内绿化、草坪养护完好。 2、及时清除草坪杂草、枯枝，定期修剪，对受损花木及时扶正、 补植。 3、根据花木长势适当施肥、松土。 4、夏日干旱季节及时保绿，定时浇水，确保院内绿化的成活率。二、大楼内绿化摆置方案1、迎宾大门（主门） ： 两侧各摆大型盆栽花卉 2 盆，共计 4 盆。 2、迎宾西门： 摆放中型盆栽花卉 2 盆，大型 2 盆。3、一层大厅： （1）玻璃墙每边各摆中型盆栽花卉 7 盆，共计 14 盆。（2）柜台前中柱边摆放中型盆栽花卉 5 盆。（3）内楼梯拐角摆入大型盆栽花卉 1 盆。 （4）1-2 层内楼梯拐弯处摆放大型盆栽花卉 1 盆。 4、二层大厅： （1）每沙发两侧各摆花卉 1 盆，共计 6 盆。 （2）柜台前中柱边摆放中型盆栽花卉 5 盆。 （3）小会议室摆放盆栽花卉 5 盆。 5、1-6 层主楼梯拐弯处每处各摆中型花卉 1 盆，共计 12 盆。6、1-6 层电梯等候间各摆中型盆栽花卉 2 盆，卫生间 1 间，共计 18 盆。 7、3-6 层走廊东西两头各摆大型盆栽花卉 1 盆，计 7 盆。 8、6 层大会议室摆放大型盆栽花卉 10 盆。9、一层、二层大厅柜台上摆放小型盆栽花卉或盆景 8 盆，共计 16 盆。 10、主要领导办公室摆放盆栽观叶及盆景 10 盆。 11、四季摆放花卉品种及规格。（1）特大型品种： 苏铁、棕竹、大散尾、五针松、榕树等，规格 2-2.5 米以上。 （2）大型品种 苏铁、风尾、发财树、鹅掌柴、大水竹、罗汉松、棕竹、滴水观音、金山棕、散尾葵、国王椰子、千年木、朱焦、夏威夷椰子等，规 格在 1.8-2 米以上。 （3）小型品种： 袖珍椰子、水竹、文竹、虎皮兰、暑榕、一叶兰、鹅掌柴、巴西 铁、红朱焦、杜鹃、米兰等，规格在 0.5-0.7 米。 以上品种根据摆放各季节不同进行调整。 12、按季更换，运输包送，专人养护管理，保持布局合理，长年 新鲜健壮美观。第七章 大楼水电设施维护及保障措施一、制定设备的维修养护制度，按时进行维护保养，填写保养记 录。 二、建立设施设备台账，合理制定维修计划。 三、建立巡视检查制度，加强日常维护工作，发现问题，立即维 修解决。 四、发现设备损坏和故障，立即汇报。 五、保障措施：发生停电、停水、停梯的故障，立即向华侨物业 公司汇报，启动应急处理程序，公司专业队伍在十分钟内赶到现场， 华侨物业公司的水电工程维修科就设在珍珠园小区， 距大楼仅 500 米 距离。 六、消防安全“三级”检查： 一级检查由大楼水电维护人员负责，每天一次； 二级检查由大楼管理处负责，每月一次； 三级检查由华侨物业公司负责，每季度一次。 注：水、电设施损坏，配件由甲方提供或由乙方按甲方指定商场 购买，据实报销。 第八章 应急预案一、消防管理预案 （一）火警 1、对有可能发生火灾的征兆，如焦味、浓烟、阴燃等，但尚未 造成损失，需要采取紧急措施，防止朝火灾方向发展的火警，发现人 应立即向当班工作人员和管理处报告。 2、管理处负责人应在第一时间赶到现场，查看了解情况后，能 处理的应立即采取措施进行处理，并在处理和警戒现场的同时，立即 按程序向公司和专业消防部门报告。 （二）火灾 1、火灾由一般火灾和重大火灾之分。凡发生火灾，首发者第一 时间必须拨打“119”报火警，其次要及时向当班工作人员和管理处 报告，管理处要立即向公司和消防部门报告。 2、管理处负责人在第一时间到达现场后，立即组织人员开展初 期火灾的扑救或控制，并对现场周边进行警戒和人员的疏散，使损失 降低到最低程度。 3、大楼火灾，在按上述程序报告的同时，应组织配合消防部门 的扑救工作，服从消防部门的统一指挥。 二、供配电系统故障处理预案 1、因供电线路故障，需检（抢）修的，管理处应立即通知大楼 的各部门和科室。 2、检（抢）修期间，应随时与供电部门保持联系。若在规定的 时间内仍不能恢复供电，应问明原因，立即通知告示。 3、恢复供电后，维修人员应立即先行检查有关设备，设施运转 情况（尤其是电梯的运行，必须先行试车） ，待检查运行正常后，方 可启动使用。 三、电梯系统故障处理预案 （一）若发生电梯关人故障 1、当班工作人员在立即向管理处和公司主管报告的同时，及时 与维修人员取得联系。 2、管理处负责人和维修人员必须在每一时间到达现场。首先采 取应急保护措施后，分析判断故障的原因，尽快检查排除，尽快恢复 正常（属商、产家责任的，与商、厂家联系共同处理） 。 （二）若因为临时停电造成电梯关人，按（一）处理，发生上述 电梯关人事故，在按（一）处理的同时。工作人员应采取措施与电梯 被困人员取得联系，向他们解释原因及正采取解困措施的情况，并提 醒被困人同注意事项等。 （三）若发生危及电梯安全的渗水事故 1、管理处和当班工作人员应及时采取措施与电梯内被困人员取 得联系， 要他们按下最近楼层的铵钮， 待电梯门打开后迅速撤离电梯。 2、维修人员应迅速赶到电梯机房，待被困人员全部撤离后立即 切断所有电梯电源。 3、立即停止水泵供水，需要供水部门解决的，及时与供水部门 联系处置。 （四）若发生危及电梯安全的火灾 1、管理处和当班人员应立即采取措施通知电梯内的被困人员， 按下最近楼层的按钮，待电梯门打开后迅速撤离电梯，从紧急疏散通 道撤出。 2、有消防电梯的，立即采取措施将消防电梯开关合上，使之处 于消防功能服务状态，同时打开消防通道。 凡电梯发生危及人身安全的故障，在采取应急处理措施的同时， 都要及时与市 110 电梯事故应急求援联动取得联系，求得救援。 第九章 管理所需主要装备一、用房： 办公室一间，仓库一间。 二、主要办公用品： 办公桌椅 文件柜 电 脑 电 话 地面抛光机 2套 1个 1台 1部 1台 其它保洁用工具及需用品 元包干给乙方配置。 注：所需设备由甲方提供，也可以 8000 元包干给乙方配置。 所需设备由甲方提供结 束 语 感谢农行领导对我公司的信任， 为我公司参与大楼的物业管理提供机遇，我公司将依据自身的专业管理能力，合理调配整合内部资源，对农行大楼的物业服务作出统筹安排，同时也为贵行节约物业服务的支出。 我们认为，我公司在与同行相比有自己的优势所在：一、 公司内部管理已经通过 ISO9001 服务质量体系认证， 公司有 完整规范的物业管理服务流程，保证大楼的服务正常运作。 二、我公司管理着珍珠园小区和师苑新村的五个配电房，具有一 定高低压配电管理能力，而且公司总部与农行大楼为近邻，能及时为 农行大楼的水电管理提供支撑。 三、我公司有自己的绿化专业队伍，而且与秀新苗圃又是合作单 位，能为大楼的常年绿化摆设提供保障，花木损坏随时都可更换，楼 内四季见绿成本低。 我们承诺，本方案若被采用，将写进物业服务合同，我们将恪守 诺言，认真履约。如果我方不按方案运作，贵方有权重新选聘物业公 司，我们期待着参与的机会。 谢谢！