物业公司经营管理目标责任书.doc

anqing物业管理有限公司
2010年经营管理目标责任书
为充分调动****物业公司管理人员积极性，确保集团下达给****物业公司年度经营目标的实现，集团（以下简称甲方）授权给以邓志军为第一责任人的****物业公司经营管理团队（以下简称乙方）负责该公司的经营管理。按照责、权、利对等的原则，双方在自愿、合理的基础上签订2010年度经营目标责任书，以明确双方的责任、权利和义务，并由甲乙双方共同遵守。
一、目的
   在完善****物业公司以总经理负责制的经营管理机制的基础上，在充分调动****物业公司经营管理人员积极性的同时，建立集团对****物业公司的经营管理目标责任考核体系，以加强集团公司对子公司的有效监控，同时推动****物业公司经营管理工作逐步向理性、科学、精细和规范的方向发展。
二、2010年经营管理考核年度期间：2010年01月01日至2010年12月31日。
三、2010年度目标指标奖惩体系
（一）经营指标考核
指标
目标值
描述
奖惩考核细则
税前利润
13.50万
此利润的计算基础不包涵以下两个部份：
１、水电亏损；
２、历史欠费收入。
1、13.5万以下不提成；（部门负责人、小区主任及以上管理人员不享受基本年终奖金；达到13.5万则可享受基本年终奖金。）
2、13.5—20万之间享受超额利润部分100％提成；
2、20—50万之间享受超额利润部分90％提成；
3、50—100万之间享受超额利润部分80％提成；
4、100万以上享受超额利润部分70％提成。
注：以上提成以超额利润指标作为基数，例如:当年实现税前净利润50万，提成为： （50-13.5）×90%==32.85万。
物业费
清收
一、截止2009年12月31日前历史欠费（27.7万）
1、2010年要求清欠60%即16.62万；
2、2011年要求清欠40%即11.08万。
二、2010年当年物业费收取（783.4万元）
历史欠费清收是应尽的工作责任和义务，只罚不奖。
1、物业费当年必须收取90%以上，余额部分在第二年应全部收回；
2、根据应收标准，按少收金额的10%处罚，由物业公司经营管理团队承担，在年终奖中扣除。
合计

（二）管理指标考核
序号
岗位职责及权重
关键绩效指标或工作目标与权重
考核标准及计算方式
考核 周期
考核细则
考核
部门
得分
1
成套管理标准的贯彻及执行效果（重点考核湘江壹号管理处）
100分
服务标准建立30分
各岗位员工人手一册《岗位操作手册》，内容包括该岗位的工作职责、行为标准、作业流程及质量标准、以及配套的监督、管理及奖惩制度；所有内容必须全面、准确、可操作性强；
6月份开始抽查
现场抽查员工，并查看相关记录，未开展该项工作全扣；各项标准资料建立不全、不精细、不系统或不可操作每项扣2-5分
考评
小组

服务标准贯彻实施及过程控制25分
A、公司组织员工对各标准化管理体系进行强化培训，各管理处每周和每月都有组织员工进行学习培训和考试、考察评估学习效果的记录。
6月份开始抽查
现场向员工了解培训开展情况，并查看公司培训及效果评估记录，未开展该项工作全扣；培训措施不得力每次扣3-5分，效果评估资料不全或员工反映培训效果差每次扣2-3分。
考评
小组

B、组织控制体系的建立：公司对各岗位标准化工作行为、作业标准与流程以及工作成果检查、考核、评价、奖惩建立了完整的组织控制体系，从机制上保障各岗位的服务质量标准。
6月份开始抽查
通过查看资料并到现场询问员工，了解公司对各岗位服务质量的控制手段及执行力度，机制不健全扣5-10分，执行效果不明显和效果差扣每次扣2-5分。
考评
小组

服务标准实施效果评价25分
A、员工对所在岗位的工作标准及配套的管理流程制度非常熟悉；
B、员工所在岗位的工作行为与质量符合公司的标准要求。
6月份开始
A、现场抽查员工对岗位行为举止、作业标准、流程的理解程度，不熟悉扣1-3分/人/次；
B、对照各岗位标准，现场查看员工的工作行为，未符合标准规范要求扣1-3分/人/次。
考评
小组

成本管理标准的建立与实施 20分
公司对水、电、人工及所有物料消耗成本均按区域或面积建立成套定额管理标准并贯彻执行
10月30日前
标准不完整、不精细或可操作性不强每项扣3-5分
考评
小组

2
客户满意度
100分
客户满意度调查
在物业公司服务区域内选择80-100户客户进行满意度调查。（《满意度调查表》采用品牌地产公司使用的专业表格）
年度
客户满意度在90%以上，该项为满分；低于90%，每降低1个百分点扣2分。
考评
小组

3
水电费收支
100分
限额-49.90万元。其中：
1、湘江壹号物管处35.5万；
2、其余物管处14.4万。
收入支出相抵后亏损
年度
考核结果在指标正负10%以内不加不扣。超过10%的部分按超支额度扣5分/万元，直至该项总分扣完为止；节约按节约额度奖5分/万元，奖励上限15分。

考评
小组

合计得分（日常抽查考核得分*40%+年终考核得分*60%；取第1项与第2项平均分）
上述三项管理指标，按照第一项50%、第二项20%、第三项30%的权重计算综合考核分
管理指标考核总得分=管理标准得分*50%+客户满意度得分*20%+水电费收支得分*30%

考评
小组

四、双方的权利和义务
（一）甲方的权利和义务
1、 甲方有权对乙方的经营活动进行检查和监督，并提出改进意见的权力。
2、 甲方有义务为乙方在经营过程中提供必要的服务和支持。
3、 甲方有权在乙方生产经营活动出现失控和重大失误时，对本责任书提出修订或决定终止本责任书的执行。
4、甲方有权对乙方的经营业绩进行定期的审计与考核。
（二）乙方的权利和义务
1、乙方应严格遵守国家各项法律、法规及集团公司制订的各项经营政策和管理规定。
2、乙方享有集团授权范围内独立开展经营管理活动，进行正常的经营决策的权利。
3、乙方应在市场竞争中积极加强内部管理，建立完善的物业管理模式和体系；加强服务标准的贯彻和执行，提升物业服务水平；做好开源节流，降低营运成本；增强行业市场地位，提高公司品牌声誉和盈利能力。
4、乙方必须保障经营资产的安全与完整，不得使经营资产遭受损失。
5、乙方必须定期或不定期地按甲方要求报送（提交）与经营活动有关的各项文件和资料，包括：
（1）年度和月度的经营计划。
（2）年度和月度工作计划。
（3）年度和月度的财务预算和财务会计报表。
（4）甲方要求提供的其它文件和资料。
6、乙方享有生产经营管理人员的指挥权；
7、乙方享有部门经理（含）及以下人员的任用、奖惩、辞退、开除的决定权；
8、乙方拥有中层及以下全体员工的考评指标体系设计，考评方式和分配方案决定权，但是方案必须提交总裁核准后方可实施；
五、奖惩兑现（超额奖金分配）
根据全年完成的税前利润、历史欠费清收、水电费亏损限额情况，综合核定年度绩效奖金基数，依据管理指标考核结果对年度绩效奖金基数予以浮动。
奖惩总额=（税前利润考核奖金额－历史欠费清收考核处罚金额）×管理指标考核得分系数。
提取奖金对应计算方式
总经理分配
奖金比例
其他管理人员分配比例
公司预留管理基金
90分以上
80-89分
70-80分
70分以下
100%
80%
50%
不提成
30%
50%
20%
六、本责任书相关内容分别由集团审计部、人力资源部、财务部负责解释、修订；由集团总裁和物业公司经营管理团队代表签署后即生效；
七、本责任书一式四份，集团审计部、财务部、人力资源部和物业公司各持一份。
八、附件：《物业公司业绩考核实施细则》。

（委托代理人）： 物业公司经营管理团队代表：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

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