内部认购方案.doc

项目内部认购方案

一、内部认购的目的
1、为保证**公司2012年项目提前回款任务，缓解公司资金需求的压力；
2、为帮助解决现有部分公司员工的住房需求。
二、内部认购资格的确定范围
1、武汉**及**公司员工购房人员范围
武汉**及**公司员工购房资格限定在武汉**、武汉**房地产开发公司登记在册人员，经武**公司营销部审核、提交总经理办公会审议通过后，方可办理购置手续。
2、社会关系购房人员范围
社会关系购房的人员资格为社会往来关系单位人员，由**公司营销部领导审核，经总经理审批通过后，方可办理购置手续。
三、内部认购套数限定
1、公司每位员工限购一套；
2、社会关系人员购房不限定套数；
四、内部认购项目简介
（1）项目概况
**项目位于武汉市***处。
（2）项目经济技术指标
**项目总占地面积：**㎡，总建筑面积：**㎡，其中：住宅总建筑面积：**㎡，商业总建筑面积：**，幼儿园及其他配套总建筑面积：**㎡。
项目分**期开发，一期由**栋**层（含商业、设备转换层）的高层组成，建筑面积**万㎡，其中住宅建筑面积**万㎡，商业建筑面积**千方；二期由**栋**层（含商业、设备转换层）的高层组成。
**号住宅总套数**套，将于**年对外销售，预计**年底交付使用。目前正处于**阶段。
（3）认购范围
内部认购房源的楼栋为**号楼（共计**套房源），具体推售房源量视内部认购客户量以及**公司销售、回款目标，最终由**公司领导确定，以下为推售房源量建议：
ü 如内部认购量低于**号楼房源的30%，则选择**号楼的偶数层（或基数层）作为指定房源进行内部认购，便于制造内部推售房源的稀缺性；
ü 如内部认购量占**号楼房源的30%-80%，则选择**号楼全部户型进行内部认购；

楼栋位置示意图

五、内部认购户型介绍

**号楼栋标准户型

六、内部认购时间及认购顺序
1、认购时间：（具体时间以**公司相关进度为准，以下仅作为时间流程建议）
*年*月 *日至*年*月 *日为内部认购意向调查统计（含公司员工及往来单位人员），填写具体“内部购房申请书”。
*年*月 *日至*年*月 *日为认购员工资料审核期。
*年*月 *日至*年*月 *日日为认购员工定金缴款及认购协议签定期，其中*年*月 *日为首次集中内部认购日。
*年*月 *日至*年*月 *日止为认购员工认购合同签定及房款缴款期。
*年*月 *日至*年*月 *日为往来单位人员资料审核期。
*年*月 *日至*年*月 *日为往来单位人员定金缴款及认购协议签定期，其中*年*月 *日为往来单位集中内部认购日。
*年*月 *日至*年*月 *日止为往来单位人员认购合同签定及房款缴款期。
2、认购顺序：先公司员工认购完毕后再往来单位认购。
Ø 一次性付款流程：购房资格确认---缴纳定金---选房及签订协议----合同签定及缴款。
Ø 贷款流程：购房资格确认——交纳贷款资料---银行确定贷款资格---缴纳定金---选房及签订协议----合同签定及缴款。
3、内部认购期限：所有内购活动在项目开盘前进行，并享有指定房源的认购权利；至项目开盘之日起，不再享有制定房源和内购折扣优惠。

七、内部认购折扣
1、公司内部认购折扣原则
在**项目开盘预测成交均价的基础上，制定内部认购的不同折扣体系，其中员工折扣优于往来单位客户折扣、一次性购房折扣优于按揭客户折扣，具体折扣幅度根据客户填写的“内部购房申请书”意向、项目目标均价、**公司销售和回款目标等多个因素推导，并由**公司领导最终确定。具体折扣分档如下：
Ø 武汉**及**公司员工一次性购买住宅折扣
Ø 武汉**及**公司员工按揭购买住宅折扣
Ø 往来单位人员一次性购买住宅折扣
Ø 往来单位人员按揭购买住宅圴价折扣
备注：以上住宅价格不含层差、面积差及朝向差等调节价差。
2、市场内部认购折扣案例
根据市场上各开发商内部认购目的的不同，各内部认购折扣有较大的区别，如：
1) 以**地产、&&地产为代表的国企单位，为解决项目回款问题，提前预估开盘价，并以折扣房做为员工福利，提前约一年时间（开盘前一年内时效）进行内部认购，优惠折扣如下：
**员工一次性购买住宅折扣：7折
**员工按揭购买住宅折扣：75折
**往来单位人员一次性购买住宅折扣：8折
**往来单位人员按揭购买住宅圴价折：85折
&&地产员工购房折扣：约为周边市场价的85折
2) 以万科、华润地产等市场化的地产企业为代表，为促进销售，同时解决员工置业问题，进行内部认购，优惠折扣为：在普通客户优惠基础上打98折，优惠幅度较小。（此类企业较少为解决项目回款问题，采取特别方案；因项目较多，采取长期优惠方案。）
3、开盘折扣及内部折扣建议
根据以上折扣和项目销售目标，初步建议本项目在开盘和内部认购时的折扣如下，具体折扣由**公司领导按实际需求制定：
开盘折扣：认筹98折，认购98折，按时签约99折，一次性98折
内部认购折扣：员工一次性付款8折，按揭85折；往来单位一次性付款85折，按揭9折。
即：开盘前以内部认购折扣进行销售，项目开盘后以正常的开盘折扣进行销售。

八、内部认购流程及注意事项
（1）项目内部认购流程
STEP 1
**公司营销部发放《内部购房申请书》（见附件1）

STEP 2
**营销部发放《员工购房资格审批单》（见附件2）

STEP 3（仅限于银行贷款购买人员）
认购人需提交按揭贷款所需全部资料，由**公司指定银行审核贷款资料；

STEP 4
认购人凭**公司确认的《购房资格审批单》及本人身份证，在大地林肯公司财务部交纳认购金，大地林肯公司开据缴款票据，以缴款顺序进行现场选房；

STEP 5
认购人现场选房确定房号，签定《认购协议书》（见附件3）；

STEP 6
认购人在《认购协议书》约定时间内，至**公司财务部交纳全额房款并签定《内部认购合同》（见附件4）。

（2）武汉**及**公司项目内部认购注意事项
① 交房时间：以正式签定的购房合同约定时间为主；
② 内部认购金金额与缴纳时间：
认购金10万元/户；
认购时间以内部认购意向程度及**公司领导最终计划时间为准；
③ 认购地点：集中内部认购地点为**2楼大会议室；
④ 选房顺序：以当天到场顺序缴纳认购金，并凭缴纳认购金的顺序进行选房；
⑤ 付款方式：采取一次性付款及贷款两种方式。
一次性付款在《内部认购合同》签定之日须支付完毕100%房款；
贷款在《内部认购合同》签定之日须支付完毕50%的房款，银行需跟进确定贷款人资格（缴款方式均以进帐方式缴纳或POS机刷卡，认购人凭银行回单到财务部开据正式收据），逾期未交清房款的则视同放弃，武汉**公司将在15个工作日内将已付的定金全额返还（不计利息）；
⑥项目在取得《商品房预售许可证》后，武汉**公司须书面通知认购人，认购人在15个工作日内持《内部认购合同》及收据签定正式《商品房买卖合同》并换取购房收据。在规定的期限内未签定正式《商品房买卖合同》，则视为自动放弃购买权，**公司将在15个工作日内将已付的全额房款返还（不计利息）；
⑦认购面积与实际预售面积的约定：认购期间以预销售建筑面积（以下简称面积）签定《内
部认购合同》，该合同签订面积与正式《商品房买卖合同》签订面积有差异时，以《商品
房买卖合同》签定面积为准，双方同意按该商品房单价不变，采取多退少补。

附件1：内部认购申请书
申 请 人

联系方式

意向户型1

意向户型2

意向楼层1

意向楼层2

意向价格

付款方式
□一次性 □按揭
申请人签字：
年 月 日

附件2：内部认购购房资格审批单
员工购房资格审批单
申 请 人

类 别
□**员工
□**员工
介 绍 人

联系方式

身份证号

购买房号

家庭住址

付款方式
□一次性 □按揭
申请人签字：
年 月 日
以上部分须在交表前填写完毕，以下部分为公司审核用，个人不用填写。
银行按揭资料审批 部门负责人签字：
综合管理部审核

部门负责人签字： 分管领导签字：
年 月 日 年 月 日
总经理审批

附件2：内部认购购房资格审批单
社会关系购房资格审批单
申 请 人

类 别
□社会关系
□往来单位
介 绍 人

联系方式

身份证号

购买房号

家庭住址

付款方式
□一次性
□按揭
申请人签字：
年 月 日
以上部分须在交表前填写完毕，以下部分为公司审核用，个人不用填写。
银行按揭资料审批 部门负责人签字：
营销管理部审核

部门负责人签字： 分管领导签字：
年 月 日 年 月 日
总经理审批

附件3：内部认购协议
认 购 协 议 订购编号 No.
甲方（出卖人）

乙方（买受人）

注册地址

身份证/护照
营业执照号码

营业执照注册号

法定代表人

联系地址

电话

邮政编码

邮编

联系电话

认购房屋
　　栋　　 单元 层　　 室
预销售建筑面积
　　平方米
认购房价
单价￥　　　　　　元/m2 预销售建筑面积：
总金额￥　　　　　元，人民币　　 拾　　 万　 千　 百 　拾　 元　 角　 分
定金
人民币￥100000元
付款方式
一次性付款
于 年 月 日前签署《内部认购合同》，当日支付总房款人民币  　　　　元，
包含已付定金￥100000元。　
银行按揭
于 年 月 日前签署《内部认购合同》，当日支付总房款人民币  　　　　元，包含已付定金￥100000元。

合同条款
1. 乙方在充分了解其所认购房屋和认同甲方提供的《认购协议》样本的前提下自愿认购该房屋并承诺不再换房，乙方对本协议的内容没有异议。
2. 乙方应于 年 月 日前与甲方签定《内部认购合同》。乙方所付之定金自双方签署《内部认购合同》之日起转为其所购房屋的房款的一部分。
3. 在本认购协议生效后，如甲方将本认购协议项下乙方认购的房屋转售他人的，甲方向乙方双倍返还定金，本认购协议自行解除。
4. 乙方应严格遵守本协议约定的时限，如违反本认购协议（包括签约须知）的约定，未能在上述期限内签署本认购合同，或未按时支付房款，则甲方无需通知乙方，有权单方面解除本认购协议，并有权将认购房屋另行处置，乙方已付金额由甲方全额退还。
5.甲方已向乙方告知并解释本认购协议相关条款并提请乙方注意。在乙方理解并确认的前提下双方签定本认购协议。
6. 乙方确认本认购协议中提供的联系地址准确、详尽，如变更联系地址或电话号码，须以挂号邮件的形式及时通知甲方，否则甲方按本协议所列地址发出的任何书面文件均视为乙方收悉。
7. 本认购协议一式三份，甲方二份、乙方一份。本认购协议由甲、乙方双方签字，且乙方支付定金后生效，于甲、乙双方签定《内部认购合同》时终止，乙方所持认购协议原件由甲方收回。
甲方（盖章）:
乙方（签字）:
经办人:
签署地点：
签署日期：
签署日期：

附件4：内部认购合同
内 部 认 购 合 同
（合同编号： ）
合同当事人
出卖人
注册地址
营业执照注册号
法定代表人 联系电话
邮编 430000
买受人
住所（址）
国籍 性别 出生年月
邮编 联系电话
根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，买卖人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖达成如下协议：
第一条、项目建设依据
出卖人以 方式取得位于 、编号为 的地块的土地使用权，面积 平方米，规划用途为 ，土地使用年限自 。出卖人经批准，在该地块上投资建设 商品房。
该项目的有关批文如下：
1、《国有土地使用证》
颁发机关 ；编号 ；
2、《建设用地规划许可证》
颁发机关 ；编号 ；
3、《建设工程规划许可证》
颁发机关 ；编号 ；
4、《建筑工程施工许可证》
颁发机关 ；编号 ；
第二条、买受人认购商品房的基本情况
买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第 【幢】【座】 单元 号 房。
该商品房所在楼宇的主体结构为 结构，建筑物地上层数为 层，地下层数为 层。
该商品房的用途为 ，层高为 米。该商品房户型结构为 房 厅 厨 X 卫，封闭式阳台 个，非封闭式阳台 个（见附件一）。
该商品房预销售建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
第三条、计价方式与价款
出卖人与买受人约定按以下方式计算该商品房
按预销售建筑面积计算，该商品房单价为（ 人民 币）每平方米 元，总金额（ 人民 币） 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。
第四条、付款方式、期限及其它付款条件
买受人按以下＿方式付款：
1、买受人一次性付款，在 年 月 日前付清。
2、买受人在签定本合同当日支付人民币 元（大写）人民币 拾 万 千 百 拾 元整。（含购房定金）
买受人在付清首期房款之日，将应当由买受人提供的办理贷款所需全部资料交给出卖人，如买受人未在规定期限内提供，则视为买受人自动放弃购房该商品房，出卖人有权解除合同，出卖人将买受人所付购房款（含购房定金）全额返回至买受人（不含银行同期活期存款利息）。
第五条、交房时间
交房时间为 年 月 日前。
第六条、买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：
如因买受人原因，未按本合同约定的期限足额付款，出卖人有权解除本合同，退还已缴纳房款金额，并将房屋另作处理，买受人不得追究出卖人相关违约责任。
第七条、面积确认及面积差异处理
根据双方约定的的计价方式，本条规定以预销售建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
本合同签订面积与正式《商品房买卖合同》签订面积有差异时，以《商品房买卖合同》签定时面积为准，双方同意按该商品房单价不变，采取多退少补。商品房交付后，产权登记面积与《商品房买卖合同》约定面积发生差异时，按正式《商品房买卖合同》签定的条款结算。
第八条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷
出卖人对买受人已认购的商品房，不得进行抵押或再次出售。因出卖人原因，造成该商品房发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
第九条 退房约定
买受人提出退房须书面申请出卖人，出卖人应无条件同意，并在买受人提出申请后 15 工作日内全额退还已付房款（不计银行同期活期存款利息）。
第十条　正式《商品房买卖合同》签定的约定
在取得《商品房预售许可证》时，出卖人须书面通知买受人，买受人在15个工作日内持《内部认购合同》及收据签定正式《商品房买卖合同》并换取购房收据。在规定的期限内未签定正式《商品房买卖合同》，则视为自动放弃购买权，出卖人将在15个工作日内将已付的全额房款返还（不计银行同期活期存款利息）。
第十一条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件三）装饰、设备标准。
第十二条 规划、设计变更的约定
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。
第十三条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；
第十四条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内、空格部分填写的文字具有同等效力。
第十五条 本合同连同附件共 页，一式 份，具有同等法律效力，出卖人 份，买受人 份。
第十六条 本合同自双方签订之日起生效。
出卖人（签章） 买受人（签章）
【法定代表人】 【法定代表人】
【委托代理人】 【委托代理人】
二○一二年 月 日签于

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