物业管理委托合同(商住小区).doc

物业管理委托合同物业管理委托合同第一章 总 则第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）：*业主委员会受托方（以下简称乙方）：*根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将*（小区物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况物业类型：商住座落位置： 四 至：东 南 西 北 占地面积： 平方米 建筑面积： 平方米 委托管理的物业构成细目见附件一。 第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章委托管理事项第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第九条公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运至附近城市公共垃圾收集点。第十条交通与车辆停放秩序的管理。第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条组织开展社区文化娱乐活动。第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用： 1、物业综合管理服务费（含供水加压费）； 2、车辆停车服务费(用于车场车位相关场地及设备的维修养护、保洁等，不含车辆管理费)； 3、装修期间的相关费用。 第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十六条对业主和物业使用人违反管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、停止物业服务、依法起诉等措施。 第十七条其它委托事项 1、 ； 2、 ； 3、 。第三章 委托管理期限第十八条委托管理期限为 年。自 年 月 日起至 年月 日止。第四章双方权利义务第十九条甲方权利义务1、代表和维护产权人、使用人的合法权益； 2、制定管理规约并监督业主和物业使用人遵守规约； 3、审定乙方拟定的物业管理制度； 4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况； 5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算； 6、现供乙方使用的 平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用。7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起3日内向乙方移交； 8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付； 9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题： （1）小区绿化死树死苗的更换和不达标苗木的补种； （2）自行车棚的续建、部分现在不能正常运行公共部位及设备的维修。 10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 11、 。 第二十条乙方权利义务 1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度； 2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理； 3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主规约的行为进行处理； 4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方； 5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施； 6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督； 7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告； 8、每12个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目； 9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料； 11、对业主提供停车服务并收取停车服务费，但不提供车辆管理及保管服务，对车辆及车上物品的损坏、丢失不承担责任。第五章物业管理服务质量第二十一条本小区物业服务标准按 起实行的*市普通住宅小区物业管理服务等级标准二级服务标准执行，乙方按二级标准为本小区业主提供服务。 具体的物业管理服务质量要求见附件二。第六章物业综合管理服务费用第二十二条物业综合管理服务费1、本物业的综合管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.10元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.25元向业主或物业使用人收取。2、综合管理服务费标准的调整，根据物价、服务成本等因素，参照市区内同行业收费水平适时作相应调整，或政府有规定时按相关规定调整。 3、空置房屋的综合管理服务费，由乙方按本条第1款标准向物业所有权人全额收取。（空置地下室专有车位由乙方按50元/月向物业所有权人或使用权人收取。）4、本物业的综合管理服务费由乙方在提供该时段管理服务前按每半年或每一年向业主或物业使用人收取（以乙方公告为准，乙方应在收费时点前30日公告通知）。按每一年收取的，交费的时点为本年度的1月1日前；按每半年度的收取的，上半年度交费时点为本年度的1月1日前；下半年度交费时点为本年度的7月1日前。5、业主或物业使用人应当按时足额物业服务费用，确保共用设施设备正常运转及服务所需的各项成本费用的正常支付，对业主和物业使用人逾期交纳物业综合管理服务费的，收取滞纳金。滞纳金标准为：逾期在30天以内的，免收滞纳金；逾期超过30天的，从逾期之日起每日按应交物业综合管理服务费（含供水加压费）的千分之三交纳滞纳金。第二十三条车位使用费和车辆停车服务费(不含车辆管理费)由乙方按下列标准向车位使用人收取： 1、露天车位：车位租赁费*元/月（不含车辆管理费)；所收车位租赁费的收益*%归甲方（全体业主）所有，*%由乙方用于车位相关场地及设施的维修养护。2、地下室车位：停车服务费(不含车辆管理费)*元/月；(注：车位租赁费的收益归开发商所有)3、车位临时使用费和临时车辆停车服务费(不含车辆管理费)按政府相关部门文件执行。第二十四条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准经甲方审定后进行公示。第二十五条其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、小区内房屋在本合同第二十二条约定的物业综合管理服务费标准基础上加收*元/平方米的自来水加压费用；2、进行装修（含多次装修）的业主在装修前须到物业服务中心办理装修手续并按相关规定交纳装修相关费用；3、其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准以乙方在小区内公告为准。第二十六条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用及更新、改造费用，由相关业主承担。 2、房屋共用设施、设备小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用及更新、改选费用，由相关业主承担。 3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用及更新、改选费用，由相关业主承担。4、公用绿地的养护费用，由乙方承担；改造、更新费用，由相关业主承担。 5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用及更新、改选费用，由相关业主承担。（注：由业主承担的大、中修及更新、改造费用，用住房专项维修资金列支，住房专项维修资金用完后由业主续筹。）第七章违约责任第二十七条甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。 第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。 第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。 第三十条 业主或物业使用人的人身、财产受到不法侵害，乙方有违约或明显过错时，依法承担相应责任（由司法机关裁定），乙方无违约或无过错时，不承担任何赔偿责任。（在责任认定产生分歧时，受害当事人应当诉至法院，以相关执法部门裁定为准）第三十一条甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付相应的经济损失。第八章附 则第三十二条自本合同生效之日起30天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。第三十三条合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。第三十四条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。 第三十五条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十六条本合同正本连同附件一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。第三十七条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。第三十八条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十九条本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由荆门仲裁委员会仲裁。第四十条合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满180天前向对方提出书意见。第四十一条本合同自签字之日起生效。甲方签章： 乙方签章： 代 表 人： 代 表 人： 年月日 附件：一、物业构成细目二、物业管理质量目标附件一：物业构成明细类 型幢 数套 数建筑面积（平方米）高层住宅商业用房地下车位门房建筑面积总计备 注 物业共用设施设备明细1、绿地 平方米；2、道路 平方米；3、化粪池 个；4、污水井、雨水井 个；5、高压给水加压系统 套 ；6、水泵 个；7、水箱 个；8、电梯 部；9、信报箱 个；10、消防设施：室外消火栓 个，室内消火栓 个及地下室喷淋系统 ；11、公共照明设施;路灯 个，草坪灯 个 ；12、监控设施 套 ；13、避雷设施 套 ；14、共用天线 ： ；15、地下车库 个 平方米；16、露天停车场 个 平方米；17、共用设施设备用房 平方米；18、物业管理用房 平方米；19、变配电系统：300KVA、500KVA变压器各一台；20、发电机设备 套；附件二：*市普通住宅小区物业管理服务等级标准二 级项 目内 容 与 标 准（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，应对物业共用部位、共用设施设备进行全面查验；退出项目时，应按有关规定移交物业用房及物业管理档案资料；接管与退出的交接手续和记录齐全完整。3、物业管理和服务人员熟悉物业管理相关法规，能规范组织物业服务工作，具有物业管理从业资格证或上岗证，专业作业人员按照规定取得岗位证书。安护负责人能熟练掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，并能有效组织实施。4、物业档案管理等制度健全【包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)、日常管理和服务档案】,物业管理和服务各类记录完整规范，并广泛运用计算机和相关软件进行管理。5、管理服务人员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。6、设有服务接待中心，并配置办公家具、电话、复印机、电脑、打印机等办公设施及办公用品。公示服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、服务实行公示公告制，包括办事规章制度、服务内容和标准、服务依据和标准、16小时有人值守的服务和投诉电话、日常事务通知，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上，并采纳合理意见和及时整改不达标的服务。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议并依约安排专项维修养护。3、每3日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，发现小损坏立即修复，其他需维修的及时告知相关业主并依约安排专项维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，按有关规定和业主（使用人）协商签订装修管理服务协议明确双方的权利和义务、明确收费标准，并告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现拆改物业共用部位和共用设施设备、改变房屋规划设计用途和外观、以及违规装修、违章搭建等危及房屋安全及损害公共利益行为的，应及时劝阻并要求整改恢复原状，并报告业主委员会和有关主管部门依法处理。房屋装修结束后，应与业主房屋装修相关当事人共同对其涉及的物业共用部位和共用设施设备项目进行检查，记录并确认签字。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、房屋结构的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、每月对机房，较箱顶和底坑检查保养至少一次，发现问题及时处理，并做好记录。有管理和作业、应急预案等规章制度，持电梯专业资质或委托具有资质的专业单位定期维保，并按规定年检取得电梯安全使用许可证。轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，设置紧急呼救装置的，应保证20小时完好，发生故障时应确保三方通话。6、有健全的消防制度，消防设施有明显标志保持消防设备完好，可随时启用；消防通道畅通，每年至少开展消防安全宣传活动一次。消防泵、喷淋泵等设备，每季启动检查运行至少一次、每半年检保至少二次，每年全面检修保养至少一次，发现问题及时修复，运行、检修、保养记录完整，保证可随时启动正常运行。每周对消防栓和配件器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等巡查至少一次，发现问题及时修复。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范，发现损害时及时告知相关业主并安排专项维修。9、每周对路灯、楼道灯及相关设施进行检查，发现损坏及时修复，完好率不低于90%。10、每季对室内、外排水管、井、池巡查至少一次，每月清扫明沟内的垃圾、泥沙杂物至少一次。楼外排水管道每半年清扫、疏通一次，化粪池每年清疏至少一次，保持系统完好排水畅通无阻。每周对系统设施设备（风机、风管、排烟阀等）巡视检查至少一次，每半年检修保养至少一次，确保正常运行发挥功能作用，发现问题应及时修复。11、每日对智能化安防系统设备（录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡等）巡视检查至少两次次，确保正常运行发挥功能作用，发现问题应及时修复。配有道闸、车管系统的，24小时保持正常运行。巡视检查每日至少一次，检修保养每半年至少一次，发现问题应及时修复。每半年对智能化管理系统的各分类设施设备检修保养至少一次，各类检保记录齐全规范。12、对危险防患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。（四）协助维护公共秩序1、小区主出入口24小时值勤。其中主出入口双人值勤，每日三次立岗（每次立岗1小时），并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。2、按设定的路线规范巡逻，每日巡查楼外的公共区域每2小时至少一次，每日巡查楼内的公共区域不少于一次，发现问题及时处理。对重点区域、重点部位（小区道路、单元门入口、地下停车场、楼内通道等）每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控，发现问题及时处理。3、对进出小区的车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。对大件物品搬出，应联系业主核实后才能放行并做好记录。4、阻止小商小贩、外来人员随意进入小区，并做好来访人员登记工作。对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、按幢设置垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次，保持果皮箱周围地面干净整洁，无垃圾满溢。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，保持目视干净整洁，发现垃圾杂物及时清除；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次，保持目视干净无杂物；楼梯扶手每周擦洗2次，保持扶手栏杆干净整洁；共用部位玻璃每月清洁1次，保持目视干净整洁；路灯、楼道灯每季度清洁1次，保持目视干净整洁。及时清除区内主要道路积水、积雪。4、小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2季检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏，保持系统完好排水畅通无阻。5、二次供水水箱应盖板加锁，每年清清洗、消毒至少一次、水质化验检测至少二次，保证水质符合国家生活饮用水卫生标准，每周巡视检查总体供水系统至少一次，发生故障和安全隐患及时排除，有完整的巡查记录。6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3、定期清除绿地杂草、杂物。4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、每年喷洒药物至少二次，预防病虫害。