房地产公司项目开发过程控制准则模版.doc

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项目部控制准则
项目开发过程控制准则
一、目的
对项目开发过程进行有效控制，以确保满足顾客的需求和期望。
二、适用范围
★本制度适用于对产品的形成、过程的确认、产品的防护及放行、产品的交付和适用的交付后的
活动、标识和追溯性、顾客财产的控制。
三、批准和解释
★本制度由xxx 房地产开发有限公司项目部主管副总批准后生效；
★本制度由xxx 房地产开发有限公司项目部负责解释。
四、控制要求
（一）获得规定产品特性的信息和文件
1、根据设计和开发的输出文件，顾客要求评审的输出等获得必要的房地产开发服务信息，包括规划
图、设计图、地质勘察报告、初步设计图、施工图、顾客要求等。
2、对关键过程和特殊过程应要求供应商提供或编制作业指导书，其他情况下如必要也应编制作业指
导书。本公司按功能进行分解并设计岗位，按岗位进行设计和作业配置，编制各部门的控制准则
和岗位规范，以指导各岗位员工的工作和房地产开发项目的有效进行。
3、工程计划
a)项目部根据获得的信息，结合公司的开发能力，针对单位工程制定《工期进度计划表》、根据
工期的要求，敦促施工方每月底上报下月的《进度控制计划表》，由项目部经理根据工程的实
际进度审核或调整。发放至相关单位作为采购、施工、监理服务等工作的依据。《进度控制计
划表》是一种滚动性计划，将随供应、施工、销售等情况的变动进行重新编制。
b)每周项目部定期召开工程例会并形成工程例会纪要，根据会议的要求编制《进度控制计划表》，
经项目部经理审批后，安排每周的工程施工等计划。
c)工程计划当以展板形式的张贴发布时，应存放于部门经理或会议室处，以控制其有效性，或
者制作成广告式展板，作为控制其有效性的方式。
（二）过程确认
1、本公司规划出房地产开发流程图，以规范房地产开发的全过程，具体参见《房地产开发流程图》。
2、关键和特殊过程
（1）关键过程包括：
a)对产品的质量、性能、功能、寿命、可靠性及成本等有直接影响的工序；
b)产品质量需进行破坏性试验或采用复杂、昂贵的方法才能测量或只能进行间接监控的工序；
c)该工序产品仅再产品使用或服务交付后，不合格的质量特性才能暴露出来。
（2）本公司的关键过程包括开工准备中的规划设计、施工过程和监理过程；特殊过程包括隐蔽工程、
钢结构焊接、防水等子工程等；对这些过程应进行确认，证实它们的过程能力。适用时，这些
过程确认的安排应包括：
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项目部控制准则
a)要求服务供应商提高规划、设计水平，由公司总经理进行确认；
b)确保施工质量符合设计要求和规范，由项目部严格监督和确认监理单位履行其职责；
c)监理合同范围以外的施工现场管理和工程质量的监督检查、验证确认由项目部按程序文件规
定执行；
d)监督检查、验证确认应按要求进行记录。
（三）项目部对施工过程确定、配备和使用适宜的开发及服务性设施、设备，并安排适宜的工作环境；
执行《现场5S 管理规范标准》、《施工现场安全管理规定》的有关规定。
（四）对生产服务运作实施监控，配置适用的测量和监控装置，执行《测量设备控制准则》的有关规
定。开发施工过程中要认真监督做好自检（检查本工序产品）、联检（市质检部门、建设单位和监理单
位、施工单位）、专检（项目部专业工程师组织的专项检查），并做好相应记录。
（五）标识和可追溯性控制
1、根据需要，项目部规定所有标识的方法，应对其有效性进行监控，当产品出现重大质量问题时，
可以对其进行追溯。
2、各相关部门负责所属区域内产品的标识，负责对所有标识的维护。
3、产品标识和可追溯性
（1）在有追溯性要求时，对产品予以标识以便于追溯；如不标识不会引起产品混淆或无追溯要求时，
可不对产品进行标识。产品标识采用采购产品本身的标识，如《合格证》等；
（2）当合同、法律、法规和公司的自身需要（如顾客因质量问题引起投诉的风险等）对可追溯性有
要求时，本公司产品的追溯路径为：
a)竣工验收报告——竣工验收申请——主体验收报告——结构验收报告——基础验收报告——
前期验收情况
b)材料和设备方面，因为实施单位工程由唯一的供应商供应，需要追溯时，查看材料入库单实
现追溯。
4、产品状态标识为：
a)检验状态：合格、不合格、待检、待定；填写在相应的检验记录上作为检验状态标识；在产
品存放处以标牌为标识。
b)紧急放行标识：对因生产急需来不及检验的产品应在随工单上标识“紧急放行”，在产品存放
处以标牌标识。
（六）建筑材料的搬运、贮存、防护和交付，执行《施工现场材料质量控制准则》。
（七）产品交付后的服务，执行《物业介入与接收管理规程》以及《顾客满意度测量准则》。
五、本准则运行需提供的记录
1、《工期进度计划表》
2、《进度控制计划表》
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