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拟购置时代国际裙楼资产经营预案
随着近年棚改深入我司所管理的直管公房租源连年锐减，2005年年末我司所管非住宅建筑面积为17.33万平方米，截止到2016年末我司剩余非住宅仅9万平方米；特别是去年启动的蔡锷中路两厢棚改，仅该项目我司就减少非住宅房屋 处，建筑面积 平方米，年租金收入减少200多万元。近年虽然我们通过收回使用权和大幅提租也改良了一些租源增加了一些租金收入，但仍无法弥补租源灭失带来的收入减少缺口，而根据长沙市近三年的棚改规划，我司所管理的资产还将继续面临被征收而持续减少的问题。
同时，目前我们的收入中三分之一为利息收入，由于银行贷款利率的变化，这部分收入也在逐年减少，且以目前的通货膨胀率，仅以资金存放在集团的利息收入无法维持这部分资金的保值。综上所述，我们拟新购置一些优良资产增加优良租源，增加主营业务收入，以维持长远的收支平衡。
我们认真考察了集团内部开发项目八方金街、天翼未来城、时代国际等在售存量资产，经过比较我们对购买时代国际裙楼资产编制以下经营预案：
一、 拟购置资产项目基本情况
1、拟购资产基本情况
现拟购置资产在长房时代国际广场写字楼裙楼的三楼以及四楼，面积为2598.23㎡。三楼现签订的租户为长沙市花千树酒店管理有限公司，经营项目为饭怕鱼餐饮店，合同期为12年；四楼现签订的租户为湖南神龙网络科技有限公司，经营项目为神龙科技教育培训学校，合同期为5年。
2、区位分析
长房时代城位处梅溪湖国际新城与滨江新城双重地带，大河西城市化进程核心区域。项目东临玉兰路，南邻河西最成熟的商业主干道桐梓坡路，北邻麓天路，多条公交路线在此汇聚，城市繁华快捷可享。步行10分钟即可抵达汽车西站，客运畅通市区各车站及省内地州市;地铁2号线和6号线、城际轻轨近在咫尺，瞬息可达全城。紧邻汽车西站。属于区域中心型商业圈。
3、周边配套情况
周边配套有4000平米时代广场，人人乐购物中心时代城店，肯德基，台北豆浆、动漫电玩、水晶烤肉等知名品牌主力店，金逸国际影城时代城店，时代广场风尚街，乐皇KTV等生活配套。长房时代城周边教育配套有金色梯田幼儿园，百年名校师大附中，学校与时代城仅一路之隔。
二、投资收益分析
依据成城银山公司的报价，购置这2598平方米房屋需要3420万元，平均单价为1.32万元。其中：
楼层
租户
建筑面积
（㎡）
房价款
（万元）
其他费用
（万元）
合计
（万元）
三层
花千树酒店管理公司
1299.12
1814
90
1904
四层
神龙网络科技有限公司
1299.11
1441
75
1516
合计
2598.23
3255
165
3420
依据成城银山公司与租户签订的租赁合同，这两处房产目前的收益情况：
楼层
租户
建筑
面积（㎡）
剩余合同期限
（年）
年租金（万元）
每平方米租金单价（元）
购房款（万元）
投资回报率（%）
收回投资年限
三层
花千树酒店管理公司
1300.43
10.5
97
62
1904
5.09
20
四层
神龙网络科技有限公司
1300.43
3.5
84
54
1516
5.54
18
合计
2600.86
17
181
58
3420
5.29
19
因租赁合同所签订时间均为2016年1月1日，所以租赁面积为预测绘面积，与实测面积略有不同。
上述购房价格均为成城银山公司对外销售价格为考虑折扣和一次性付款的优惠；租金收入仅取当年租金标准，没有计算租金递增，实际这两户合同均为每年租金递增5%。
其平均投资回报率为5.29%，相当于5年期定期存款的1.9倍。基本可实现对资金的保值。
二、 风险分析
1、 该资产仍处于购物中心中的成长期，招商开业已有3-4年年时间，客流持续增长，消费满意度提升，合作伙伴稳定。
2、 “饭怕鱼”租赁合同还有10.5年，虽然租期内租金按每年5%的租金递增，但是合同期太长还是不利于资产的增值。
3、 长沙市的写字楼商业综合体趋于饱和，一旦空租后招租困难，据赢商网大数据中心监测，截止到2017年6月，长沙购物中心存量达585.6万平方米。2017-2019年拟开业购物中心共43个，预计带来超过438万平方米的新增商业面积。

三、 结论