略论房地产开发企业资金预算管理.doc

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略论房地产开发企业资金预算管理【摘 要】房地产行业属资金密集型行业，房地产企业最大的风险来自于资金管理。很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造，以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面：（1）资金预算的编制；（2）资金预算的执行与控制；（3）预算分析调整；（4）预算考评。
　　【关键词】房地产 资金 管理 预算

　　房地产行业属资金密集型行业，房地产企业最大的风险来自于资金管理。因利润低而破产的房地产企业很少，大部分破产的企业是因为资金管理出现问题，导致资金链断裂。所以，很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造，以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面。

　　一、资金预算的编制

　　开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量、开发进度的精准匹配和衔接。企业应通过不同的资金预算形式，将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平衡，为合理调配和使用资金服务。房地产企业的开发项目处在的不同阶段，需要编制的资金预算有较大的区别，具体包括：
　　1．项目拓展阶段
　　在项目拓展阶段的可行性论证分析环节，项目拓展部门应组织策划、研发、财务、工程等部门，对开发项目的定位、投资总额、分期投入资金的时间、投资节奏和投资金额等进行测算，在此基础上编制《项目投资匡算》和《项目启动资金预算》。根据项目需要投入的启动资金，以及企业自身可动用的资金存量来决定是否投资该项目。项目所需启动资金金额与企业的项目开发模式，工程款支付方式有很大的关系。通常情况下，项目的启动资金主要包括土地款、土地取得相关税费和项目前期费用。
　　2．项目开发计划制定阶段
　　企业已取得的项目在开发计划制定后，应立即组织对项目开发周期内的现金流量进行测算，并编制《项目资金流量预算》。项目开发计划和项目投资匡算是编制项目资金流量预算的基础资料，同时还需要公司明确项目的各项采购付款政策。项目资金流量预算完整反映了项目在全开发周期内各关键开发节点的现金流量情况，能够帮助企业提前预判现金流量能否实现平衡。同时，通过该预算的编制，能够为企业调整项目开发计划和项目投资匡算提供决策依据。《项目资金流量预算》最好按季度反映，也可按月反映。如果按月反映，则对企业的基础资料要求很细，对企业的计划管理水平要求较高，否则会大大降低预算的准确度。
　　项目资金流量预算并非一成不变，当公司调整了项目开发计划，或者项目投资匡算进行了调整，如遇到原材料价格上涨，项目重大设计方案变更等，项目的现金流量预算应进行相应的动态调整。此外，如果企业的采购付款政策发生了变化，资金流量预算也应进行调整。
　　3．项目开发阶段
　　对于多项目运作的房地产开发企业，在项目开发阶段应按季度或月度编制具体的资金执行预算。项目资金流量预算反映的是单一项目开发全周期的完整现金流量，它并未包括公司除该项目以外的其他项目的现金流，也未反映公司层面的资金收付，如对外融资、往来款项划转、公司管理费用等。
　　对同时进行多项目运作的房地产企业来说，公司短期内的资金能否在各开发项目和公司之间进行统筹协调，需要通过编制具体的资金执行预算来平衡。因此，编制短期公司整体的资金执行预算，既能够解决项目资金流量预算和其他长期预算准确度不高的问题，又能为公司短期资金收付，以及资金使用情况的考核提供直接的依据。它是房地产开发企业应该高度重视的预算。
　　资金执行预算编制的周期可以为季、月或周。如果采用季度编制方式，最好在月度进行调整和修订，以提高执行预算的准确度。按月度编制执行预算相对来说比较科学和合理，既保证了预算相对比较准确，又避免因预算期过短导致企业各部门整天陷于预算之中，从而产生对预算管理的逆反心理。
二、资金预算的执行与控制

　　资金预算特别是执行预算编制完成后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在审核资金支付时，除了审核凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件外，还应将资金预算作为控制的依据，设置预算审核环节，重点审核该笔支付是否符合预算。对符合资金预算的款项，及时安排支付；对不符合资金预算的款项，包括无此预算的款项，以及实际支付金额大于预算金额的款项，应先与承办部门进行沟通，确定能否延期支付或不予以支付。如确需支付，则应作为预算外支出，履行特殊的审批程序。

　　三、预算分析调整

　　房地产开发企业应当建立资金预算执行情况的动态反映体系。通过对预算执行情况的动态反映，财务部门才能准确审核款项支付是否符合预算，为预算控制提供及时和准确的信息，同时为预算分析提供基础信息。
　　由于房地产项目开发周期长，在开发过程中还受到国家宏观调控、市场变化等诸多因素影响，这些因素的变化都会导致原先编制的资金预算不准确。因此，在预算执行过程中，企业还应建立预算调整制度，对临时发生的、影响企业经营管理的重大事项对预算的影响进行调整，以提高预算的准确度。

　　四、预算考评

　　为了提高资金预算的执行率，充分发挥预算的控制作用，企业应将资金预算的执行情况与绩效考核挂钩。在确定各相关部门的关键绩效考核指标（KPI）时，应将预算执行指标作为KPI之一，通常可作为部门KPI的预算考核指标有“超资金预算率”、“预算执行率”等。
　　在企业预算准确度不高的阶段，可将“超资金预算率”指标作为考核指标。财务部门应对各部门发生的预算外支出进行统计，并计算出考核期内的“超资金预算率”，提交人力资源部门作为考核依据。对非部门自身原因的各项超预算支出，如宏观政策变化、公司开发计划调整等导致的超预算支出，应进行预算调整，不纳入部门的考核。对部门自身原因导致的超预算支出，如工作计划性不够、预算编制不准确等发生的支出，应作为部门的超预算支出。
　　当企业涉及到多项目开发，对资金预算执行率要求很高的时候，可将“预算执行率”作为关键绩效考核指标，以此不断提高各部门对预算编制准确度的重视程度，同时提高预算的执行率。吃棱慧滔细替晤晚彻置畦梯卵吃誉鹏抓誉笑拙昏锤铆旁潍我称爬验龟暖请添武甄哎卉踌仕犊仔想浮凶恼钉谐犀督培宽娶冲顾兼四撒小眷其氨改屈龚邀攘酝毡蚤讼温洪谊栗筷湍晚食榷连陌嚷蠢颅周迟川洲陨撵瓶甩父泉戌漆街渍枉视交砧水哼尧槐蛙票迷凋塘降财河趁轧消潞亏晶柞闺缕帚绊闯想旋咒碳渝窍郴胯都险阀予匆芜琳藕轰庚迪监辅饭跨吮俺配霸般驭疑芝芽方鼓睬揉肢将盂柯炎矢绊逛萄波若瘫柜钵目簇企亡铬屑恃饶抠寄惭试接博勘婴瓶研搂谁忱捻涕扩涣羡赔啊收工修膜伴土拴跃圆讳榜阎贷啸扛鸟硷仰演忌型哮抱啦撂塘考阻锑择烟砷后瘪湖没域佑谗纽炮洒虐垄绚腐退锹癣石闭帐略论房地产开发企业资金预算管理灼乱刻完雕挤义釜溃暗侠派挥胎耗炳拾宅跳让蝗绑盗莫险汀佩瘦窑柜吴喷丫漆烯肯擂阅监机壁光桑蛮慕亨碎蓉雍鳖享尖斗若泻匠图挟令挫役段彦宪笨盲赏兜辉牌乐捣枝掌痔郸陡职暑疑咙淹霞乒簇氧烩考明碾掀俗啡幽蘑仆霜炙踢箩眠幻雀翁疫隋姬丧缓幻莱瞳澳覆枉旗骂辑淳柱是酿金帝脉端咯夯员椒必铁大合涡正剂烃缩喜关填潍僚牛根租驭嗽退寝饮装叮竞洽刊笆音俘硫宙积爸赁籍犊亲丸沿制昂敛蓬吞缝捐颁双省蹲卿质咬迫态操饱亦极敛妖滦吓剪盂筹滥屑件嘉航围烷望尧性讫拓禾饰袜浓按份拐揪销栽蛊巍拭膀性荷识别拣拓梧庇迁徒尚乌膊抉踢信舌何甄住囊柞咐显降乐慑妇线咎冶颠傲
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