2011年房地产法形成性考核册答案.doc

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作业一
一、 填空
1.房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。
2.主要包括宪法、房地产法律、国务院发布的房地产法规、决议和命令、最高人民法院的文件、国务院各部、委发布的命令、指示和规章、地方政权机关发布的房地产管理法规。
二、名词解释
1. 房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理过程中发生的房地产之间的权利义务关系。
2. 土地征用是指国家和政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。
3. 安置补助费是指用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力而支付的补助金额。
三、简答题
1.（一）联系
相同点：都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方利用；都不影响国家对出让和转让土地的所有权。
联系：土地使用权的出让是转让的前提，使用权的转让促进出让市场的发展和繁荣。
（二）区别
1、土地使用权的出让是创设财产权的行为，即在出让之前，该权利并不存在。转让是转移财产权的行为。
2、法律关系的主体不同：出让的主体一方是土地的所有者，另一方是土地的使用者；转让的双方都是使用者。
3、出让金与转让费的构成和反映的关系不同。出让金主要是地租，转让费包括出让金、投资还有利润。
2.（1）社会公共利益的需要
（2）双方协商并经有关部门批准，可以变更合同。
（3）由于一方违约，致使出让合同没有必要履行。
（4）土地灭失
四、论述题
　房地产转让，转让人应持有合法取得的土地使用权证书；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。 　
五、 案例分析
： (1)宏达公司与环宇公司所签房地产转让合同无效。
(2)双方应互相返还房屋及钱款。
(3)因环宇公司存在过错，所以还应对宏达公司为此所遭受的利息、装修费 用等损失承担赔偿责任。
作业二
一、 不定项选择
1. ACDE 2.BD 3.ABE 4.A 5.ACE
二、 名词解释
1.狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体。
2.土地征用权是一项具体的行政征用权，是一种社会公共权力，用以垄断公共强制力资源，以抑制因个体任性而阻碍社会公共利益的实现。
三、简答题
1.第一、关于房地产权属的规定；
第二关于房地产开发利用的规定；
第三关于房地产交易的规定；
第四关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；
第五关于社会化、专业化的物业管理的规定；
2.　
答：1.告知被征地村组征地情况。
　　2.确认征地调查结果。
　　3.组织征地听证。
　　4.编制“一书四方案”材料上报审批。
　　5.将征地补偿费用预存到财政专户。
　　6.依法批准后，在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内由政府发布《征用土地公告》，在征用土地公告之日起45日之内由国土资源管理部门发布《安置补偿方案公告》。
　　7.三个月内将补偿费用支付给被征地村组。
8.征地批后监督检查。
四、案例分析
（一）房屋是一种特殊的特定物，其买卖必须到房管机关办理过户登记手续后，合同关系才生效。刘某未办理登记过户手续，还未取得房屋所有权，所以程某仍是房屋的所有权人，可以将该房出卖给他人。刘某在未取得房屋产权证之前即对房屋进行装修，主观上也具有一定过错。因此刘某无权要求程某履行一个未生效的合同，也无权要求解除贸易公司与程某的购房合同。
（二）房屋归某贸易公司。
（三）某贸易公司明知程某已将房屋卖与刘某，仍与程某签订购房合同，办理过户手续，其主观上具有恶意，所以其与程某之间的购房合同应确定为无效。
（四）　1.刘某可根据《合同法》第94条第（四）项的规定主张解除合同。
2.在主张解除合同的同时，刘某还同时可以要求程某支付违约金。
3.刘某可坚持合同的效力，并基于程某的违约行为要求其承担违约责任。
作业三
一、 填空
1. 行为 事件
2. 城市 成片
3. 土地所有者、使用者及他项权者 土地权属性 土地权属来源 土地使用年限
土地面积 土地坐落及四至 土地等级、地价 建筑占地面积
二、 名词解释
1.土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。
2.房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附(引)着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
3.房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的行为。
三、简答题
1.根据《城市房屋租赁管理办法 》第六条的规定有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
2.⑴房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押；以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，则为房地产抵押权的效力所及。 　　⑵房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效力自应及于房地产的从物。 　
⑶房地产的从权利。从权利是指为助主权利之效力而存在的权利。从权利与主权利的关系，一如主物与从物的关系，以主权利及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。 　
⑷孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。
四、 论述题
(1) 双方当事人姓名或者名称、住所
(2) 房地产权属证书名称和编号
(3) 房地产座落位置、面积、四至界限
(4) 土地证地号、土地使用权取得的方式和年限
(5) 房地产的途径和使用性质
(6) 成交价格及交付方式
(7) 房地产交付使用的时间
(8) 违约责任
(9) 双方约定的其他事项
作业四
一、 不定项选择
1. A 2.ABCD 3.C 4.ABC
二、 名词解释
1. 土地使用权拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
2. 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。
3. 为规范房地产市场秩序，保障房地产业的健康发展，对房地产市场的一种规范、监管。
三、 简答题
1. ①非农业建设用地，在工程竣工一个月内，由土地使用者按规定的程序申请复查后再正式办理土地变更登记。
　　②依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的，应持出让、转让合同，向土地行政主管部门申请土地登记。
　　③因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起土地使用权转移的，应持有关的合法证明文件，向土地行政主管部门申请土地变更登记。
　　④因农用土地交换、调整引起土地使用权或土地所有权变更的，应由双方持协议和有关文件到土地行政主管部门申请土地变更登记。
　　⑤宗地合并或一宗地分割为两宗以上宗地时，有关各方应持合并或分割协议书及其他合法的证明文件到土地行政主管部门申请土地变更登记。
　　⑥因机构调整、企业兼并等原因引起土地权属变更的，变更的各方应持有关的合法证明文件到土地行政主管部门申请土地变更登记。
　　⑦抵押由土地出让、转让取得的国有土地使用权，抵押人与抵押权人应持国有土地使用证和抵押合同到土地行政主管部门申请土地抵押权登记。
　　⑧因土地征用、划拨、土地使用权依法收回、抵押终止或因自然灾害等原因，土地使用权或所有权消灭的，土地使用者、所有者，应持有关证明文件到土地行政主管部门申请注销土地登记。
　　⑨因更改土地使用者、所有者的名称、地址，或因变更土地的主要用途和因错、漏登记的，应由土地使用者、所有者，持有关证明文件到土地行政主管部门申请土地变更登记。
四、 案例分析
（一） 、双方签订的是建筑工程合同，该合同是无效的。

（二） 1、双方签订的代理兴建房屋合同是无效的。
2、被告符祝浪应在本判决书生效后十天内给付原告欠购房款30万元
3、驳回原告的其他诉讼请求。

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