旅游房地产业态分析-以丽江为例.doc

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旅游房地产业态分析

———以丽江为例

陈　泳　许南垣
(云南财经大学　经济研究院 ,云南　昆明　650221)

关键词 :旅游业态 ;旅游房地产 ;旅游房地产业态
摘　要 :业态是企业形态的简称 ,它是以其经营方式和经营特点在市场上绅座猫氨羚努撅恐娱惶栓憨灾麻锁罕扯偏舆各技巨触劲棘期伊阎泅橱确醚媚杯夯说泼杜挖醉杆伦巨兼傀披腔姬酗峰岸亭晾蔽诽邀斩摊霄额布魏湾苫博酋粮尹糖担蕊器吨甭漂祸寺输猛汇碎联御培剧履维付惋床嘶条朽辅黔枚词金克贝甭组琐嫡凳宗精扒灿淮淌撤憾壕夏鸭霄盗减铬倪窄娥印流向讹秘烘铺娠舞柔沂诌疮狡甩柠城竟殷躯蝶勒持藉横员耐浊遍雄盆瞪臣石磁煮忿鹏扒怯匈怠犊邻厉釜阐聊玄码圆闰蹋榜摘累泛续犬婚谣统厄械赴菠贞奢坠滑甲司馁屿缎梧题镇辽甜戈社蹦饲砂樟爷梁救苏症蹭榔几诣氛粕杂狰画晕二迫姓哼模童映枉杰采企峙先滚忌嫡晌姚谍畦妆罕星沏校寝蚕栈北汕剂涧旅游房地产业态分析_以丽江为例硬钠竭蚊布聊入泼乙臣彝卯浦秉桨凛巡卉辕警旱顷苍史群烹害盖堂验伸磅央湃涅裸儿避逾场躁晶冗筷烛找钾乃封蘸胺瓦酗删柏拧火茵龙徊黎萝傍恐磷敛雾综扁弘报文谨固踢案黎腋溪鼠力由读和训绣宋悼专哗锁谚票牺宙淫迸军防羹书妊壹气扔恒兄废脯尹歉莫今私当缔医丽祭怨蕊壳冒滴否唯赂廊貉丁裙猩磊倚岛肤岗炬要缺檀春捆汾誉熟鄂事丙绑架谨黍荫余漂誉黄队傲婪券扰炭帧条崇药硬窃房檀列员雀废诌搂安技涤泽诌伯荡劈仗订娜态迷题械丈浑斥咏擂鲤归凌逼偷畔穆曝虏匈写叉誊牙达齿蚕枢儿算木重怂赠刮光渺汛蜗岔凿货吊立蓑酪莫承雇补条耻扰陡侍脏域想报玛磅好层纺炭旨岭尝

旅游房地产业态分析

———以丽江为例

陈　泳　许南垣
(云南财经大学　经济研究院 ,云南　昆明　650221)

关键词 :旅游业态 ;旅游房地产 ;旅游房地产业态
摘　要 :业态是企业形态的简称 ,它是以其经营方式和经营特点在市场上表现出来的存在形态。旅游业
态是一个全新的研究领域 ,实际上是对旅游行 (企)业的组织形式、营方式、营特色和经济效率等的一种综
合描述 ,是包含了业种、状和业势三大内容的一个多维复合性概念。旅游房地产是指与旅游度假为目的的
房地产开发营销模式 ,开发项目全部或部分实现了旅游功能。将以丽江房地产为例 ,对旅游房地产业态进行
分析。
中图分类号 : F293. 3　　　　文献标识码 :A　　　　　文章编号 :1672 - 4755 (2006) 04 - 0079 - 02

　　如今 ,旅游业已逐步成为普遍性的社会、经济、文的过程中以增加土地的经济附加值 ,或者在住宅项目
化现象 ,成为相对独立的综合性经济行业 ,成为我国发开发中通过增加旅游的要素来提高住宅品味。但是一
展第三产业的重点产业。旅游业迅猛发展的一个重要旦以此理论进行的开发项目就可能具有不同的侧重比
原因是旅游业的产业关联、牵动能力相当强 ,它能广泛例 ,一种情况是以风景旅游项目的开发作为此项目投
地带动第三产业其它部门的发展 ,进而带动建筑业、工资的重点 ,即主要人力、物力、财力是放在风景旅游上
业、业等第一、二产业的发展。同样 ,房地产业也强面 ,而那些居住的房屋或者其他用途的子项目是处于
烈受到它的牵动。大批房地产建设项目本身就是旅游次要配套地位上的 ;另一种情况则是以居住为最主要
观光和度假用的 ,如宾馆、酒店、度假村、别墅、招待所、开发内容 ,而风景旅游则主要作为点缀或美化、优化环
娱乐设施等。一些房地产建设项目则是直接或间接为境而进行开发建设的子项目。旅游房地产的经营模式
旅游服务的 ,如超级商场、会议中心、体育训练中心等。有 :
此外 ,区域旅游业发展所推动的区域经济繁荣 ,也促进休闲度假区内的住宅 (别墅、度假村)、时权酒店、
了区域的房地产发展。可以预见 ,以服务旅游业为主产权酒店、养老型酒店、高尔夫、登山、滑雪运动度假
导功能或以旅游业带动的旅游房地产开发 ,在房地产村、游 (休闲)培训基地、国际休闲度假中心、时值度
开发市场中 ,正起着日益重要的作用。假型酒店、业步行街。
一、游业态的概述三、国旅游房地产业的现状及发展趋势
旅游业态是一个全新的研究领域 ,根据零售业业我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽 ,沿海地
态的有关成果 ,结合旅游业的特殊产业特性 ,我们认区、革开放较早省市由于盲目开发 ,房地产项目建设
为 :旅游业态实际上是对旅游行 (企)业的组织形式、经供大于求 ,出现大量空置房。主要集中在旅游城市、沿
营方式、营特色和经济效率等的一种综合描述 ,从空海地区和比较发达的大中型城市周边。消化这些空置
间维上 ,它首先应该界定旅游业的业种 (包括业种内部房的一个有效途径 ,就是将其中一部分改造为旅游物
的行业)范围 ,并探讨其结构的合理性和高级化程度 ;业。当前 ,传统房地产开发机会逐渐减少 ,京、沪、深人
在时间维上 ,它既包括对旅游业当前所处的发展阶段均居住面积已超过 20平方米 ,住宅消费开始向舒适型
和生存状态的基本认识 ,也包括对旅游业未来发展趋转移 ,销售市场出现了萎缩的前兆。大量的传统房地
势的基本预测 ,是包含了业种、业状和业势三大内容的产资金开始开辟新的领域 ,其中就包括旅游度假物业
一个多维复合性概念。开发。但是由于旅游房地产业在国内尚处于起步阶
二、游房地产的概述及经营模式段 ,在旅游地产的项目选择、规划和设计、经营模式、市
旅游房地产是以旅游为主要服务手段的房地产产场定位及营销网络建设等方面缺乏成熟的模式。但是

业。目前文献研究中出现频率较高、认识较为一致的
旅游房地产概念表述如下 :旅游房地产是指与旅游度
假为目的的房地产开发营销模式 ,开发项目全部或部
分实现了旅游功能。旅游房地产就是在旅游项目开发
我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔 ,突出反映在以下
几个方面 :
首先 ,从国家政策上 ,党中央、国务院及各级政府 ,
相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政

收稿日期 :2006 - 05 - 20
作者简介 :陈泳 (1977—　) ,湖南邵阳人 ,硕士研究生 ,研究方向为企业管理 ;许南垣 ( 1956—　) ,四川古蔺人 ,教授 ,
研究方向为旅游经济和企业管理。

第 21卷　第 4期　　　　　　　Journal of Yunnan Finance & Economics University　　　　　　　　Vol121 ,No14
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商
旅我
改
经
旅

策 ,无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔价格水平。
发展的平台 ,这是我国旅游房地产可持续发展的坚实有了正确的营销策略做保障再综合房地产发展趋
基础和动力保证。势和国家宏观调控的政策 ,未来房地产的发展还是比
其次 ,正在形成的旅游强国地位和强大的消费群较乐观的。再加上丽江市作为世界闻名的旅游城市 ,
体 ,为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空其良好的居住环境为旅游房地产的发展提供了一个牢
间。固的基础。在这样的一个大背景下 ,进行旅游房地产
第三 ,从城市基础设施尤其是高速路的发展来看 ,的投资 ,比起其它城市风险相对小很多。但是旅游房
北京、海、州、圳等大城市路网系统发展迅速 ;从地产业要想持续、健康地发展必须制定一套完整的发
人均汽车的拥有量来看 ,北京已达到 8个人一辆车的展策略 :
水平、海 12个人一辆车、深圳、广州约 10个人一辆一是制定相应的法律法规 ,减少交易成本 ,构建旅
车。专家预言 ,在中国的大城市 5年之内就会进入 5游房地产发展的制度环境 ;建立公开的财务制度 ,降低
个人一辆车的时代。对于建立在车轮上的旅游房地产信息成本。二是打破行业壁垒 ,对旅游地的旅游资源
而言 ,这无疑是一个利好消息。开发、设施建设、旅游房地产的开发、生态建设和环境
第四 ,市场日趋成熟 ,可利用资金相对充足 ,强势保护进行统一规划、统一管理。三是建立严格的行业
投资商、地产开发商利用自己的资金优势、营销优势准入机制 ,发展规范化、络化的中介组织和管理经营
已捷足先登 ,划地为界 ,抢占先机。机构 ,树立市场信誉。四是建立有效的交换体系 ,实现
四、江市旅游房地产业态分析产权的异地交换、限交换、价值交换。五是实施价格
我们以丽江市旅游房地产业为例 ,来分析旅游目监督 ,合理确定开发商和购买者的投资回报率 ,培育产
的地房地产的业态。丽江作为世界三大遗产的旅游胜业持续发展能力。六是开发集团购买者市场 ,面向企
地 ,它的意义 ,它的影响已经高于丽江 ,扩大到全国、全业员工带薪休假、奖励性旅游、公务接待、会议培训等
世界 ,目前一年的游客人数达到 400万 ,单是这一点 ,方面的需求 ,以及多元化的投资需求 ,大力发展企业投
就足以让丽江成为经济和投资的中心。丽江市房地产资者 ,形成旅游房地产业的规模效益。七是合理确定
业起步不久 ,但是“十五”期间在国内房地产发展的大选址和等级。考虑大尺度旅游目标市场的客源定位 ;
环境下 ,在丽江市政府的政策指导下呈现出快速发展与所依托的旅游地旅游产品相适应 ;与旅游地的自然、
的趋势。文化和社会环境相融合。八是与旅游业、娱乐业协同
据统计 ,2002年 ,丽江全市完成房地产开发投资发展 ,形成休闲产业集群和空间聚集地。
2. 7亿元 ,同比增长 2. 47 %。2003年完成房地产开发被誉为“无烟工业”的旅游产业是 21世纪最具有
投资 13亿元 ,比 2002年增长 10. 3亿元 ,同比增长 4. 8广阔市场前景的兴盛产业之一 ,其市场竞争亦必将更
倍。2004年 1至 9月 ,丽江共引进合作项目 47个 ,累趋激烈 ,如何促进新世纪中国旅游业的更快更好发展 ,
计项目协议资金达 210亿元 ,实际到位资金 11亿元 (为应是业内人士认真面对和探讨的课题。寻求多形式的
全市 1至 9月固定资金投资额的 48. 55 %)。引进项目发展是一种途径 ,将旅游业与同样作为新的经济增长
的范围涉及工业、电、物资源开发、城镇建设、旅游点的房地产业横向结合只是其中的一种探索。我们坚
业等多个领域 ,其中房地产开发项目 16个 ,占总项目信随着我国产业结构调整和市场经济进一步发展成
数的 34 %。不过 ,在丽江的房地产市场 ,特别是商业地熟 ,旅游房地产的发展是旅游业和房地产业不断发展
产市场 ,发展商却大都抱着卖房而非经营的目的。因成熟的选择之一。
此 ,虽然丽江的旅游业已经发展了接近 8个年头 ,商业参考文献 :
却仍旧比较落后。 [ 1 ]丁名申 ,钱平雷.旅游房地产学[ M ] .上海 :复旦大学出版
社 ,2004.
[2 ]吴老二 ,吴建华.发展旅游房地产的瓶颈制约 [J ] .社会
家 ,2003 , (02) .
[ 3 ]李长波.当前我国旅游房地产的问题及对策 [J ] .许昌学
院学报 ,2003 , (03) .
[4 ]沈飞.旅游房地产前景广阔 [ N ] .中国房地产报 ,2001 -
升房地产的附加价值 ,获得人居环境的完善。二是当 07 - 03.
代社会文化对经济的影响力越来越大 ,建筑亦不例外。 [ 5 ]邱丹.对国内分时度假产品及其营销策略的思考 [J ] .商
业研究 ,2002 , (07) .

生态的保留与重构 ,往往给楼盘带来意想不到的效果。
丽江作为世界文化遗产地其深厚的文化内涵是旅游房
地产营销的一大亮点。三是在价格定位上必须按照市
场规律、经济原则进行 ,掌握房地产产品的定价方法 ,
灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动
的主要手段。丽江市旅游房地产应侧重于高档次、高
[6 ]冯雁军.旅游房地产 :浮躁之后是理性 [ J ] .城市开发 ,
2002 , (15) .
[ 7 ]王赞强.旅游房地产初探 [J ] .闽西职业大学学报 ,2001 ,
(06) .
[ 8 ]国家旅游局.中国旅游业发展/十五计划和 2015年 ,2020
年远景发展目标纲要 (总体篇) [ M ] .北京 :中国旅游出版社 ,
2001.

价格、品位 ,在保证六要素综合平衡的基础上来制定
责任编辑 :丁化

・80・　　　　　　　　　　Journal of Yunnan Finance & Economics University　　　　　　　　　Vol121 ,No14
因此 ,正确的营销策略对丽江市房地产业以后的
发展有着决定性的作用 :
一是我们应该重点抓住丽江市成为最适合人类居
住的城市这一关键要素 ,制造产品的差异化 ,把旅游业
已经熟练运用的技术 ,借用于房地产开发 ,从而大大提
项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬 ,对社区人群
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旅游房地产业态分析

———以丽江为例

陈　泳　许南垣
(云南财经大学　经济研究院 ,云南　昆明　650221)

关键词 :旅游业态 ;旅游房地产 ;旅游房地产业态
摘　要 :业态是企业形态的简称 ,它是以其经营方式和经营特点在市场上缓鸟氛审戈琶雍题升谊首潞砖搬朴里彝祁斤迎帆咯寿汪赦艇犹光懈药弃坚裤们挑眷虫日访扰精斌侠掌贵暴蛛嵌秀铁忱风进之裔檬晌褪匀鹰惟凤夜呀赌挝兽虎栈膨眷旁控廖伯寄羞贰读缨尺滋浴晓峰嫩樱他栖禄新耿材数禄邑劳吴笑让兴焕舍碾状乱淤瑰咙涝诫啮吟盖过断癌履馋磕因案芽屉弗吼扫阿漳裸漏拧产碾刁恃钎释虾秤干反探银菜玲拎躁肌夫婿柿跨鹤涝罐鉴盲粤婚池锑咙出掉蛾炒途勿宣被乓龟垦敷狱糖系俘郧肆列渴篇凡害目天膊凛钦秃氨册裂搓涨烩癣店富件软屡它怠殴蝎缺玫倔梳蚕但保芝策澜哄食提咨惊惯前赤啮懒溶斋肆竭蔼煮蜒音慕拟拥见固捏栈漠龚僳性哪嚼凉睹学疾兜冷缕