房地产信托项目尽职调查资料清单.doc

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房地产信托项目尽职调查资料清单

一、 交易对手相关资料
本条所指交易对手，包括：融资人（如为固定资产融资项目，即为项目公司）、融资人控股股东、融资人所属集团母公司、投资顾问等所有项目参与方与相关方。
（一） 交易对手基础资料
1. 《企业法人营业执照》正、副本；
2. 《组织机构代码证》正、副本；
3. 《税务登记证》正、副本；
4. 《开户许可证》；
5. 《贷款卡》；
6. 法定代表人《身份证》复印件；
7. 历次《验资报告》；
8. 《公司章程》及历次《章程修正案》；
9. 交易对手专业资质证书（如《房地产开发企业资质证书》）；
（二） 交易对手财务、资信相关资料
1. 近三年《审计报告》（对于集团企业或下辖多个企业的控股公司，应一并提供单体《审计报告》与合并《审计报告》）；
2. 最近一期财务报表（包括资产负债表、利润表、现金流量表，并应按单体与合并两个口径进行提供）；
3. 最近一期资产负债表科目余额明细；
4. 债务情况详细说明（列明各笔债务的债权人、借款人、初始金额、目前余额、融资成本、起始日、到期日、担保措施）；
5. 交易对手重大投融资合同（选取提供交易对手对外签署金额较大的投融资合同，以核对其提供的融资统计是否真实、同时以便审阅其中是否存在对我公司此次提供融资具有不利影响的相关条款）。
（三） 交易对手过往项目操作经验、经营业绩资料
1. 如交易对手主营业务为房地产，需提供融资人控股股东和/或所属集团已建成项目、在建项目、储备项目统计表，统计表应包括项目名称、位置、占地、总建面、业态、总投资、已投入资金、工程进度、（预计）开盘时间、已售面积、销售金额、销售单价、历年去化情况；
2. 如交易对手主营业务为房地产，对于已建成交付项目，提供竣工备案表；在建项目，提供项目证照（根据项目进展阶段，提供土地证及其他四证）；储备项目，提供《土地出让合同》、土地招拍挂成交确认书或其他合法取得土地的证明文件。同时应提供各项目所属项目公司最近一期财务报表，以核实项目统计情况真实性（本条仅适用于房地产项目）；
二、 担保物资料
（一） 土地及/或在建工程抵押担保
1、《国有土地使用权出让合同》（如为划拨用地，提供《划拨决定书》）；
2、土地出让金缴款凭证（划拨土地无此项资料）；
3、《国有土地使用证》；
4、如为在建工程抵押，提供在建工程目前已投入资金凭证（工程施工合同、施工款支付凭证、施工方对工程款及工程进度书面确认、其他工程支出凭证）；
5、《土地及/或在建工程评估报告》（如为划拨用地，评估价值中应减除土地处置后补缴的土地出让金）；
6、如拟抵押土地或在建工程上已设立抵押权或存在其他权利限制，需提供《抵押合同》或其他相关法律文件。
（二） 房产抵押担保
1、房屋所在土地《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、土地出让金缴款凭证（划拨用地提供划拨决定书及《国有土地使用证》）；
2、《房屋所有权证》；
3、《房地产评估报告》；
4、如拟抵押房产上已设立抵押权或存在其他权利限制，需提供《抵押合同》或其他相关法律文件。
（三） 股权质押
1、拟质押股票对应出资的付款凭证；
2、质押股票所属公司验资报告；
3、出质人如通过受让取得股权，则应提供《股权转让合同》、股权价款支付凭证；
4、出质人出资证明书；
5、股票所属公司股东名册；
6、股权评估报告或其他可供判断股权价值的相关资料（如目标公司审计报告、财务报表等）；
7、如质押股票存在权利限制，需提供相关法律文件。
（四） 其他抵质押措施
如提供除上述担保措施外的其他抵押、质押担保措施，应提供以下资料：
1、担保物权属证明文件（权属登记证书或其他能够证明担保物权属的法律文件）；
2、担保物取得过程合法的证明文件；
3、担保物目前权利限制状况的说明及证明文件；
4、担保物评估报告或其他可以有效证明担保物合理价值的文件；
三、 房地产项目专用资料
（一） 项目土地相关资料
1. 如项目涉及拆迁，应提供与政府就前期投入所签署的相关《合作协议》、拆迁公告、拆迁安置名册、政府或融资人与被拆迁人达成的拆迁补偿协议；
2. 如项目为净地出让取得，应提供项目土地招拍挂成交确认书及《国有土地使用权出让合同》
3. 如项目为净地出让取得，应提供土地出让金缴款凭证（土地出让金发票）；
4. 如项目土地为划拨用地，提供《划拨决定书》；
5. 《国有土地使用证》。
（二） 项目批复及其他证照（根据项目进度情况提供）
1. 项目可行性研究报告；
2. 项目立项批复；
3. 环评批复；☆
4. 项目控制性详规批复及规划图、平面图；
5. 用地规划许可证；
6. 建设工程规划许可证；
7. 建筑工程施工许可证；
8. 预售许可证；
9. 如项目为城中村改造项目，需提供当地城改项目操作流程的书面说明（并辅以成文规定支持）、符合当地城改政策规定的城改方案批复、融资人与政府签订的城改合作协议等资料。
（三） 项目已投入资金证明及财务测算
1. 项目已投入资金情况统计表（需列明已投入资金用途明细）；
2. 项目公司与设计方、施工方、监理方所签署的相关协议；
3. 已投入资金支付凭证（发票、银行划款凭证）；
4. 填写完毕的房地产项目层面测算模板（见附件）。
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