第二资产评估的基本方法-PPT.pptx

第二资产评估的基本方法第一节第一节 成本法成本法 P32 一、成本法得概念一、成本法得概念P33 就是指首先估测被评估资产得重置成本就是指首先估测被评估资产得重置成本,然后估测扣除被评估资产业已存在得各种然后估测扣除被评估资产业已存在得各种贬值从而得到被评估资产价值得各种评估贬值从而得到被评估资产价值得各种评估方法得总称。方法得总称。确定重置成本确定重置成本扣除各种贬值扣除各种贬值资产评估价值资产评估价值实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值成本法得基本思路成本法得基本思路二、二、成本法计算公式成本法计算公式P33o公式公式1:o 评估值评估值=重置成本重置成本-贬值贬值o =重置成本重置成本o -实体性贬值实体性贬值o -功能性贬值功能性贬值o -经济性贬值经济性贬值o 公式公式2:o 评估值评估值=重置成本重置成本*成新率成新率o =重置成本重置成本*(1-各种贬值率各种贬值率)三、理论依据理论依据:(1)资产得购置成本与价值成正相关资产得购置成本与价值成正相关;(2)资产价值随着时间得推移会贬值资产价值随着时间得推移会贬值、1 1、资产得重置成本、资产得重置成本 2 2、实体性贬值、实体性贬值 3 3、资产得功能性贬值、资产得功能性贬值 4 4、资产得经济性贬值、资产得经济性贬值 四、成本法得基本要素(重)成本法得四个基本要素成本法得四个基本要素:1、资产得重置成本 P35 (1)概念 重置成本重置成本(重置全价重置全价)就是按在现行现行市场条件下重新购建一项全新全新得被估资产所支付得全部货币总额。(与历史与历史成本得关系成本得关系)。(2)分类 重置成本分为复原重置成本与更新重置成本:复原重置成本复原重置成本就是指运用与原来相同原来相同得材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格现时价格复原购建这项全新资产所发生得支出。更新重置成本更新重置成本就是指利用新新型材料,并根据新得材料、新得工艺、设计,以现时价格生产与建造具有同等功能同等功能得全新全新资产所需得成本。复原重置成本与更新重置成本得区别与联系得区别与联系联系联系:A、功能相同、功能相同;B、全新、全新;C、在现行场条件下。、在现行场条件下。区别区别:A、概念不同、概念不同;B、实体构成不同、实体构成不同;C、大小不同、大小不同。如何选择？如何选择？-选更新选更新复原复原更新更新 (1)(1)实体性贬值实体性贬值 P38 资产得实体性贬值即就是有形损耗有形损耗,就是指资产由于使用及自然力作用由于使用及自然力作用导致得资产得物理性能得损耗或下降引起得资产得价值损失。(2)功能性贬值功能性贬值 P39 资产得功能性贬值就是指由于技术进步引起由于技术进步引起得资产功能相同而性能更好得资产而造成得资产价值损失。(3)资产得经济性贬值资产得经济性贬值P40 资产得经济性贬值就是指由于外部条件由于外部条件得不利变化引起资产闲置收益下降等而造成得资产价值损失。2 2、重置成本下资产得各种贬值、重置成本下资产得各种贬值 四、成本法得前提条件P34 1 1、被评估资产处于继续使用状态或被被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态假定处于继续使用状态,被评估资产不改被评估资产不改变使用用途。变使用用途。2 2、应当具备可利用得历史资料。即参应当具备可利用得历史资料。即参照物资产在实体上、功能上与经济上与被照物资产在实体上、功能上与经济上与被评估资产具有相同性或可比性。评估资产具有相同性或可比性。五、运用成本法评估资产得基本程序P34 1、收集收集与被评估资产有关得重置成本与各种贬值相关得历史成本资料;2、确定被评估资产,并估算重置成本估算重置成本;3、估算被评估资产得损耗或贬值损耗或贬值;4、确定被评估资产得成新率成新率;5、计算确定确定被评估资产得价值。大家有疑问的，可以询问和交流大家有疑问的，可以询问和交流可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法六、重置成本得估算六、重置成本得估算P35P35功能成本法功能成本法六、重置成本得估算六、重置成本得估算P35P35(一一)重置核算法重置核算法 也称细节分析法、也称细节分析法、直接估算法直接估算法,就是利用成本就是利用成本核算得原理核算得原理,根据重新取得资产所需得费用项目根据重新取得资产所需得费用项目,按现行市价逐项计算得全部购建支出按现行市价逐项计算得全部购建支出,然后累加得然后累加得到资产成本得重置成本。到资产成本得重置成本。-化整为零化整为零 如购买方式重置与自行建造方式重置。如购买方式重置与自行建造方式重置。CASE P36CASE P36CASEo某工厂一生产车间被外资兼并某工厂一生产车间被外资兼并,现对该生产现对该生产线进行单项评估线进行单项评估,据资料查实据资料查实,该生产线历史总该生产线历史总成本为成本为300万元。万元。o 其她数据包括其她数据包括:通过细节分析通过细节分析,如按现在市场如按现在市场价格重置该生产线价格重置该生产线,需材料费需材料费14万元万元,人工费人工费2、8万元万元,零部件零部件1、9万元万元,施工管理费施工管理费1、1万万元元,临时设施费临时设施费1、2万元万元,机器设备费机器设备费581万万元。计算该生产线得重置成本。元。计算该生产线得重置成本。参考答案o重置成本重置成本=14+2、8+1、9+1、1+1、2+581=602万元万元(二二)物价指数法物价指数法 P36 这种方法就是利用与资产有关得价格变动指数这种方法就是利用与资产有关得价格变动指数,将被估资产得历史成本将被估资产得历史成本(账面价值账面价值)调整为重置成本调整为重置成本得一种方法得一种方法,计算公式为计算公式为:重置成本重置成本=被估资产得账面原值被估资产得账面原值*物价变动指数物价变动指数 注意注意:1、物价变动指数尽量使用、物价变动指数尽量使用个别物价变动指数个别物价变动指数。2、物价指数法计算得成本就是、物价指数法计算得成本就是复原重置复原重置成本。成本。3、物价指数法适用用于数量多、价值低得、物价指数法适用用于数量多、价值低得大宗资产大宗资产。4、被估资产得账面原值为资产得、被估资产得账面原值为资产得历史成本历史成本 5、物价变动指数可以就是、物价变动指数可以就是定基物价指数或环比物价指定基物价指数或环比物价指数。数。(二二)物价指数法物价指数法 P36o 1、定基物价定基物价指数就是评估时点得价格指数与资产购建时点得价格指数之比,即:定基物价指数定基物价指数=评估时点得价格指数/资产购建时点得价格指数 CASE 3 P40 例3o物价指数法举例物价指数法举例 某被估资产购建于某被估资产购建于19941994年年,账面原值为账面原值为5000050000元元,当时该类资产得定基价格指数当时该类资产得定基价格指数为为95%95%,评估时该类资产得定基价格指评估时该类资产得定基价格指数为数为160%160%,被评估资产得重置成本为多被评估资产得重置成本为多少？少？被评估资产重置成本被评估资产重置成本 =50000*=50000*(160%/95%160%/95%)*)*100%100%=84210 =84210元元(二二)物价指数法物价指数法 P36o 2、环比物价指数环比物价指数=(1+a1)(1+a2)(1+a3)(1+an)100%式中:an第n年环比价格增长指数,n=1、2、3、4、n CASE 4 P36 例例4价格指数法与重置核算法得比较(补)物价指数法与重置核算法都就是建立在利用历利用历史资料史资料基础上,但两者存在以下不同:(1)计价基础不同计价基础不同:物价指数法建立历史成本基础上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算得基础上。(2)估算得重置成本不同估算得重置成本不同:物价指数法估算得重置成本,仅考虑了价格变动因素,因而确定得就是复复原重置成本原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步与劳动生产率得变动化因素,因而可以估算复原重置成本与更新重置成本可以估算复原重置成本与更新重置成本。思考思考:一项科学技术进步较快得资产采用物价指一项科学技术进步较快得资产采用物价指数法估算得重置成本往往会数法估算得重置成本往往会()()A A、偏高、偏高 B B、偏低、偏低 C C、与实际一致、与实际一致 D D、无法确定、无法确定 A CASE 某机器设备某机器设备,20002000年购置年购置,评估基准日为评估基准日为20032003年年,该设备帐面原价为该设备帐面原价为100100万元万元,其中其中:设备购价设备购价9292万元万元,基础及安装费基础及安装费7万元万元,运杂费运杂费1 1万元万元,已知已知20002000与与20032003年该类设备得定基物价指数分别就年该类设备得定基物价指数分别就是是150%150%与与180%180%,基础及安装费得环比物价变动指基础及安装费得环比物价变动指数为数为160%160%,按基准日价格标准重置按基准日价格标准重置,运杂费为运杂费为1 1、5 5万元。万元。要求要求:计算该机床得重置成本。计算该机床得重置成本。参考答案o机床得重置成本机床得重置成本 =92*=92*(180%/120%180%/120%)+7*150%+1+7*150%+1、5 5 =150 =150万元万元(三)功能成本法P37 也称生产能力比例法或功能成本法。这种方法就是寻找一个与被评估资产相同或相似得资产为参照物,计算参照物与被评估资产生产能力得比例,据以估算被评估资产得重置成本。包括两种情况:A、功能价值法 前提条件与假设前提条件与假设就是资产得重置成本与其功能(生产能力-年产量)成线性关系,生产能力越大,重置成本越高,而且就是成正比例变化。计算公式为:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)参照物重置成本 功能价值法功能价值法被评估资产年产量被评估资产年产量*参照物重置成本参照物重置成本 参照物年产量参照物年产量A、确定被估资产得年产量、确定被估资产得年产量;B、寻、寻找参照物找参照物;C、确定参照物得重置成、确定参照物得重置成本重置成本及年产量本重置成本及年产量;D、按公式计、按公式计算被估资产得重置成本。算被估资产得重置成本。功能成本法得估算步骤:CASE 5 已知重置全新机器设备一台,其价值为5万元,年产量为500件,现知被评估资产年产量为400件,其重置成本应为()。A、4万元 B、5万元 C、45万元 D、无法确定 CASE 6 P41 例4(三)功能成本法DB、规模经济效益指数法、规模经济效益指数法P41规模经济规模经济效益指数法效益指数法被评估资产年产量被评估资产年产量 *参照物重置成本参照物重置成本参照物年产量参照物年产量资产得成本与资产得成本与其生产能力不其生产能力不成线形关系成线形关系x 由于规模经济效益作用得结果由于规模经济效益作用得结果,资产生产能力资产生产能力与成本之间只成同方向变化与成本之间只成同方向变化,即功能与成本成非线即功能与成本成非线性正相关性正相关。x 就是一个经验数据,称为规模经济效益指数,一般介于0、41之间。(三)功能成本法重置成本得估算方法小结重置成本得估算方法小结七、实体性贬值得估算P38观察法观察法使用年限法使用年限法(重重)修复费用法修复费用法 (一一)观察法观察法 就是指由专业知识与经验丰富得工程技术人员对被就是指由专业知识与经验丰富得工程技术人员对被估资产得主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程估资产得主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度度,从而估算实体性贬值得方法。计算公式为从而估算实体性贬值得方法。计算公式为:资产实体性贬值额=重置成本实体性贬值率 实体性贬值率实体性贬值率=1-成新率成新率=实体性贬值额实体性贬值额/重置成本重置成本 注意注意:“成新率成新率”由资产评估师观察得出由资产评估师观察得出观察法观察法-资产实体性贬值额资产实体性贬值额=重置成本重置成本*(1成新率成新率)七、实体性贬值得估算P38(二二)使用年限法使用年限法(重重)P38P38 该方法通过确定已使用年限占资产总使用年限得比值已使用年限占资产总使用年限得比值来确定实体性贬值得一种方法。公式计算法公式计算法(记住公式记住公式)实体性贬值额实体性贬值额=重置成本重置成本*实际已使用年限实际已使用年限/总使用年限总使用年限实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限*资产利用率资产利用率截至评估日资产累计实际利用时间截至评估日资产累计实际利用时间截至评估日资产累计法定利用时间截至评估日资产累计法定利用时间注意注意:实体性贬值率实体性贬值率=实际已使用年限实际已使用年限/总使用年限总使用年限 1、总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限 2、实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 3 3、资产利用率、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累截至评估日资产累计法定利用时间计法定利用时间100%(时间换算为小时时间换算为小时)=(资产每年实际利用月数资产每年实际利用月数*30*每天实际工作小时每天实际工作小时)(360*每天法定或正常工作小时每天法定或正常工作小时)4、实体性贬值率实体性贬值率=实际已使用年限实际已使用年限/总使用年限总使用年限 名义已使用年限名义已使用年限就是指资产从购进使用到评估时得正常正常年限。实际已使用年限实际已使用年限就是指资产在使用中实际实际损耗得年限,它等于固定资产已折旧年限。CASE 7 P38例6 注注:(熟记以下公式熟记以下公式)CASEo某厂有一台机器设备某厂有一台机器设备,19981998年购进年购进,账面原值账面原值为为5050万元万元,评估基准日为评估基准日为20032003年年,估计尚可使估计尚可使用用1010年。该设备规定每天使用年。该设备规定每天使用8 8小时小时,实际使实际使用用1212小时小时,另一年有两个月季节性停工另一年有两个月季节性停工。计。计算该设备得算该设备得资产利用率、实际使用年限、总使资产利用率、实际使用年限、总使用年限、实体性贬值率。用年限、实体性贬值率。参考答案 1、资产利用率、资产利用率=(300*12)/(360*8)*100%=125%2、实际已使用年限实际已使用年限 =名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 =5*125%=6=5*125%=6、2525(年年)3 3、总使用年限、总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限 =6、25+10=16、25 4 4、实体性贬值率实体性贬值率 =实际已使用年限实际已使用年限/总使用年限总使用年限 =6、25/(6、25+10)=38、46%八、功能性贬值估算八、功能性贬值估算(重难点重难点)o(一一)功能性贬值得分类功能性贬值得分类oA A、超额投资成本引起得功能性贬值、超额投资成本引起得功能性贬值 超额投资成本主要就是由于新技术、新材超额投资成本主要就是由于新技术、新材料、新工艺得运用料、新工艺得运用,使得相同功能得新设备使得相同功能得新设备(参参照物照物)比老设备比老设备(被估资产被估资产)得重置成本得重置成本(购置成购置成本本)降低。降低。超额投资成本超额投资成本=复原重置成本复原重置成本-更新重置成本更新重置成本 (一一)功能性贬值得分类功能性贬值得分类B、超额运营成本引起得功能性贬值超额运营成本引起得功能性贬值 就是由于新技术得发展,使得新设备(参照物参照物)在使使用过程中用过程中运营费用低于老设备(被估资产被估资产)。如人人耗、能耗、物耗、维修费、生产得产品质量。耗、能耗、物耗、维修费、生产得产品质量。超额运营成本引起得功能性贬值就是设备未来超超额运营成本得折现值。额运营成本得折现值。注注:一般一般功能性贬值功能性贬值指指超额运营成本引起得功能性贬值超额运营成本引起得功能性贬值 1 1、比较被评估资产得年运营成本比较被评估资产得年运营成本(C0C0),),功能相功能相同但性能更好得参照物年运营成本同但性能更好得参照物年运营成本(C1C1)。2 2、计算年超额运营成本、计算年超额运营成本=C0-C1=C0-C1。3 3、计算净超额运营成本、计算净超额运营成本=(=(C0-C1C0-C1)*)*(1-T)(1-T)。T T-企业所得税税率企业所得税税率(25%25%)4、估计被评估资产得剩余寿命、估计被评估资产得剩余寿命n及折现率及折现率i。5、资产功能性贬值资产功能性贬值=(C0-C1)*(1-T)(P/A,i,n)(三三)超额运营成本引起得功能性贬值超额运营成本引起得功能性贬值得估算程序得估算程序-重重(三三)超额运营成本引起得功能性超额运营成本引起得功能性贬值得估算程序贬值得估算程序-重重oCASE 9 P39-7 CASE10o某企业将某项资产与国外企业合资某企业将某项资产与国外企业合资,要求对该资产进行要求对该资产进行评估。具体资料如下评估。具体资料如下:该资产账面原值该资产账面原值270万元万元,净值净值108万元万元,按财务制度规定按财务制度规定,该资产折旧年限为该资产折旧年限为30年年,已计折旧年限已计折旧年限20年。经调查分析确定年。经调查分析确定:按现在市场材按现在市场材料价格与工资费用水平料价格与工资费用水平,新建造相同构造得资产得全部新建造相同构造得资产得全部费用支出为费用支出为480万元。经查询原始资料与企业计录万元。经查询原始资料与企业计录,该该资产截至评估基准日得法定利用时间为资产截至评估基准日得法定利用时间为57600小时小时,实际累计利用时间为实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估小时。经专业人员勘察估算算,该资产还能使用该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理年。又知该资产由于设计不合理,造成耗电量大造成耗电量大,维修费用高维修费用高,与现在同类标准资产比较与现在同类标准资产比较,每年多支出营运成本每年多支出营运成本3万元万元(该企业所得税率为该企业所得税率为33%,假定折现率为假定折现率为10%)。续要求要求:根据上述资料根据上述资料,采用成本法评估该资产采用成本法评估该资产 (1)资产利用率、实际使用年限资产利用率、实际使用年限 (2)成新率、实体性贬值率成新率、实体性贬值率 (3)功能性贬值功能性贬值 (4)资产评估值资产评估值(不考虑资产得经济性贬值不考虑资产得经济性贬值,已知已知(P/A,10%,8)=5、3349)参考答案(1)资产利用率资产利用率:50400/57600100%=87、5%实际使用年限实际使用年限:2087、5%=17、5年年(2)确定成新率确定成新率:成新率成新率=8/(2087、5%+8)*100%=31、37%实体性贬值率实体性贬值率=1-31、37%=68、63%(3)确定功能性贬值确定功能性贬值:功能性贬值功能性贬值=3(1-33%)(P/A,10%,8)=2、015、3349=10、72(万元万元)(4)评估值评估值=48031、37%-10、72=139、856九、经济性贬值估算九、经济性贬值估算如何计算如何计算经济性经济性贬值？贬值？(一一)经济性贬值得含义经济性贬值得含义 经济性贬值就是由于外部环境变化造成资产得生产经济性贬值就是由于外部环境变化造成资产得生产能力不足能力不足(闲置闲置)或预期收益率降低造成得经济损失。或预期收益率降低造成得经济损失。外部环境变化外部环境变化-宏观政策、市场变化、新得法规、宏观政策、市场变化、新得法规、政治因素、自然因素、产业政策等。政治因素、自然因素、产业政策等。经济性贬值经济性贬值九、经济性贬值估算九、经济性贬值估算(二)经济性贬值得计算经济性贬值得计算1、预期收益率降低引起得预期收益率降低引起得经济性贬值额经济性贬值额A、预期收益率降低预期收益率降低造成得每年税后损失额不同时造成得每年税后损失额不同时,经济性贬值额经济性贬值额=R1/(1+i)+R2/(1+i)2+Rt/(1+i)t=R1*(P/F,i,1)+R2*(P/F,i,2)+Rt*(P/F,i,t)其中:R1,R2-为该资产年税后损失额该资产年税后损失额=PQTi-折现率;T-企业所得税税率P-产品销售单价得降低额产品销售单价得降低额;Q-产品产销售量产品产销售量 t-尚可使用年限B B、预期收益率降低预期收益率降低造成未来每年税后损失额相同为造成未来每年税后损失额相同为A A,则则 经济性贬值额经济性贬值额=A A(P/A,i,t)t-表示资产表示资产尚可使用年限尚可使用年限 CASE P41-8CASE P41-8 (二)经济性贬值得计算经济性贬值得计算2 2、设备开工不足设备开工不足引起得经济性贬值得计算引起得经济性贬值得计算P41P41 对于设备开工不足引起得经济性贬值对于设备开工不足引起得经济性贬值,我们可将我们可将其闲置得生产能力视为一种过剩。其闲置得生产能力视为一种过剩。(1 1)经济性贬值率经济性贬值率=1-=1-(实际产量实际产量/设计产量设计产量)X X(2)经济性贬值额经济性贬值额=重置成本重置成本*经济性贬值率经济性贬值率 X-X-规模经济效益指数规模经济效益指数 CASE-2009全国资产评估自考题o 评评估估人人员员对对B公公司司一一条条生生产产线线得得续续用用价价值值进进行行评评估估时时,对对经经济济性性贬贬值值得得相相关关因因素素进进行行了了调调查查、了了解解。具体情况如下具体情况如下:o (1)该该生生产产线线得得年年生生产产能能力力为为1000吨吨;规规模模经经济济效效益益指数为指数为0、6;o (2)企企业业正正常常投投资资报报酬酬率率为为10%;适适用用得得所所得得税税率率为为25%。o (3)评评估估时时,正正值值国国家家实实施施宏宏观观调调控控政政策策,对对企企业业生生产产经经营营造造成成影影响响,使使得得该该生生产产线线生生产产得得产产品品:若若不不降降价价,则则年年产产量量会会减减至至800吨吨;若若每每吨吨降降价价100元元,则则可可保保持持正正常常得得年年生生产产能能力力。估估计计调调控控政政策策对对企企业业得得影影响响会持续会持续3年。年。要求:请帮助评估人员计算o(1)该生产线得经济性贬值率该生产线得经济性贬值率;o(2)该该生生产产线线得得经经济济性性贬贬值值额额。(计计算算结结果果以以元为单位元为单位,取整数取整数)某工厂一生产车间被外资兼并某工厂一生产车间被外资兼并,现对该生产现对该生产线进行单项评估线进行单项评估,据资料查实据资料查实,该生产线历史该生产线历史总成本为总成本为300万元万元,其她数据包括其她数据包括:(1)通过细节分析通过细节分析,如重置该生产线如重置该生产线,需材料需材料费费14万元万元,人工费人工费2、8万元万元,零部件零部件1、9万元万元,施工管理费施工管理费1、1万元万元,临时设施费临时设施费1、2万元万元,机器设备费机器设备费581万元。万元。Case 2续o(2)该生产线该生产线10年前购建年前购建,预计还可使用预计还可使用15年年,自动化程度较低自动化程度较低,与普遍使用得同类设备相比与普遍使用得同类设备相比,多多用用20名工人名工人,每人每年工资每人每年工资2500元元,所得税率所得税率为为55%,折现率取折现率取10%。o(3)由于市场疲软由于市场疲软,该生产线产品处于萧条状况该生产线产品处于萧条状况,生产能力只能达到生产能力只能达到80%。o(取取x=0、7,已知已知0、80、7=0、85,(P/A,10%,15)=7、6061)。求。求:o 该生产线得重置成本、实体性贬值、功能性该生产线得重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值与无形损耗与现行市价。贬值、经济性贬值与无形损耗与现行市价。A、重置成本重置成本=14+2、8+1、9+1、1+1、2+581=602万元万元B、实体性贬值实体性贬值=60210/(10+15)=240、8万元万元C、功能性贬值功能性贬值=(1-55%)0、2520 (P/A,10%,15)=17、1万元万元D、经济性经济性贬值贬值=6021-(80/100)0、7=90、3万元万元E、无形损耗无形损耗=功能性贬值功能性贬值+经济性贬值经济性贬值 =17、1+90、3=107、4万元万元参考答案参考答案(续)oF、现行市价现行市价=重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值功能功能性贬值性贬值经济性贬值经济性贬值=602240、817、190、3=253、8万元万元十、成本法得优缺点十、成本法得优缺点(补补)优点优点缺点缺点考虑了资产损耗考虑了资产损耗工作量大工作量大历史资料局限历史资料局限经济性贬值得不准确性经济性贬值得不准确性公平真实公平真实:单单项资产项资产;应用应用广泛。广泛。第二节市场法P28o一、概念一、概念 市场法就是指利用市场同样或类似资产得近市场法就是指利用市场同样或类似资产得近期交易价格期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资经过直接比较或类比分析以估测资产价值得各种评估技术方法得总称。产价值得各种评估技术方法得总称。o二、理论依据二、理论依据:替代性原则替代性原则三、市场法中得影响因素三、市场法中得影响因素参照物交易价格参照物交易价格差异调整差异调整时间差异时间差异地域差异地域差异功能差异功能差异参照物参照物四、现行市价法得前提条件四、现行市价法得前提条件P29前提条件前提条件市场上存在参照物市场上存在参照物(3个及其以上个及其以上)在公开市场条件下交易在公开市场条件下交易影响价格得差异因素能够量化影响价格得差异因素能够量化五、现行市价法得运用程序五、现行市价法得运用程序P30评估程序评估程序明确对象明确对象寻找参照物寻找参照物选择参照物选择参照物(不少于不少于3个个)调整差异调整差异得出评估值得出评估值六、现行市场法得计算方法P30o(一一)直接比较法直接比较法-适用于参照物与被估资产完全相同或除资产适用于参照物与被估资产完全相同或除资产使用时间因素外使用时间因素外,其她因素相同得资产。其她因素相同得资产。被估资产评估值被估资产评估值 =参照物交易价格参照物交易价格*被估资产成新率被估资产成新率六、现行市场法得计算方法P30o(二二)类比调整法类比调整法 -适用于参照物与被估资产类似得资产。适用于参照物与被估资产类似得资产。被估资产评估值被估资产评估值 =参照物交易价格参照物交易价格*(1+/-综合调整系数综合调整系数)*被估资产成新率被估资产成新率注意加减符号得运用注意加减符号得运用 CASE P31七、现行市价法得优缺点七、现行市价法得优缺点P32优缺点优缺点 优点优点:评估价更能反映市场现实价格。评估价更能反映市场现实价格。评估结果易于被各方面理解与接受。评估结果易于被各方面理解与接受。缺点缺点:要有公开活跃得市场作为基础要有公开活跃得市场作为基础,有时因缺少可对有时因缺少可对比数据难以应用。比数据难以应用。不适用无市价得资产评估不适用无市价得资产评估,如专用机械设备与大如专用机械设备与大部分得无形资产部分得无形资产,以及受到地区、环境严格限制得一以及受到地区、环境严格限制得一些资产些资产评估评估。第三节第三节 收益法收益法P43(重重)一、收益法得概念 就是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算就是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值成现值,借以确定被评估资产价值得一种资产评估方法。借以确定被评估资产价值得一种资产评估方法。它服从资产评估中它服从资产评估中“以利求本以利求本”得思路。基本公式为得思路。基本公式为:Rt未来第i个收益期得预期收益额;n未来收益期限;r折现率 二、收益法得基本要素 收益法中得基本要素有三个,即收益额、收益期限、收益额、收益期限、折现率或本金化率。折现率或本金化率。(一一)收益额收益额 RtP43 收益额就是指资产在正常正常情况下所能获得预期预期年收益额。特点:1、收益额就是资产未来预期收益额资产未来预期收益额,而不就是资产得历史收益额或现实收益额;2、用于资产评估得收益额就是资产得正常条件下正常条件下得收益额客观收益得收益额客观收益 。(二二)收益期限收益期限 n 收益期限就是指资产未来收益得年限。o (三三)折现率或本金化率折现率或本金化率rP44 1、从本质上讲,折现率就是对投资所期望得回报率。2、从构成来讲,它由无风险报酬率与风险报酬率组成,无风险报酬率一般指同期国库券利率;风险报酬率就是超过无风险报酬率以上部分得投资回报率。3、本金化率本金化率(P44P44)与折现率在本质上就是没有区别得。只就是使用场合不同。折现率就是将未来有有限期限期得预期收益折算成现值得比率,用于有限预期收益还原,本金化率则就是将未来无限期无限期收益折算成现值得比率。二、收益法得基本要素三、收益现值法得前提条件三、收益现值法得前提条件P44前提条件前提条件未来收益可以预测未来收益可以预测未来收益承担风险可以预测未来收益承担风险可以预测预期获利年限可以预测预期获利年限可以预测 继续使用继续使用四、收益法评估得程序P44 1 1、未来预期收益预测未来预期收益预测;2 2、确定折现率或本金化率确定折现率或本金化率;3 3、将预期收益折现或本金化处理为现值将预期收益折现或本金化处理为现值;4 4、确定评估结果。确定评估结果。五、五、收益评估资产得优缺点收益评估资产得优缺点P47P47 o 优点优点:能真实与较准确地反映企业本金化得价值能真实与较准确地反映企业本金化得价值,易易为买卖双方所接受。为买卖双方所接受。缺点缺点:(1)预期收益额预测难度较大预期收益额预测难度较大,易受较强得主易受较强得主观判断与未来不可预见因素得影响观判断与未来不可预见因素得影响;(2)在评估中使用范围较小在评估中使用范围较小,一般适用企业整一般适用企业整体资产、商业性房地产、无形资产得评估。体资产、商业性房地产、无形资产得评估。有关资金时间价值公式(补)o有关资金时间价值公式六、收益现值法得计算公式六、收益现值法得计算公式应用形式应用形式P44(重重)应用形式应用形式资产未来收益期有限资产未来收益期有限资产未来收益无限期资产未来收益无限期未来收益相等未来收益相等未来收益不相等未来收益不相等六、收益现值法得应用形式六、收益现值法得应用形式o1、每年收益相同每年收益相同,未来收益有限未来收益有限o资产评估值资产评估值=A*=A*(P/AP/A,i,ni,n)oCASE P46 CASE P46 例例1010六、收益现值法得应用形式六、收益现值法得应用形式o2、每年收益相同每年收益相同,未来收益无限未来收益无限o资产评估值资产评估值=A/i=A/ioCASE P45 CASE P45 例例9 9六、收益现值法得应用形式六、收益现值法得应用形式3、每年收益不同每年收益不同,未来收益有限未来收益有限o(1)相邻每年收益均不相等=R1/(1+i)+R2/(1+i)2+Rt/(1+i)t=R1*(P/F,i,1)+R2*P/F,i,2)+Rt*(P/F,i,t)CASEP46例12 3、每年收益不同每年收益不同,未来收益有限未来收益有限(重重)(2)仅指如下情况:开始未来m年内得各年预期收益额不相等,以后n年每年收益相等。资产评估值资产评估值=+A*(P/A,i,n)*(P/F,i,m)六、收益现值法得应用形式六、收益现值法得应用形式 评估对象在未来评估对象在未来5年内得预期收益分别为年内得预期收益分别为20万万元、元、22万元、万元、24万元、万元、25万元、万元、26万元万元,资产从资产从第第6年到第年到第10年每年得收益均保持在年每年得收益均保持在27万元万元,第第10年末资产拟转让年末资产拟转让,变现价值约为变现价值约为120万元。假万元。假定折现率为定折现率为10%,确定估测资产得价值。确定估测资产得价值。已知已知(P/F,10%,1)=0、9091,(P/F,10%,2)=0、8264,(P/F,10%,3)=0、7513,(,(P/F,10%,4)=0、6830,(,(P/F,10%,5)=0、6209,(,(P/A,10%,5)=6、1051,(,(P/F,10%,10)=0、3855 CASE1)前前5年收益现值年收益现值P1P1=20*(P/F,10%,1)+22*(P/F,10%,2)+24*(P/F,10%,3)+25*(P/F,10%,4)+26*(P/F,10%,5)2)第第6年到第年到第10年每年得收益现值年每年得收益现值P2P2=27*(P/A,10%,5)*(P/F,10%,5)3)第第10年末资产拟转让年末资产拟转让,变现价值变现价值P3P3=120*(P/F,10%,10)4)4)资产得评估值资产得评估值 P=P=P1+P2P2+P3P3=197、427(万元万元)参考答案:六、收益现值法得应用形式六、收益现值法得应用形式o4、每年收益不同每年收益不同,未来收益无限未来收益无限(重重)仅指如下情况仅指如下情况:开始未来开始未来m年内得各年预期收益额年内得各年预期收益额不相等不相等,以后每年收益相等以后每年收益相等,预期收益年限无穷大。预期收益年限无穷大。资产评估值资产评估值=+A/r本金化本金化*(P/F,i,m)o CASE P46 例例11 通过对某企业得预测通过对某企业得预测,得知未来得知未来5年得收益分年得收益分别就是别就是10万元、万元、20万元、万元、40万元、万元、30万元、万元、15万元。第六年后每年得收益额为万元。第六年后每年得收益额为10万元万元,且企且企业一直持续经营业一直持续经营,折现率选用折现率选用10%,试计算收益试计算收益值值(即该资产得评估值即该资产得评估值)。已知已知(P/F,10%,1)=0、9091,(P/F,10%,2)=0、8264,(P/F,10%,3)=0、7513,(,(P/F,10%,4)=0、6830,(,(P/F,10%,5)=0、6209 CASE