中宝大厦物业经营管理方案.doc

中宝大厦物业管理方案

一、中宝大厦概况（略）
二、现状分析
1、大厦设备设施状况。中宝大厦建成于2001年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差，未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处理；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严重的隐患，也要进行改造。一些新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），未来工程量较大，其次二号楼正处于基本建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。
2、物业管理状况。大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统的培训，管理处于基本维持状态。工作无细分，管理无章法，发展无目标。
·保安规范、职业化较差；
·无正常规范保洁。绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒；
·工程基本要素：各种图纸、设备说明，合格证等不健全；
·内业管理空白；
·物业核算不清；
·物业管理意识尚未形成；
·对已存在的问题物业人员不能监管发现。
3、经营状况。大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签订任何经营合同，更无租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与基本规划，致使公司总体构想难以实现，日常经营也处于收不抵支状况。
4、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建阶段，使物业管理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦总体上还不具备全面营业条件。就核算而言，由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等，因此缺乏科学的测算依据。
三、中宝大厦功能定位
以写字楼出租为主，宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能外租1—3层，形成集办公、商服、娱乐休闲为一体的综合性服务大厦，在铁路街与安发桥交会处形成一道亮丽的风景。
1、由于地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦，利于稳定，投资较少，可以避开火车站前酒店多如牛毛的激烈竞争，吸引招揽大直街及附近同等价位的公司入住。
2、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求，从而实现互补，促进写字楼营销。
3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻客户服务，先期宣传推广本厦业务、招商引客。
4、接纳旅游团体入驻就餐，实现经营一体化、核算一体化。
5、开展多种形式的商业服务，引入银行邮政、火车票、货运仓储代理、邮件寄存、仓买快餐等增加收入
四、委托管理模式及管理酬金
根据中宝大厦实际状况，以业主公司委托物业公司实施物业项目经营管理较为科学。
方案一
中宝大厦公司委托保利大厦进行物业管理。由业主公司设立A帐户、物业公司设立B帐户，由业主公司监管审批合同，所有收入均存入A帐户。物业支出包括人员工资、福利费用、日常运营费用等由B帐户统支，在年度总预算内实行每月费用预算报批管理，由业主公司审批，逐月划拨到B帐户，由物业公司具体安排使用，以保证大厦正常工作为准则，逐步实现上台阶。物业公司使业主的年度目标实现，业主需支付给物业10万元的酬金；如不能实现，业主更换物业公司，不付任何酬金。超过目标的利润部分，物业与业主按3：7分成。
方案二
中宝大厦公司委托保利经营后，设立A、B帐户，只负担物业人员各项费用（工资、福利、社保、工服费等），不负担营销人员工资等。
公司以物业管理面积每平方米建筑面积8元/年取酬，同时按租赁合同金额5%提取营销佣金，签租高于业主限定租金部分，由物业与业主按各4：6分享。
五、组织机构
组织机构：保利科技大厦在中保大厦设立物业管理处，管理处设主任1人，负责全面工作。下设6个部门，工程部7人、保安部7人、客户服务部13人、财务部2人、综合部2人，营销企划部3人，人员限定 35人。

业主公司

管理处主任

六、家具设备配备计划：
设备、家具、工具等需求列表
财务部
工具（设备名称）
数量
单价（元）
总价
计算机
1台
7000
7000
打印机
1台
5000
5000
财务软件
1个模块
12000
12000
档案柜
4个
200
800
金柜
1个
1000
1000
客
服
部
吸水机
1台
6980
6980
单擦机
1台
12480
12480
抛光机
1台
16500
16500
烘干机
2台
3300
6600
尘推
2个
56
112
蜡拖
4
29
116
单筒榨水车
1辆
260
260
云石铲刀
10把
18
180
推水刮
1个
90
90
告示牌
5个
28
140
水桶
16个
20
320
喷壶
32个
10
320
马桶皮抽子
24个
6
144
撮子
32个
9
288
笤帚
32把
8
256
拖布
32把
35
1120
胶皮手套
192副
3
576
复印机

28500
打印机

3150
打票机

32000
售票电脑
1台
7850
7850
传真机
1台
1800
1800
综
合
部
办公家具
6套
1000
6000
计算机
1台
7000
7000
传真机
1台
1800
1800
电话
2部
400
800
保安
部
大功率对讲机
10部
1200
12000
疏散照明灯
4台
300
1200
工程部
电焊机
1
3000
3000
无齿锯
1
900
900
沙轮机
1
700
700
台钻
1
4500
4500
台钳
1
180
180
电锤（带冲击）
1
900
900
充电钻
1
450
450
手枪钻
1
300
300
角磨沙轮
1
700
700
曲线据
1
500
500
电锯
1
800
800
冲击钻
1
800
800
理石锯
1
400
400
平口台钳
1
500
500
电动疏通机
1
900
900
搅鞭
1
150
150
万用表
1
130
130
汽泵
1
3500
3500
射钉枪
1
200
200
带丝
1
400
400
刨子
1
150
150
电带丝
1
3000
3000
检压泵
1
2000
2000
营销部
电脑
2台
7000
14000
打印机
2台
2000
4000
饮水机
1台
500
500
共计
217942
固定资产费用21.79万元。

七、营销策划
（一）、哈市写字楼概况
目前，哈市整体写字楼，除保利大厦外，可出租的面积为109050平方米左右，平均租金1.87元/天/平方米。虽然表面上看总面积并不多。但是，由于哈尔滨市宾馆业竞争十分激烈，各宾馆均出现客源不足现象，目前，哈市几十家宾馆几乎都可设立长包房，或开出部分楼层做为写字间使用。其中哈市较好的三星级以上宾馆，如：华融饭店、帕弗尔饭店、国际饭店、凯莱商务酒店等均开设出写字间，吸引了五十家左右国内外知名公司及联络处，且其价位均不足1美元/天/平方米，有些三星级宾馆价位只有2—4元/天/平方米，较低档一些的宾馆，其价位均在2元/天/平方米左右。另外，哈尔滨市很多公司将其办公楼以极低的价位出租出去，这部份的面积是现有实际正式营业的写字楼面积的5倍以上，而且房租普遍在1元/天/平方米左右，对现有写字楼的出租也构成极大威胁。因此，哈尔滨市写字楼出租市场的竞争将会欲来欲激烈。

（二）、产品分析
中宝大厦共计19层，分为地下2层，地上17层，可出租楼层为-1~16层，-1层面积为501.96 m2 ,1~16层面积共计12740.56m2。大厦可出租面积共计13242.52 m2。
从大厦目前装修风格看，以写字间为主，另设客房、游泳馆、洗浴、酒吧、餐饮等项目，目前写字楼与客房、娱乐于一体的综合大厦并不多见，这是该大厦别于其它写字楼的显著特点，也可说是今后大厦招租的招牌。2000年开业的华驿大厦可谓哈市综合性写字楼的典范，地理位置与中宝大厦距离较近，在经营上已形成自己的风格，而中宝大厦竣工至今，从未做过任何大型的媒体宣传，在各方面并未显现出强有力的竞争优势。
   本大厦的优势是：
1、本大厦位于教化街与铁路街交叉口，相邻安发桥，虽处哈市中心地带，但闹中取静。
2、本大厦以写字楼为主，以其它娱乐项目为附，为客户提供的服务项目增多，故今后招租客户层范围较广。
3、加之保利物业的管理体系较完善，能为客户提供高质量的服务，能满足大众公司对中档写字楼的要求，所以对本大厦的推广会起到一定的促进作用。
本大厦的劣势是：
1、本大厦虽然地理位置较好，数条公交线路分布周边，但站台都相距大厦较远。
2、本大厦厦外停车场较小，正门临街，在立交桥下，客户开车进出不方便。
3、大厦冬季以暖气供暖，硬件设施不高档，可能会影响出租率的提高。
4、本大厦的电梯品牌与质量均不佳。
5、十层以上，楼面宽敞、整洁，但装修略显陈旧，公共区域灯光昏暗。
6、大厦知名度不高，目前厦内无知名客户，故今后在宣传工作上将要投入很大一部份精力。
基于上述分析，大厦应慎重装修，装修档次未必高档化，但一定要显现出综合大厦的特色。在今后的经营销售上要以中小型代办处、私企、运输公司、长途客运公司、语言学校、游行社等公司为主要目标客户群，这样才能使中宝大厦的特征体现出来，名副其实。
（三）市场状况及租价策略
1、市场状况
    （1） 写字楼市场租金的状况
    根据调查结果，2003年与2002年相比，哈尔滨市除了一些写字楼租金已经降到了无法再降的地步以外，其余写字楼都纷纷降价以留住老客户，招揽新客户。但是，由于价位已经很低，所以预计明年写字楼市场的租价会维持现有价格或略有下降。
     （2）竞争对手的状况
       除了原有的东方大厦、北亚大厦、远东商务中心、沪士大厦等竞争对手之外，新落成的华驿大厦、常青大厦、恒运大厦随着其物业管理水平的提高，出租率也直线攀升。距中宝大厦最近的华驿大厦及锦秀大厦，分别以大力度的广告宣传及吸引力极强的低价位出租，均已达到饱和及将饱和状态。
      2、大厦定价
建议写字间出租报价为使用面积日租金2.0元（含管理费及能源费），实际成交价为1.5元左右。鉴于大厦从未大力度对外做过招租宣传，需要以较低的价格吸引客户， 随着大厦的名气及物业管理水平的上升，在未来几年中，出租率也将随之上扬。总体预计租金年收入（含管理费与取暖费）可达350万元，第一年预计在238万元左右。
现就-1~16层分别进行出租收入预算：
（1）、-1层收入预算
-1层图纸面积为501.96 m2 ,可用做暖库对厦内客户出租，从实地考察可预计存放15台车辆，每台车辆年租金为3000元，全年收入预计4万5千元。
（2）、1~2层收入预算
1~2层可出租面积共计1931.81 m2 ,由于两层均为敞开式大厅，故可以一体招租，招租目标为餐饮业、娱乐业、保险业、股票期货交易大厅、网吧等规模较大的项目，预计出租单价为2元/ m2 /天，全年收入预计80万元。
（3）、3层收入预算
3层可出租面积为1014.2 m2 ,由于与安发桥相连，从桥上可直达室内，亦为大型敞开式门市房，可以招租汽车展厅、药店、超市等目标客户，预计出租单价为2元/ m2 /天，全年收入预计40万元。
（4）、4层收入预算
4层可出租面积为1015.3m2 ，可以做厦内客户餐厅，同时可接办婚宴、生日宴会等大型酒席，预计客户餐采用自助餐形式，每位收费5元，预计每天300人用餐，全年客户餐收入为5元X 300人X 260天=39万元，大型酒席全年预计收入为30万元，4层全年毛利收入预计5万元。
（5）、6层收入预算
6层面积为1011.86 m2 ，已设计为游泳馆、健身房、洗浴中心等娱乐场所，全年收入预计20万元。
（6）、7~8层收入预算
7~8层面积共计1459.21 m2 ，已设计为客房，全年收入预计30万元。
（7）、5层、9~16层收入预算
5层、9~16层面积共计6308.18 m2 ，可做为标准写字间出租，预计出租单价为1.5元/ m2 /天，全年收入预计345万元。按5折计算，预计170万元。
3、促销计划
    （1）、广告促销计划
     1）广告宣传中的产品定位及宣传强调的重点在产品宣传中要针对哈尔滨市写字楼的现状，宣传大厦的综合优势。
     2）广告宣传的方式
 采用多种宣传形式结合的方法，就其实用性及产生的效应比较来看将采用以下五种方法：
a. 报纸广告：在大厦宏业骏开之前十日，在《新晚报》等报纸进行半版面的
图文广告宣传，主要对目标客户做一个优惠招租宣传。如能在十天内预定签约的客户，可以给予适当优惠政策。
b. 路牌、灯箱广告：在哈市显著街道或楼寓制作路牌或灯箱广告。
c. 制作楼书：对大厦的软、硬件做一套细统的宣传楼书，给上门或拜访客户
提供一套最全面、最直接的介绍大厦情况的资料。
d. 与宣传媒介对等消费：可以选择一家电视台或向高档场所直接投放杂志的
广告公司，提供其一间或多间空闲写字间与其对等消费，这样充份利用了自有空闲资源换取了行而有效广告宣传。
e. 公关销售：这是一种所有写字楼常用也必须用的销售手段，即销售代表走访哈市相关写字楼，用楼书做为宣传资料，直接接触客户，做地毯式的宣传，从而找出大厦自己的目标客户。
   （2）、价格策略
对知名度高、信誉好的公司及国内外较有影响力的公司，如果确因公司的经费有限制，可适当地放低价位，或者给予其它优惠条件，吸引其入驻；以后可每年提高价位，这样不仅能保证大厦的收益，而且知名公司的入驻，也可以提高大厦的影响力。

八、效益测算        
（一）        营业收入测算表
项目 年度
2003
2004
2005
2006
2007
可租面积
10000
10000
10000
10000
10000
出租率
20%
48%
60%
65%
70%
单价
1．3
1．4
1．4
1．4
1．4
营业收入
50
245
300
330
358

（二）管理费用测算表
                                                单位：万元
序号
项目
 预算金额
备注
1
工资福利
69
见附表一
2
工服
2

3
大厦维护费
2

4
电费
30

5
水费
4

6
煤款
20

7
保洁费
5

8
办公费
4

9
其他
5

10
交通费
1

11
餐费补助
10

12
合计
152

附表一
人员工资及福利预算表
                              单位：万元
岗位
编制
月平均工资
月福利
月计
主任
1
5000
工资的50%
7500
主管
2
2000
工资的50%
6000
领班
7
1600
工资的50%
16800
工程人员
6
900
工资的50%
8100
保安
6
600
工资的50%
5400
文员
5
700
工资的50%
5250
保洁
8
500

4000
合计
35

年人力资源费用为53050*13=689650元
（三）         利润测算表
项目 年度
2003
2004
2005
2006
2007
营业收入
50
245
300
330
358
费用

152
160
170
180
利润

93
140
160
178

注:第一年:1.固定资产投资：21.79万元
                2.年度费用：152万元
                3．固定管理取酬：10万元
2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合个人实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：