小业主的前期物业服务协议(湖北省武汉市版本).doc

武汉市前期物业管理

服
务
协
议

武汉市房产管理局监制

前期物业管理服务协议

甲方：
乙方：__________________________________
甲方是指：物业服务企业。
乙方是指：购房人（业户）
前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业服务。
本物业名称：
乙方所购房屋基本情况:
类 型____________________________
座落位置_______栋_______单元_______号
建筑面积______________________平方米
根据《物业管理条例》和有关法律、法规政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议：
第一条 双方的权利和义务
一、甲方的权利义务
1、在物业服务区域内对房屋共享部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，协助做好物业服务区域内的公共秩序维护。
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业服务制度和协助建设单位制定《临时管理规约》并书面告知乙方；
3、建立健全本物业的物业管理档案资料；
4、劝阻违反本物业的物业服务制度和《业户手册》、《临时管理规约》的行为；
5、物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
6、依据本协议向乙方收取物业服务费、车辆停泊服务费和特约服务费；
7、编制物业服务及财务年度计划；
8、每年向乙方公布1次物业服务费用收支帐目；
9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方签订《房屋装饰装修管理服务协议》；
10、不得占用本物业的共享部位、共享设施设备或改变其使用功能；
11、甲方视情况可向乙方提供有偿服务；
12、自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续。
二、乙方的权利义务
1、按照本协议的约定，接受甲方提供的服务；
2、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；
3、监督甲方履行物业服务协议，就物业服务有关问题向甲方提出合理化建议；
4、遵守本物业的物业服务制度和《业户手册》、《临时管理规约》；
5、依据本协议按时足额向甲方交纳各项物业综合服务费和代收代缴的各项费用；
6、房屋(类型为：□住宅 □商用住宅 □写字楼 □商铺□商场□超市□其它类型）装饰装修时，应遵守《房屋装饰装修管理服务协议》，并严格按照物业服务企业制定的各项程序进行；
7、不得占用、损坏本物业的共享部位、共享设施设备或改变其使用功能。因乙方原因损坏共享部位、共享设施设备的应在限期内恢复原状，造成损失的，应给予赔偿；
8、转让或出租房屋、商铺时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议或承租人遵守前期物业服务协议；
9、承租人、使用人及访客等违反本物业的物业服务规章制度和《业户手册》、《临时管理规约》等造成的损失、损害承担民事责任；
10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
11、享有《临时管理规约》赋予的权利和遵守《临时管理规约》的有关规定和义务；
12、本物业商铺不得经营产生油烟、噪音及影响住户正常生活的经营项目，以及违反国家法律、法规的经营项目；
13、乙方不得在大厦（小区）内饲养任何无政府部门许可执照的动物，（特殊情况除外，如导盲犬）；
14、法律法规规定的其它权利义务。

第二条 物业服务内容及质量
一、房屋外观：完好整洁，各栋（座）、单元（门）、户有明显标志。
二、设备运行：对共用设施设备进行日常管理和维修养护。
三、公共部位、公共设施设备的维护和管理：
1、对公共设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；
2、设施、设备设专人管理，设施设备运行状态良好。
四、环境卫生：定期消杀，垃圾定时清理，环境整洁。
五、绿化：花草长势良好，定时修剪、养护。
六、交通秩序与车辆停放：
1、车辆停放有序；
2、停车场地干净；
3、道路标识清晰、完整。
七、秩序维护：
1、小区主出入口24小时值勤；
2、着装整齐、礼貌大方。
八、消防：系统设备定期检查。
九、房屋共享部位、共享设施设备小修和急修，维修及时。

第三条 房屋装饰装修管理
1、为保障物业的安全合法使用，确定以下所述内容为本小区业主在装修活动中的禁止行为，物业管理公司安排人员进行装修巡查，发现有以下所述内容情况后告知相应业主并做调解工作，必要时物业管理公司及受害方可以此将禁止行为的实施人及所涉及房屋业主视为违约并提起法律诉讼：
a、以任何形式改变房屋建筑主体和承重结构。
b、擅自改动、暗藏燃气管道设施。
c、砸、凿、拆、更改外墙、承重墙、天花、地面、楼板、任意毗邻部位。
d、扩大外墙、承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体、门窗。
e、刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线。
f、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
g、超负荷增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。
h、在房产证登记自有部位（无房产证可以房屋买卖合同约定为参考）以外的公共部位安装太阳能热水器、天线等任何性质的设备设施。
i、以任何形式封闭花园、露台（包含在露台等部位搭建玻璃房屋等）。
j、以任何形式搭建雨阳棚（蓬）。
k、以任何形式更改入户门的开启方向及色泽和降低入户门的防火等级。
l、封闭阳台时未按统一要求封闭。
m、改变房屋使用性质。
n、不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业，对作业人员和周围住房及财产造成安全隐患或安全事故。
o、空调不安装在指定位置，冷凝水管不连接在专用的下水管道内。
p、以任何材质安装外置式防盗网或窗花。
q、引起周边业主合理投诉的其他行为。
r、其他影响建筑结构和使用安全的行为。
2、为保障物业的安全合法使用，物业管理公司在本协议中将物业使用注意事项告知业主如下，物业公司发现有以下所述内容情况后告知相应业主并作调解工作，必要时物业公司及受害方可将违反以下注意事项的实施人及所涉房屋业主视为违约并提起法律诉讼：【以下内容为须经有关部门批准，并需由专业施工单位（人员）施工完成的装修活动】
a、确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，装修人应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批，并经利害关系的业主书面同意后，委托具有相应资质的装饰装修企业承担施工。
b、搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准，并经利害关系的业主书面同意。
c、确需改动、暗藏燃气管道设施的，装修人应自行向供气单位申请，由供气单位组织实施。
d、破坏或拆改厨房间、卫生间的防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水实验。

第四条 物业管理综合服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）
一、本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
1、作为住宅使用：4元/月.平方米；
2、商业物业：5元/月.平方米；
3、物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。
4、物业服务成本主要用于以下开支：
a、管理服务人员的工资、社会保险和福利费等；
b、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
c、物业管理区域清洁卫生费用（不包含政府有关部门收取的垃圾服务费）；
d、物业管理区域绿化养护费用；
e、物业管理区域秩序维护费用；
f、办公费用；
g、物业管理企业固定资产折旧；
h、与物业服务有关的其它费用。
二、物业公司按照上述标准收取物业服务费，并按合同约定的服务内容和质量提供服务，盈余或亏损由物业公司享有或承担。
三、物业公司可以根据物价上涨、服务成本上升等情况，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意提高物业服务费用的收费标准。
四、业主应于交付日期（开发单位通知为准）之日起交纳物业服务费用。因产权人空置物业的管理服务费，由物业产权人按国家规定标准交纳。物业买受人在收房时应预缴一年的物业管理服务费。
五、业主或物业使用人应于每年的首月10日前物业服务企业方预交十二个月的物业服务费，逾期（截至应预缴费的次月仍为交纳或未全额缴纳的为逾期）交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为违约金，物业使用人怠于交纳物业服务费的，业主（即产权人）负有并行连带责任。
六、业主应按规定自行向供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、燃气、信息、环卫等有关费用。

第五条 车位及车辆停泊服务费
一、停车场属于开发商所有、委托物业服务企业管理的，甲方从停车费中按露天车位8 0元/个·月标准提取停泊服务费。
二、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位80元/个·月的标准向甲方缴纳停泊服务费。
三、物业公司不承担车辆的保管责任。
四、停车场收费标准可根据物价上涨、服务成本上升及政府停车场收费政策的变化情况适时调整，收费标准调整后应按调整后的收费标准交纳相关费用。
五、本物业区域内停放的摩托车、电动车、自行车、三轮车的停车收费标准参照武汉市相关文件执行。

第六条 代收代缴收费服务
一、商铺垃圾清运费由城管部门直接收取，物业服务费用构成不包含城管或水务部门收取的相关费用。

第七条 维修资金的管理与使用
一、根据政府及行政主管部门相关规定，本物业建立共享部位共享设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。乙方在办理产权证时应向房地局相关部门交纳维修资金，具体缴纳金额按政府行政主管部门文件规定执行。
二、维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业行政主管部门审核后划拨。
三、维修资金不敷使用时，经当地物业行政主管部门审核备案，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

第八条 双方的权利与义务
一、甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。
二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。
四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。
五、乙方违反《房屋装饰装修管理服务协议》进行违章装修时，甲方有权责令乙方整改、恢复原状，并赔偿经济损失，乙方拒不整改的，甲方可以实施相应措施和方式予以处理。

第九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急避险措施造成乙方必要的财产损失的，甲方不负赔偿责任。

第十条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，甲方不负赔偿责任。双方约定，因下列事由所导致之灾害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，即甲方均不负责赔偿或法律责任：
1、自然灾害、政府行为或政策法规等不可抗力所致之损害；
2、在本物业内，发生非因甲方不履行本协议中相关义务，导致业户专用或约定专用部位的损害（包括但不限于暴动、抢劫、盗窃、破坏、爆炸、火灾等事由）；
3、因本物业内设备或相关设施，本身固有瑕疵所致的一切相关损害；
4、因乙方或第三者故意或过失所致，或乙方、物业使用人违反本协议、《临时管理规约》、《房屋装饰装修管理服务协议》和物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用，公共秩序维护和环境卫生的维护等方面的规章制度所致的一切相关损害。
5、甲方书面提出需完善的合理建议或措施，对方未采纳所致之损害；
6、乙方或物业使用人未经甲方同意，擅自委托甲方工作人员提供服务所致之任何损害；
7、乙方应留意并遵循物业内相关提示、警示、标识等，若由此而造成意外人生伤害和财产损失物业公司不负任何责任。

第十一条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十二条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向区、市物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向物业所在地人民法院起诉。

第十三条 本协议正本连同附件共6页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十四条 本协议自甲乙双方签字之日起生效。

甲方签章：____________　　　　 乙方签章：_____________
代 表 人：____________　　　　 代 表 人：_____________
年　 月 　日　　　　　　　 　　年 　月 　日
7