(02)物业服务合同.doc

物业服务合同合 同 编 号： 委托方（甲方）： 受托方（乙方）： 签 订 日 期： 年 月 日 签 订 地 点：物业服务合同委托方（甲方）： 受托方（乙方）： 根据中华人民共和国合同法、中华人民共合国物权法、物业管理条例、物业服务收费管理办法等法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就 物业服务和相关管理事宜协商一致，订立本合同。第一章 物业项目基本情况第一条 本物业项目基本情况名 称： 类 型： 地 址： 建筑面积： 平方米。委托的物业构成明细以甲乙双方实际验收移交清单为准。第二条 本合同所称物业服务是指乙方按照相关法律法规及本合同约定，对物业服务范围的房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理;维护公共区域内的公共安全秩序、环境卫生、绿化服务；根据甲方的需要提供会议等特约服务。第二章物业服务事项第三条 制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与验收资料等；根据法律、法规和业主的授权制定物业服务的各项切实可行的规章制度。第四条 负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修及养护方案并负责组织实施。第五条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：承重结构、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅、大堂、电梯井等。第六条 管理区域内各配套系统及设备设施日常维修、养护和管理。公用设备设施包括：供电系统、供水系统、暖通、空调系统、强电系统、弱电系统、保安监控系统、消防系统、UPS系统、电梯等特种设备、上下水管道、热力管线、煤气管线等。第七条 清洁服务。物业范围内的公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，消杀灭等。第八条 物业范围内的公共绿地、绿篱，各楼层公共区域绿植的养护和管理。第九条 物业范围内维持公共秩序，做好安全保卫和防范工作。健全、完善和落实相关的安全保卫的人防、物防和技防措施；维护正常的办公秩序，包括24小时安全监控、巡视、门岗执勤；对车辆的停放进行管理；采取措施，应对办公大楼突发事件；发生安全事故，及时采取相应措施，积极主动做好救助工作，向有关部门报告。第十条 消防服务。包括大楼区域消防设施的日常维护、保养和检查，建立消防管理制度，落实相关的消防检查、监督工作，储备相应的消防应急物资，具备相应能力。第十一条 电梯的运行和日常维护。委托专业化机构对电梯进行定期保养、维护，并负责做好监督管理。第十二条 访客登记接待及问询服务。第十三条 按照法律、法规等有关规定，对甲方的装修提供管理服务。第十四条 制定预防火灾、浸水等应急突发事件的工作预案，明确妥善处理应急事件的具体内容。第十五条 结合甲方的实际要求，制定和落实相应的服务管理工作流程和制度。第十六条 按照国家及行业有关规定，对物业区域内违反有关管理制度的行为，保持与甲方的良好沟通，及时采取告之、建议和劝阻等措施。第十七条 负责门前三包的各项工作。处理好办公区与周边的综合治理、安全保卫、消防管理、卫生防疫等行政部门关系，构建和谐的社区环境。第十八条 完成甲方委托办理的其他各类特约服务事项，实行有偿服务，合理收费。水电费的代收代缴。第三章物业服务质量第十九条 乙方须按合同约定，实现下列物业服务目标。1、依据物业管理服务标准实施物业管理。2、制定各项管理制度、服务质量标准、工作岗位考核标准、奖惩办法并严格遵守。3、配备所需各种专业技术人员，做到持证上岗。4、建立健全员工培训机制，加强员工培训，不断提高员工工作技能和水平。5、相关专业员工要掌握物业各种情况，包括对大楼房屋布局、公共设施、管线、开关、用户名称及坐落位置等信息。6、楼层有明显标志，不发生私搭乱建现象，保持外观完好整洁、统一有序。7、制定设备专人专管的岗位责任制，每日巡回检查，定期维修保养，保证设备及机房安全运行，环境整洁。遇突发事件，相关专业人员必须及时到达现场，采取有效措施防止损失的扩大，并迅速报告甲方。8、保证供电系统的正常运行。出现故障时，按照操作规程规范和有关预案规定及时排除处理，避免出现安全问题，减少用户损失；限电、停电应在接到供电单位通知后2小时之内通知到重点单位，同时在相关大厦大堂公示。供电设施做到各处连接标准、规范，指示灯、信号灯齐全、完好，计量仪表准确，配电房温度不超过40。9、电梯使用符合北京市技术监督局的要求，按特种设备管理要求，组织进行检验、检修，保证设施运行良好，通过有关部门年检。委托电梯专业资质人员维修；轿厢内警铃、风扇、空调、电话保持正常工作状态，信号灯齐全，运行安全、良好；建立电梯设备技术档案，做好保养维护记录，做到资料完整。10、每年定期对水箱进行清洗，避免跑冒滴漏现象的发生，确保供、排水系统通畅和水质化验合格。供水设备要保证阀门开闭灵活，系统密封良好，管道无滴漏，机电保护齐全，水表计量准确；设备运转无异常声响、振动，轴承温度正常；填写设备日常检查记录和维修保养记录，系统档案资料完整齐全。11、空调系统设备完好，运行正常，无超标噪音、滴漏现象。室内温度和空气质量符合北京市规定的范围；日常维护保养制度健全，档案资料完整齐全。12、环境卫生管理制度完善并落实，环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁并检查监督。13、绿化管理及养护措施落实，确保物业范围内盆栽植物四季常青。14、受甲方的委托，配合装修改造工作，对方案、工艺、质量，结合实际，提出合理化技术建议；按照有关规定，巡视、跟踪装修改造工程项目，严格管理。15、加强对物业服务范围内施工人员的管理，制止违法违规行为；环境保护做到无破坏绿化现象，无乱扔、乱倒、乱堆、乱放等现象，无各类超标噪音，遇有上述现象立即制止并采取相关处理措施。16、建立物业费财务管理监督制度，每年公布收支状况，作到账账相符、账表相符、账实相符，并接受业主的监督。17、充分利用大楼的现有设施，经业主同意后，可向甲方提供其他服务项目，合理收费。18、房屋及公共设施维修养护工作质量标准：室内维修：无阻塞、低噪声；大门无锈蚀、无损坏；楼梯墙面整洁无缺损；各类扶手完好；照明功能正常；墙壁干净整洁，无张贴痕迹；管线畅通，无堵塞，无渗漏；供水、供电、供气运作正常；门窗完好无损，小五金齐全，完好率达到95%以上。19、保洁工作质量标准：楼内区域地面无杂物、无积灰、无积水；公共部位无蜘蛛网、无乱堆放、无污迹，保持清洁；垃圾清运日产日清，环境无异味；定时消杀四害等。20、消防管理工作的质量标准：24小时值班监控，做到报警、通讯设备完好；遇突发火灾事件，相关专业人员及时到达现场，了解现场情况，按照预案做到及时处理，及时向相关单位报告；楼内公共区域无堆放易燃、易爆、有毒物品；液化气器具、燃气器具使用安全；做到灭火器等年检工作，确保合格；安全用电，无乱搭线，无违章用火用电；消防设备放置合理，消防设备良好，消防泵、栓开闭、连接正常，保证随时可用；消防通道畅通，无挤占消防通道现象；建立和完善消防管理各项制度体系，每年开展消防知识及法规的培训，每季度演练，按月保养设施，保证消防控制系统设备齐全，完好无损，处于正常使用状态。21、负责物业范围内的建筑、设备、设施等损坏后，相关材料的准备和收集工作。22、乙方工作人员着装整齐，仪表、仪态、用语文明礼貌；服务做到坚持原则，热情大方；服务过程中不做与工作无关的事，严守甲方秘密。23、应由乙方承担的其他事项。第二十条主要服务标准：客户综合满意率97%。客户投诉处理率100%。零维修及时率100%。设备完好率100%。不发生因重大设备责任事故和人员伤亡事故。不发生因管理原因造成的火灾。第四章 物业服务期限第二十一条 物业服务期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日止。第五章 物业服务费用第二十二条 物业服务费1、严格按照国家物业服务费有关规定制定标准、收取物业服务费。2、物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，物业服务费用构成项目为：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧费用；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。3、各项费用以人民币计。4、物业服务费（不含特约服务费等）按每平方米 元/天的标准计费；按季度收取（每月按实际天数计算费用）。即：甲方每季度初前五日内支付。年缴费金额 元。（大写）： 。 5、物业服务费标准如需进行调整，应提前与甲方沟通，双方认可后，按有关规定执行。6、甲方逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按应交费用的万分之五交纳滞纳金。7、维修基金根据国家有关规定的渠道、标准筹集，用于公共部位及公用设施设备的大修改造支出。实行分类存储、专款专用。坚持全面规划、量入为出，搞好综合平衡。第二十三条 依据甲方对车位和报刊分拣的需求，乙方按下列标准收费（未含在物业服务费中）：（1）车位费用：机动车地下车位： 元/位/月；机动车地上车位： 元/位/月。（2）报刊分拣费： 元/月。第二十四条 乙方对甲方房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，收费标准须经甲方认可后收取。第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修方案由乙方制订并经业主确认。维修及养护费用：1、房屋共用部位的日常维护、保养由乙方负责，费用由乙方承担。2、房屋共用设施、设备的日常维护、保养由乙方负责，费用由乙方承担。3、附属配套建筑和设施的日常维护、保养由乙方负责，费用由乙方承担。4、房屋共用部位、共用设施设备、附属配套建筑和设施的大中修、改造项目由乙方负责拟定计划，并将维修或改造方案交业主确认后，由业主委托乙方负责实施或委托其他专业机构进行维修，费用由业主承担。第六章 双方权利义务第二十六条 甲方的权利和义务1、享有乙方提供合同约定的各项服务。2、审定乙方拟订的物业管理制度；自觉遵守并有责任要求物业使用人共同遵守办公区内各项规章制度。3、监督乙方提供的物业服务，并有权提出建议和修改意见。4、对物业区域内的物业服务事项有知情权。配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。5、审定乙方提出的房屋共用部位、公用设施设备、附属配套建筑和设施的大中修、改造项目方案。6、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如经甲方确认存在质量问题，按以下方式处理：（1）乙方应协助甲方监督开发商和施工方返修；（2） 委托乙方修缮的，所需费用须经甲方确认并另行支付。7、在本合同期限内，向乙方无偿提供必要的管理办公用房，乙方不得改变其用途。8、协助乙方做好物业服务管理工作和宣传教育工作，及其他应予协助的工作。9、甲方向乙方提供物业管理服务相关的图纸、资料。10、甲方向乙方告知物业使用的有关规定。11、委托乙方对违反物业管理法规、政策及物业管理规定的行为进行劝阻、制止。12、按照合同约定，按时支付物业服务费用。对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的使用人，督促缴纳。第二十七条 乙方的权利和义务1、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准提供物业服务，收取物业费、特约服务费。2、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为甲方的有关资料信息保密。3、根据需要选聘专业公司承担大楼的专项管理服务。，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对选聘企业的服务行为进行监督，并对选聘的专业公司的专项管理服务承担连带责任。4、承担甲方委托管理和物业服务项目的安全、质量与管理工作。5、为甲方提供额外的特约管理和维修服务时，乙方可收取必要的特约服务费和管理费用。6、不得擅自占用本物业区内大楼的公共设施或改变使用功能，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。7、每年进行不少于一次物业服务满意率调查；并根据调查情况进行整改，确保服务质量达到全国或北京市物业服务标准，确保甲方满意。8、乙方应及时向甲方通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理甲方的投诉，接受甲方的监督。9、在紧急情况下（如发生火警等），本着维护甲方合法利益的原则可以先行处置，并尽快将有关情况和处置结果书面通知甲方。10、受甲方的委托，对违反物业管理法规、政策及物业管理规定的行为进行劝阻、制止。第二十八条 配合义务，对需进入物业区域内的宣传、检查、执法、救援等公共事务，甲乙双方应当积极配合。第七章 合同续约或终止第二十九条 期满续约。本合同期满前，甲乙双方同意续签，应于本合同到期前 个工作日内签署新的物业服务合同。第三十条 不可抗力的终止。因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。第八章违约责任第三十一条 甲方违反合同第二十六条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应的经济赔偿。第三十二条 乙方违反合同有关物业服务项目、服务质量、服务标准的约定，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿。第三十三条 乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照剩余期限物业服务总费用 的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照延迟撤出期间物业服务总费用 的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。第三十四条下列情况，乙方不承担违约责任：1、由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的。2、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。3、因维修养护本物业区域内的物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设备设施使用等造成损失的。第三十四条 第三十五条 如因乙方人员的工作失误，使在物业服务范围内出现重大设备责任事故或人员伤亡事故，该责任由乙方承担，甲方不承担任何法律责任和经济责任。第三十五条 第三十六条 乙方不得挪用公共维修基金，否则承担违约责任并向甲方支付年度物业管理服务费10 %的违约金，并按甲方要求限期归还被挪用的公共维修基金。第三十六条 第三十七条 因甲方原因造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理，承担因此而发生的一切费用，乙方应协助甲方作好善后处理。如因乙方原因造成重大事故的，乙方应承担全部责任并作善后处理，承担因此而发生的一切费用（包括但不限于善后处理费用、设备设施更新费用等）。第九章 争议解决第三十七条 双方发生争议时，应本着诚实信用原则，通过友好协商解决。1、若争议经协商仍无法解决的，按以下第 种方式处理：（1）仲裁：提交 ，按照申请仲裁时该仲裁机构有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。（2）诉讼：向 人民法院提起诉讼。2、在争议解决期间，合同中未涉及争议部分的条款仍须履行。第十章 附 则第三十八条 本合同自双方法定代表人（负责人）或其授权代表签字并加盖双方公章或合同专用章后生效。第三十九条 合同签订日期以双方中最后一方签署并加盖公章或合同专用章的日期为准。第四十条 本合同正本一式 份，甲方执 份，乙方执 份；副本 份，甲方执 份，乙方执 份。第四十一条 本特别约定是对合同其他条款的修改或补充，如有不一致，以特别约定为准。 。（以下无正文）签 署 页甲方：（盖章） 乙方： （盖章）法定代表人(负责人)或授权代表（签字）：法定代表人（负责人）或授权代表（签字）：签订日期：签订日期：地址：地址：邮编：邮编：联系人：联系人：电话：电话：传真：传真：开户银行：开户银行： 账号：账号：税号： 税号：代理记帐业务约定书甲方: (以下简称甲方)乙方： (以下简称乙方) 经甲乙双方友好协商，自愿达成以下乙方为甲方提供会计代理服务相关事项的业务约定：乙方为甲方提供以下会计代理服务：建账、记账(总分类账、二级明细账)、填制财务报表、税务报表、国税申报、地税申报(含网上申报)。甲方如有其他服务要求，需在约定书中注明，口头商定无效。 二、甲方在每月25日至次月15日前，按时将本单位所发生合法的经济业务票据传给乙方(乙方可上门取送票据，每月壹次)并提供纳税申报所需要的各种印章(公章、财务章、人名章等)。因甲方票据传递、提供各种印章及税务机关要求的其他资料不及时，造成乙方延误各种纳税申报的，责任由甲方自负。三、在甲方按时传递经济业务票据及按时提供各种印章的情况下，乙方应按时为甲方代理纳税申报，造成延误各税种申报的, 责任由乙方负责。四、乙方丢失票据，书写、计算错误而引起的税务罚款及滞纳金，责任由乙方负责；甲方账外逃税、提供的虚假票据、提供原始凭证不符合规定引起的税务责任，由甲方负责。 五、甲方的出纳每月应主动与乙方会计核对银行账及现金账余额。六、甲方在签订业务约定书的同时付款，否则无效，到期后乙方接受甲方付款的视为约定延续，若到期后未续约付款的，约定终止，双方不再相互承担责任。七、甲方在业务约定期间内如有地址、电话、开户银行及账号、税务登记、工商登记等发生变化应在非报税期内三天、报税期内(每月25日至次月15日)当天通知乙方，不能及时通知乙方由此而产生的后果，由甲方自负。 八、业务约定到期或终止时，如果甲方聘用乙方工作人员，乙方对业务约定期间的凭证、账目、税务出现的问题概不负责。 九、甲方为：1.纯地税户 2.国地税户3.一般纳税人，每月凭证不超过一本，无特殊核算要求(超出要求范围的，服务费另行协商)。十、约定期限： 年 月至 年 月，付款方式：每 ，另每会计年度账本及报表资料费贰佰元，工商年检代理费贰佰元，残保金代理费贰佰元； 年 月 日合计收取 元。十一、本业务约定书一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章付款后生效。本约定书未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的态度进行协商解决。十二、会计每月25日至次月1日联系取票据，以下列举部分单据： 1、企业本月开具的发票及与之相对应的收款凭证(进账单、现金送款单、现金收入凭单、出库单、发票领用存情况等)；2、企业取得的购货发票及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单、入库单等)；3、企业取得的费用发票(交通费、差旅费、通讯费、广告费、业务宣传费、房租、水电费、办公费、运费、汽油费、保险单据等)及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单等)；4、银行缴税税票，利息单，进账单，支票存根，电汇单及其它各种银行票据；5、企业自制原始凭单：工资单，折旧单等；6、一般纳税人发票汇总表(一套)，作废发票(联次齐全)，抵扣票认证清单，金税卡；7、其它需要的资料_8、凭证报表由乙方暂存，待工作完成后，年度终了时返还客户。 注意：月末取票后企业如开具收入发票须立即通知乙方。甲方： 乙方： 联系人： 联系人：联系电话： 联系电话：电子邮件/ QQ: 地址： 第21页 共18页