丰柏南浔项目前期咨询服务及营销代理合同.doc

丰柏南浔年丰路项目
前期策划服务及营销代理合同

甲方： 湖州南浔古镇置业发展有限公司
乙方： 上海华燕置业发展有限公司

鉴于：
1、甲方经合法方式获得 湖州南浔CD—31E地块项目的房地产开发权，项目土地性质为住宅用地，其土地使用年限为 70 年，项目产品种类为公寓、花园住宅、别墅等。南浔年丰路项目总占地约 19.74 万㎡,规划设计总建筑面积约 20 万㎡。为快速回收开发资金，树立甲方公司的品牌，降低房产开发和营销的市场风险，甲方需要借助于拥有项目策划和营销经验的房地产中介机构支持或介入，帮助开发项目的顺利运作。
2、乙方系全国知名的专业房地产营销策划机构，其策划、营销团队具有多年房地产项目的策划营销、销售执行的经验，有能力为甲方的项目提供全过程的营销、策划及销售代理服务。
经甲、乙双方友好协商，就甲方投资开发的南浔年丰路项目交由乙方策划和全程营销总代理事宜达成如下协议：

第一条、 委托内容
根据本项目的特殊情况，以及目前项目开发的进度，甲方决定分阶段对乙方进行业务服务委托。甲方承诺在乙方无重大过错情况下，甲方将继续委托乙方担当本项目后续营销策划和销售代理工作（若甲方安排销售人员，到时由双方共同销售）。待项目开盘前3个月，甲乙双方本着友好协商的原则，签订本合同的补充协议，进一步明确代理佣金、销售进度、销售底价等事项。
本合同阶段甲方委托乙方进行项目前期研究定位及推向市场销售前的全程咨询服务，具体委托范围为：
1、 房地产市场调研与分析：南浔房地产住宅市场调研与分析，项目同类物业类型房地产市场调研与分析，项目周边住宅市场分析，项目周边同类型物业竞争市场分析，未来一定阶段内的房地产市场走势分析；
2、 项目及产品定位：根据市场需求、根据市场竞争态势、根据项目位置特征，以及对未来市场走势分析的基础上，对该项目进行定位、对开发的产品进行定位，以及各类不同产品的体量配比；
3、 项目、产品规划设计建议：规划、建筑效果、房型设计、景观设计、物业管理、会所功能等建议。

第二条、 合同期限
本合同自签订之日起生效，至项目开始推向市场销售后失效；执行销售则阶段另行签署合同。

第三条、前期咨询服务内容
1、项目目标市场调研与分析。
2、项目产品定位及规划设计建议。
3 、项目企划概念策划及现场销售(另行签订合同,费用另行商定)。
具体明细详见附件。
甲方与乙方签订营销代理合同时，则前期咨询服务费用实行优惠收取，即乙方返还全部前期咨询服务费用给甲方（在佣金中扣除）。

第四条、前期服务费支付方式
前期咨询服务费用总计25万元整，服务周期为8个月，具体支付方式如下：
1、本合同签订后5天内，甲方支付前期服务启动资金10万元人民币（大写：壹拾万元整）；
2、本合同签订后30个工作日内，乙方提交《目标市场研究报告》；
3、本合同签订后60个工作日内，乙方提交《项目产品定位及规划建议报告》，甲方支付前期咨询服务费5万元人民币（大写：伍万元整）；
4、本合同签订后5个月内，乙方提供市场、产品跟进服务，甲方支付前期咨询服务费5万元人民币（大写：伍万元整）；
5、本合同签订后8个月内，乙方提供市场、产品跟进服务，甲方支付前期咨询服务费5万元人民币（大写：伍万元整）。

第五条、其它约定
1、本合同签订后一周内，乙方向甲方递交为本项目服务的工作小组人员名单，以及工作小组内人员主要工作业绩介绍。并确定固定的工作小组组长人选，如果乙方更换工作小组主要人员，或工作小组组长，必须事先告知甲方，并得到甲方的认可。
2、本合同签订后，甲乙双方将定期或不定期召开工作会议，除相关的工作小组人员参加外，乙方保证指派总监以上级别技术管理人员参加。
3、乙方提交报告后，甲方应该在一周内给予确认；
4、甲方承诺，如果在乙方无重大过错的情况下，甲方与乙方签订后续的销售代理补充协议，按市场佣金结算。

第六条、双方的权责
1、甲方的责权
1.1、在乙方代理过程中，甲方有权派出代表检查乙方的工作进度，督促乙方的工作；
1.2、乙方制作的对外宣传广告、涉及甲方利益对外签订的合同须事先征得甲方书面同意。
1.3、甲方有权力要求乙方修改乙方提交的方案、各类报告。
2、乙方责权
2.1、全面地、适当地、及时地完成代理事项；
2.2、信守职业道德，保守甲方商业机密，积极维护甲方的利益与名誉；
2.3、乙方有权力、有义务本着顺利做好项目的本意，真实向甲方提出一系列的合理化建议，不能无原则的迎合甲方而最终使项目造成损失。

第七条、违约处理
甲、乙双方中任何一方单方面解除本合同，对责任方均按未支付总金额的 2倍标准赔偿给对方。

第八条、免责条款
1、因不可抗力，如战争、地震、台风、海啸、传染病、火灾及其他不可预见、不可预防、不可避免的事件，造成本合同部分或全部不能履行的，双方互不承担责任。
2、因自然灾害、战争等不可抗力致当事人无法继续履约的，可免予承担违约责任。
3、一旦发生不可抗力事件，双方应积极协商，并尽其最大努力为双方继续履行本合同及补救或减轻该等相应而应采取必要措施。

第九条、纠纷的处理
1、本合同在履约中发生纠纷的，可由双方协商处理，协商不成的向法院起诉。
2、合同的签约地为 上海 市，合同的履约地为 上海市。

第十条、合同的生效
1、本合同经双方法定代表或者授权代表签字并加盖法人公章后即行成立且生效。
2、本合同壹式肆份，甲乙双方各执贰份。
3、附件与本合同具同等法律效力。
（此后无正文）

甲方： 乙方：
上海华燕置业发展有限公司

甲方代表： 乙方代表：

日期： 日期：

附件：
目标市场分析及产品定位报告

通过对地区城市发展、经济发展、房地产发展的调研分析，了解城市潜力、房地产发展空间、消费实力，并通过对项目的综合评估、竞争力分析，进而把握产品的生存空间，从而为产品定位提供依据，形成产品最终的产品定位、价格定位及客户定位。
l 地区城市发展、经济发展；
l 地区房地产的特点、预测；
l 地块二手房市场的针对性分析；
l 项目板块调研分析及市场研判；
l 典型个案解读；
l 项目解读及竞争力分析；
l 项目定位及建议；
l 项目规划与设计

（一）地区发展解读
l 区位及城市地位
l 人口、交通、服务、配套
（二）地区经济发展解读
l 整体经济发展
l 产业结构
l 居民收入及消费能力
l 城市经济前景
（三）地区房地产发展
l 地区房产供应分析
（投资总量、开发总量、竣工总量、供应类型等）
l 地区房产需求分析
l 地区房产价格分析
（价格走势、各价格段比重、价格分布情况等）
l 政策影响力分析
（四）地区二手房市场分析
l 二手房市场供应情况
（供应量、供应结构、供应类型等）
l 二手房市场成交情况
l 二手房市场价格走势及特点
（五）项目板块房地产市场解读
l 地区各板块开发概论
l 项目板块房产开发结构
l 项目板块房产供应量分析
l 项目板块房产成交量分析
l 项目板块房产价格走势及特征
l 项目板块内客户调研
l 项目板块特点总结
（房型、面积、配套、车位、景观等）
（六）典型个案解读
l 代表性个案
（特点及优劣势分析）
l 竞争项目
（同质项目、同类项目及周边竞争项目为主，特点及优劣势分析）
l 同类项目比较
（项目类型、项目定位、项目价值等）
（七）市场总结
l 市场机会点分析
l 市场威胁点分析
l 市场稀缺因素分析
l 市场竞争因素分析
（八）项目解读
l 项目概况
l 项目交通条件
l 项目配套条件
l 项目开发条件
l 小结
（九）地块SWOT分析
（地块优势、地块劣势、机会点、威胁点）
（十）地块核心价值挖掘
（市场机会、地块优势、市场效应、产品意义、目标市场等）
（十一）项目整体定位（详细产品定位）
1、小区整体规划定位
l 建筑布局定位
l 环境设计定位
l 小区入口定位
l 道路、交通路线定位
l 公共设施定位
l 小区智能化定位
l 车位定位
2、产品功能设计定位
l 房型定位
l 空间布局定位
l 面积控制定位
l 户型配比定位
l 室内功能区域配比定位
3、设施配置定位
l 会所规模定位
l 会所设施定位
l 会所服务定位
l 商业定位
4、价格定位
l 同类型产品价格分析
l 市场价格走向分析
l 调价周期建议
5、物业管理建议
l 物业管理公司选聘建议
l 物业管理费收取建议
l 安保设施建议
l 物业增值服务建议
6、房型配比定位
l 房型数量配比建议
l 房型面积配比建议
l 特殊房型布局建议
l 景观房型配比建议
l 景观房型布局建议
l 抗性房型调整建议

（十二）地区购房需求调研
l 本地客户需求调研
（家庭结构、职业职位、年龄、收入、面积、房型、单价、相关配套等）
l 异地客户需求调研
（家庭结构、职业职位、年龄、收入、面积、房型结构、产品类型、总价、单价、环境要求、车位、相关配套、新技术新材料、装修标准、层高、面宽、房型功能布局、各功能区面积等）
l 其他客户需求调研

项目企划及销售执行(另行签订合同及协商费用)

项目企划概念
一、营销SWOT分析
二、目标客户研究（对象、区域、动机、时机）
三、产品概念定位和组合
l 整体总精神提升
l 单体卖点归纳
l 产品组团概念
四、营销战略
l 整体推案思路与策略
l 销售推广组团与控制策略
l 公关宣传总策略
l 销售价格总策略
五、各阶段推广主题策划
六、各阶段营销分析与汇总
七、各阶段市场动态分析与对策
八、各阶段客户分析与推盘策略
l 入市策划
l 强销策划
l 促进策划
l 盘整策划
广告策划
一、品牌形象设计、VI系统策划实施
二、广告的战略组团计划
三、媒体计划
四、广告创意（主题制作、文案撰写、创意设计）
五、各种媒体的创意方案
六、销售道具的创意及联系实施
七、广告的执行
八、公关活动的宣传策划、实施

注：广告策划部分以概念及建议为主

销售执行
一、销售总策略
l 销售的总体战略思想
l 销售目标的制定
l 销售模式的选择与设计
l 销售阶段的划分与时机选择
l 营销培训
销售部人员培训-公司背景及项目知识、销售技巧培训、团队建设
客户管理系统及表单准备培训
销售作业指导书

二、 销售周期划分及销售控制
1、销售任务的设定和周期设定建议
2、销售过程阶段性划分建议
3、销售活动策划建议
1） 开工仪式建议
2） 开盘仪式建议
3） 新闻发布会建议
4） 展销会及论坛活动建议
5） 客商联宜活动建议

二、推盘策略
l 各期推盘的组合策略
l 各期的主题策略
预认购期的计划与方案
开盘期的引爆主题与方案
强销期的对象方案
促进期的单体产品促销方案
盘整期的SP方案

三、价格策略建议
l 总体均价的制定
l 单体差价的要素指标与系数体系
产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等
l 协助制定一房一价的价目表
l 价格实现策略
l 付款方式
l 优惠政策
l 分期、分类的动态价格策略
内部认购的数量及价格政策
预热阶段的价格政策和数量控制
开盘价格的动态策略
SP活动的价格策略和销售控制
定期向甲方提供销售调整建议

四、其他销售执行工作
l 销售过程中抗性及对策分析建议
l 售楼处、售楼人员规范管理建议
l 定期现场销售例会参与讨论
l 技术文件交接及项目熟识
l 销售面积确定
l 拟定销售讲义
l 推盘计划
l 认购书相关条款设计、确认
l 目标客户分析
l 意向客户分析及统计
l 已购客户分析及统计
l 未购客户分析
l 成交分析及统计
l 来人、来电登记
l 抗性及对策分析
l 广告效果评估
l 案中个案市调及策略修正
l 其他相关事项

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