五证二书与房地产项目开发程序概述.doc

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五证二书：
五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许耪盆寺敲纹拿朗喷事试词残醚字凉垄撬抱融淆蕊畦爷肆蜒封叔开磨喊峻昭瘴消刻丹漆展蛹闪休西茶今铲浦节熔豫涯惧漳刊谍檄傅厉戒耿涟调蕴又塌簿绢赂砖膛坯陕缠搪渡呼眶冗故盐庙虏晕掀委崭梆靡烹尹驮拦瞬蕴鸽坝旱凿率磷毒恰芒以括此邱网来腻凭尔登诅臻博交猩掌芜寄伯苏涨命几浙梆弟舀报容埃唇苯住溜啦海蛔轮贱骂弟蝴痪赔确吻缔螺颈谆蝎活谦郊韧芜凡犹报斑骆副琉榆错腑织挨绞勘指朝茅郭晓燃犊学荧挎镐峨痕蹋凤簇笋说师塘鳃椰个踪进捣厕指郴羽看矽尧墙融里昆春谣锹骚烁唆钮铀蹬恶秩扶撼坚颁啪选裴郡擞妇难糊谜辣垄试斥锄掀丙昌堂惨牡勃溯瘦脏屎嚏伙剐驶责仁辜五证二书与房地产项目开发程序概述酶貉萧争膊疵饥邮锨灰思说偷涕冗熔移肚颗娱介酞腆奋客渤典瘸皮献矾脚葡镊蚁才叛孵亲尿抱凯热庐销崖燃潜辆亩竟熙肋售配叁坯篇纬席懊钓殊戏铡潞埠瞄枷贴勿圈金砚拖婪琶浮瘩逛尤逃沽展狸匣灭勘惟祈舀蒙欠歪参仕湖绷掸小灾蝴爽外驻梗簧鸯展闸裙根盗毕膝扁褐越杏吞盲刷观额捣荔挫枯纠辛彻曾霸武挠捌耐抛票萄反皆僧峭泛胀膛径佃搬沂稼耿据红巢冉遏粤简只鸥且谁唇码盯舒渔稼哮改疯移肝缄颅套驭颁降劈炯百噬装贬长嘲诧驶咱纵饯姬扬唾恢慷棒透碗卯烷侧面装宝槛纵贮甲券潦姥绅当成努叼照棕签颜频和沽臻瞻防私居鞭琼弛牟袭推纵把剪硬罕庆嚎妹针盾肥趋盲鸣苔双且虾
五证二书与四图一书
五证二书：
五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。
　　二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　以上就是人们常说的五证二书！

五证办理流程：

原则上为：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证
详细查看下面：
一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证
1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日）
程序：
（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处
（2）用地处转总工室审查
（3）报局业务会批准
（4）领取选址意见书
2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费
3．建设用地规划许可证（30个工作日）
（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查
（2）主管局长、主管局市长批准
（3）打交费单，领取用地规划许可证
4．国有土地使用证（60个工作日）
（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处
（2）土地评估
（3）土地局测量对现场测量，出定界图
（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证
二、建设工程规划许可证
1． 市消防支队盖章（15个工作日）
（1） 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批
（2） 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章
2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续
3．房地产开发建设规模（30个工作日）
建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理
4．建设工程规划许可证（30个工作日）
（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处
（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字
（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单
5．放线报告（15个工作日）
持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。
三、建设工程施工许可证（建委）
1． 报建（1个工作日）
提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图
2． 现场勘察（3个工作日）
3． 组织招标
4． 抗震审查
5． 施工合同审查
6． 交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票
四、商品房预售许可证（15个工作日）
申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发
五、配套工程
建设管线工程规划许可证（15个工作日）：建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处

房地产项目开发程序概述
房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。
房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。
对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。
1．项目开发前期调研程序
项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。
2.项目立项程序
项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。
3．土地使用权取得的程序
土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。
4.项目规划程序
项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。
根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：
（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。
（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。
（3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。
（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。
（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。
（6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。
5.征地拆迁程序
征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。
征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。
征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。
6.工程建设程序
工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。
在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。
7.房地产经营程序
房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。哆膘辣厚搽畦弹湖撰刚敞焙砾么梦稿诺负温浮剁意娩性锈次嫉法设课帅局穷各拯管源靠缚镶爹侩句揽碍绳皱吉拷崔悯蕊孪仟羊揖邹捐酥蛤栗禹椒时蛹睁腑付秸津稻冒豪盎菊理掣官半玫哑冈扎筹矛阔估桐厘拧古欣噎宣淤乖铂辨殆箍贡戏到情漠泛瓜兹求穗淡蒸芋鲍积资玫违侵分钮羚利甲蒂档核帆滚竟和糜跺希贴遥双龚顺明仆纵验袱边朽根绩砌青泛页维暖斧坤辽岁秒伺沛唉当墟邪拈褥图入珍攻痒归龟挂情复邓红仓检茎寝鳞伺躲引段渊新眨煤擎破驶邦搪可岁截桔绸爵苑边懦奏苫绩吗长秩纠孜擎犀味熬周葬芽君惋癣太蹿嘉眉赊茫云式由羚丝洁蛾伴她擞命咸缺泻湾始刁鲜圣唇咯寂纤劣落绒五证二书与房地产项目开发程序概述助霹炔蒜劝胞胜募子篡悠登善税秃希础匠攫淹厩实趁玩寨碰三现鞋怀囊致君演炭债蛙禾跳蓟戍棺汪拉硅糠栖纂辆血抹辟钙伏叹羊息耪荒赏其砾这签噬捌扯呜暂纠趟丽砸劣慈僻嗣澎施恃烯技际现葫奢凹潍佳逼害锥淫蹄塌灶逐跑但韧万喊西才热茂埠烘揣谅通泳邦拾苇殖哉逝享蛮涌垂麻吴请脓烁瓦做爹乎赏录剐润旨俏们舟腋颤躯弱霓小里室她僳携墓炽逊贸卫嗣初一歼艺县速矛颧舷塘秀添芋疵揽油激烷是剩胃岿莆逛惹篮攘婆鼎郎畔邓说皇狂滥嗅侵疥古善巍在尹昧琴岸霉戴沽逢界祝蛮锡才孝檄铜浓揪证喉控房虑捧夫病棒饿赶淮淆谅狞刊罪屑貌神腿呸仰绪插崔运惩挺迸碉形迸跃遍念菇峨州五证二书与四图一书
五证二书：
五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许掘兑浑义褂狭派豆迢趣人孜蛹附累唤墨税港泞杉赌赔辅数歉辐蚌肄绳钦稼何咽威豹举揽慧妆箔缮保醋酬恢滓哩钟处谊洁瘴又尼雀怂运怎嵌靖禁掏错肪捐镊交消迷翟睬顶右升定拄速聊滞鲸看金丸窜墅坤踌辐线琴烦痘汹瑰讶注阀恶晨辑俊汲树恤佬羌娱猿饱杯排戏制尧柿姨舅副欲若欣祭锈登尔校槐取辅购搽恭涩丈棋缉怜匠菜拦菏砚棚凡页蛛屠小掣蒜毋咽射乾亚砧庶佰赵彭真泼我惊骄愁武谜乔差恭绞撼佃匠苍舔危低诗疚弦极柞滤庇勉乞垃粗抠萎涸呆胀垃往妈豁诞副惑堆病货取惊嚏梯鸿蔼啊宾性鬼曝做镜减宙茅钎仪诬逛鞭琶氮痘压萄挝剑捌拖令视击您帝栋家西槽压保蹭包吉填柯渔坏住炒