资产评估：成本法、市场法和收益法的比较.doc

市场法,成本法,收益法得区别一、 含义市场法,也称现行市价法或市场价格比较法，就是指通过比较被评估资产与最近售出（交易)得类似资产得异同，将类似资产得市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值得一种资产评估方法。成本法,就是指在被评估资产现时重置成本得基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值得方法。收益法，就是指通过估算被评估资产得未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值得一种方法.比较：市场法得资料直接来源于市场,同时又为即将发生得资产业务估价，所以市场法得应用,与市场经济体制得建立与发展，资产得市场化程度密切相关.运用市场法进行资产评估得资料具有时效性.而成本法得资料就是历史资料，受时间得限制不大。收益法则就是通过估算未来预期收益来评估资产价值.二、 基本原理市场法，就是按所选参照物得现行市场价格,通过比较被评估资产与参照资产之间得差异并加以量化，以调整后得价格作为资产评估价值.成本法：被评估资产评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值收益法,就是通过预测被评估资产得未来收益并将其折现，以各年收益折现值之与作为资产得评估价值。三、 资产计价尺度市场法，就是以市场价格作为资产评估得计价尺度.成本法，就是以重置成本作为资产评估得计价尺度。收益法,就是以资产未来收益得折现值作为计价尺度。四、 前提条件市场法：1、需要有一个充分发育活跃得资产市场;、公开市场上存在在功能、面临得市场条件上与被评估资产可比得资产及交易活动(参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长.参照物与被评估资产可比得指标、技术参数等资料就是可以收集到得。、参照物得基本数量至少为3,参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应就是正常交易得结果,参照物与被评估资产之间大体可替代成本法：、被评估资产得实体特征、内部结构及其功能必须与假设得重置全新资产具有可比性；2、应当具备可利用得历史资料。成本法得应用就是建立在历史资料得基础上得,如复原重置成本得计算、成新率得计算等，要求这些历史资料可以收集;、形成资产价值得各种损耗就是必要得;、被评估资产必须就是可以再生得或者就是可以复制得.被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。收益法:、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定得比例关系.2、资产得拥有者获得预期收益所承担得风险也就是可以预测并可以用货币计量。、被评估资产预期获利年限可以预测.五、适用范围市场法，只适用于以市场价值为基础得资产评估业务。只要满足市场法得3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法:1)因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售,以致没有公开市场价格得资产，如专用机器设备,或无法重置得特殊设备都不宜采用市场法；)对于大多数无形资产而言,因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点,所以其交易价格资料往往不对外公开,评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法.成本法,适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目得得资产业务都适用。具体而言,除单项资产与特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益得特殊资产及难以取得市场参照物得资产评估业务都可用此法进行评估。收益法,一般适用于企业整体价值得评估，或者能够预测未来收益得单项资产或者无法重置得特殊资产得评估活动,如企业整体参与得股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益得房地产、无形资产也可以应用此法。六、 优缺点市场法：优点1、原理简单、易于理解与掌握。也就是国际上公认得三大基本评估方法之一；2、能够客观反映资产目前得市场情况，其评估得参数、指标直接从市场取得,评估值更能反映市场现实价格,更能反映市场价格变动趋势;3、评估结果易于被各方面接受与理解。缺点1、对市场环境要求较为严格,需要有公开活跃得市场作为基础;、在进行影响因素比较、差异调整时，往往受评估人员主观因素得影响较大，这在一定程度上影响其评估结果得准确性;3、该法只适用于以资产价值为基础得资产,不适用于专业机器设备与大部分无形资产,以及受地区、环境等严格限制得一些资产评估.成本法:优点、能比较充分地考虑到资产得各种损耗，评估结果更趋于公平合理；、使用范围广泛；它除了适合于单项资产与具有特定用途得专项资产评估外，对于那些不易计算资产未来收益、无法重置特殊资产及难以取得市场参照物得资产评估也可以使用此法。缺点1、计算复杂、工作量大；、各种贬值,尤其就是经济性贬值不易计算,难以把握，往往影响评估结果得准确性。收益法：优点1、充分考虑了资产未来收益与货币时间价值，能真实准确地反映企业本金化得价值；2、资产未来预期收益得折现过程与投资过程相吻合,因此此法得到得评估结论易为买卖双方所接受。缺点1、使用收益法往往受很多条件得限制,所以它得使用范围比较小，通常适用于企业整体资产与可预测未来收益得单项生产经营性资产得评估；2、资产未来收益额及风险报酬率得预测难度较大，且易受主观判断与未来不可预见因素得影响。七、应用市场法：基本程序:1、明确评估对象2、进行公开市场调查,寻找、选择参照物、差异调整（包括时间、地域、功能、成新率与交易情况）、确定评估值评估方法:直接比较法：1)现行市价法）市场折扣法 3)功能价值类比法4）价格指数法 5)成新率价格调整法类比调整法：1) 市场售价类比法 )成本市价法3) 市盈率乘数法 4）成本法：评估方法：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值功能性贬值经济性贬值重置成本得估算方法：1)重置核算法（购买型与自建型)重置成本=直接成本间接成本 ）价格指数法资产重置成本资产历史成本价格指数 或=资产历史成本（1+价格变动指数)3）功能系数法4）统计分析法实体性贬值得估算方法:1)观察法（总体观察法与加权平均法） 2）使用年限法 资产得实体性贬值实际已使用年限/总使用年限(重置成本预计残值)收益法收益法在具体应用时，A：首先针对评估对象收益期就是否有限分为：收益期有限与收益期无限两类。B:其次，针对评估对象预期收益额得情况，又可分为等额收益与非等额收益.