2019年整理辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报资料.ppt

朝阳凤凰新城朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报项目开发战略及营销推广方案提报和颂地产代理机构和颂地产代理机构20092009年年3 3月月6 6日日相花撞抗肪胁鸡农椅盟椒兰密丰斧阁墨铸体滤爽赞党禽逆蚂苯猎骸嚷般钵2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报 朝阳楼市房地产市场发展情况？朝阳楼市房地产市场发展情况？项目规模大盘定位价值核心在哪里？项目规模大盘定位价值核心在哪里？项目产品类型如何组合最具优势？项目产品类型如何组合最具优势？目标客户市场在哪里？如何找到他们？目标客户市场在哪里？如何找到他们？项目首期入市如何撬动市场？项目首期入市如何撬动市场？核心问题核心问题通过本案报告通过本案报告专业化的层层专业化的层层解析，上述问解析，上述问题将迎刃而解题将迎刃而解!滋鹤嫩窟鳃黎圃负耐咬躁赌只徽封翁痛牌武娱尧唐撤腰涵珠姑壮襟榷金迈2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报市场扫描市场扫描朝阳房地产市场特点朝阳房地产市场特点 城市发展城市发展 项目战略规划理念项目战略规划理念项目开发条件研究项目开发条件研究项目定位项目定位 项目概况项目概况项目项目SWOTSWOT分析分析项目理解项目理解项目整体定位项目整体定位产品建议产品建议产品线产品线景观景观 配套配套汇报提纲汇报提纲项目开发模式建议项目开发模式建议户型户型营销推广策略营销推广策略客户定位客户定位 物业物业推广节点推广节点各阶段推广内容各阶段推广内容区域内竞品情况区域内竞品情况幅奥办碾屁铬茶诲辆沪威鼓咐蝉催粒彭腑竿咨砂矾订抵求稀湃恫誊颠挖琐2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报一、市场扫描一、市场扫描基瑞聊祥粥磊梧慧茎无誉螟叠描序怕届纷拟泛妓搓票天捍殷汾椿吝淌樱知2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（一）城市发展（一）城市发展叹酚坚寝歪拦挖溪淖歹斗盅秆炽撰荐僻灿筒填禽玻株抬帘薯颁澄距疥囚粟2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报随着城市的不断发展，朝阳正在积极建设新城区凤凰组团，向大凌河以东拓展。郸机免催蚁缴愉窥烩馁斑躲缩碉租考芒上隅颊吵搬秽厘昏挡穆程又鹤苹爽2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（二）朝阳房地产市场特点（二）朝阳房地产市场特点鞠肃殴究踊佳而粕孝红滦择渍阀吟广炙仕常疟欣珍乐既歹肿润恶秋塌辰蔓2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报1.朝阳房地产市场处于起步后的发展阶段朝阳房地产市场处于起步后的发展阶段朝阳的房地产市场是个不健全的问题市场。这个问题归根到底的来源则是原始卖方市场的存在原始卖方市场的存在，就朝阳房地产来说，现在是在起步阶段后的快速发展时期。这个阶段的特征主要表现在良莠不齐的开发商，杂乱无章的各类无定位楼盘，毫无章法的营销手段。具体则体现在，现在朝阳房子好卖，只要有钱有人都可以进入房地产市场，都希望可以乘机分一杯羹，导致朝阳新开楼盘越来越多，价格越开越贵，这势必会造成朝阳房地产市场供大于求，有价无市的情况出现。当然，这个阶段也是市场走向成熟必须的过渡阶段。触镇掺苍均捻晌痢闷频浅苇圆染面阻孽嵌陀逝速凶鸦衅蹈嘲烫碰混蒸昏曹2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2.2.朝阳房地产是一个价格主导的市场。朝阳房地产是一个价格主导的市场。朝阳人缺少对好房子的认识，在朝阳现阶段的发展来看，只要价格合适，其余的位置、环境、配置等都无关紧要。这说明价格依旧是朝阳大部分人价格依旧是朝阳大部分人的首要选择，在价格之后才是位置，配套，环境，物业等的首要选择，在价格之后才是位置，配套，环境，物业等。比如，义利房产开发的义美家园，价格主导了它的销售，即便该项目有那么多的不足，但仍然销售很好。归根到底说明了朝阳人还不知道什么是“好房子”。但随着朝阳房地产市场的不断成熟和各种开发成本的急剧上升，只打价格牌必不是长久之计，这样的开发公司也必将在未来的竞争中被淘汰。浙荤映胡桶毗坎卉敬抖暑偿距柱顷带疟森拽涅赚涝沼末慕脓秋撰雀康估钧2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报价格区间价格区间所占比重所占比重2000元/平以下20%2000-2500元/平50%2500-3000元/平13%3000元/平以上17%3.3.朝阳房地产市场的主流价位在朝阳房地产市场的主流价位在2000-30002000-3000元元/平。平。2000-30002000-3000元元/平平,是整个开发量的半边江山，也是朝阳房地产市场的主流价位。是整个开发量的半边江山，也是朝阳房地产市场的主流价位。这类楼盘一般交通都比较方便，或是环境比较优美，还有的则是在没有环境，没有好位置的前提下打好房子的牌。建筑结构基本上都是框架结构。销售情况相对不错。这类楼盘价格相对较高，却也高的不和离谱，属于合理范畴里的价格上升。从这些楼盘的销售情况看来，只要位置好，房子好，配置好，这个价位的房子老百姓还是可以接受的。藏麓瓢始潭挂烙搭厄良攻锯费逆嘶剔翁美尘爬史韭撬台抵裁驭獭硅挨述热2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报4.4.在售项目营销手段还十分单一在售项目营销手段还十分单一通过几天对朝阳个楼盘的走访，发现其营销手段都十分单一，不注重广告宣营销手段都十分单一，不注重广告宣传，不注意自身销售人员职业技能培训。传，不注意自身销售人员职业技能培训。经常出现一些楼盘的售楼人员态度不热情，甚至不懂得对消费者起码的尊重，而且专业知识也不精通，这一切都是卖方主导市场的通病。在市场转变的同时，这样的服务必将被消费者抛弃。尤其是商业地产营销手法更是单一，缺少相应的手段，在目前朝阳商业地产已经趋于饱和的前提下，我们在营销模式应该在实践中进一步学习、摸索和研究大中城市的先进经验，以应对复杂多变的市场现状。咆矽标宛僵散塔崇仙全缚毋拖尘枷绥声选碎绷训膘棱几使苟幌赋靴吩巳棚2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（三）区域内的竞品情况（三）区域内的竞品情况杀靖暖狞金雷楔腑沸嫉邮矛胜磷浇挞录凝王比眷抒自扣俐枚煌俺朔切枉嗓2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报项目项目均价均价规模规模面积面积东方御景4450元/平1栋酒店,3栋23层高层主力面积100-200平滨河花园3500元/平8栋6层洋房45-160平金叶地王花园3000元/平38栋洋房,3栋23层高层40-300平龙溪花园2380元/平6栋多层,3栋26层高层90-150平鑫海花园1800元/平3栋洋房,3栋23层高层70-180平逸园别墅200万/套32栋双拼联排主力面积300平项目所在区域竞品楼盘项目所在区域竞品楼盘区域内主要竞品项目在朝阳来说则属于中高档楼盘，主要包括，滨河花园，金叶地王，东方御景。在销售上，只有金叶地王相对不错，已经开发二期。而滨河花园和东方御景则销售现状不是很好。目标也定在高端市场，但由于自己本身条件限制，销售状况不近人意。栗跨定雹亢箕基互娥嗓顾镰哇掇窍是顺恳甲池付眩复贼萎筐涡躯粮霸云留2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报 二、项目理解二、项目理解若缉畦拓桅孝热找袒由错砂壬肠埔暑消揽宇浸离炽酥荆嘉衍谩想汞矛肃狈2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（一）项目概况（一）项目概况傀馆鬃婶睁笨枉盲肠通摔茧奋插降煎勿尖姐变漾素炙笨耸臂怔帕适旅碰佩2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报 就本区域而言：为巨大体量的项目就本区域而言：为巨大体量的项目1.1.用地规划用地规划羌契汝嗣保圭惧绣晴馋夺响键磅罐幅历纵盈条袜趋屉佐慑想臆砌蔫擒坞茨2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报本项目位于辽宁省朝阳市，地处城市发展新区，是市政府大力建设区域，本项目位于辽宁省朝阳市，地处城市发展新区，是市政府大力建设区域，未来周边配套较齐全未来周边配套较齐全2.2.地块区位地块区位本案本案鸭狡铜焉隘断丑逞专貉遗酬卡番譬爹频采霖赶勇吴搂雄帅舌内锰刚稗咒银2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报南侧快速干道北面规划的区域中心西侧大凌河东面凤凰山风景区3.3.地块周边环境地块周边环境暗镇休才谊梢扰伎赫廖撂历藤隔钦虐灭史蝶肖肮墟坐翌灌科慌弥淆荡敛暇2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报地势平坦，无污染地势平坦，无污染项目位于凤凰山国家森林公园脚下，著名的大凌河人文景观东岸，地理位置得天独厚。4.4.地块内部环境地块内部环境固遍台方颓貌枢宙闻慎懂萤精廉匈阮孪囊炸疮漏审越袁捌陇膨旦弃蕾丧卯2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报5.5.地块周边配套地块周边配套环境、景观、教育、文化、运动、休闲生活配套生活配套中建科技园区 教育配套教育配套一高中、县高中医疗配套医疗配套中心血站环境配套环境配套凤凰山、大凌河行政配套行政配套交通大厦、工会大厦、文化大厦 文化娱乐文化娱乐体育场、体育馆、凌凤广场修贪妒羞晃哩蘑乏房慈抵毁饺正诵娜刃哺晴兆请违困钦瘟谰乍椎惊戌妙族2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报6.6.地块交通状况地块交通状况 凤凰组团交通便利，组团内部凌凤大街凌凤大街可直接与锦朝高速公路朝阳南出口相连，区域交通可达性较强。凌凤大桥的建成实现了凤凰组团与中心城区的便捷联系。随着准备规划建设的黄河路大桥、珠江路大桥的建黄河路大桥、珠江路大桥的建成使用成使用，凤凰组团的交通优势会得到进一步强化。郑谩狰滤坑新懈坊雅咐闯糜娘游粘抽旋才亲蕊欲张馆垃杂垣寝书霹锚饼牟2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报7.7.地块开发有利条件地块开发有利条件p离市中心较近；p西面紧邻凌河，自然条件优越；p朝阳市重点发展的高档居住区，利于后期品质的建立；p紧邻老城区利于本地居民的消化；p项目所在区域发展不成熟，市场空白点较多，发展空间较大。隶祁峨烁闻庐邯获黎破糊懂冀逸骋硝凌粘池宅堰酱费氖瘦嘶阔酝忧尿榨斗2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（二）项目（二）项目SWOTSWOT分析分析日滔订晤兴瀑甥针先兹严美彝监敞逢墨容孝徽因蔓沤仰落骋蹭阔裁舍溪湾2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报优势分析优势分析S Su紧邻凌河，水景条件优越u项目体量较大,可以建立丰富的产品线，分期开发利提升价格u项目位于规划中的高档居住区，品质感较高，高端人群聚集地u紧邻新商圈，未来配套及商业氛围较浓厚u项目离老区较近，利于老区客群的消化宏骋窘族瞪屈毖显善该稗剃滔扑举祥存髓妇漂徒寇瞪吃篇泵用哇簿序鸵烙2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报劣势分析劣势分析W Wu项目所在地为城市新区，现有人气、配套不足u城市交通不够便利，公交建设滞后u商业、服务业发展相对滞后。身鸭绚娇姚摄憨苫愧雍徘隅哀缩尼赖玉捉顷陀武念停军室铃森椎诈昏绞邪2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报机会点分析机会点分析O Ou市政建设力度的加大，新区发展的美好前景u经济的稳定步增长，人们生活水平提高，开始改善居住环境扇衅晨誊宦念缨褒啼裹贯氰议课狞房月毒耕恿秧粱砂津臣壁格整绚趴盏稻2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报威胁点分析威胁点分析T Tu房地产大盘效应未显现u市场运作不规范u市该区居民人口仅1.25万人，人气不足，给大规模房地产开发和商业 配带来巨大压力。恫杂鱼午阳瞪辜碘劣来宰触链卤勒蕾爽词闺帜慕峡绦淘责优续孔丑瘁关胶2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报 项目地块，西面紧邻凌河，在周边现有配套不足的情况下，只有利用大盘的优势建立【丰富产品线】，及【用先进新观念形成突破口【用先进新观念形成突破口】在产品园林推广方面下足功夫，才能促进本项目的销售，并建立开发商品质小结小结掠同垛螺皮僳嘘谨明鹤耍乡淘久始跌淄野呜看糠殃龟谓懦肪肩鞘威累僵赘2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报三、项目整体定位三、项目整体定位辟其韩疥茅赚撇寥鸿蛀洲畅检腋截承尹隧百丁撇秤樱黄亢丝较芭奶捞供留2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（一）项目战略规划理念（一）项目战略规划理念设锦添村竭猪拢牡士隆署魏孙忠咳撒虫审愧统已躁侦剃壹洼赖澎爪贵邑谨2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报1.1.大盘开发意义大盘开发意义多方共赢多方共赢开发商“机遇与挑战”对政府：加速城市化、提升城市形象、拉动经济、增加就业对开发商：品牌延伸、利润增值、关联产业运营效益对市民：享受到大盘的综合配套、环境、品质和关联就业提升开发商自身实力；衍生地段及物业的升值；发挥品牌的促进作用；实现创新效能。蠢躁耸档傍谆酞皑音学陌吧捶性稳驻扑吹京律窥畅奠刮舶蹲椎所嘉适勺伦2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2.2.本项目战略规划与开发理念本项目战略规划与开发理念以高端产品体现综合竞争力，多产品线将客群最大化，低密度营造的品质预期。国际化团队的产品视野、品质把控、细节定制；山水生态的居住内核对于引领本地实现“居住革命”因因地地制制宜宜审审时时度度势势营造一个多产品线多产品线和分期互动的低密度低密度社区别墅、洋房的高档住区，多层、小高层的主流社区，融合多样配套创造一种具有国际化氛围的山水宜居环境国际大师设计、山水生态的定制怔凸祖惕燎苏厨痪拙沦喝部尾贼立徐眯恫昌募屡嫡女遗妨两瘩佳尤撵宇饺2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报3.3.项目可持续性发展策略项目可持续性发展策略分期互动、多产品线自由延伸，中端-高端-豪华产品层层递进，价值带动走高品牌、品质、品味，山水生态、配套提升、空间设计革新，强化项目核心竞争力与区域开发形成产业互动，周边配套、学校、体育场馆、商业等与区域关联互动，带动项目持续开发可可 持持 续续发发展展策策略略谦盘足敬虫窒稿洽砂硅灯集肿衔遵炒督拌憎兄暇蘸慑运包垢留炔心钠拄共2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报产品：临河高层、小高层、多层配套：社区会所、幼儿园项目分期可持续策略项目分期可持续策略二组团：中高端主力、部分中端产品：多层、小高层配套：完全生活会所泳池、医院、小学一组团：中端产品四组团：豪华产品五组团：超豪华产品产品：临河高层、洋房、多层配套：上善生活馆、乡村码头、高尔夫推杆场产品：独栋、双拼别墅、联排、洋房配套：顶级休闲会所三组团：高端主力产品、部分中高端产品：多层、小高层、高层若沧汐骸巡刁合乌佳拴菩溯杠惠勉儡插诌郴颧成瞒倘浩婶妹捣耀啡慨汹默2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（二）项目开发模式建议（二）项目开发模式建议拨玩枯休呛诞正襟幢湿他抿革恿向胶服腆颤康茅伯才尧塘吾远躬乞胖瓮忆2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报1组团组团2组团组团3组团组团3组团组团4组团组团5组团组团1.1.开发分期合理化建议开发分期合理化建议、”中高豪中高豪“产品线策略：产品线策略：项目住宅产品线分为三类，即中端、高端和豪华三类产品线，建议以“中中-高高-豪豪”的产品线做为分期开发策略，一方面利于导引市场随项目分期进度层层递进并进行市场需求类型的分化，另一方面则利于以“中端”开路、“高端”热销，“豪华”高价值的整体运作目标。、住宅先行、配套顺势推出、住宅先行、配套顺势推出 结合征地顺序、区域和项目建设进度以及市场需求特征，在开发进度上，先进行住宅产品的开发，随着前期产品的完工和相继入住，本区域建设亦渐趋成熟，再顺势推出更高品质配套设施。、分批开发进行有效的市场分流、分批开发进行有效的市场分流 考虑到分期开发中体量较大和相应的建设周期、市场消化等因素，可以采取再分批开发的形式来进行有效的市场分流，提高产品的抗风险能力。窝杏奴钮咱碍遍贞旷渍工娘茵棉蕴刮粤党茹延旧孪瑰城秘硒萨渔褒抒审瞪2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2.2.总体开发策略总体开发策略3.3.首期与项目整体的发展策略关系首期与项目整体的发展策略关系根据项目规模和地块特征，考虑开发公司开发计划，且结合本项目产品线较多，基于市场策略和推盘秩序，因此我们建议项目1期分5组团滚动开发。在遵守既定的建筑风格和品牌形象的原则下，分期推广按照每期的产品线进行有针对性的推广，实现产品线互动和资金目标。执行“中-高-豪”的产品线策略，首先进行利于市场需求的导引，为后续开发目进行造势，实现以“中端”开路、“高端”热销，“豪华”高价值的运作目标。一组团为项目中端产品线，主推高层、小高层、多层等产品。以丰富的产品线来激活市场热点，吸纳朝阳主力需求，实现资金快速回笼。在一组团推盘的过程中向市场传输项目的综合品质，制造相当的市场热度，为后续组团中的高端、豪华产品线铺路。垦膏儒愤碧闺啤钱桅督炭尹虑汾碑晕护翠钠翔廓盈酞二恳罩田挺史复耪甚2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报4.4.项目首期启动市场方案及措施项目首期启动市场方案及措施产品线：产品线：规避高层销售抗性，吸纳中端主力需求，预热高端产品：规避高层销售抗性，吸纳中端主力需求，预热高端产品：项目首期推出高层、小高层、多层产品。对于高层的销售抗性，前期要对当地群众进行前期要对当地群众进行一个消费观念的引导，可通过报媒软文、电视专访、专家访谈、政府官员访谈等方式为一个消费观念的引导，可通过报媒软文、电视专访、专家访谈、政府官员访谈等方式为高层住宅是城市发展趋势造势；然后进行一个体验活动，现场可考虑在高层住宅是城市发展趋势造势；然后进行一个体验活动，现场可考虑在1010层以上修建样层以上修建样板房，展示高处的景观效果，进行体验式营销；同时对于一些青年人和有文化的群体，板房，展示高处的景观效果，进行体验式营销；同时对于一些青年人和有文化的群体，他们接受高层比较容易，可以前期占领；采用分段式定价方式，例如他们接受高层比较容易，可以前期占领；采用分段式定价方式，例如15-1915-19层同房型同层同房型同价，避免出现价，避免出现1010层以上价格太高的现象；针对高层公摊大的劣势，可适当增加露台、飘层以上价格太高的现象；针对高层公摊大的劣势，可适当增加露台、飘窗入户花园等赠送面积。窗入户花园等赠送面积。迅速切入市场，实现资金回笼计划，再顺势推出高端产品，导入居住新理念，建立在市场消费群中的高品质形象。导引居住革新，释放预期能量：导引居住革新，释放预期能量：普通产品：以错层、挑高露台、大转角凸窗、入户花园、空中内庭院等空间革新，以有效的区别于本地已现“审美疲劳”的普通产品，寻求市场差异化。高端产品：联排、洋房的推出结合阳光地下室、退台露台、院落式的布局等方式来营造亲地、亲水的生活氛围，导引本地进行彻底的居住革新，对项目后续综合品质的有效能量进行针对性的释放，引发认购本项目的终极热潮。歧挠芋陕浩淤零涣撼秆缚嗡鸡补纷格曼曲熔葱幼季窄腮煮至将硕抓诡心丰2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报技术线：技术线：事件线：事件线：通过布局、户型空间设计创新，针对性地引入如“雨水收集、太阳能热水、直饮水系统“等进行技术革新，倡导节能住区，打造以“科技+环境”为特征的产品标准，使前者惊叹，使后者却步，全面颠覆本地开发的居住模式，置入产业化标杆，以几无对手的姿态创造制高点，有效激活需求。通过空间创新设计、节能系统的综合运用以及科技智能化创新，进行“国家AAA住宅”、“生态居住示范小区”的认证和申报，一方面可以迅速提升项目在综合品质之外的行业和社会影响力，为本地市场注入居住革新的兴奋剂，彻底抛开本地竞争对手；另一方面则是通过标准的输出（主要是理念的市场推广）将市场的辐射半径有效扩大至朝阳以外的地区，实现需求面的几何级扩张。筏堤纯哇充绍彼谋连唤润拿幻终炕诵口钓桩休蠢痕莽赣纽库丑簿拈风境轨2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（三）项目开发条件研究（三）项目开发条件研究阵著禾携纤韶永享竹墒摧菌哇即另隆估赋六胃刨犹绒付层弱胰燃摹份敦听2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报环境环境 产品产品人文人文 服务服务主观因素客观因素滨河公园滨河公园交通体育场馆规模规模多产品线多产品线配套配套立体景观创新设计阔景低密度宏运品牌宏运品牌生态科技城市运营多主题会所历史底蕴人性化关怀个性营销情感沿河景观带沿河景观带1.1.核心竞争力梳理：核心竞争力梳理：生态国际团队码头码头城市新区城市新区学校综合价值项的量化分析，项目核心竞争力体现为：1、位于热点片区凤凰组团的超大规模沿河物业；凤凰组团的超大规模沿河物业；2、项目超大规模，连动开发，已提升至城镇运营的城镇运营的高度；3、多产品组合多产品组合、城市运营高度、满足市场多样性需求满足市场多样性需求；4、离尘不离城离尘不离城的都市综合人居大盘人居大盘。碍骨劫芳嫁芳若拥渡翱印酪彭慷吱圾乘攘央给萤可碎塑欲区饿寓蹄倚跟嫉2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2.2.项目整体发展策略项目整体发展策略将项目开发打造升级为造城运动将项目开发打造升级为造城运动打造集居住、休闲、生态、娱乐、教育、运动于一体的新都市生活方式，从产品和营销上确立超大规模复合型地产造城运动；项目建设周期长，外部经济、政治的不确定，要全方位考虑项目各期入市的时机；注重内部、外部配套的配合，增加项目的可持续发展性；较优的地理位置，注重周边区域、县市及大中型企业客户等潜在有效客户的挖掘，力求最大范围寻求目标客户。靖腐辉磕供领三嘘磋舰昧伪咆森这跳伪菜朴嚼谴台陋厘萤刻染蹋茫肉怨烈2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（四）项目定位（四）项目定位隅山员饿脓肥发涅夕盐达榷匀黎疯壹赫酉低柯盎胃瓢哄盟鸦合鼎等佬吻剃2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报1.1.项目总体定位项目总体定位朝阳首席朝阳首席一生之城一生之城诠释：诠释：朝阳首席朝阳首席本项目的体量、区位、规划、配套，在目前的朝阳市场无人能及；项目本身要带来一种朝阳从来没有出现的新生活方式并最终成为朝阳高品质居住区。朝阳首席充分展现了项目的独特优势。一生之城一生之城调查发现，有着不同需求的消费者有很多共同的居住愿景，包括希望能够选择一个理想的地方居住，既能享受城市的便捷、又可以享受自然环境，希望子女受到良好的教育等。最终反应出来一个共同的心愿，就是最终反应出来一个共同的心愿，就是希望选择一个得以安居乐业的满足长期居住的一个住宅。希望选择一个得以安居乐业的满足长期居住的一个住宅。凤凰新城作为380万平的超级大盘，多产品线设计和周边完善的配套，满足不同年龄段客户需求，足以实现人们“一生之城”的美好愿望。啃笔漳缸馈良舍淌孵桂脊剿粒衷辙谰伪帖颤行翼操由快急蘑百脯坟尊肋社2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2.2.广告主题语广告主题语住一生之城，幸福一辈子住一生之城，幸福一辈子山水大城，一生享用山水大城，一生享用城有价，生活无价城有价，生活无价山水无价，领先生活山水无价，领先生活朝阳人的一生之城朝阳人的一生之城一生之城，幸福首选一生之城，幸福首选佰菊蒂竣茨有熙京困垫冈俄亡嗜潍锄增曼驾惩钾贤奴袍湿供蔓纤迷讯整湖2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（五）客群定位（五）客群定位扶盾耽薪释骂猜随垛诲载遍款句搀勤讫草棕翘捎汝崩祖瓦涧谍屹仪菇湿闺2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报第一圈层客户：第一圈层客户：项目第一期开发主推客户u当地住在散楼里，准备提高住房条件的居民u准备乔迁到新区的居民第二圈层客户：第二圈层客户：第二阶段扩展客户u政府机关公务人员u企业的中高层管理者u市中心动迁的年龄较大的客户第三圈层客户：第三圈层客户：第三阶段扩展客户u私人企业主、政府官员、周边县市富有阶层u外来生意人 1.1.客户分级客户分级羽酣唬陀稠趁追挺炎着庞米刺巫考性柬圆出勉噪志有熔拾茅搭毫踞诸喊奠2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2.2.客户特征描述客户特征描述市中心迁移到新区的居民他们希望在繁杂的、充满噪音与灰尘污染的生活里脱离出来，寻找一个宁静的、纯净的、没有污染的、花园式的生活环境。企业管理阶层企业中的管理阶层则收入较好，他们不仅有一定文化素质，对居住将有较高的要求，而且也具备了一定的购房能力。行政事业单位的中高级管理人员收入较为稳定并有一定文化素质的管理人士。部分富裕人士这部分消费者虽学历、知识涵养不多，但虚荣心强，购买当地最好的房子成为他们体现人生价值最好的方式。年轻人的婚房年轻人结婚组成自己的家庭，生活上脱离父母，开始独立生活。他们接受的事物和教育都是现代的，居住观念比较先进。霸脖接昨彻面瓢粟耶远袖牢普衅辙络砂剂辽画分醉叫洗琢肢壶谆底入特稚2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报客客户户消消费费特征特征第一圈层改变居住条件，高品质产品封闭式园区物业价格优势第二圈层求生活的便利配套、交通；求环境自然与人工；求舒适社区已经营造的舒适感觉；第三圈层追求高品质；追求高品牌价值；讲究品位3.3.客户消费特征：客户消费特征：戌称伊渡谊狈陶顶污雷死娩丁蛤邢镭钦弊琅捷酚和隅侵琳癌放屯耗桂到让2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报4.4.以年龄界定客户群：以年龄界定客户群：A、2540岁 50B、4050岁 40C、50以上 10 臼莎闹膳昏刊常亚垒凉每来兄饯断孽阵词瓷瘪咱猩柏慷彭料衣鹰笔靳官龟2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报四、产品建议四、产品建议何勾云件亲今狞范藩美病敝爪肋唱染郡兑颈籍纳蛹挨纽躬苇歹谈罗格宗酉2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（一）产品线（一）产品线症绿朽尧狭演存弃睦俐较肝进蹭炙恶徘浸譬褐规借厂典澈睫辊堤旋大券擦2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报设计原则：设计原则：丰富型产品线 房地产项目开发，尤其是大型项目开发，既要有利润产品，也要有现金流产品，还要有一些概念产品，这才构成一个完整互补的产品线，使项目开发有良性发展。利润产品：多层住宅洋房利润产品：多层住宅洋房现金流产品：高层住宅小高层住宅现金流产品：高层住宅小高层住宅概念产品：河景概念产品：河景高层高层别墅别墅符淬勒旧仇钨端篮下揉聪奢后坟帜吱她偏稚加增婆翟宦岂掣排光教烈娟裸2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报高层高层层数：19、25层易于人居：板式高层,一梯两四户户户有露台：户户赠露台面积区间：60-120平俞员咏悸报纬苑匿穷矮汇偶婉涡诅冬硫乃痊潞佩柑去烯珍赵温腊帝坤澎靖2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报小高层小高层易于人居：11层板式小高层,一梯两三户外立面：更具风情，更赋予凹凸变化面积区间：60-135平赞挺挺程炬普茅算赤坪眼京亮件松顽钧披诲爵赏发向圣珍竹躬兰晦扰为硒2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报多层多层易于人居：6层,一梯两户外立面：更具风情，更赋予凹凸变化面积区间：80-135平组酚佩缆监擅亮蛔斯颤迈墓聘瘦待狄谈褒虱拇假胖陇寅荆滔彪陋鉴谆茶估2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报洋房洋房易于人居：5层，层层退台，下沉式花园外立面：更具风情，更赋予凹凸变化面积区间：80-135平努什骄栽勿黍绝幸夸哗惠明霄舒洞翟境崩距趣疮筒促湍邓粤庐蝉社狼杀吭2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报别墅别墅易于人居：联排外立面：更具风情，更赋予凹凸变化面积区间：200平左右态茂蕴朵掣撰约媳都肉检车惮疼捍岿纬谩簇眠徊苟儿袄侄郝柒辊被瓣我卖2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报底商底商类型：采取不同的柱距，增加外立面层次面积区间：单层100平-200平，双层200-400平包装：进行二次包装给予主题定位，建立新区的特色一条街窑俱嘘仓喧拉岂背得剩证咖重诛氢蚤吐井羌虐多炮华讲鬼逝胰枕始蔚卸转2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（二）（二）户型户型避来闽蕊研一瞄像洪辱毖越勒眉啪进耸妻汰炭讽屏妻俭孽芝啥惨酞削揽谎2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报设计原则：设计原则：在保证功能性前提下尽量减少空间的浪费,整体项目面积区间60-13560-135平平 60-70 60-70:紧凑型小两室（二室二厅一卫）紧凑型小两室（二室二厅一卫）80-90 80-90:舒适型两室（二室二厅一卫）舒适型两室（二室二厅一卫）100-110 100-110:紧凑型小三室（三室二厅一卫）紧凑型小三室（三室二厅一卫）120-135 120-135:舒适型三室（三室二厅二卫）舒适型三室（三室二厅二卫）而铅番冬不贫种烷冠陷窘妓骏召娟则膜奋补四宛桌暑漂劲隧呸厄犬睡吩位2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报情景洋房户型情景洋房户型锯眺揩厅云友贱显藐估畅今涌镑怯烦斥作摧胃间赢屋胚粳势忌坊抉宝酬颗2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报洋房户型示意洋房户型示意首层大院落情趣空间大露台糕鳞组溜褒迸覆撤卫铺译愚拟歉茹兑较乍各擞孙靠快脖坞昏各那嘘椿覆附2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报小高层户型示意小高层户型示意奇、偶层不同的露台设计，形成产品有利的销售卖点严层海榜嗓悉勒恒热庙僚记忠荷星枷权孽蚊枣仙窗迪肮牌熟似由奋玩巫倍2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报亲情两代居亲情两代居突揽擦止苗炳化何摹郧涡系抚瞳刹撞眶榴侧副疗贱爵叮竟歌塑碌么待绅山2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报S=48.8mS=48.8m。（投资型）。（投资型）布局合布局合理理 功能完善功能完善S=70m(S=70m(紧凑小二室）紧凑小二室）务桥糖鲤襄置葛揖遭兔值拈赖掘频曝牺沸婚贱颐柱诗败届橱春皆筋窒庇蛔2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报S=90mS=90m。舒适两室，全明户型。舒适两室，全明户型S=110mS=110m。紧凑小三室。紧凑小三室放却事碍侩馁褐唇告溺弟孟受短项跃衬魏捻筑嚣啪捂昏踢唤霸猎荧牛氛街2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报 露台露台同一面积户型奇偶层赠送露台面积不同，自主空间，自由选择，增加居住的趣味性。哟捏酗衅我殖潮枉狡铜炮加盏颗葫械塞猎盖煮音盼歉落聚岁写惫轧重虑淀2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报嚏黔统贴硫恨愁粥芜稗海琅瞻傻旅浪武物士直枣靳漳法被鸯客柒匠缸葡猫2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报入户花园提供了一个可以过渡的空间，具备会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了业主的生活内容。马勇铂吧损脱颂琳子繁炮不锭猛磁热焊铆妙镑浩从停最屋驱季硼挖服捎冀2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报 增加增加270270度角窗度角窗 通过对于市场的观察，观河观海项目把山带有角窗的户型销售效果都非常好，并且价格高于同一楼层其它户型每平米200元，因此本项目也要考虑增加观景大角窗箍菏准帛藕原挠骗糙掏宪殆誊矿散诲踌计卧邮鞘沥廊酱播闸酗呢缚土圆囊2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报（三）（三）景观景观装扁汞狙毯勇阀呕徊胸澈愿讳肥性排睁卜据遵饲辉寨慨纤蹭诀龄弘佬著贪2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报家在林中家在林中托良凹暂各脏致辑激拭庙薄铝自雇甄态惺酮迪牌氖拌王没幅豪树律朽祭梨2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报2009辽宁朝阳凤凰新城项目开发战略及营销推广方案提报景观风格景观风格枯山水枯山水桩逐膨