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第四章 用益物权第一节第一节 用益物权概述用益物权概述n n一、用益物权概念与特征一、用益物权概念与特征n n二、用益物权类型二、用益物权类型n n（一）（一）外国法上的用益物权外国法上的用益物权 n n（二）我国法上的用益物权：（二）我国法上的用益物权：n n以土地承包经营权、建设用地使用权、以土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权宅基地使用权n n 和地役权为主体，以采矿权、探矿权、和地役权为主体，以采矿权、探矿权、取水权、海域使用权、宅基地使用权取水权、海域使用权、宅基地使用权和地役权为补充的用益物权体系和地役权为补充的用益物权体系n n三、用益物权的功能三、用益物权的功能n n用益物权为物权制度的一项重要内容，用益物权为物权制度的一项重要内容，具有十分重要的社会作用。尤其在我具有十分重要的社会作用。尤其在我国社会主义生产资料公有制条件下，国社会主义生产资料公有制条件下，如何更好地发挥生产资料在实际生产如何更好地发挥生产资料在实际生产过程中的效用，使物尽其用，是个十过程中的效用，使物尽其用，是个十分重要的问题，而用益物权制度的建分重要的问题，而用益物权制度的建立和完善，则有利于这个问题的解决。立和完善，则有利于这个问题的解决。1 1、促进物的有效利用。、促进物的有效利用。2 2、保障物的、保障物的使用过程中的利益平衡。使用过程中的利益平衡。3 3、维护物的、维护物的利用秩序利用秩序第二节第二节 土地承包经营权土地承包经营权 一、土地承包经营权的概念与特征二、土地承包经营权的内容（一）承包人的权利（二）承包人的义务n n三、土地承包经营权的取得、流转和消三、土地承包经营权的取得、流转和消灭灭n n（一）土地承包经营权的取得（一）土地承包经营权的取得n n1.1.以家庭方式进行的承包以家庭方式进行的承包n n2.2.家庭承包之外的方式取得家庭承包之外的方式取得n n（二）土地承包经营权的流转（二）土地承包经营权的流转n n1.1.转包转包n n2.2.转让转让n n3.3.出租出租n n4.4.互换互换n n5.5.入股和抵押入股和抵押n n（三）土地承包经营权的消灭n n1.承包期限届满n n2.承包人自愿交回承包地n n3.因土地撂荒而被收回第三节 建设用地使用权建设用地使用权n n一、建设用地使用权的概念及特征一、建设用地使用权的概念及特征n n（一）建设用地使用权的概念。即传统民法（一）建设用地使用权的概念。即传统民法上的地上权。指自然人、法人或其他组织依上的地上权。指自然人、法人或其他组织依法享有的在国家或集体所有的土地表面或其法享有的在国家或集体所有的土地表面或其上下进行建筑，并保有建筑物、构筑物及其上下进行建筑，并保有建筑物、构筑物及其附属设施所有权的用益物权。附属设施所有权的用益物权。n n（二）建设用地使用权的特征。其具有以下（二）建设用地使用权的特征。其具有以下特征：特征：n n1 1权利权利 客体为国家或集体所有的土地。客体为国家或集体所有的土地。n n2 2是以在他人土地上拥有建筑物或其他工是以在他人土地上拥有建筑物或其他工作物为目的的物权。其他工作物如桥梁、沟作物为目的的物权。其他工作物如桥梁、沟渠、池塘、堤防、隧道、纪念碑等。渠、池塘、堤防、隧道、纪念碑等。n n3 3是以利用他人土地为中介的限定物权是以利用他人土地为中介的限定物权 n n（三）与土地承包经营权的区别（三）与土地承包经营权的区别n n1 1建设用地使用权以在他人土地上有建筑建设用地使用权以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的，土地承包经营权则物或其他工作物为目的，土地承包经营权则是在他人土地上进行耕作、养殖、畜牧的权是在他人土地上进行耕作、养殖、畜牧的权利。利。n n2 2建设用地使用权不以地租为必要，而是建设用地使用权不以地租为必要，而是一次性支付代价。而土地承包经营权则一般一次性支付代价。而土地承包经营权则一般以支付地租的的形式负担使用权的代价。以支付地租的的形式负担使用权的代价。n n3 3建设用地使用人即使因不可抗力不能使建设用地使用人即使因不可抗力不能使用土地，也不得请求减免租金的支付，而土用土地，也不得请求减免租金的支付，而土地承包经营权人因不可抗力而导致收益减少地承包经营权人因不可抗力而导致收益减少或全无时，可以请求减少地租的支付。或全无时，可以请求减少地租的支付。n n二、建设用地使用权的取得二、建设用地使用权的取得n n设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。n n（一）通过出让方式取得建设用地使用权。（一）通过出让方式取得建设用地使用权。n n是国家或集体经济组织以土地所有人的身份，将土地使用权在一是国家或集体经济组织以土地所有人的身份，将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家或集体经济组定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家或集体经济组织支付土地使用出让金的行为。织支付土地使用出让金的行为。n n1 1、出让方式的特点：交易性；有偿性；期限性。、出让方式的特点：交易性；有偿性；期限性。n n2 2、建设用地使用权出让合同、建设用地使用权出让合同n n（1 1）属于民事合同。（）属于民事合同。（2 2）以获取物权为目的。）以获取物权为目的。(3)(3)属于要式合同。属于要式合同。（4 4）采登记生效主义。）采登记生效主义。n n（二）通过划拨方式取得建设用地使用权（二）通过划拨方式取得建设用地使用权n n是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将国有或集体所有的土地交付其使用，或者将土地置等费用后，将国有或集体所有的土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在法律性质上，由于使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在法律性质上，由于划拨中国家与土地使用者并不是平等的主体，因此划拨属于行政划拨中国家与土地使用者并不是平等的主体，因此划拨属于行政行为，而非民事行为。行为，而非民事行为。n n特点：公益目的性；无偿性；转让受限制；无期限性。特点：公益目的性；无偿性；转让受限制；无期限性。n n三、空间建设用地使用权的设立三、空间建设用地使用权的设立n n空间权在物权法中究竟处于什么地位，在物权立法中应将空间权在物权法中究竟处于什么地位，在物权立法中应将其置于何处？有不同观点。一种观点认为，空间权是一种其置于何处？有不同观点。一种观点认为，空间权是一种独立的新型用益物权，应当将其与其他用益物权并列。一独立的新型用益物权，应当将其与其他用益物权并列。一种观点认为，空间权虽属于用益物权的范畴，但并非独立种观点认为，空间权虽属于用益物权的范畴，但并非独立的权利类型，而是对一定空间上所设定的各种物权的综合的权利类型，而是对一定空间上所设定的各种物权的综合表述，物权法不应对空间权专设一章，而应在各种用益物表述，物权法不应对空间权专设一章，而应在各种用益物权中分别规定。权中分别规定。物权法物权法基本上采纳了后一种观点，于基本上采纳了后一种观点，于第第136136条规定了空间建设用地使用权。条规定了空间建设用地使用权。n n对空间建设用地使用权的，须注意以下两点：对空间建设用地使用权的，须注意以下两点：n n空间建设用地使用权的设立空间建设用地使用权的设立n n设立空间建设用地使用权，首先应明确有权设立此权利主设立空间建设用地使用权，首先应明确有权设立此权利主体是土地所有权人，而非已取得地表建设用地使用权的用体是土地所有权人，而非已取得地表建设用地使用权的用益物权人。其次，设立空间建设用地使用权须以合同形式益物权人。其次，设立空间建设用地使用权须以合同形式设立。再次，应明确设立空间建设用地使用权须物权登记。设立。再次，应明确设立空间建设用地使用权须物权登记。n n空间建设用地使用权不得影响其他用益物权人的利益空间建设用地使用权不得影响其他用益物权人的利益n n四、建设用地使用权的内容四、建设用地使用权的内容n n（一）建设用地使用权人的权利（一）建设用地使用权人的权利n n1.1.对土地的使用权对土地的使用权n n2.2.基于建设用地使用权的物上请求权基于建设用地使用权的物上请求权n n3.3.建设用地使用权的出租与借用建设用地使用权的出租与借用n n4.4.不动产相邻关系的适用不动产相邻关系的适用n n5.5.建设用地使用权的处分的自由建设用地使用权的处分的自由n n（二）建设用地使用权人的义务（二）建设用地使用权人的义务n n支付土地使用费的义务支付土地使用费的义务n n合理使用土地的义务合理使用土地的义务n n返还土地的义务返还土地的义务n n五、建设用地使用权的变动五、建设用地使用权的变动（一）建设用地使用权的转让。转让与（一）建设用地使用权的转让。转让与出让的关系。转让合同与出让合同是两出让的关系。转让合同与出让合同是两个相互独立的法律关系，不可相互混淆。个相互独立的法律关系，不可相互混淆。建设用地使用权的初始发生，只能通过建设用地使用权的初始发生，只能通过土地所有权人与用地人的合意而实现，土地所有权人与用地人的合意而实现，也就是通过出让合同来实现。转让则发也就是通过出让合同来实现。转让则发生在出让之后，是建设用地使用权在民生在出让之后，是建设用地使用权在民事流转领域中继续流转方式。事流转领域中继续流转方式。n n（二）建设用地使用的出租（二）建设用地使用的出租n n（三）建设用地使用权的抵押（三）建设用地使用权的抵押n n（四）建设用地使用权的消灭（四）建设用地使用权的消灭第四节 宅基地使用权n n一、宅基地使用权的概念和特征一、宅基地使用权的概念和特征n n（一）概念与特征（一）概念与特征n n（二）宅基地使用权与建设用地使用权的区别（二）宅基地使用权与建设用地使用权的区别n n宅基地使用权与建设用地使用权一样，都是权利宅基地使用权与建设用地使用权一样，都是权利人围拢在他人土地上建造并取得建筑物及其他不人围拢在他人土地上建造并取得建筑物及其他不动产所有权的一种权利。但也有重大差异动产所有权的一种权利。但也有重大差异:n n1.1.取得方式不同取得方式不同n n2.2.权利内容不同权利内容不同n n3.3.权利主体的身份限制不同权利主体的身份限制不同n n4.4.权利客体不同权利客体不同n n5.5.设立要件不同设立要件不同n n6.6.期限不同期限不同n n7.7.是否有偿不同是否有偿不同n n二、宅基地使用权的取得n n（一）基于法律的直接规定而取得n n（二）集体经济组织依法无偿分配n n三、宅基地使用权的流转三、宅基地使用权的流转n n目前我国实际上是禁止宅基地流转的，买卖、投资、目前我国实际上是禁止宅基地流转的，买卖、投资、入股一概不可。宅基地禁止流转在我国法律中仅有两入股一概不可。宅基地禁止流转在我国法律中仅有两种例外：第一是继承，第二是宅基地使用权随房屋所种例外：第一是继承，第二是宅基地使用权随房屋所有权转让而流转。但是即使是宅基地只能随房屋所有有权转让而流转。但是即使是宅基地只能随房屋所有权转让，这种转让也必须有一定限制。权转让，这种转让也必须有一定限制。n n对转让农村房屋所有权而导致的宅基地使用权的转移，对转让农村房屋所有权而导致的宅基地使用权的转移，要做以下三点限制：第一，受让人只能是本集体经济要做以下三点限制：第一，受让人只能是本集体经济组织成员。第二，农村村民一户只能拥有一处宅基地。组织成员。第二，农村村民一户只能拥有一处宅基地。第三，受让方的宅基地面积不得超过省、自治区、直第三，受让方的宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。辖市规定的标准。n n宅基地使用权能否抵押的问题，一直在司法界存在很宅基地使用权能否抵押的问题，一直在司法界存在很大的争议。大的争议。物权法物权法对宅基地使用权抵押问题并未对宅基地使用权抵押问题并未明文规定。明文规定。案例n n年月，黄某以一户三人（黄某与妻子张某、大儿子）年月，黄某以一户三人（黄某与妻子张某、大儿子）名义申请了宅基地建房。同年月，小儿子出生。年名义申请了宅基地建房。同年月，小儿子出生。年大儿子结婚，黄某因车祸去世。年，小儿子因结婚另行大儿子结婚，黄某因车祸去世。年，小儿子因结婚另行申请了宅基地建房；大儿子也将房屋拆除，在原宅基地上建了新申请了宅基地建房；大儿子也将房屋拆除，在原宅基地上建了新房，张某随大儿子居住。年，大儿子居住房屋面临拆迁，房，张某随大儿子居住。年，大儿子居住房屋面临拆迁，获得了拆迁补偿款万余元和宅基地使用权补偿款万余元。获得了拆迁补偿款万余元和宅基地使用权补偿款万余元。小儿子得知后，认为宅基地补偿款属于申请宅基时的黄某、张某小儿子得知后，认为宅基地补偿款属于申请宅基时的黄某、张某和大儿子共同所有，三人应各享有万余元。父亲黄某已经去和大儿子共同所有，三人应各享有万余元。父亲黄某已经去世，其享有的万余元应作为遗产由母亲、哥哥和自己共同继世，其享有的万余元应作为遗产由母亲、哥哥和自己共同继承。大儿子反对，双方对簿公堂。承。大儿子反对，双方对簿公堂。n n判决判决 n n法院审理后认为，该案从表面看争议标的是宅基地补偿法院审理后认为，该案从表面看争议标的是宅基地补偿款，实质是对宅基地使用权归属的争议。因宅基地使用权是宅基款，实质是对宅基地使用权归属的争议。因宅基地使用权是宅基地补偿款的发生原因，明确了宅基地使用权的主体即明确了宅基地补偿款的发生原因，明确了宅基地使用权的主体即明确了宅基地补偿款的所有者。宅基地使用权作为一项特殊的用益物权，与地补偿款的所有者。宅基地使用权作为一项特殊的用益物权，与农民个人的集体经济组织成员资格紧密相关，因出生而获得（但农民个人的集体经济组织成员资格紧密相关，因出生而获得（但并不一定实际享有），因死亡而消灭。黄某于年因车祸并不一定实际享有），因死亡而消灭。黄某于年因车祸死亡，自然失去其集体经济组织成员的资格，不再是宅基地使用死亡，自然失去其集体经济组织成员的资格，不再是宅基地使用权的主体，宅基地补偿款当然也无权享有。小儿子要求分割宅基权的主体，宅基地补偿款当然也无权享有。小儿子要求分割宅基地补偿款的诉请于法无据，判决驳回。地补偿款的诉请于法无据，判决驳回。n n评析评析 n n我国继承法第三条规定：我国继承法第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”本文所要讨论的是：宅基地使用权（本文所指是农村宅基地使用权，城镇本文所要讨论的是：宅基地使用权（本文所指是农村宅基地使用权，城镇宅基地使用权属于历史遗留问题，不作讨论）是否是宅基地使用权属于历史遗留问题，不作讨论）是否是“财产财产”，以及是否为，以及是否为“个人财产个人财产”？n n一、从宅基地使用权的外部关系来看，其是一项特殊的用益物权，一、从宅基地使用权的外部关系来看，其是一项特殊的用益物权，是特殊的财产，不应作为遗产继承是特殊的财产，不应作为遗产继承 n n在大陆法系物权体系上，宅基地使用权归属用益物权。一般而言，在大陆法系物权体系上，宅基地使用权归属用益物权。一般而言，用益物权具有财产的性质，应允许流转、继承。但宅基地使用权是特殊的用用益物权具有财产的性质，应允许流转、继承。但宅基地使用权是特殊的用益物权，是一项益物权，是一项“特殊的财产特殊的财产”，其特殊性表现为：第一，宅基地使用权的，其特殊性表现为：第一，宅基地使用权的取得具有无偿性。从我国现有的法律规定来看，农民取得宅基地使用权除交取得具有无偿性。从我国现有的法律规定来看，农民取得宅基地使用权除交纳数量极少的税费外，无需交纳其他费用，原则上是无偿取得。第二，宅基纳数量极少的税费外，无需交纳其他费用，原则上是无偿取得。第二，宅基地使用权具有人身依附性。根据土地管理法的规定，宅基地使用权与集体经地使用权具有人身依附性。根据土地管理法的规定，宅基地使用权与集体经济组织的成员资格密切相关，一经设定即具有极强的人身依附性，禁止流转。济组织的成员资格密切相关，一经设定即具有极强的人身依附性，禁止流转。第三，宅基地使用权在功能上具有福利性。宅基地使用权为保障农民第三，宅基地使用权在功能上具有福利性。宅基地使用权为保障农民“居者居者有其房有其房”而设立，具有社会保障职能。而设立，具有社会保障职能。n n宅基地使用权的特性决定了它是一项不适于继承的宅基地使用权的特性决定了它是一项不适于继承的“特殊财产特殊财产”：基于取得上的无偿性，如允许其继承，将使继承人无端受益，有违公平理念；基于取得上的无偿性，如允许其继承，将使继承人无端受益，有违公平理念；人身依附性决定了它必须因具有集体经济组织成员资格而取得、因集体经济人身依附性决定了它必须因具有集体经济组织成员资格而取得、因集体经济组织成员资格的消灭而消灭，不产生在不同主体之间的流转（继承）问题；组织成员资格的消灭而消灭，不产生在不同主体之间的流转（继承）问题；而福利性质决定了如果允许继承，将导致宅基地无限扩大。因此，土地管理而福利性质决定了如果允许继承，将导致宅基地无限扩大。因此，土地管理法规定村民一户只能拥有一处宅基地。法规定村民一户只能拥有一处宅基地。n n二、从宅基地使用权的内部关系来看，属于家庭共同共有，不是被继承人的二、从宅基地使用权的内部关系来看，属于家庭共同共有，不是被继承人的个人财产，不能作为遗产继承个人财产，不能作为遗产继承 n n共同共有以共同关系的存在为前提，因共同关系的产生而产生，因共同共有以共同关系的存在为前提，因共同关系的产生而产生，因共同关系的消灭而消灭。在共同关系存续期间，各共有人之间不产生份额问共同关系的消灭而消灭。在共同关系存续期间，各共有人之间不产生份额问题，对共有财产的全部享有平等的权利，承担平等的义务，不得请求分割共题，对共有财产的全部享有平等的权利，承担平等的义务，不得请求分割共有物。根据学者通说，我国目前主要在以下场合成立共同共有：一是因夫妻有物。根据学者通说，我国目前主要在以下场合成立共同共有：一是因夫妻关系的存在而产生的夫妻之间的共同共有；二是因家庭关系的存在而产生的关系的存在而产生的夫妻之间的共同共有；二是因家庭关系的存在而产生的家庭共有；三是因遗产未分割而产生的继承人之间的共同共有。家庭共有；三是因遗产未分割而产生的继承人之间的共同共有。n n宅基地使用权是家庭共同共有财产，与家庭关系密切相连。按照共宅基地使用权是家庭共同共有财产，与家庭关系密切相连。按照共同共有的法理，家庭成员对宅基地使用权享有平等的权利、承担平等的义务，同共有的法理，家庭成员对宅基地使用权享有平等的权利、承担平等的义务，家庭成员之间不产生份额的问题。在家庭关系存续期间，家庭成员不得请求家庭成员之间不产生份额的问题。在家庭关系存续期间，家庭成员不得请求分割，只要家庭关系存在，宅基地使用权的共同共有关系就存在。家庭个别分割，只要家庭关系存在，宅基地使用权的共同共有关系就存在。家庭个别成员的死亡，并没有导致家庭关系的消亡，也就不会产生宅基地使用权的分成员的死亡，并没有导致家庭关系的消亡，也就不会产生宅基地使用权的分割问题，无法形成死亡人对宅基地使用权的个人份额。也就是说，割问题，无法形成死亡人对宅基地使用权的个人份额。也就是说，“被继承被继承人人”死亡前，宅基地使用权并非其个人财产；死亡前，宅基地使用权并非其个人财产；“被继承人被继承人”死亡后，家庭关死亡后，家庭关系仍然存在，宅基地使用权没有分割，仍然是家庭共同共有财产而非系仍然存在，宅基地使用权没有分割，仍然是家庭共同共有财产而非“被继被继承人承人”的个人财产。既然宅基地使用权并非个人财产，自然不能作为遗产继的个人财产。既然宅基地使用权并非个人财产，自然不能作为遗产继承。承。n n当然，当然，“农村宅基地使用权不能作为遗产继承农村宅基地使用权不能作为遗产继承”是仅就一般情况而是仅就一般情况而言。在特殊的情况下，如由于言。在特殊的情况下，如由于“地随房走地随房走”的原则，继承人对宅基地上所建的原则，继承人对宅基地上所建造房屋的继承将导致对宅基地的继承。造房屋的继承将导致对宅基地的继承。THANK YOUSUCCESSvv2024/4/21 2024/4/21 周日周日1919可编辑可编辑案例n n原告：张星光，男，岁，浙江省浦江县治平乡张官村六份头原告：张星光，男，岁，浙江省浦江县治平乡张官村六份头村村民。村村民。原告：芮灵华，女，岁，系张星光之妻，同村村民。原告：芮灵华，女，岁，系张星光之妻，同村村民。被告：张食领，男，岁，同村村民。被告：张食领，男，岁，同村村民。n n年月份，治平乡张官村村委会经治平乡人民政府和治年月份，治平乡张官村村委会经治平乡人民政府和治平乡土地管理办公室同意，进行村民建房统一规划。原告张星光平乡土地管理办公室同意，进行村民建房统一规划。原告张星光一户被安排在张官村溪边第十三排，屋基两间，面积平方米，一户被安排在张官村溪边第十三排，屋基两间，面积平方米，共五口人；被告张食领一户被安排在张官村凉亭外第七排、第八共五口人；被告张食领一户被安排在张官村凉亭外第七排、第八排前后各一间，面积平排前后各一间，面积平 方米，共五口人。年月方米，共五口人。年月日，被告张食领应原告张星光的要求，同意与张星光互换上述日，被告张食领应原告张星光的要求，同意与张星光互换上述建房用地位置，并在证人张伯范、张润禄的参加下，双方签订了建房用地位置，并在证人张伯范、张润禄的参加下，双方签订了互换合约。合约载明：互换合约。合约载明：“今有张星光、张食领双方自愿调换屋基，今有张星光、张食领双方自愿调换屋基，有张星光的溪边第十三排二间连余地换张食领凉亭外第七、有张星光的溪边第十三排二间连余地换张食领凉亭外第七、八排八排公路边前后各一间共二间，双方协议商定不得反悔，立此合约。公路边前后各一间共二间，双方协议商定不得反悔，立此合约。”张星光、张食领签字。同年月日，张官村村委会在原、张星光、张食领签字。同年月日，张官村村委会在原、被告分别呈报的被告分别呈报的农村私人建房用地呈报表农村私人建房用地呈报表审批栏中签署了审批栏中签署了“同意二间同意二间”的意见。治平乡土地管理办公室、治平乡人民政府于的意见。治平乡土地管理办公室、治平乡人民政府于同日也在其审批栏中签署了同日也在其审批栏中签署了“同意在耕地上建房二间，计平同意在耕地上建房二间，计平方米方米”的意见，并加盖了公章；在四至一栏中签署了的意见，并加盖了公章；在四至一栏中签署了n n“村统一规划村统一规划”的意见。随后，被告张食领即开始在调换的意见。随后，被告张食领即开始在调换后的屋基上动工兴建。后的屋基上动工兴建。年月日，原告张年月日，原告张星光、芮灵华夫妇以原告张星光未经共有人之一的原告芮星光、芮灵华夫妇以原告张星光未经共有人之一的原告芮灵华的同意，原告芮灵华不同意调换，原告张星光反悔为灵华的同意，原告芮灵华不同意调换，原告张星光反悔为理由，向浦江县人民法院提起诉讼，要求法院判令屋基调理由，向浦江县人民法院提起诉讼，要求法院判令屋基调换协议无效。换协议无效。被告张食领答辩称：此屋基调换系双方自愿，被告张食领答辩称：此屋基调换系双方自愿，写有调换合约，且是在集体刚确定各自屋基的位置，县人写有调换合约，且是在集体刚确定各自屋基的位置，县人民政府未登记造册、核发证书之前，即权属尚未经书面确民政府未登记造册、核发证书之前，即权属尚未经书面确定情况下调换的。这种调换政府是允许的。故双方的屋基定情况下调换的。这种调换政府是允许的。故双方的屋基调换合法有效。调换合法有效。诉讼提起后，浦江县土地管理局于诉讼提起后，浦江县土地管理局于年月日分别在原、被告的年月日分别在原、被告的农村私人建房用地农村私人建房用地呈报表呈报表的意见栏中批示：的意见栏中批示：“准予在耕地上建房贰间计准予在耕地上建房贰间计平方米平方米”，并加盖了公章；还分别在各自的备注栏中注，并加盖了公章；还分别在各自的备注栏中注明：明：“同张食领调换同张食领调换”、“同张星光调换同张星光调换”。n n【审判审判】n n浦江县人民法院经审理认为：本案不属人民法院民事案件浦江县人民法院经审理认为：本案不属人民法院民事案件受理范围，原告应向有关行政部门请求解决。依照受理范围，原告应向有关行政部门请求解决。依照中华中华人民共和国民事诉讼法人民共和国民事诉讼法第一百零八条之规定，该院于第一百零八条之规定，该院于年月日裁定如下：年月日裁定如下：驳回原告的起诉。驳回原告的起诉。n n【评析评析】n n本案原、被告互换建房用地虽然是在经村统一规划确定建房用地本案原、被告互换建房用地虽然是在经村统一规划确定建房用地位置后进行的，但根据位置后进行的，但根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法第三十八第三十八条关于农村居民建住宅使用耕地的，应条关于农村居民建住宅使用耕地的，应“经乡级人民政府审核后，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准报县级人民政府批准”的规定，本案原告起诉时，原、被告均未的规定，本案原告起诉时，原、被告均未取得浦江县人民政府的职能取得浦江县人民政府的职能 部门浦江县土地管理局批准同意在张部门浦江县土地管理局批准同意在张官村耕地上建房，这说明双方尚未取得建房土地的使用权，该土官村耕地上建房，这说明双方尚未取得建房土地的使用权，该土地的使用权还是集体的。现原告要求法院确认其与被告的建房用地的使用权还是集体的。现原告要求法院确认其与被告的建房用地互换行为无效，不但其原告主体资格不具备，而且被告的主体地互换行为无效，不但其原告主体资格不具备，而且被告的主体资格也不具备，即原告的起诉不符合资格也不具备，即原告的起诉不符合中华人民共和国民事诉中华人民共和国民事诉 讼讼法法第一百零八条第（一）、（二）项关于必须有明确的原、被第一百零八条第（一）、（二）项关于必须有明确的原、被告的要求。同时，因土地使用权是集体的，双方无权争议，不能告的要求。同时，因土地使用权是集体的，双方无权争议，不能作为自己的诉讼请求的事实和理由，此也是不符合该条第（三）作为自己的诉讼请求的事实和理由，此也是不符合该条第（三）项关于项关于“有具体的诉讼请求和事实、理由有具体的诉讼请求和事实、理由”的要求的。故在起诉的要求的。故在起诉的四项条件其中三项不具备的情况下，应驳回原告的起诉。的四项条件其中三项不具备的情况下，应驳回原告的起诉。n n那么，是否可因为在原告起诉后，浦江县土地管理局批准了原、那么，是否可因为在原告起诉后，浦江县土地管理局批准了原、被告的建房申请和同意双方调换建房用地，案件应当继续审理呢被告的建房申请和同意双方调换建房用地，案件应当继续审理呢？由于土地管理部门的上述行为系行政行为，对此，不能由民法？由于土地管理部门的上述行为系行政行为，对此，不能由民法来进行调整。如果原告不服浦江县土地管理局的批复，可按行政来进行调整。如果原告不服浦江县土地管理局的批复，可按行政诉讼法的规定，另行提起行政诉讼。故本案不应继续审理。诉讼法的规定，另行提起行政诉讼。故本案不应继续审理。n n：n n本案应注意的一个基本事实是：农村居民建房，在经村委会统一本案应注意的一个基本事实是：农村居民建房，在经村委会统一规划并经有关主管部门同意确定建房位置后，需建房者报批建房规划并经有关主管部门同意确定建房位置后，需建房者报批建房及建房用地有一个过程。在此过程中，建房者互相之间根据自己及建房用地有一个过程。在此过程中，建房者互相之间根据自己的实际情况，协商作一些调整，不为法律所禁止，只是在报批的的实际情况，协商作一些调整，不为法律所禁止，只是在报批的申请表中要如实申请表中要如实 说明情况。由于这种安排是为了解决农村居民居说明情况。由于这种安排是为了解决农村居民居住的实际问题和按合理利用土地资源的有关标准进行的，故一般住的实际问题和按合理利用土地资源的有关标准进行的，故一般都会得到批准。需建房户在报批过程中实际具备了建房和用地的都会得到批准。需建房户在报批过程中实际具备了建房和用地的准权利人资格。这种基本事实决定，当事人之间就这种属国家主准权利人资格。这种基本事实决定，当事人之间就这种属国家主管部门管理和确认的客体，在确认之前按照自愿和管部门管理和确认的客体，在确认之前按照自愿和 公平原则，协公平原则，协议进行交换，法律并不禁止。只要符合法律规定，这种平等主体议进行交换，法律并不禁止。只要符合法律规定，这种平等主体之间的交换行为是会得到主管部门的批准和确认的。之间的交换行为是会得到主管部门的批准和确认的。正因为上述正因为上述原因，当事人之间在审批过程中发生的交换行为，产生的是平等原因，当事人之间在审批过程中发生的交换行为，产生的是平等主体之间的民事法律关系。所以，本案原告起诉要求确认互换屋主体之间的民事法律关系。所以，本案原告起诉要求确认互换屋基协议无效，所要求处理的正是一种民事契约法律关系，法院所基协议无效，所要求处理的正是一种民事契约法律关系，法院所要审查的，就是其要求确认无效的理由是否成立，这应属人民法要审查的，就是其要求确认无效的理由是否成立，这应属人民法院民事收案范围。院民事收案范围。但由于其作为土地使用权的主体资格最终要有但由于其作为土地使用权的主体资格最终要有待于政府主管部门的审批意见才能确立（在现实生活中，民事主待于政府主管部门的审批意见才能确立（在现实生活中，民事主体资格要经过一定的行政程序依法确立的，比比皆是），故法院体资格要经过一定的行政程序依法确立的，比比皆是），故法院在受理案件后，是可以在诉讼中出现的政府主管部门审批的结果，在受理案件后，是可以在诉讼中出现的政府主管部门审批的结果，来作为确认当事人的诉讼请求是否从根本上成立为来作为确认当事人的诉讼请求是否从根本上成立为 依据的。依据的。案例n n19811981年，北京市海淀区四季青乡某村村民孟某之母，经大队批准在村中建年，北京市海淀区四季青乡某村村民孟某之母，经大队批准在村中建北房三间。孟母死后，孟父于北房三间。孟母死后，孟父于19851985年将房屋以年将房屋以65006500元卖与崔某。后来，崔某元卖与崔某。后来，崔某出资对原来的房屋进行了翻建及装修。现共有三间南房、三间北房和一间西出资对原来的房屋进行了翻建及装修。现共有三间南房、三间北房和一间西房，并住在该房内。房，并住在该房内。n n20052005年年1 1月月2525日，孟父死亡。孟某诉至法院，请求法院确认，孟父日，孟父死亡。孟某诉至法院，请求法院确认，孟父与崔某签订的房屋买卖合同无效，要求崔某返还宅基地和房屋。与崔某签订的房屋买卖合同无效，要求崔某返还宅基地和房屋。n n一中院审理后认为，双方进行房屋买卖的时间为一中院审理后认为，双方进行房屋买卖的时间为19851985年，而年，而中华中华人民共和国土地管理法人民共和国土地管理法于于19861986年颁布。但在年颁布。但在中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法颁布之前，颁布之前，19821982年年中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法已规定了农村宅基地属于集体已规定了农村宅基地属于集体所有的性质。所有的性质。19821982年年1 1月月7 7日日国务院批转国务院批转第二次全国农村房屋建设工作会第二次全国农村房屋建设工作会议纪要议纪要的通知的通知也规定，社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手也规定，社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、续。集体划给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。同年，国务院颁布的出租和违法转让。同年，国务院颁布的村镇建房用地管理条例村镇建房用地管理条例中规定，中规定，社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。国务院的相关规定及政策，均严格禁止农村宅使用的使用权，没有所有权。国务院的相关规定及政策，均严格禁止农村宅基地的违法转让。因此，孟父将农村宅基地上建设的房屋转让给城镇居民崔基地的违法转让。因此，孟父将农村宅基地上建设的房屋转让给城镇居民崔某的合同无效。崔某应当将房屋腾空后交还孟某。同时，孟某也应当将购房某的合同无效。崔某应当将房屋腾空后交还孟某。同时，孟某也应当将购房款退还崔某。款退还崔某。n n不过，法院也认为，由于房屋买卖行为发生在不过，法院也认为，由于房屋买卖行为发生在19851985年，年，2020年间，社年间，社会经济条件及房屋价格均发生较大变化，且崔某已经将房屋翻修重建。如果会经济条件及房屋价格均发生较大变化，且崔某已经将房屋翻修重建。如果只退还崔某购房款或房屋现值价款而不考虑该房屋现在的区位补偿价值，崔只退还崔某购房款或房屋现值价款而不考虑该房屋现在的区位补偿价值，崔某凭此款已不能购买到适合的住房。且如遇拆迁，孟某则可获得巨额补偿款，某凭此款已不能购买到适合的住房。且如遇拆迁，孟某则可获得巨额补偿款，这对崔某显失公平。故法院依据评估公司出具的咨询报告，综合考虑房屋的这对崔某显失公平。故法院依据评估公司出具的咨询报告，综合考虑房屋的现值及区位补偿价值，对崔某予以补偿。现值及区位补偿价值，对崔某予以补偿。n n四、宅基地使用权的内容四、宅基地使用权的内容n n（一）宅基地使用权人的权利（一）宅基地使用权人的权利n n对土地的使用权对土地的使用权n n对宅基地使用权进行有限的处分对宅基地使用权进行有限的处分n n宅基地使用人的权利不受期限限制宅基地使用人的权利不受期限限制n n（二）宅基地使用权人的义务（二）宅基地使用权人的义务n n按照批准的用途使用宅基地的义务按照批准的用途使用宅基地的义务n n按照批准的面积建造住宅的义务按照批准的面积建造住宅的义务n n接受政府统一规划的义务接受政府统一规划的义务n n不得非法转让宅基地使用权不得非法转让宅基地使用权n n（三）宅基地使用权的消灭（三）宅基地使用权的消灭n n1 1、为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需、为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用宅基地的要使用宅基地的n n2 2、不按照批准的用途使用土地的、不按照批准的用途使用土地的n n3 3、长期闲置宅基地的、长期闲置宅基地的n n4 4、宅基地面积超标、宅基地面积超标n n5 5、房屋灭失、房屋灭失第五节地役权地役权n n一、地役权的概念和特征一、地役权的概念和特征n n（一）概念。以他人土地供自己便宜之用的权利。（一）概念。以他人土地供自己便宜之用的权利。在权利的分类上，地役权权属于一种为增加自己在权利的分类上，地役权权属于一种为增加自己土地之利用价值而使用他人土地的用益物权。例土地之利用价值而使用他人土地的用益物权。例如，为了自己土地的通行便利，而于他人土地上如，为了自己土地的通行便利，而于他人土地上修造道路的物权。其中，受便宜之土地，谓之需修造道路的物权。其中，受便宜之土地，谓之需用地，供他人使用的土地谓之供用地。用地，供他人使用的土地谓之供用地。n n（二）特征（二）特征n n地役权权的发生须以有两个土地的存在为必要，地役权权的发生须以有两个土地的存在为必要，否则不得成立地役权。此所谓两个土地，指供用否则不得成立地役权。此所谓两个土地，指供用地和需用地，其中供他人土地便宜之用的土地，地和需用地，其中供他人土地便宜之用的土地，为供用地，享有地役权的土地为需用地。须说明为供用地，享有地役权的土地为需用地。须说明的是，此供用地与需用地不以邻接为必要。的是，此供用地与需用地不以邻接为必要。n n地役权具有以下法律特征：地役权具有以下法律特征：n n1 1地役权是以限制供役地所有权为内容的他物地役权是以限制供役地所有权为内容的他物权（供役地）。是利用他人土地的权利。权（供役地）。是利用他人土地的权利。n n2 2地役权是以他人土地供自己土地利用的权利地役权是以他人土地供自己土地利用的权利（需役地）。即是一种（需役地）。即是一种“便利权便利权”，只要不违反，只