本科生毕业论文《房地产企业融资问题研究》.doc

河南财经学院本科生毕业论文房地产企业融资问题研究姓名 学号 专业会计学指导教师 （讲师）2009年5月15日15摘要房地产业是我国支柱产业之一，其健康发展对我国国民经济的发展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业，因此有效地解决该行业融资问题是促进其健康发展的重要条件。房地产企业解决融资问题，必须考虑各种融资渠道的成本及利弊，结合企业所处的外部资本市场的状况，根据国家金融政策、银行改革方向、发行股票、企业债券的制度等，选择最适合企业的融资渠道。随着近几年经济的高速发展，房地产投资又出现了过热迹象，房地产业的风险开始加大，包括加大了金融风险，局部地区的商品房价格上涨很快，房地产开发规模、投资增幅都发展过快。因此，国家也开始了加强对房地产业的规范，尤其是对房地产金融方面的监督管理。在新政策下、形势下，房地产企业应该如何进行企业的融资活动，是当下对房地产来说最为迫切的问题。本文运用理论与实际相结合的方法，对房地产整个行业的背景进行了简要的分析，再对国内外研究现状、融资的基础理论和现代融资理论的发展进行简要介绍。分析了我国房地产企业融资的方式，包括银行贷款、股权融资、发行债券、房地产信托，以及融资方式的其他发展趋势。提出了目前银行贷款仍是我国房地产融资的主要方式，解析了我国房地产业主要依靠银行贷款融资的原因。最后，指出了我国目前房地产融资方式比较单一。要解决这个问题，应积极开拓思路，根据国内外经济、金融形式的不断变化发展，利用一切可能的融资渠道，走多元化道路，探索适合企业实际情况的高效低成本的融资方式。关键词：房地产企业；房地产融资；融资模式AbstractThe industry of real estate is one of the supporting industries of our country, and its healthy development plays an important role to the development of our national economy. It is an important aspect of promoting its healthy development to solve its financing problem effectively. External capital market conditions and policy conditions around the business such as stocks and bonds issuance acquirements, national finance policies, and bank innovation tendency, must be considered in real estate project financing decisions. The government of china published a series of documents to reinforce the credit management in real estate industry. It becomes the most insistent problem for real estate businesses to deal with financing under new policies and conditions. As for financing theory, there has been great progress in theoretic study based on revenue theory, agency cost, and corporation government which have made many instructive effects on business financing decision.Firstly, this paper analyzed the finance conditions around real estate industry, and then discussed problems exiting in real estate business financing and abuses about current financing policies based on financing theories, studied real estate business financing instruments involving bank loan, issuance of stocks, issuance of bonds, and real estate affiance. All of this is to find appropriate financing instruments for business with various internal conditions, to extend business financing channels, and to improve business financing structures.Key Word：real estate industry，Real Estate Financing，Financing channel目录1 引言11.1 研究的背景和意义11.2 文献综述11.3 研究的主要内容和方法11.4 研究进度12 房地产企业融资概况及问题分析32.1 房地产融资概况32.1.1 我国房地产企业融资现状32.1.2 我国房地产企业融资现状的主要表现32.2 我国房地产企业融资存在的问题及原因分析42.2.1 我国房地产企业存在的问题42.2.2 房地产融资问题存在的原因分析53 房地产企业融资模式研究73.1 我国房地产企业融资方式73.1.1 我国房地产企业传统融资方式73.2 房地产企业创新融资模式探索73.2.1 房地产投资基金83.2.2 融资租赁83.2.3 其他融资方式94 房地产企业应如何选择适合的融资渠道104.1 房地产开发个环节合理的融资方式104.1.1准备阶段104.1.2 开发阶段104.1.3 销售阶段104.2 不同房地产开发项目融资方式选择104.2.1 住宅114.2.2 商业房地产114.3 不同规模房地产融资方式选择11结论12参考文献13致谢141 引 言1.1 研究的背景和意义上个世纪90年代中后期以来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资保持较快的增长速度，我国房地产市场发展活跃。近年来，国家不断的通过土地，金融等一系列政策规范房地产市场，双管齐下的地产新政让房地产企业普遍感到资金压力，并且压力逐渐增大。房地产行业的参与者开始注重拓宽资金来源和融资渠道，寻求包括上市，信托，基金，境外融资，私募在内的多元化融资渠道。对于在应对国家宏观信贷紧缩政策下，在应对金融风险的同时，如何能够拓宽融资渠道，创新融资方式，以缓解资金需求压力，从而推动我国房地产投融资体制改革和融资结构的调整，发展资本市场，推动金融机构的风险控制能力成为迫切需要研究的问题。房地产融资问题的研究意义深刻。1.2 文献综述近几年来随着经济的发展，房地产行业体现了前所未有的活力，但同时也出现了很多问题。综合文献看出目前房地产企业主要有信贷融资，信托融资，直接上市，买壳上市，房地产基金，典当融资和项目融资这些具有行业性质的融资方式。研究人员也针对不同的融资方式和各自的操作给与分析。本文将针对房地产企业的融资方式又被赋予新的面貌进行分析，对房地产企业怎样认清自身的融资能力进行研究，结合案例说明量力而行，精心策划，减少盲目性和风险的重要性。以求真正实现融资实效。1.3 研究的主要内容和方法 本文主要内容是综述整理房地产融资问题发展现状；分析造成此种现状的原因；以及不同企业的融资能力的分析，进而分类说明不同融资渠道的实用性局限性；在新的经济环境下针对政府、社会、企业提出解决融资问题的对策和建议。 本文的研究方法分三个步骤： 提出问题：采用文献研究法概述当前房地产行业特征和融资形势和政策。分析问题：首先运用调查法调查出当前市场上的融资方法和渠道。然后定性分析法指出各自的优势和局限性。同时实证研究法对不同方法下融资成功的案例进行分析进一步论证论点。解决问题：用描述性研究法提出不同性质不同规模不同地域的房地产企业采用不同的融资方法。1.4 研究进度08年1月09年2月，收集资料，对房地产行业融资问题的研究进展和基本理论进行综述，整理。找出具体研究意义的内容，与导师商议，确定论文题目。09年2月3月，继续资料的搜集工作，同时认真研读，开始开提报告的写作，并于导师讨论，修改，最终完成开提报告。09年3月4月，列出论文写作大纲同时写作论文初稿，在导师的指导下修改论文初稿，完成论文。09年4月5月，细致具体的校正初稿。完成论文，装订，提交并准备论文答辩。 2 房地产企业融资概况及问题分析2.1 房地产融资概况2.1.1 我国房地产企业融资现状改革开放以后，银行开始逐步介入住宅建设贷款，尤其是房地产开发公司出现后，银行信贷资金开始大量注入房地产。银行信贷资金逐步成为房地产投资资金的重要来源。上个世纪八十年代以后房地产融资有了较大发展。一是房地产信贷业务种类不断增多。目前，房地产信贷资金来源已扩大到开发企业存款和各种住宅储蓄；贷款种类包括开发企业流动资金贷款、单位购建房贷款及个人购建房贷款（包括住房抵押贷款）等；二是金融体系普遍开展了房地产融资业务，此外，还出现了专门的房地产融资机构。房地产业作为国民经济先导性产业，对国民经济的良性发展影响深远。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。目前我国尚未建立起稳定、规范的房地产融资体系，还没有形成符合我国国情、适应市场经济发展的房地产开发融资机制。如何解决房地产企业发展的资金瓶颈问题，尽快建立健全多渠道的房地产企业融资体系，已是摆在全行业面前亟待解决的重大课题。要建立符合我国国情的稳定、规范的房地产融资体系，必须先对我国房地产企业融资现状及存在的问题进行深入法分析。2.1.2 我国房地产企业融资现状主要表现1银行贷款成为房地产企业融资最主要的渠道 由于国内金融市场不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资筹资所占的比重十分微小。从企业统计的角度来看，房地产企业的开发资金主要包括自由资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分，而预售款中的大部分来自银行对个人住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高王希迎， 2005。2以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小目前，我国房地产企业的融资方式有三种：一是，股票市场融资。目前我国约有房地产开发企业3万多家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅不足100家，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例不足千分之五。二是，企业债券融资。在过去的十年中债券融资在房地产企业全部资金中所占比重呈下降趋势。三是，房地产投资资金和房地产信托等其他直接融资方式很少。我国目前尚无标准的房地产基金，个别属于实验性质的房地产基金并未形成规模。3外资在房地产融资中所占比例下降尽管我国房地产行业利用外资的数量在2002年之后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。只有少数东部沿海地区存在，中西部仍呈下降趋势。特别是直接融资方式比例偏小。外资多以简介方式进入：一是和国内公司合作，联合投资开发房地产；二是通过收购中国银行不良资产的形式进入中国房地产市场；三是和国内公司合资成立房地产开发基金张朝元，2008。4宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，2003年以来，政府已采取了一系列房地产宏观调控措施，包括房地产开发的自有资金比例上升，全国暂停审批农用地转非农建设用地等。这些紧缩政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧张，不得不开始多渠道融资的尝试。2.2 我国房地产业融资存在的问题及原因分析由于中国的房地产业还处于起步阶段，融资的途径比较单一，最传统的方法是自有资金加上银行贷款，或者是自有资金加上机构投资人加上银行贷款，与国外相比还很落后。发达国家的项目获得资金的途径更多的是靠直接融资，比如机构投资人、基金等渠道。因此，我国房地产企业是否获得足够的资金支持，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为企业发展的瓶颈衷晟，2005。2.2.1 我国房地产企业融资存在的问题房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障，然而，在房地产融资迅速发展的同时也存在许多潜在问题，归纳起来。主要有以下几个方面：1融资结构单一、间接融资比重过大。目前，我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每个阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍有70%的资金来源于银行贷款，间接融资比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势。但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承担者。2对房地产融资的限制因素太多张青水2006指出“融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题。它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程”。房地产业作为资源密集型行业，需要大量的资金做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来获得。因此，外部融资应是房地产业获得资金的主要方式。目前融资的渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资。其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。3银行贷款方式及金融创新太少房地产作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要的大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短、这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少、融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓宽和创新。4相关的法律法规还不健全，影响融资渠道拓展目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善。有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效地体系。缺乏相互的一致性和协调性。操作困难。直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可以的困境李冬梅，2004。2.2.2 房地产融资问题存在的原因分析我国房地产融资出现上述问题，是由多方面造成的。但归根结底是因为我国房地产金融体制还不完善，还存在很多问题。因此对于我国房地产金融体制中所存在的问题应对症下药，逐步完善、真正视线融资渠道多元化。这些问题的成因主要体现在一下几个方面：1房地产金融缺乏创新工具 与发达国家相比，我国房地产金融创新工具较少，无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款仍是采用抵押、按揭等原始方式。房地产金融创新工具非常缺乏，没有根据实际情况而专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。2房地产金融体系效率不高金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行合理有效的配置。最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，我国金融资源的融通循环在一定程度上并不顺畅，金融资源并不匹配。一方面，存在较大的资金需求得不到满足。另一方面，却存在大量闲置的资金，无法找到合适的对象进行投资。因此，我国房地产金融的资金融通效率是低下的。3房地产金融体系还不健全当前我国政券市场的改革和发展缓慢，其体制和制度仍存在着较大缺陷。如监管机制不到位。股权分立、缺乏信用保证等。这势必会导致许多金融产品不能得到有效运用。此外，由于我国证券市场的发展还不成熟。致使房地产的各种融资方式至今仍没有较大发展。从而导致我国房地产企业融资方式比较单一，其资金来源主要依靠银行贷款，这不仅加大房地产企业的财务风险。而且又给经济运行带来一定的金融风险。因此，必须进一步加大证券市场的改革力度，真正落实国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见中的精神和要求，推进资本市场开放和稳定发展。4与房地产金融相关的法律法规还不完善由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设。对房地产企业的信息披露行为实行监督，有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率牛凤瑞，2004。3 房地产企业融资模式研究3.1 我国房地产企业融资方式3.1.1 我国房地产企业传统融资方式在我国的3万多家房地产企业中，目前可供选择的房地产融资渠道，主要有银行信贷、上市融资、信托融资、债券融资等融资方式。1预收账款房地产企业的预收账款实质开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必须的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。2银行信贷开发商向银行借入的资金，偿还期在一年以内的，为短期信贷，偿还期在一年以上的，称为长期信贷。短期信贷由于必须在一年内偿还，所以只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。3房地产开发债券债券是一种表明债券债务关系的金融工具，债券载明了发行人有在约定的期间归还本金和利息的义务。债券是一种资本市场上的金融工具，期限长于一年。当房地产企业在开发中有中长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。因此，从金融理论上，发行债券是房地产企业可行的融资方式。4上市融资通过上市融资是房地产企业重要的筹资手段。股票与债券同为资本市场上的融资工具，但股票是一种股权证明，持有普通股的股东有权参加企业的经营管理。由于房地产开发的风险高、投资大、周期长。因此，采用发行股票上市也是房地产企业非常重要的融资方式王希迎，2005。3.2 房地产企业创新融资模式探索从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都过度依赖银行。而在新的融资限制条件下，多数房地产企业很难再续依赖银行贷款，因此融资模式的创新势在必行。在国外较为成熟的房地产基金、融资租赁等新型融资方式，将有望成为实现我国房地产投资大众化和融资社会化的重要渠道。3.2.1 房地产投资基金房地产投资基金是产业投资基金的一种，是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资基金黄晔，2005。房地产投资基金现在均以私募的形式组建，以房地产权益性投资为主，同时积极开展房地产证券投资和房地产融资等业务。房地产资产的保值特性决定了房地产基金的投资风险小于其他产业投资基金，因此房地产产业投资基金是一种受各方欢迎的重要融资渠道。对发展我国房地产投资基金的几点建议：深化相关金融体制改革，转变传统经营理念加强对房地产投资基金的监管力度培养房地产投资基金所需专业人才。3.2.2 融资租赁 融资租赁是在分期付款的基础上，引入出租服务中所有权和使用权分离的特性，租赁结束后将所有权转移给承租人的现代营销方式。相对于经营规模来说，中国的租赁业务量非常小，但从另一个角度来看，发展的潜力巨大，而金融租赁融资的方式也呈现多样化发展。接下来看一个房地产业与融资租赁的“强强联合”的案例： 2007年4月初，某个房地产融资租赁项目运作成功，此项目在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁优先责任公司的成功运作下，以“售后回租+保理”的融资形式完成。沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签了5年的“售后回租”合同。金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。 这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以及商业银行三方“共赢”的局面。首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。售后回租交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司回租。在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。然后，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行在以买断房地产开发企业的租金应收款为基础，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，开拓了银行中介业务“保理业务”银行可以收取不低于保理融资额1%的收续费。第三，房地产开发企业通过金融租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金或其他项目。另一方面，通过“售后回租”房地产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过每年还本，每季还息的办法，在融资租赁到期时，依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。这个项目的成功运作，为房地产企业融资开辟了一道创新融资渠道，充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理位中心，整合各资源优势，规避和分散风险，共享项目利益。实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物。可见，运用金融租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。3.2.3 其他融资方式目前还有很多由基本融资方式衍生的新兴或组合的融资方式，主要有并购、房地产信托、融资项目、融资海外基金等。4 房地产企业应如何选择适合的融资渠道融资方式的选择应“据实选择”。对于不同的房地产企业，并非每一种融资工具都适用于自身。由于房地产开发的不同项目、不同环节或不同类型的房地产企业有着不同的风险控制能力和融资需求，如何根据自身实情来确定最优融资结构，规避融资风险，成为房地产企业融资决策的核心内容。4.1 房地产开发各环节合理的融资方式房地产开发主要有以下环节：开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。在此，根据各阶段融资不同的需求，将这些环节归纳为三个融资阶段，房地产企业宜按照不同阶段面里的风险来选择每个阶段适合的融资工具。4.1.1 准备阶段，货币资金转化为储备资金该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到35%以上的限制，一般房地产企业可以接受较高的融资成本。夹层融资可以作为此阶段融资的首选，自有资金比例达到30%以上后可考虑使用信托融资。对于资质较好的大型房地产开发商可以考虑发行债券与海外资金合资设立项目公司进行投资，上市和并购等方式在项目准备阶段之前利用，保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险韦泱，2005。4.1.2 生产阶段，储备资金转化为生产资金基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一，完工后生产资金转化为成品资金。在该阶段，房地产企业适合选择选用信托、夹层融资等方式，虽然这些融资方式的成本很高，但受政策限制较少，相对容易得到资金。短期融资债券是在生产阶段和销售阶段进行衔接的时候，解决短期资金缺口的理想融资选择。4.1.3 销售阶段，储备资金转化为生产资金本阶段主要是购房者需要融资，可选用按揭贷款、住房公资金、抵押贷款，或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担，实现真正意义上的“零首付”。4.2 不同房地产开发项目融资方式的选择不同开发项目金融创新方式的选择，取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果，包括银行风险、资本市场发展状况和企业信誉等方面。4.2.1 住宅住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅的经营模式死开发并销售，融资相对商业用房较为容易，享受税收优惠，但其贷款抵押期一般较长。对于别墅、高档住宅等，夹层融资、信托、项目融资等是较为理想的融资方式。而普通商品房购买者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要来源。4.2.2 商业房地产商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。商业房地产的融资规模大、时间长，因此，它对新融资渠道的需求更为旺盛。我国现有的房地产基金比较适用于投资于办公楼、购物中心等；大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式；短期融资券适用于工程较大、耗资较多的项目；海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。4.3 不同规模房地产企业的融资方式选择对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，可以在进行内源融资的基础上进行银行贷款。同时拓宽融资渠道，实现资本结构的优化。几乎所有融资方式都可以选择，其中有集中融资方式（上市融资、发债融资、海外资金等）几乎成为他们的专利。而对于位数众多的中小房地产企业来说，应积极发行企业债券，利用财务杠杆的效应使企业快速发展变化。应采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进行融资。结 论房地产作为一个高资金密集行业，国内融资渠道不畅，金融品种欠缺，而国外资本对国内市场觊觎已久，融资多元化的途径实际已经摆在国内开发商面前，但是如何利用好这种途径是至关重要的，这就需要有关政府部门建立与发展多元化的金融融资体系。首先，建立完善多元化、分层次的房地产金融市场体系。不管什么样的融资方式或者融资的工具，最终都要通过房地产金融品种的交易市场来实现。通过多元化的金融创新。建立各种房地产金融品种周转的市场。这样既可以分散金融市场的风险，又可以缓解投资需求对房地产市场的压力。其次，创新和丰富多元化融资的品种。选择适合中国人投资特点的金融品种要了解中国人对风险的承受能力，对资产的持有习惯等。这样就能更好的房地产资金来源问题，既减轻了银行的风险，有缓解了房地产供求的关系。另外，还应该健全与房地产金融有关的各种机构，完善政策法规，赋予房地产开发商多品种、多层次、多元融资的能力和手段。随着国内外经济、金融形势的不断变化和发展，我国房地产企业应积极开拓思路，利用一切可能的融资渠道，走多元化发展的道路，探索适合自己企业实际情况的高效低成本的融资方式。参考文献1王希迎，丁建臣，陆桂娟.房地产企业融资新解M.北京：中国经济出版社，2005.2谷祥.房地产投融资指南M.北京：中国金融出版社，2006.3张朝元,梁雨.中小企业融资渠道M.北京：机械工业出版，2008.4张青水.会融才会赢M.北京：中国经济出版社，2006.5威廉.布朗切克.房地产投资商融资秘诀M.北京：机械工业出版，2006.6牛凤瑞等.中国房地产发展报告M.北京：社会科学出版社，2004.7黄晔中国房地产企业融资渠道分析J中国科技信息2005(8)8衷晟房地产开发融资方式探析M北京：中国房地产金融，20059申屠青南宏观调控声声急，房地产企业融资各显神通N中国证券报20061026(8).10江艳玲，杨柳青房地产融资渠道应走多元化J宏观经济管理2004(8)11胡文韬我国房地产融资方式的转变J中国房产信息2005(8)12韦泱试析房地产多元融资的创新之道J中国房地产金融2005(1)13李冬梅房地产融资的资本市场J城市开发2004(6)致 谢本论文是在尊敬的 老师的悉心指导下完成的，在此学生表示衷心的感谢！在论文的选题、资料的收集和撰写过程中， 老师提出很多指导性意见。全文的修改和审定无不凝聚着 老师的教诲。导师严谨的治学态度和忘我的敬业精神，让我受益终生。从导师身上，我不仅学到了扎实的专业知识，也学到了做人的道理。感谢家人对我论文写作的支持和生活上的照顾，谢谢它们的理解！感谢同宿舍同学的意见和建议，感谢所有给予我关心和帮助的朋友和同学！其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落