资产评估2思路和途径.ppt

第2章 资产评估的途径与方法C2024/5/2 周四1本章的主要内容p1、市场途径p2、收益途径p3、成本途径p4、评估途径及其方法的选择p 80X(P/A,10%,5)+1000 x(P/F,10%,5)p 80X5+1000)x(P/F,10%,5)2024/5/2 周四2一、市场途径一、市场途径1、市场途径的基本含义 是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的技术思路和实现该评估思路的各种技术方法的总称。2024/5/2 周四3一、市场途径一、市场途径2、市场途径的基本程序l1)选择参照物l2)在评估对象与参照物之间选择比较因素l3)指标对比、量化差异l4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异l5)综合分析确定评估结果2024/5/2 周四4一、市场途径一、市场途径3 3、市场途径中的具体方法、市场途径中的具体方法A A、直接比较法直接比较法 (1)(1)现行市价法。现行市价法。(2)(2)市价折扣法。市价折扣法。(3)(3)功能价值类比法。功能价值类比法。(4)(4)价格指数调整法。价格指数调整法。(5)(5)成新率价格调整法。成新率价格调整法。B B、类比调成法、类比调成法2024/5/2 周四51 50万元 2009年交易 价格指数115,2013 120 50X(120/115)2010-2013环比上升 3%,4%,5%,6%(1+3%)x(1+4%)x(1+5%)x(1+6%)2024/5/2 周四62某项房产2012年1-6月比2011年12月31日价格的增长分别为 3%、4%、3%，2%，3%4%。3月份交易价格为 20000元/m2 求6月份同类房地产价格。2024/5/2 周四73某项房产2012年1-6月环比增长分别为 3%、4%、3%，2%，3%,4%3月份交易价格为 20000元/m2 求6月份同类房地产价格。2024/5/2 周四842012年1-6月房地产价格指数分别为110、115、112、108、105、103 3月份交易 价格20000元/m2 求6月份同类房地产价格。2024/5/2 周四9一、市场途径一、市场途径3、市场途径中的具体方法(6)市场售价类比法。901X0.1+942X0.2+1038X0.3+909X0.4=953.3(7)价值比率法 成本市价法。市盈率倍数法。2024/5/2 周四10市场售价类比法要点要点(修正参照物价格修正参照物价格)将参照物的交易价格修正为待估资产的评估参将参照物的交易价格修正为待估资产的评估参考值考值修正项目修正项目 修正系数修正系数1.交易状况：交易状况：2.交易时间交易时间:价格指数价格指数/环比增长环比增长/定基增长定基增长3.环境状况（区域因素修正）环境状况（区域因素修正）:评分评分4.功能状况功能状况:具体分析具体分析5.年限调整年限调整:2024/5/2 周四11一、市场途径一、市场途径交易情况调整系数参照物价格800元/平方米1、参照物系拍卖，比正常价格低2%，调整系数 100/982、参照物系拍卖，正常价格应高2%，调整系数 102/1003、参照物关联交易，比正常价格高2%，调整系数 100/1022024/5/2 周四12一、市场途径一、市场途径年限调整修正系数假设参照物和待估资产其他因素都相同，年收益为A。使用年限分别为M，N。资金成本率为i。待估资产价格/参照物价格 =待估资产内在价值/参照物内在价值 =A.(P/A,N,i)/A.(P/A,M,i).P/A,N,i)(P/A,M,i)是年金现值系数2024/5/2 周四13二、收益途径1、收益途径的基本含义（收益现值法）把资产的未来收益折算为现值2、收益途径的基本程序P2024/5/2 周四14二、收益途径2 2、收益途径的基本参数、收益途径的基本参数1）收益额2）折现率3）收益期限2024/5/2 周四15货币时间价值计算复利现值复利现值 (P/F,i,n)(P/F,i,n)=1/=1/（1+i1+i）n n普通年金现值普通年金现值 (P/A,i,n)(P/A,i,n)2024/5/2 周四16复习1：假设银行年利率10%有如下付款方案。比较其优劣1 1、现在付、现在付100100万元万元2 2、首付、首付3030万元，以后万元，以后1010年，每年末付年，每年末付1010万元万元 30+10 x(P/A,10%,10)30+10 x(P/A,10%,10)3 3、从现在开始每年初付、从现在开始每年初付18.181818.1818万元，共万元，共1010年年 18.1818 +18.1818X(P/A,10%,9)18.1818 +18.1818X(P/A,10%,9)18.1818x(1+10%)x (P/A,10%,10)18.1818x(1+10%)x (P/A,10%,10)(F/P,10%,1)(F/P,10%,1)4 4、从第、从第1 1年末开始每年末付年末开始每年末付2020万元，共万元，共1010年年 20 x(P/A,10%,10)4.855 20 x(P/A,10%,10)4.8555 5、第、第5 5年末至第年末至第1010年末每年末付年末每年末付3030万元。万元。2024/5/2 周四17复习2假设股票投资的必要报酬率为假设股票投资的必要报酬率为10%10%。求如下股。求如下股票的内在价值。票的内在价值。1 1、预期股票年现金股利、预期股票年现金股利1.51.5元。元。2 2、预期股票现在的股利、预期股票现在的股利2 2元，以后每年增长元，以后每年增长4%4%。2024/5/2 周四18复习2假设市场利率为假设市场利率为8 8%。求如下债券的内在价值。求如下债券的内在价值。1 1、规范债券，面值、规范债券，面值10001000元，期限元，期限5 5年，票面利率年，票面利率12%12%(1000X12%)X (1000X12%)X（P/A,8%,5)P/A,8%,5)+1000X +1000X（P/F,8%,5)P/F,8%,5)2 2、典型的不规范债券：面值、典型的不规范债券：面值10001000元，期限五年，计单利，票面元，期限五年，计单利，票面 利率利率12%12%，到期还本付息。，到期还本付息。(1000 x12%X5+1000)x(P/F,8%,5)(1000 x12%X5+1000)x(P/F,8%,5)3 3、面值、面值10001000元，期限五年，元，期限五年，计计复复利利，票面利率票面利率9 9%，到期还本付，到期还本付息。息。2024/5/2 周四19二、收益途径3、收益途径中的具体方法 （几种特殊情形）1、永续年金 A/r 2、普通年金 Ax(P/A,r,n)3、固定成长收益（每年增长率g)=A1/(r g)4、固定增长额 a A/r+a/r25、一般复利现值 (P/F,r,n)2024/5/2 周四20永续年金现值的推导（1 1）现值）现值V V =a/=a/（1+r)1+r)1 1 +a/+a/（1+r)1+r)2 2 +a/+a/（1+r)1+r)3 3 +a/+a/（1+r)1+r)n n+（2）现值）现值Vx (1+r)=a +a/a/（1+r)+a/1+r)+a/（1+r)1+r)2 2+a/+a/（1+r)1+r)3 3 +a/+a/（1+r)1+r)n-1n-1+(2)（）（）r X V=a V=a/r2024/5/2 周四21等差数列收益现值的推导等差数列收益现值的推导设设1 1年收益为年收益为A,A,以后每年递增以后每年递增a,a,折现率为折现率为r r 每年每年A A的现值的现值=A/r A/r 。每年递增数为每年递增数为 0 0a 1a 2a 3aa 1a 2a 3a.(n-1)a.(n-1)a(1)(1)现值现值V V =1a/=1a/（1+r)1+r)2 2+2a/+2a/（1+r)1+r)3 3+3a/+3a/（1+r)1+r)4 4+(n-1)a/(n-1)a/（1+r)1+r)n n+(2)(1+(2)(1+r)Vr)V =1a/=1a/（1+r)1+r)1 1+2a/+2a/（1+r)1+r)2 2+3a/+3a/（1+r)1+r)3 3+(n-1)a/(n-1)a/（1+r)1+r)n-1n-1+(2)(2)(1)r.V(1)r.V =1a/=1a/（1+r)1+r)1 1+a/+a/（1+r)1+r)2 2+a/+a/（1+r)1+r)3 3+a/a/（1+r)1+r)n-1n-1+r.V =a/r r.V =a/r 所以所以 V =a/rV =a/r2 2 2024/5/2 周四22等比数列收益现值的推导等比数列收益现值的推导设现在收益为设现在收益为A A0 0,以后每年增长率为以后每年增长率为,折现率为折现率为r r 每年末的收益为每年末的收益为A A0 0（1+g)1+g)1 1 A A0 0（1+g)1+g)2 2 A A0 0（1+g)1+g)3 3 .A.A0 0（1+g)1+g)n n (1)(1)现值现值V V =A =A0 0（1+g)1+g)1 1/（1+r)1+r)1 1 +A +A0 0（1+g)1+g)2 2/（1+r)1+r)2 2 +A +A0 0（1+g)1+g)3 3/（1+r)1+r)3 3 +A +A0 0（1+g)1+g)n n/（1+r)1+r)n n+(2)(2)V XV X（1+g)/1+g)/(1+(1+r)r)=A =A0 0（1+g)1+g)2 2/（1+r)1+r)2 2 +A +A0 0（1+g)1+g)3 3/（1+r)1+r)3 3 +A +A0 0（1+g)1+g)4 4/（1+r)1+r)4 4+A +A0 0（1+g)1+g)n+1n+1/（1+r)1+r)n+1n+1+(1)(1)(2)v (r(2)v (rg)/(1+r)=Ag)/(1+r)=A0 0（1+g)1+g)1 1/（1+r)1+r)1 1 v(r v(rg)=Ag)=A0 0（1+g)1+g)1 1 v=v=A A1 1/(r/(rg)g)2024/5/2 周四23例题例题:折现率折现率10%第一年第一年50万万,以后每年增加以后每年增加3万万 50/10%+3/(10%X10%)第一年第一年50万万,以后每年增长以后每年增长4%50/(10%-4%)2024/5/2 周四242第一年第一年50万万,第第2-3年每年增长年每年增长8%,以后每以后每年增长年增长3%(p/f,I,n)(p/a,I,n)(f/p,I,n)(f/a,I,n)50X(p/f,10%,1)+50X(1+8%)x（p/f,10%,2 )+50X(1+8%)2X(p/f,10%,3)+50X(1+8%)2X（1+3%）/(10%-3%)X(p/f,10%,3)2024/5/2 周四253前前4年收益分别为年收益分别为100万元万元,110万元万元,120万元万元,110万元万元,以后维持以后维持120盈利水平盈利水平100X（p/f,10%,1)+110X(p/f,10%,2)+120X(p/f,10%,3)+110X(p/f,10%,4)+(120/10%)X(p/f,10%,4)2024/5/2 周四264前前4年收益分别为年收益分别为100万元万元,110万元万元,120万元万元,110万元万元,以后维持以后维持120盈利水平盈利水平 120/10%-20X(p/f,10%,1)-10X(p/f,10%,2)10X(p/f,10%,4)2024/5/2 周四275资产有效期资产有效期20年，第一年收益年，第一年收益50万，以万，以后每年增长后每年增长4%50/(10%-4%)-50X(1+4%)20/(10%-4%)X(p/f,10%,20)2024/5/2 周四286 测试测试 折现率折现率10%10%，求现值，求现值年金现值系数（年金现值系数（p/a,ip/a,i，n n）复利现值系数（）复利现值系数（p/fp/f，i i，n n）1 1、经营期、经营期2020年，年收益年，年收益5050万元万元2 2、经营期、经营期3030年，前四年末收益分别为年，前四年末收益分别为2020万元，万元，3030万万元，元，4040万元，万元，5050万元。自第五年末收益为万元。自第五年末收益为6060万元。万元。3.3.经营期无限，年收益经营期无限，年收益3030万元万元4 4、经营期无限，第、经营期无限，第 1 1年末收益年末收益1010万，第万，第2 2年第年第3 3年年增年年增长长6%6%。自第。自第4 4年开始年增长年开始年增长3%3%。5 5、经营期无限，第、经营期无限，第 1 1年末收益年末收益100100万，以后年增长万，以后年增长3 3万。万。2024/5/2 周四29三、成本途径（三、成本途径（1 1）1 1、成本途径的基本含义和基本要素：、成本途径的基本含义和基本要素：P P 1 1）资产的重置成本）资产的重置成本2 2）资产的有形损耗（实体性贬值）资产的有形损耗（实体性贬值）3 3）资产的功能性陈旧贬值）资产的功能性陈旧贬值4 4）资产的经济性陈旧贬值）资产的经济性陈旧贬值2024/5/2 周四30三、成本途径（三、成本途径（2 2）2 2、资产的重置成本、资产的重置成本 是指资产的现行再取得成本。复制或更新。是指资产的现行再取得成本。复制或更新。A A、重置核算法重置核算法 B B、价格指数法：价格指数法：账面原值账面原值X X（1+1+价格变动指数）价格变动指数）C C、功能价值类比法功能价值类比法待估资产重置成本待估资产重置成本=参照物重置成本参照物重置成本 X X（待估资产生产能力（待估资产生产能力/参照物生产能力参照物生产能力)x x2024/5/2 周四31三、成本途径（三、成本途径（3 3）3 3、实体性贬值（有形损耗）的计算实体性贬值（有形损耗）的计算 定义定义P96P96、P100P100 A A、观测法（成新率法）观测法（成新率法）B B、使用年限法（实际使用年限）使用年限法（实际使用年限）C C、修复金额法修复金额法2024/5/2 周四32三、成本途径（三、成本途径（4 4）4 4、功能性贬值、功能性贬值 6060 2024/5/2 周四33三、成本途径（）三、成本途径（）、经济性贬值、经济性贬值61经济性贬值的估算方法经济性贬值的估算方法经济性贬值率经济性贬值率=1-1-（资产实际生产能力（资产实际生产能力/设计生产能力设计生产能力)x x（1 1）当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时）当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时（2 2）当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：）当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：2024/5/2 周四34例一辆出租车一辆出租车,原值原值2020万万,牌照价牌照价1010万万,有效有效期期1010年年,预计残值预计残值3 3万万.年正常运营能力年正常运营能力30,000KM,30,000KM,已经使用已经使用3 3年年.年运营里程年运营里程36000KM,36000KM,该车新车现市价降低该车新车现市价降低10%,10%,还还可以使用可以使用6 6年年,年运营能力降为年运营能力降为28,000KM,28,000KM,每年运营成本增加每年运营成本增加50005000元元,资资金成本率金成本率10%10%2024/5/2 周四351重置成本重置成本 20X(1-10%)+10=2820X(1-10%)+10=28实体性贬值：实体性贬值：实际使用年限实际使用年限=3X36000/30000=3X36000/30000 =3.6 =3.6年年 实体性贬值率实体性贬值率=3.6/(3.6+6=3.6/(3.6+6）=Y=Y 实体性贬值实体性贬值=(28-3)XY=(28-3)XY 功能性贬值功能性贬值=5000X(P/A,10%,6)=5000X(P/A,10%,6)经济性贬值经济性贬值=28X 28X（1 1 28000/30000)28000/30000)2024/5/2 周四36四、评估途径四、评估途径及其方法及其方法之间的关系之间的关系、资产评估途径及其方法之间的联系、资产评估途径和方法之间的区别、资产评估途径和方法的选择2024/5/2 周四37