原告谭福男与被告东兴市大三联商厦有限公司及第三人东兴市桂滨商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案.doc

法艺花园官网： （2012）东民初字第644号原告谭福男与被告东兴市大三联商厦有限公司及第三人东兴市桂滨商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案来源：【法艺花园】东兴市人民法院民事裁判书（2012）东民初字第644号原告谭福男，男，19xx年x月x日出生，汉族，现住xx市xx庭x栋x单元x室，公民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx。委托代理人梁庆秋，广西中司律师事务所律师。委托代理人林秋燕，广西中司律师事务所实习律师。被告东兴市大三联商厦有限公司，住所地xx市xx大道x号。法定代表人何淞，董事长。委托代理人胡金海，广西至诚律师事务所律师。委托代理人韦冠武，广西君惠律师事务所律师。第三人东兴市桂滨商贸有限公司（原名称东兴市桂滨房地产开发有限公司），住所地xx市xx大道x号。法定代表人苏萍，董事长。委托代理人何岳，广西北仑律师事务所律师。原告谭福男与被告东兴市大三联商厦有限公司（以下简称大三联公司）及第三人东兴市桂滨商贸有限公司（以下简称桂滨公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2012年9月26日立案受理后，依法组成由审判员张畹婕担任审判长，代理审判员胡家铭、人民陪审员利艳参加的合议庭，于2013年4月16日公开开庭审理了本案，书记员甘湘雁担任记录。原告委托代理人梁庆秋、被告委托代理人韦冠武、第三人委托代理人何岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭福男诉称，被告于2007年12月20日向第三人承租了位于xx市xx大道x号（桂滨商业综合楼）一、二层大楼作为商场经营之用，从2007年12月20日到2017年12月19日，租期为10年。应被告招商，原告于2008年1月8日与被告签订了经营合同书，租赁经营期限从2008年1月8日到2015年12月止。原告在经营期间，一直依照合同约定履行义务。然而被告却于2011年3月12日与第三人签订了房屋租赁合同补充协议，根据该补充协议的约定，被告及第三人将原租期届满日2017年12月19日缩短为2012年3月20日，被告与第三人未通知租户，擅自缩短了租期，提前解除租赁合同，极大损害了原告的利益。现诉至法院。诉讼请求：一、确认原告依法享有对被告与第三人2007年12月20日房屋租赁合同的合同解除抗辩权；二、判令被告与第三人于2011年3月12日签订的补充协议无效；三、判令原告、被告、第三人继续履行原、被告签订的经营合同书；四、本案诉讼费用由被告承担。原告谭福男对其主张在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、房屋租赁合同，证明被告向第三人承租桂滨商业综合楼作商场经营之用，租期为10年。被告根据房屋租赁合同中第五条第三项约定对商场铺面享有合法转租权；3、经营合同书，证明原、被告签订的经营合同书中的转租约定合法有效。原告租赁被告经营场地设立品牌专柜；4、大三联商厦宣传资料、照片；5、大三联商厦商誉，信誉证书等资料；以上证据4、证据5证明在原告与众多经营户多年的不懈努力下，大三联商厦已成为东兴市乃至防城港地区一流的大型百货零售企业。原告也获得较好的经济效益；6、被告与第三人于2011年3月12日签订的补充协议，证明被告及第三人未经原告（次承租人）同意，擅自缩短了租期，提前解租，也没有对原告履行告知义务，将原租期届满日缩短损害原告合法权益。原告作为合法的次承租人，对第三人（出租人）依法享有合同解除抗辩权，被告与第三人签订的补充协议无效；7、第三人关于协商接收房屋的函，证明现租期已被提前终止，被告已经退出商场的经营管理，原告与众多商户现已无法经营，原告的合法效益已经受到极大损害。被告大三联公司答辩称，被告认为本案原告对被告与第三人所签订的房屋租赁合同依法享有合同解除抗辩权，被告与第三人于2011年3月12日签订的补充协议无效。2012年6月被告在继续经营的情况下，第三人强行进行清场，按现状被告没有办法继续履行与原告签订的经营合同，由此产生的责任应由第三人承担。2、补充协议由于原告主张依法享有合同解除抗辩权而无效。被告大三联公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、2011年2月21日桂滨公司发出的解除租赁合同的通知书，证明2011年2月21日桂滨公司以大三联公司欠租金为由要求解除租赁合同；2、被告与第三人于2011年3月12日的补充协议，证实2011年3月12日大三联公司因重大误解认为欠租金而与桂滨公司签订了提前解除租赁合同的补充协议。第三人桂滨公司答辩称，1、第三人认为原告、被告不具有合同解除抗辩权。2、补充协议已被防城港市中级人民法院（以下简称防港中院）生效判决确认为有效。3，原告与被告签订的经营合同书经司法鉴定，合同所签时间与合同落款时间不一致，落款时间是虚假的，原告要求第三人继续履行该合同书没有法律依据。请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人桂滨公司在举证期限内提供的证据有：1、通知，证实第三人桂滨公司在2012年1月5日曾发出通知，要求大三联商场各经营户在通知公布之日起十日内将原告与被告大三联公司签订的租赁合同报第三人备案；2、合同备案登记表，证实原告并没有按通知要求备案，所备案合同与原告在本案中提交的合同经营时间不一致；3、2011年大三联百货部合同情况表，证明原告所提交的合同约定的经营时间与第三人所登记的情况存在不一致的情形；4、（2012）防市民一终字第107号民事判决书，证实原告不属于法律所规定的次承租人，不具有合同解除抗辩权，且2011年3月12日签订的补充协议已经法院生效判决确认有效；5、桂滨公司与南宁肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）签订的租赁合同；6、桂滨公司与广西新润发商贸有限公司（以下简称新润发公司）签订的房屋租赁合同；以上证据5、证据6证明第三人已将本案涉及的房屋出租给新润发公司，肯德基公司。第三人与新润发公司签订的租赁合同约定有新润发公司对原承租户进行接收管理，如果租金有差价由第三人及新润发公司解决。新润发公司和肯德基公司已经开始营业，原告原承租的场地已由新润发公司出租给新的租户，即使法院判决要第三人履行原告的诉求，但第三人已没有能力继续履行；7、情况说明，证实桂滨公司在将桂滨财富广场一、二层出租给新润发公司时要求承租人接受原大三联商场租户，且新润发公司已按合同的约定通知原租户签约。大部分原大三联商场租户已经得到妥善安置，原告等人没有按新润发公司的通知签约是导致不能安置的原因，原告应当承担相应的责任。新润发购物广场已于2012年11月16日正式营业，桂滨财富广场第一层已全部转租给商户，而第二层由该公司经营新润发超市；8、司法鉴定结论和情况说明，证实根据华东政法大学司法鉴定中心提交的鉴定结论显示，原告与被告签订合同的时间与合同落款所写的时间不相符，该鉴定书与情况说明证实原告所提交的经营合同书为虚假证据，原告根据虚假合同书请求的权利没有法律依据，应当予以驳回。经开庭质证，被告和第三人对原告提供的证据1、证据2无异议，本院对当事人无异议的证据予以确认。被告大三联公司对原告提供的证据3至证据7无异议。第三人桂滨公司对原告提供的证据3有异议，认为该证据经鉴定是事后补签，证实原告与被告双方的关系是统一品牌关系，不是简单的承租人和转租人的关系；对证据4、证据5的真实性无异议，但与本案无关联；对证据6无异议，但对原告所主张的第个证明意见不认可；对证据7的真实性无异议，但第三人发出该函后实际没有真正接收房屋，原告也没有把房屋移交给第三人。原告对被告提供的证据1、证据2的真实性无异议，这两份证据恰好说明被告和第三人未经原告同意提前解除租期损害原告的权益；第三人对被告提供的证据1、证据2无异议，认为该通知书和协议已经过法院生效判决书认定，以生效判决书认定的事实为准；原告对第三人提供的证据均有异议，认为证据1的真实性有异议，原告没有收到该份通知；对证据2的内容真实性有异议，认为该份表格并没有表明是桂滨公司为了接受原租户而制定的备案登记表。书面注明“合同未订”是没有与桂滨公司签订合同，不能证实是原租户没有与大三联公司签订合同；对证据3的真实性有异议，该证据没盖章没签名，看不出证据的来源；证据4不能作为本案认定原告是否具有承租合同当事人主体资格的依据，该判决书程序违法，剥夺原告作为次承租人的诉讼权利，该判决虽然认定补充协议有效，但不影响原告要求继续履行合同的权益，不管是大三联公司或桂滨公司都要继续履行原原告与大三联公司签订的合同；证据5、证据6这两份合同认为，第三人出具这两份合同不能证明新润发公司已将一楼所有铺面转租，所以还是可以继续履行原合同。大三联公司与桂滨公司缩短租期的协议无效，原告作为原经营户有权继续使用原租赁的场地。如果补充协议有效，原告认为第三人提供这两份合同属于无效合同；证据7明显是无中生有，事实是现在商场内还有铺面，是新润发公司故意抬高租金导致原告无法与之签订合同，因此，桂滨公司有义务提供所有经营户的租赁合同，以证实商场目前的租金标准以及是否还有场地出租；对证据8，认为证据8中的司法鉴定是有明显缺陷的鉴定，鉴定结论没有附有检查样本。该鉴定结论不能确保样本与检材具有同一性。?该鉴定结论使用的方法不科学，且鉴定依据明显不足，其结果不应采信。证据8中的情况说明，对原告的质疑没有正面回复。关于样材比对的问题没有正面说明。对关于2010年12月的相同性没有作出正面解释，在回避问题。仅是以“没有发现人为处理现象”作为回复。关于鉴定方法的问题，以某个案件的中间段日期作为其他案件的中间段日期衡量，理由是系列案，每个案件是独立的案件，该解释是张冠李戴的解释，原告认为鉴定出来的结论不应采信，不能证明经营合同书是在2012年1月5日以后补签，不能得出该合同书是虚假的结论，该合同书是真实的。被告大三联公司对第三人提供的证据均有异议：对证据1、证据2、证据3认为没有看见过，对其真实性不认可。对证据4的真实性没有异议，但不能作为本案的定案依据；证据5、证据6认为真实性无法确认。这两份合同起始期在被告和第三人租赁合同没有依法解除签订，即使是真的也无效；证据7已超过举证期限，被告方不认可，不予质证；证据8认为对鉴定机构所收集的“符合检材指印条件”及“符合检材笔迹条件”所指的“条件”是什么，如何符合，均未见详细阐述，表达模糊不严谨。因而样本指印字是否确实与检材指印字迹相符，证据不充分。被告认为鉴定机构所采用的标准太低，所采用的标准也没有科学依据和法律依据，不足以采信。即便鉴定结论有效，由于第三人申请鉴定的申请书提到怀疑是补签的才申请鉴定，该鉴定结论也不能支持第三人提出的主张，该鉴定结论也不能支持第三人认为合同虚假的说法。对各方有异议的证据本院认为，原告提供的证据3经鉴定，结论为：暑期“2008年1月8日”、甲方为“东兴市大三联商厦有限公司”、乙方为“谭福男”的东兴市大三联商厦有限公司经营合同书的实际形成时间系2010年12月之后形成，与合同落款标注时间不符，因此，该经营合同书所涉当事人有争议的经营期限，本院不予采信；原告提供的证据4、证据5是对被告大三联公司情况的介绍，作为本案参考依据；原告提供的证据6与被告提供的证据2均是同一份补充协议。对其真实性各方均无异议，该补充协议对租赁期限的变更、租金及之前原告和被告签订的经营合同书如何继续履行均作了约定，该证据本院予以确认；原告提供的证据7真实性各方无异议，但不能证实第三人在此函发出后就接受了桂滨综合楼，与本案有关联，作为本案参考依据。被告提供的证据1的真实性各方均无异议，且经法院生效判决认定，作为本案定案依据；第三人提供的证据1，证实第三人桂滨公司曾在2012年1月5日发出通知要求原租户在十日内将原告与被告签订的经营合同报第三人备案，作为本案定案依据；第三人提供的证据2，证实原告在2012年1月11日去桂滨公司登记原经营合同时间为未订合同，作为本案定案依据；第三人提供的证据3没有盖章签名，与本案无关联，不作为本案定案依据；第三人提供的证据4是防港中院的生效判决，作为本案的定案依据；第三人提供的证据5、证据6证实第三人已将本案涉及的房屋出租给新润发公司和肯德基公司，双方并对解决原租户的续租问题作了约定，作为本案定案依据；第三人提供的证据7证实新润发购物广场已于2012年11月16日正式营业，所有铺面均已出租，作为本案定案依据。第三人提供的证据8是鉴定部门做出的鉴定结论和情况说明，程序合法，原、被告也没有提供足以反驳的相反证据和理由，作为本案定案依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实，2007年12月20日，被告和第三人签订了一份房屋租赁合同和补充协议，约定第三人将其位于xx市xx大道x号的房屋（桂滨商业综合楼）的第一层（第一层桂滨公司的售楼部和中国工商银行所租的面积除外）、第二层共6910平方米出租给被告经营商场，同时约定租赁期限为2007年12月20日到2017年12月19日，合同还对租金及支付方式、双方的权利和义务等均作了具体约定。2011年3月12日，在合同履行过程中，被告及第三人就变更原合同问题经平等协商一致，又达成了一份补充协议，约定双方一致同意将房屋租赁期限变更为从2007年12月20日起至2012年3月20日止，并约定被告应当妥善处理与转承租人之间的关系，若再签订转承租合同的不得超过2012年3月20日，不得向新签订的转承租人及原转承租人收取超过2012年3月20日的租金等费用，本补充协议之前签订的转承租合同期限超过2012年3月20日的，由第三人继续履行至合同结束并收取2012年3月21日以后的租金等费用，被告不得再收取任何费用。期间，原告在被告二楼租赁场地经营大众鞋业，原告所有营业收入由被告统一收取后，每月经双方对帐，再由被告付给原告。2012年1月5日，桂滨公司在大三联公司经营的大三联商业广场的门口设立“通知”牌，内容主要为：大三联公司与桂滨公司签订的房屋租赁合同即将于2012年3月20日到期，合同期满后桂滨公司收回所租赁的商铺并由桂滨公司统一对外招租，要求商场经营户（即大三联公司所转租的部分商铺的经营户）做好合同备案或续租事宜等。2012年1月原告去第三人处进行了登记，在旧租赁合同时间一栏注明“未订合同”，时间为2011年1月1日2011年12月30日。2012年1月10日，被告以其是否欠第三人租金存在重大误解为由诉至本院，要求撤销2011年3月12日被告与第三人双方所签订的补充协议，本院经审理认为该补充协议合法有效，并不存在重大误解，遂作出（2012）东民初字第108号民事判决，驳回被告大三联公司的诉请。被告大三联公司不服本院判决向防城港中院提起上诉，防港中院经审理认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回被告大三联公司的上诉，维持原判。2012年6月13日，被告及第三人确认租赁场所即xx市xx大道x号（桂滨商业综合楼）一、二层已上锁，被告和商场其他经营户已不再经营和使用该场地。2011年12月8日，第三人与肯德基公司签订租赁合同，第三人将东兴市北仑大道与民族大道交汇处桂滨财富广场1-01号商铺总计使用面积为362平方米的房产出租给肯德基公司使用，租赁期限从2012年4月10日起至2027年7月10日止。2012年7月22日，第三人与新润发公司签订房屋租赁合同，第三人将xx市xx大道x号桂滨商业综合楼第一层（不包括肯德基公司已租赁的场地）、第二层出租给新润发公司使用，租赁期限为10年3个月从2012年8月2日起至2022年11月3日止。同时约定在本合同签订之前，第三人将该租赁物第一层、第二层部分场地出租给第三方用于经营手机、面点、服装、珠宝、文具等，在本合同生效后，第三人与该第三方签订的租赁合同，全部转至新润发公司管理，租金、面积、位置由新润发公司决定、该第三方在新润发公司统一卖场规划、统一市场租金价格同等条件下具有优先承租权。第三人在本合同生效前与第三方签订的租赁合同，如该第三方继续与新润发公司签订租赁合同的租金高于原租赁合同约定，两合同发生的租金差价，由第三人和新润发公司商量解决。2012年9月8日，新润发公司在原租赁场所一层的玻璃门上张贴告示，内容为“尊敬的桂滨广场一楼原租户：广西新润发商贸有限公司对原租户优先优惠政策到2012年9月13日，逾期不办理者，视其自动放弃。给您造成不便敬请谅解！”由于原告前往新润发公司发现二楼已无场地出租，至今仍未在新润发公司选定商铺签订合同。新润发公司承租桂滨公司的桂滨财富广场第一、二层，现该广场第二层由新润发公司经营新润发超市，第一层已经全部转租给商户经营，新润发购物广场已经于2012年11月16日正式营业。在案件审理过程中，本院已依法向原告进行法律释明，但原告不同意变更诉讼请求。另查明，东兴市桂滨房地产开发有限公司于2012年11月1日名称变更为东兴市桂滨商贸有限公司。在案件审理过程中，本院根据第三人的申请，委托华东政法大学司法鉴定中心对原告提供的经营合同书的笔迹形成时间进行司法鉴定，华东政法大学司法鉴定中心经鉴定于2013年1月11日作出华政2012物证（文）鉴字第C-420号文检鉴定意见书，结论：署期“2008年1月8日”、甲方为“东兴市大三联商厦有限公司”、乙方为“谭福男”的东兴市大三联商厦有限公司经营合同书的实际形成时间应系2010年12月之后形成。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一、原告对被告与第三人所签订的房屋租赁合同是否享有合同解除抗辩权；二、被告与第三人于2011年3月12日签订的补充协议的效力问题；三、原告要求与被告或第三人继续履行原原告与被告签订的经营合同书是否有事实和法律依据。本院认为：一、关于原告对被告与第三人所签订的房屋租赁合同是否享有合同解除抗辩权的问题。商场的商户和经销商是大三联公司进行营业营销中的个体经营单位，其经营行为与大三联公司密不可分，其经营场地由大三联公司提供，其经营品种与营销方式由大三联公司事先审核同意，其营业款由大三联公司统一收取，商户对外无独立的人称人格，无完全独立的营销场所，不独立对外承担法律责任。故商场的商户和大三联公司之间并非为通常意义上的承租人与次承租人或转租人的关系，而是基于大三联公司统一的销售品牌下对外统一核算的法人单位与其内部独立的经营个体之间的关系。原告以最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十七条规定为依据主张其对被告与第三人所签订的房屋租赁合同享有合同解除抗辩权的诉请，理由不成立，本院不予支持。二、关于被告与第三人于2011年3月12日签订的补充协议的效力问题。防港中院生效的(2012)防市民一终字第107号民事判决书已确认大三联公司与桂滨公司于2011年3月12日签订的补充协议是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，该补充协议合法有效。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第九条第一款第(四)的规定，由于当事人不能提供相反的证据足以推翻该判决，该判决作为本案定案依据，该生效判决未经法定程序撤销前，原告主张被告与第三人于2011年3月12日签订的补充协议无效的诉请，理由不成立，本院不予支持。三、关于原告要求与被告或第三人继续履行原原告与被告签订的经营合同书是否有事实和法律依据的问题。原告与被告于2008年1月8日签订的经营合同书，经华东政法大学司法鉴定中心鉴定所作出的司法鉴定意见书，认定署期“2008年1月8日”、甲方为“东兴市大三联商厦有限公司”、乙方为“谭福男”的东兴市大三联商厦有限公司经营合同书的实际形成时间应系2010年12月之后形成，因此，该合同实际签订时间与该合同落款标注的时间不符。另外，结合原告于2012年1月在第三人提供的合同备案登记表旧租赁合同时间一栏中注明“2011年1月1日2011年12月30日，未订合同”的情况考虑，原告提供的经营合同书所涉当事人有争议的经营期限，本院不予采信。因此，原告要求与被告或第三人继续履行合同的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上理由，依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条的规定，判决如下：驳回原告谭福男的诉讼请求。本案案件受理费100元（原告已预交），司法鉴定费6000元（桂滨公司已预交），合计6100元，由原告谭福男承担。原告应在本判决生效之日起十日内自行支付司法鉴定费给第三人桂滨公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元（汇款户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：农行防城港分行营业室；账号：20765101040122013）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。审判长张畹婕代理审判员胡家铭人民陪审员利艳二O一三年五月三日书记员甘湘雁 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