GB∕T17986 房产测量规范.pdf

附： 房 产 测 量 规 范 第 ! 单元：房产测量规定 目次 前言 !范围 引用标准 #总则 $房产平面控制测量 %房产调查 规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政 主管部门根据当地的实际情况决定。 !# 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 !#$图解法 图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行 两次。 两次量算面积较差不得超过下式规定： ! % & () ($* %（+,） 式中：!% 两次量算面积较差，-+； % 所量算面积，-+； * 图的比例尺分母。 使用图解法量算面积时，图形面积不应小于 ./-+。图上量距应量至 (+-。 0变更测量 0,一般规定 0,变更测量的分类 变更测量分为现状变更和权属变更测量。 0,+现状变更测量内容 1）房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化； 2）房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁； /）围墙、栅栏、篱笆、铁丝网待围护物以及房屋附属设施的变化； 3）道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化； 4）地名、门牌号的更改； 5）房屋及其用地分类面积增减变化。 0,$权属变更测量内容 1）房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移； 2）土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直； /）征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化； 3）他项权利范围的变化和注销。 0,#变更测量的程序 变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址 调查，再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的 修正。 0+变更测量的方法 0+,变更测量方法的选择 1）变更测量应根据现有变更资料，确定变更范围，按平面控制点的分布情况，选 择变更方法。 2）房地产的合并和分割，应根据变更登记文件，在当事人或关系人到现场指界下， 实地测定变更后的房地产界址和面积。 /）修测之后，应对现有房产、地籍资料进行修正与处理。 0+变更测量的基准 1）变更测量以变更范围内平面控制点和房产界址点作为测量的基准点。所有已修 ! 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 测过的地物点为得作为变更测量的依据。 !）变更范围内和邻近的符合精度要求的房角点，也可作为修测的依据。 #$#%变更测量的精度要求 &）变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度都应符合本规范的规 定。 !）房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内。 ）用地分割后各丘面积之和与原丘面积的不符值应在限差以内。 (）房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取 被合并的各丘面积之和。 #$#)变更测量的业务要求 &）变更测量时，应做到变更有合法依据，对原已登记发证而确认的权界位置和面 积等合法数据和附图不得随意更改。 !）房地产合并或分割，分割应先进行房地产登记，且无禁止分割文件，分割处必 须有固定界标；位置毗连且权属相同的房屋及其用地可以合并应先进行房地登记。 ）房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地也应随之变更或转移。 #%房地产编号的变更与处理 #%#*丘号 &）用地的合并与分割都应重新编丘号，新增丘号。按编号区内的最大丘号续编。 !）组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。 #%#$界址点、房角点点号 新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。 #%#%幢号 房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新幢号按丘内最大幢号续编。 *+成果资料的检查与验收 *+#*一般规定 *+#*#*成果检查、难收的制度 房产测量成果实行二级检查一级验收制。一级检查为过程检查，在全面自检、互查 的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构 和专职检查人员在一级检查的基础上进行。 *+#*#$检查、验收中问题的登记和处理 各级检查验收中发现的问题，必须做好记录并提出处理意见。 *+#*#%检查、验收报告书 *+#*#%#*检查验收工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。二 级检查和验收工作完成后应分别写出检查、验收报告。 *+#*#%#$产品成果最终验收工作由任务的委托单位组织实施。验收工作结束后应 写出检查报告和验收书。 *+#*#)上交成果资料内容 !# 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 !）房产测绘技术设计书。 ）成果资料索引及说明。 #）控制测量成果资料。 $）房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表。 %）图形数据成果和房产原图。 &）技术总结。 ）检查验收报告。 ()*+检查、验收项目及内容 ()*+*(控制测量 !）控制测量网的布设和标志埋设是否符合要求。 ）各种观测记录和计算是否正确。 #）各类控制点的测定方法、扩展次数及各种限差、成果精度是否符合要求。 $）起算数据和计算方法是否正确，平差的成果精度是否满足要求。 ()*+*+房产调查 !）房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确。 ）调查表中有用地略图和房屋权界线示意图上的用地范围线、房屋权界线、房屋 四面墙体归属，以及有关说明、符号和房产图上是否一致。 ()*+*,房产要素测量 !）房产要素测量的测量方法、记录和计算是否正确。 ）各项限差和成果精度是否符合要求。 #）测量的要素是否齐全、准确，对有关地物的取舍是否合理。 ()*+*-房产图绘制 !）房产图的规格尺寸，技术要求，表述内容，图廓整饰等是否符合要求。 ）房地产要素的表述是否齐全、正确，是否符合要求。 #）对有关地形要素的取舍是否合理。 $）图面精度和图边处理是否符合要求。 ()*+*.面积测算 !）房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求。 ）用地面积的测算是否正确，精度是否符合要求。 #）共有与共用面积的测定和分摊计算是否合理。 ()*+*/变更与修测成果的检查 !）变更与修测的方法，测量基准、测绘精度等是否符合要求。 ）变更与修测后房地产要素编号的调整与处理是否正确。 ()*,成果质量的评定 ()*,*(成果质量评定等级 成果质量实行优级品、良级品和合格品三级评定。 !# 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 !#$#%成果质量评定标准 !#$#%#!成果质量由专职或兼职检查验收人员评定。 !#$#%#%成果质量评定标准，可参照 &!$ 执行。 ! 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 附 录 ! （标准的附录） 房屋、房屋用地调查表与分类 !房屋调查表格式示例（见表 !） !#房屋用地调查表格式示例（见表 !#） !$房屋用地用途分类（见表 !$） !%房屋产别分类（见表 !%） !&房屋建筑结构分类（见表 !&） !房屋用途分类（见表 !） 表 !$ 一级分类二级分类 编号名称编号名称 含义 ( #( $( 商业 金 融 用 地 工 业、 仓 储 用地 市政用地 # $ # # $ $# 商 业 服 务业 旅游业 金 融 保 险业 工业 仓储 市 政 公 用设施 绿化 指商业服务业、旅游业、金融保险业等用地。 指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供 应站、饭让、旅社、对外经营的食堂、文印誊写社、 报刊门市部、蔬菜销转运站等用地。 指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐 园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。 指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交 易所、保险公司等用地。 指工业、仓储用地 指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑 安装的生产场地、排渣（灰）场等用地。 指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、 中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆积场 及其附属设备等用地。 指市政公用设施、绿化用地。 指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所） 站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、为葬 场、消防队、邮电局（所）及各种管理线工程专用 地段等用地。 指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、 水源保护林以及其他公共绿地等用地。 指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教 育、医卫等用地。 !# 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 续表 一级分类二级分类 编号名称编号名称 含义 !公共 建 筑 用 地 !# !$ !% ! !& 文、体、娱 机关、宣传 科研、设计 教育 医卫 指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体 育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体 等用地。 指党政事业机关及工、表、妇等群众组织驻地， 广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。 指科研、设计机构用地。如研究院（所） 、设计 院及其试验室、试验场等用地。 指大专院校、中等专业学校、职业学校、干样、 党校，中、小学校、幼儿园、业余进修院（校） 、工 读学校等用地。 指医院、门诊部、保健院、（站、所） 、疗养院 （所） 、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、 防疫站、医学化验、药品检验等用地。 &住宅用地指供居信的各类房屋用地。 交通用地指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。 #铁路指铁路线路及场站、地铁出入口等用地。 $民用机场指民用机场及其附属设施用地。 %港口码头指供客、货运船停靠的场所用地。 !其他交通 指车场（站） 、广场、公路、街、巷、小区内的道路 等用地。 (特殊用地指军事设施、涉外、宗教、监狱等用地。 (#军事设施 指军事设施用地。包括部队机关、营房、军用工厂、 仓库和其他军事设施等用地。 ($涉外指外国使馆、驻华办事处等用地。 (%宗教指专门从事宗教活动的庙宇、教堂等宗教用地。 (!监狱 指监狱用。包括监狱、看守所、劳改场（所）等用 地。 )水域用地 指河流、湖泊、水库、坑塘、沟渠、防洪堤坝等用 地。 !# 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 续表 一级分类二级分类 编号名称编号名称 含义 !农用地指水田、菜地、旱地、园地等用地。 !#水田 指筑有田埂（坎）可以经常蓄水用于种植水稻等水 生作物的耕地。 !$菜地 指以种植蔬菜为主的耕地。包括温室、塑料大棚等 用地。 !%旱地指水田、菜地以外的耕地。包括水浇地和一般旱地。 !&园地 指种植以采集果、叶、根、茎等为主的集约经营的 多年生木本和草本作物，覆盖度大于 (或每亩株 数大于合理株数 )(的土地，包括果树苗圃等用地。 其他用地指各种未利用土地、空闲地等其他用地。 表 *& 一级分类二级分类 编号名称编号名称 含义 #国有房产 指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、 收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买 的房产。 指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建 的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外） ，大 多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修、 少部分免租拨借给单位使用。 #$自管产 指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制 单位自筹资金构建的房产。 #%军产 指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划 拨的房产、利用军费开去或军队自敌资金购建的房 产。 $集体所有房产 指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制 单位投资建造、购实的房产。 % 指私人所有的房产。包括中国公民、港澳台同胞、 海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购 实的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独 资企业、么营合伙企业和私营有限责任公司）所投 资建造、购买的房产。 !# 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 续表 一级分类二级分类 编号名称编号名称 含义 !部分产权 指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房， 拥有部分产权。 #$私有房产 指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型 经济实体所投资建造、购买的房产。 %$联营企业房产指股份制企业所投资建造或购买的房产。 &$ 股份制 企 业 房 产 港、澳、台 投资房产 指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖 国大陆举办的企业所投资历建造或购买的房产。 $涉外房产 指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企 业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造 或购买的房产。 ($其他房产 凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括 因所有权人不时，由政府房地产管理部门、全民所 有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等 房屋。 表 )% 分 类 编号名称 内容 钢结构承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 *钢、钢筋混凝土结构 承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。如一幢房屋部分梁 柱采用钢、钢筋混凝土构架建造。 !钢筋混凝土结构 承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板 现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 #混合结构 承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁 是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造， 柱是用钢筋混凝土建造。 !# 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 续表 分 类 编号名称 内容 !砖木结构 承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、 砖墙、木柱建造的。 其他结构 凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞 等。 表 # 一级分类二级分类 编号名称编号名称 内容 $% 住 宅 $成套住宅 指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客 厅等组成的供一户使用的房屋。 $&非成套住宅指人们生活居住的但不成套的房屋。 $集体宿舍 指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房 屋。集体宿舍是住宅的一部分。 &% 工 业 交 通 仓 储 &$工业 指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从 事生产活动的房屋。 &公用设施 指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾 处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。 &铁路指铁路系统从事铁路运输的房屋。 &(民航指民航系统从事民航运输的房屋。 &!航运指航运系统从事水路运输的房屋。 &公交运输 指公路运输、公共交通系统从事客、货运输、装卸、搬 运的房屋。 &)仓储指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房。 % 商 业 $商业服务 指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、 照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活 服务所用的房屋。 &经营 指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动 所用的房屋。 旅游 指宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游 服务所用的房屋。 !# 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 续表 一级分类二级分类 编号名称编号名称 内容 ! 金融 信息 !#金融保险 指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公 司等从事金融服务所用的房屋。 !$电讯信息 指各种邮电、电讯部门、信息产业部门，从事电讯与信 息工作所用的房屋。 # 教育 医疗 卫生 科研 #%教育 指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托 儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修院校、 工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋。 #&医疗卫生 指各类医院、门诊部、卫生所（站） 、检（防）疫站、保 健院（站） 、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机 构从事医疗保健、防疫、检验所用的房屋。 #!科研 指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用 的房屋。 $ 文化 娱乐 体育 $%文化 指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆、等从事 文化活动所用的房屋。 $&新闻 指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、 记者站等从事新闻出版所用的房屋。 $!娱乐 指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用 的房屋。 $#园林绿化 是指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、风景 名胜、防护林等所用的房屋。 $体育 指体育场、馆、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所 用的房屋。 办公%办公 指党、政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业 单位等所用的房屋。 (军事(%军事 指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、 码头、工厂、学校等所用的房屋。 !# 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 续表 一级分类二级分类 编号名称编号名称 内容 !其他 !#涉外指外国使、领馆、驻华办事处等涉外所用的房屋。 !$宗教指寺庙、教学等从事宗教活动所用的房屋。 !%监狱指监狱、看守所、劳改场（所）等所用的房屋。 附 录 & （提示的附录） 成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 &#成套房屋建筑面积的测算 &#成套房屋的建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面 积三部分组成。 &#$套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用窨的面积，以水平投影面积按以下规定计算： (）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏 室、壁柜等空间面积的总和。 )）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 *）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 +）内墙面装饰厚度计入使用面积。 &#%套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用窨周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积， 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑窨的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均 按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内 墙体面积。 &#,套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积按 !$ 的规定计算。 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的 阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 &$共有共用面积的处理和分摊公式 &$#共有共用面积的内容 共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。 !# 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 !#共有共用面积的处理原则 $）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 %）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。 !#&共有共用面积按比例分摊的计算公式 按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算： !() * ( * ) ! ( ( 式中：* 为面积的分摊系数； ( 为各单元参加分摊的建筑面积，+； !( 为各单元参加分摊所得的分摊面积，+； !( 为需要分摊的分摊面积总和，+； ( 为参加分摊的各单元建筑面积总和，+。 !&共有建筑面积的分摊 !&#,共有建筑面积的内容 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、 公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建 筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影 面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程 的地下室都不计入共有建筑面积。 !&#共人建筑面积的计算方法 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立 使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面 积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。 !&#&共有建筑面积的分摊方法 $）住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单元，依照 ! 的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积， 求得各套房屋分瓜所得的共有建筑分摊面积。 %）商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分 摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到 的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依 照 ! 的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内 ! 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用 的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑 面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例 分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 !）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法 多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分 摊。 !# 第六篇房地产测量规范与房地产测量技术应用