房地产2007-2012.doc

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2、指标含义 3、分析2.2总资产净利率 1、公式 2、指标含义 3、分析2.3权益净利率 1、公式 2、指标含义 3、分析2.4盈利能力综合分析3.、营运能力分析3.1、应收账款周转率3.2、总资产周转率3.3、存货周转率3.4、总结4、偿债能力短期偿债能力分析4.1 流动比率4.2 速动比率4.3现金比率长期偿债能力分析4.4 资产负债率4.5 产权比率总体分析一、行业说明根据国家统计局国民经济行业分类与代码（GBT 4754-2002）行业分类代码：J72行业分类名称：房地产业二、2007年至2012年房地产行业发展概述2007年全国房地产行业发展状况综述以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。 2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。其中，商品住宅投资18010亿元，同比增长32.1%，比上年提高6.8个百分点；办公楼投资1037亿元，同比增长11.7%，比上年下降9.3个百分点；商业营业用房投资2776亿元，同比增长17.9%，比上年提高2.9个百分点；其他投资3457亿元，同比增长38.1%，比上年提高26.7个百分点。市场需求总体旺盛。 2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7 %，比上年上升11.6个百分点，其中，现房销售面积2.12亿平方米，同比增长5 %，比上年上升15.1个百分点；期房销售面积4.79亿平方米，同比增长36 %，比上年上升4.2个百分点。40个重点城市12月末累计可售商品住房面积1.43亿平方米，比上年下降6%；批准预售商品住房面积2.39亿平方米，同比增长10.9%；登记销售商品住房面积2.61亿平方米，同比增长24.4%。与此同时，商品住房空置面积继续下降， 12月全国空置商品住房6756万平方米，同比下降16.6%，降幅较上年加2008年全国房地产行业发展状况综述房地产开发完成情况 1-12月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%，回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%。 1-12月，全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面积4.8亿平方米，下降4.2%。 1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%。商品房销售和空置情况 1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。 截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。70个大中城市房屋销售价格指数 12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。新建住宅销售价格同比下降0.8%，环比下降0.7%。2009年全国房地产行业发展状况综述房地产开发完成情况 2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。 2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。 2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。商品房销售情况 2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。2010年全国房地产行业发展状况综述房地产开发投资完成情况 2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。 2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。 2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。 12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。2、商品房销售情况 2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。 12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。4、70个大中城市房屋销售价格指数 12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。资料出处：2011-2012年全国房地产行业发展状况数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。从2012年的数据来看，房地产市场持续升温。其中很大原因在于中国的城镇化运动，它直接促使了房地产的火热。另外，2012年国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人 的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，至2012年，国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。三、公司简介万科企业万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。保利地产保利房地产成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。中航地产公司成立于1985年，1994年公司改组为国内公众上市公司，证券代码为000043，简称 “中航地产”。公司经过二十余年的努力，已发展成为集地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理为一体的综合性集团公司，连续多年进入深圳百强企业榜。至2008年底，公司旗下控股和参股企业达25家，托管企业1家。中粮地产中粮地产（集团）股份有限公司（000031）是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，总部位于深圳市，属国家核定的以房地产为主业的十六家央企房地产企业之一，控股股东是世界500强企业“中粮集团有限公司”，房地产开发业务是中粮集团的三大主营业务之一。阳光城地产阳光城（控股）集团创建于1995年，集团董事局主席林腾蛟先生率领阳光城团队，以“做中国最受尊敬的成长性企业”为目标，发扬侨商“艰苦创业，勇于创新，回馈桑梓，报效祖国”的优秀传统，从办学兴教开始，投资家乡和祖国各地，构建了涵盖教育、酒店、旅游、房地产、金融、投资等产业的多元结构，并控股阳光城集团股份有限公司（深交所上市代码000671）。四、财务指标分析1.1营业收入分析营业收入营业收入行业平均万科中粮地产中航地产保利地产阳光城20071,478,762,365.12 35,526,611,300.00 823,769,800.002,262,535,300.008,115,234,900.00602,292,700.0020081,576,879,127.13 40,991,779,200.00 1,086,846,300.001,796,852,600.0015,519,901,100.00839,629,200.0020092,023,396,343.51 48,881,013,100.00 2,013,539,600.001,751,740,400.0022,986,607,600.002,232,439,600.0020102,656,564,938.46 50,713,800,000.00 2,113,570,000.003,919,350,000.0035,894,100,000.003,201,680,000.0020113,127,033,641.66 71,782,800,000.00 5,541,070,000.003,705,920,000.0047,036,200,000.003,228,590,000.0020123,935,008,632.92 103,116,000,000.00 7,944,890,000.004,185,320,000.0068,905,800,000.005,452,350,000.00从图表中可以看出，除万科和保利地产的营业收入远高于行业均值外，其他几家地产公司的营业收入水平都比较接近行业均值。整体来看，几家地产公司2007年至2009年营业收入的增长幅度也十分平缓，可能跟房地产行业受到经济危机的冲击，销售价格、销售量连年都有所下降有关。从2010年至2012年，由于经济复苏和国内通货膨胀，投资性购房数量大幅增加，从五家房地产公司销售收入的图表也可看出房屋的销售幅度也在逐年增大。成本费用成本费用主要由营业成本、销售费用、管理费用、财务费用构成，从图上看五家企业的营业成本、销售费用、管理费用均呈上升趋势，而财务费用走势有点复杂，下面一一说明。1.2营业成本营业成本行业平均万科中粮地产中航地产保利地产阳光城2007989,610,986.82 20,607,339,000.00 305,568,900.00 1,443,070,200.00 4,991,099,100.00 476,705,800.00 2008991,780,069.77 25,005,274,500.00 483,845,700.00 175,226,600.00 9,188,230,900.00 718,837,000.00 20091,307,167,686.26 34,514,717,700.00 1,288,975,700.00 187,560,300.00 14,524,055,200.00 1,784,342,800.00 20101,648,532,142.04 30,073,500,000.00 1,122,280,000.00 258,525,000.00 23,645,500,000.00 2,061,830,000.00 20111,890,742,752.21 43,228,200,000.00 3,291,360,000.00 205,937,000.00 29,536,800,000.00 2,332,130,000.00 20122,470,198,128.46 65,421,600,000.00 5,602,520,000.00 142,194,000.00 43,972,100,000.00 4,059,500,000.00 从图表中可以看出，万科地产和保利地产的营业成本高于行业均值，说明其投资和建造的地产规模较大，正在逐步实现企业扩张，相应的我们也可以看见万科企业和保利地产有着远高于行业均值的营业收入。而其他几家地产公司的营业成本与行业均值十分接近，且都远在均值之下。从2007年至2012年营业成本总体呈现的是逐年升高趋势。由于2009年万科调整了公司战略，采取优化企业内部结构等措施使得营业成本发生明显下降。总体而言，对于其他三家地产公司，我们可以看出其营业成本的增长幅度走势平稳，没有万科企业和保利地产的营业成本增长速度快，说明除万科、保利地产以外的几家地产公司经营较为稳定，没有采取企业扩张等策略。1.3销售费用销售费用行业平均万科中粮地产中航地产保利地产阳光城200747,931,548.84 1,194,543,700.00 25,792,700.00 150,674,400.00 255,595,500.00 15,965,800.200860,685,021.71 1,860,350,100.00 56,774,700.00 175,226,600.00 462,402,900.00 14,261,500.200958,395,942.75 1,513,716,900.00 45,988,600.00 187,560,300.00 590,781,500.00 45,263,000.201075,655,529.00 2,079,090,000.00 118,230,000.00 258,525,000.00 802,837,000.00 42,699,000.2011108,034,497.90 2,556,780,000.00 252,737,000.00 205,937,000.00 1,252,530,000.00 84,034,100.2012125,073,386.08 3,056,380,000.00 335,197,000.00 142,194,000.00 1,645,610,000.00 118,780,000.房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。从图中可以看出五家企业的销售费用整体上基本均呈上升趋势，除了万科在2009年销售费用有明显的下降，原因是其优化营销措施，费用控制取得成效。 之后其又不断上升，与行业保持一致，销售规模不断扩大，带来销售代理、广告费、营销推广费等销售费用的相应增加。1.4管理费用管理费用行业平均万科中粮地产中航地产保利地产阳光城200775,008,808.53 1,763,765,800.00 145,489,600.00 147,070,800.00 208,206,100.00 11,811,800.200883,186,779.07 1,530,799,200.00 166,102,600.00 179,222,500.00 311,207,500.00 13,718,000.200986,650,765.65 1,441,986,800.00 175,772,600.00 191,531,900.00 456,717,200.00 16,638,900.2010110,831,806.41 1,846,370,000.00 236,368,000.00 217,568,000.00 572,539,000.00 26,664,700.2011138,500,847.73 2,578,210,000.00 289,524,000.00 240,934,000.00 750,335,000.00 70,655,800.2012152,366,595.15 2,780,310,000.00 303,247,000.00 252,153,000.00 1,222,700,000.00 144,754,000.房地产业的管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的费用，包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费。待业保险费。房产税、印花税、土地使用税、技术开发费、业务招待费等。中航、中粮和阳光地产与行业均值水平基本保持一致，而且变化不是很大；保利地产则一直处于增长的状态，尤其是20112012年增长幅度有很大提升，管理费用同比增长 62.95%，高于收入增速，主要由于经营规模扩大、在建项目增加，相应人员薪酬、税费、折旧费等增加，以及摊销股权激励费用，其中 2012 年公司分摊股票期权激励成本 6936万元计入管理费用；而万科则是在20072009年处于下降的状态，原因是报告期内，公司深入推动成本优化，通过开展成本对标，建立成本和市场价格数据库，严格控制项目成本，确定最具性价比的部品选择和工艺标准方案。通过简化管理动作，实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投放等行动，在销售规模、结算规模增长的同时，管理费用绝对量在降低。 从2009年之后开始回升，并一直在保持增加的趋势，原因是经营规模增长，人工费用增加。1.5财务费用财务费用行业平均万科中粮地产中航地产保利地产阳光城200730,922,138.76 359,500,100.00 14,102,400.00 20,131,700.00 (31,933,800.00)7,724,500.200833,638,748.06 657,253,300.00 51,040,800.00 30,624,000.00 (33,216,400.00)18,006,700.200934,040,731.30 573,680,400.00 59,405,100.00 11,135,800.00 (66,172,900.00)12,246,000.201047,662,060.77 504,228,000.00 134,523,000.00 69,853,000.00 (102,416,000.00)25,463,000.201159,841,026.65 509,813,000.00 346,488,000.00 69,112,900.00 390,274,000.00 44,707,900.201286,761,230.21 764,757,000.00 372,813,000.00 229,822,000.00 892,093,000.00 68,166,500. 财务费用的变化则比较复杂，首先行业平均水平略有所增加但是幅度并不大，且一致都保持在0以上，中航地产在2011年有一个较大增幅，是由于融资规模扩大以及借款利息停止资本化等原因；中粮地产在2010年以后开始有大幅度的增加，也是同样的原因；保利地产在20072010年一直为负，且数值在不断增加，说明财务收入大于财务支出，现金流充足，可能是向外筹资较少，给其他企业融资较多，收到的利息费用较多。从2010年以后开始反向发展，并且增长速度很快，说明公司的借款数额在增加，向外融资产生的利息费用和手续费，借款用于扩大经营规模，说明保利地产处于发展阶段。 万科的则是20072008年处于增长趋势，20082011年处于下降趋势，是由于不可资本化的借款减少所致。到2012年又开始回升，是因为经营规模增长，借款增加。1.6利润总额利润总额行业平均万科中粮地产中航地产保利地产阳光城2007275,191,772.09 7,641,605,700.00 554,302,000.00 322,473,800.00 2,403,090,100.00 61,548,000.2008285,213,668.22 6,322,285,600.00 201,454,800.00 46,593,300.00 4,023,284,800.00 79,913,500.2009442,816,785.50 8,617,427,800.00 449,837,100.00 148,760,200.00 5,379,047,500.00 239,857,800.2010589,101,466.80 11,940,800,000.00 744,980,000.00 435,964,000.00 7,404,570,000.00 748,978,000.2011670,273,577.03 15,805,900,000.00 1,072,610,000.00 723,159,000.00 10,074,100,000.00 422,927,000.2012781,807,990.08 21,070,200,000.00 1,003,810,000.00 677,886,000.00 13,532,100,000.00 731,774,000. 万科和保利地产的利润总额远高于行业和其他三个企业，其他三家企业的利润总额增幅都很小，说明企业采取的稳定发展策略；保利在20072012年一直保持快速增长，在2008年公司始终密切关注形势变化，在市场竞争中抢占先机，在08年初就有效缩减不必要的投资，加紧已售部分的签约和回笼，迅速回收资金，实现了销售业绩逆市上涨，公司财务收支平衡并有盈余； 万科除了08年有所降低外， 也是同样的快速增长，08年的降低是因为金融危机引发的房地产市场低迷，交易量大幅萎缩、加息、上调存款准备金率，这些因素导致开发商的资金链异常紧张，于是开发商开始降价套现，万科在9月份北京的新盘中竟打出6.3折的低价，引领降价潮营业成本增长。2.盈利能力分析2.1销售净利率1、公式销售净利率=（净利润销售收入）100%2、指标含义销售净利率表明每1元销售收入与其成本费用之间可以“挤出”来的净利润。该比率越大，企业的盈利能力越强。下面是五家房地产企业与行业的销售净利率分析。3、分析自2008年到2012年，万科、中粮、保利、中航、阳光城这五家房地产企业还有整个房地产行业的销售净利率的变动趋势基本一致，变化不大，且高于行业平均，说明五家房地产企业经营状况正常，盈利能力良好。值得注意的，2007年，中粮地产的销售净利率比行业均值高了57个百分点，也大大高于另外4家企业。另外，这种高比率没有持续而是在这一年往后回落至正常水平。接下来分析造成这种状况的原因。报表日期2007-12-312008-12-312009-12-312010-12-312011-12-312012-12-31万科21.51%15.42% 17.63% 23.55% 22.02% 20.43% 中粮67.28%18.53%22.34%35.24%19.35%12.63%保利29.61%25.92%23.4%20.62%21.41%19.63%中航14.25%2.59%8.49%11.12%19.51%16.19%阳光城10.22% 9.52% 10.74% 23.39% 13.10% 13.42% 行业13.66%13.25%16.42%16.40%15.80%14.58%影响销售净利率的因素有净利润和营业收入，由上营业收入、营业利润、净利润趋势图可以知道2007年的净利润（分母）与营业收入（分子）相差最小，主要原因是2007年成本费用控制较好、投资收益大使共同作用下使净利润与营业收入相差不大，因而销售净利率最大。而自2008年起大幅回落的原因是期间费用、营业成本的大幅增加使净利率的增加远小于营业收入的增加。2.2总资产净利率1、 公式总资产净利率=（净利润总资产）100%2、 指标含义总资产净利率反映每1元资产平均创造的净利润，是企业盈利能力的关键。该指标越高，表明公司投入产出水平越高，资产运营越有效，成本费用的控制水平越高。体现出企业管理水平的高低。3、分析报表日期2007-12-312008-12-312009-12-312010-12-312011-12-312012-12-31万科5.31%3.89%4.67%4.10%3.92 %4.13%中粮9.22%2.22%3.38%3.69%3.28%2.88%保利5.87%7.5%5.98%4.86%5.16%5.38%中航8.08%0.97%2.3%5.48%6.52%4.69%阳光城3.59%2.98%7.22%12.69%3.21%4.45%行业4.50%3.65%4.24%4.03%3.63%3.52%从变化幅度上看，2008年，中航地产下降幅度较大，2010年阳光城增加幅度最大。万科、保利变动不大，各年趋势均平稳，也都高于行业均值，说明这两家企业资产运营越有效、盈利能力较高，经营稳定。下面重点分析中航、阳光城变动幅度较大的原因。2008年中航地产总资产净利率大幅降低是由于净利润下降造成的，2008年的净利率较2007年下降了91.23，而总资产只增加了16.3。其中，期间费用的增加使净利润减少24.8，资产减值损失增加使净利率下降42.68，营业收入降低使净利率下降21。从2008年到2010年，阳光城的净利率增加了87.71，总资产增加了55，净利润的增加远远高于总资产的增加。其中，营业收入的增加使净利润增加了75，而成本费用只增加65，收入的增加远小于成本费用的增加，说明2008年到2010年阳光城营业状况非常好，成本费用的控制也很好。2.3权益净利率1、公式权益净利率=（净利润股东权益）100%3、 指标含义权益净利率也称净资产收益率，反映每1元股东权益赚取的净利润，用以衡量公司运用自有资本的效率。该指标值越高，意味着投资带来的收益越高，企业净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好因此净资产收益率反映股东资金投入的年度回报率，是衡量一个企业盈利水平以及股东资金使用效率的重要指标。3、分析报表日期2007-12-312008-12-312009-12-312010-12-312011-12-312012-12-31万科15.68%11.95%14.16%16.19%17.10% 19.07% 中粮67.28%18.53%22.34%35.24%19.35%12.63%保利18.47%25.45%19.7%22.8%24.87%26.33%中航19.54%4.427.6921.4123.322.494.42%7.69%21.41%23.3%22.49%阳光城9.31%9.82%14.44%20.19%6.61%13.78%行业12.70%10.00%12.42%13.41%12.75%13.20%中粮地产的权益净利率2007年比2008年到2012年平均多出,42个百分点，这主要是由于净利率的增加造成的，与2007相比，2008年到2012年的期间费用平均增加24个百分点，营业收入平均增加32个比分点，远大于营业成本的增加，这些原因造成2007年中粮地产的净利率远远高于后五年。从上图净利率与股东权益总额的增长趋势可以看出，净利率（分母）的增长远远小于股东权益总额（分子），所以，中粮地产的权益净利率总体上呈现下降趋势。公司应提高自有资本的利用效率，提高投资收益，可以通过提高销售收入，控制成本费用，增加投资收益来达到该目标。万科、保利地产在权益净利率上2007年到2012年都呈现出稳中有升的趋势，这六年均高于行业平均。说明这两家企业经营状况很好，盈利能力较好，投资收益较高，公司稳步发展。2.4盈利能力综合分析根据对万科、中粮、中航、保利、阳光城这五家房地差企业的以上三个盈利能力指标的分析，我们发现，这五家公司盈利能力均高于行业，总体上属于稳中有升，发展前景良好。3.营运能力分析营运能力是指通过企业生产经营资金周转速度的有关指标所反映出来的企业资金利用的效率它表明企业管理人员经营管理、运用资金的能