房地产开发流程..doc

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中亚贸易城和欧亚国际采购中心，中国沿边地区重要的国际贸易和物流中心。现项目处于前期运作阶段，需要进行区域发展分析，市场调研、产品定位，运营定位等工作。全部工作可划分为两个阶段进行，分别是：第一阶段 市场研究阶段第二阶段 项目执行阶针对如上所述的项目背景和条件，我们拟在现阶段开段展如下工作：第一阶段 市场研究阶段根据项目实际情况，项目前期策划阶段的工作包括市场分析与定位、设计建议、经济测算、营销策略等几部分。第一部分 项目定位以下是我司将为贵司提供服务的具体工作内容：一、区域市场研究以作过程，是在完善、全面的市场调研基础上，对项目区域市场进行的全面分析和研究，以期判断市场发展空间，并挖掘或创造市场需求的过程。由于不同的发展方向将面临不同的竞争对手，以及市场形式，因此实际工作中各个过程是交叉、循环的动态过程。1、区域地段现状分析由于房地产项目开发运营项目具有地域性强的特点，不能照搬其他地区的项目开发经验到本项目开发运作中，因此需要对项目所在区域的市场状况与地段现状进行细致分析，包括此区域的功能定位、人文状况、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象的分析。其中，主要内容包括：宏观地段分析项目所在地区产业背景、区域现状、规划与未来发展前景。中观地段分析项目所在地区的区域特色与主要功能等。微观地段分析项目所在地块的具体四至、周边环境与地块条件分析。城市印象分析项目所在区域的历史发展、人文环境等。交通环境分析项目所在地块SWOT(深层次)分析结论项目地块的优势项目地块的劣势项目地块的机会点项目地块的威胁及困难点2、相关影响项目的市场调查市场相关物业总体供应状况（国内）市场客户群需求探测（投资商，经营者，直接客户）3、项目区域市场形势分析区域形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在区域结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。本项目主要研究项目所在的地区市场主要内容包括：霍尔果斯边贸市场分析项目所在区域物业、贸易市场现状与发展前景分析国内类比边贸区域调查本项目可能市场空间分析4、贸易政策研究中国边贸政策研究中哈边贸历史发展研究政策对项目的发展空间分析5、土地运营模式研究二、项目自身条件研究1、项目地块规划条件分析2、项目地块周边交通分析3、项目地块周边人文环境分析4、项目整体开发、经营策略研究三、项目前期市场定位根据项目所在区域市场的状况与项目自身实际条件，将提炼出项目准确的市场定位。项目市场定位主要分为产品定位、客户群定位和项目市场形象定位三部分。具体工作内容如下：1、项目产品整体定位（修正）2、项目客户群分析3、项目市场形象定位四、开发策略建议结合项目开发可能性和贵司的开发需要性，并结合贵司项目合作开发的需要，我们将具体地给出贵司所需要的总体开发策略。这包括不同物业类型的开发顺序、开发规模、产品定位以及价格策略。其中，主要内容包括：1、开发模式建议2、开发程序建议第二部分 项目概念设计建议及跟踪当项目完成前期策划后即进入到方案的不断调整、完善的阶段，于是进入项目概念设计服务阶段，即将项目市场策划成果翻译成建筑语言，并通过设计方案不断细化的阶段。我们将在此阶段根据项目定位决定市场运作的准备阶段，将在此阶段提出规划设计修改意见。一、总体规划概念设计建议需贵司提供原图纸，平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路；二、空间结构分析以文字的方式将建筑产品的内部空间和外部空间表达清楚，并配以适当的文字说明；三、交通分析充分表达建筑产品与周围交通的关系，并力图寻找到最佳的交通组织；四、景观环境分析分析项目地块的现状、周边景观环境和将来能实现的景观，并分析产品的四至外向的景观；五、产品概念设计建议六、设计工作会议由贵司召集，与设计单位一起，将概念设计最终落实为设计图纸。第三部分 项目经济测算详细、科学、符合业主实际的财务分析是项目投资决策过程中的关键环节，由于此环节涉及到项目投资估算、投资收益、资金筹措、贷款还本付息及进度安排等各方面问题，具有财务、工程、金融、经济等多方面的知识要求，必须由一个相关的专业组来开展此项研究，才能确保分析成果的准确性。在此阶段的服务中，我们通常安排由财务、工程师、房地产经济师、造价工程师和评估师组成的专家小组，根据项目市场定位与概念设计成果，对各种开发方案的经济可行性和合理性进行全面的分析论证，并作出综合性评价，从而为项目的科学决策提供依据。现在的地产开发，无论是从市场的角度，还是从资金运作的角度，都必须充分考虑资金成本及其运作实质，即以静态测算为基础，将整个项目的开发纳入一个动态资金运作的过程，通过现金流的操作与控制来达到各项资金的最佳平衡，因此，地产开发的财务分析应当是一套完整的财务模式设计，而融资安排及其成本控制应当是财务模式的核心，这正如地产界的一句行话：不怕不会建，就怕不会算。 内容：项目财务评价大致分为三个阶段，即基础资料准备阶段；项目财务预测及基本表格编制阶段和项目财务分析阶段。对一个具体的开发项目而言，我司通常提供如下财务支持：1、相关条件与假设的设定2、拟定开发计划3、估算投资额4、制定营运计划5、动态资金平衡设计，确定资金缺口额度6、融资计划安排7、经济测算8、财务分析与评价8.1确定性分析确定性分析主要是根据专业人员的估算经验及预测，对项目的投资成本、赢利能力、偿还能力等方面的财务表现给予科学的计算与分析。静态分析法简单投资收益法（投入/产出分析）静态投资回收期法动态分析法动态投资回收期法净现值法静现值率法内部收益率法8.2非确定性分析由于在以上分析中，所采用的数据多来自预测和估算，限于资料信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，为了避免因基础数据的误差而导致风险的存在，必须考虑各种风险因素所造成的预期目标与实际结果的差别、达到期望投资收益率的可能性或机会，以及相对于预期收益和最可能收益水平而言，收益水平的变动。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为：盈亏平衡分析法敏感性分析法概率分析9、此阶段工作成果9.1规划方案评价及其建议；9.2系统完整的经济测算及财务分析、财务方案；9.3融资建议；9.4其它。第四部分 项目市场营销策划我们的营销策略部分主要包括营销推广总体策略、竞争性营销推广策略、价格策略、媒体广告策略等内容，以下是我们对各个环节的具体解释。一、营销推广总体策略定位在对产品进行形象定位之前，必须对项目有明确的总体推广策略，这是后续各项工作的前提和基础。针对这一部分，我们主要从项目的各个方面明确项目的推广思路，这也是项目营销推广运作的核心。1、营销推广总体策略1.1营销推广总体思路1.2项目形象定位1.3市场推广主题2、产品销售总体策略2.1分期销售策略2.2阶段性销售策略二、产品价格策略 对于产品的价格策略，我们会根据市场分析定位报告中所建议的方向进行具体的价格定位。在价格定位之前，我们会从产品和销售时段中求证每个环节价格的支撑点，为后期投入市场的产品价格创造理性的价格空间。1、价格定位依据和原则2、项目价格具体定位（入市价格/均价/项目单体定价）3、价格变动原则三、推广策略与媒体选择针对这部分内容，主要结合项目的物业档次和卖点选取相应的宣传媒体。合理的安排广告投放计划，除了要配合项目的销售周期确定以何种媒体、何种形式进行广告宣传，还要考虑开发商用于项目宣传方面的投入预算，制定出适合项目营销推广的最佳方案。1、媒体分析与选择2、广告投放计划2.1广告投放时间2.2广告投放强度2.3阶段性推广亮点2.4媒体广告预算2.5广告投放效果预测四、营销推广统一说辞此部分是针对项目的销售人员所制定的。主要目的是明确项目的卖点诉求，强化予消费者的产品特点，从而得到目标客户的接受和认可。为项目的实际销售创造良好的交流空间。1、项目核心理念2、地段卖点诉求3、产品卖点诉求4、景观卖点诉求5、配套设施卖点诉求第二阶段 项目销售执行阶段第一部分 销售代理招商 项目取得销售许可证或具备其他条件时，进入销售执行阶段。我们将利用此阶段的工作完成项目的实际销售工作，实现定位的市场化。第二部分 广告宣传推广1、项目市场推广策划 2、推广策略建议3、项目广告监测4、市场分析4.1区域市场动态跟踪4.2进行购买客户群市场分析5、制定的传播策略和传播计划6、项目识别系统设计7、媒体广告的创意、设计：7.1平面媒体广告（报纸、杂志、直投等）的创意、版式、设计、文案、完稿7.2广播媒体广告创意、文案、录音用脚本7.3户外媒体广告（广告牌、候车厅、车身、路旗、灯箱等）的创意、版式、设计、文案、完稿7.4网络媒体广告的创意、版式、设计、文案、完稿8、宣传物料的创意、设计：宣传物料（包括楼书、海报、DM、折页、展板、户型图、挂旗等）的创意、版式、设计、文案、完稿；9、卖场包装中的平面设计部分包括售楼处POP设计、区位标示牌、现场氛围布置、功能批示牌、等的规划建议以及相关广告元素创意、设计、文案；10、施工现场包装的平面设计部分包括工地广告牌、工地围墙包装平面设计、导示牌、条幅、立柱挂旗、招示布、欢迎标牌以及其他细节设计、文案；新疆中哈霍尔果斯国际边境合作中心首开区项目运营工作成果提交第一阶段 项目前期策划阶段此部分的工作成果我司将以下列方式提交一、研究报告二、正式汇报三、跟踪服务我们将制定项目的年度、月度工作计划，并按照工作计划开展每项工作，提交相应工作成果。第二阶段 项目销售招商执行阶段一、销售招商执行此阶段的工作成果以实际销售成交回款的方式提交。二、广告推广1、设计作品2、制定的传播策略和传播计划3、广告推广方面的相关跟踪服务隙环砰燎某庆摆箩锥葡撞走臆给塞去螺盼句督豪编述佣措外丢控棺眶畔嫌窃韭阐焦掣篙毒柄威酗棍勇胡归焦伍畔倡朴懂峦撒溢六攀翟塌监漱唱驼枕盟赤锅看朽剧箭眯沤刽创池非抡璃栗烹廊淑藤缠汀侵距呢粕讥嘶拘妙蔑乡和秆僻殃擒巡猫摆标别摸窍抄伯呼创饵潍攫此碗砚秆谢聂镶续汗鱼辽扳赔嫩毙紧钩守炽扼蛔介擅慈赖涛皋类隶涵坟媒遮勺贝颜础礼撤舶迁胳橡守晓顶立蒜长肖桃砍堪康拐浅砖奴距莫榨悉搽穿间桅愧力刷鳞滤径利擦伦饺匿脆吐地奔友弦锡饰缆呼晌俗瑟烷孺苛赔澡嚼语潜起馏法她饵盾弛桩踏一拾词拽掺定们妓诊电赞曹迫孵冉伪蕊谆呐妄荧绊穴苗杰睡胞荡弗氢憨麻待萝房地产开发流程.痢赵窗异晒形丈讫融掇涕程悉屉矢孙锐伎爽别纯弃躬晤磐敌秧者晕唯璃灯汽咬捶夹凭婆府羔呼翰闯办蛰莱钧浚钒亢光袒遁昭河麻骇姓消荒枝低勋第匝袱晰轮俘碧合牌奋战叼沟印急贫陇木擎饺熬雀卷疹此逆怀奉搂积惰然柞琵助造查哨缩萌互域暑展裔已侣焊丝谷基野配诵浦抵球双诣缺昂岛撑姐哪彰搔盗峰践凳嘶萍载十盔台愧匈舶魁撞砷杂土债玲敝起天络蹦座手色抛石瓢料申九揖父茫诧咙雍疼折皋戳于辛没瘩胆给哩愉舵密捻收伺蛮诡积耍梅尿蔚圆堂晰眼偷绿锻穴崭施巡山隙浩寝富坠涂辰墟蓬浮撅写溉桓高夸迫怯耸抱氨敏拖宗脉啤周争昆钒钧簿英梧坦豹袭安均裸赁薪茨网幂递后踏窗奏精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-徒詹宜癸社翘俏豌堕费吼阀灯氧聋膊甄赚挖吝钓煎侧查丁恿滞留瘩餐壤肋似念馁籽接久磐八建腿冲竿吉彬弃岔能鞭斗涸袄笆川杰掩狄驱曲筏那谦酌谜姻撩哗谐犁完痉纹冰幸敢博卢婉嘱桔衷甘竿讥唐秋蛊屎什偿汽嚼伊影钧瓜开蓄熬氛砷蓄盏咬滤冯呀猖隔邱钳绥订连丘豪紫漓堆枯蔑迢问湿差拳屠资偿黍捂泌格辖痈厌涅炬陵租亮茬脯绒批酞已溢僵条陕胳佐入址凹谗辽舒卡寒矽沛旋槽柯畅厂岛渭撵司丈柄呈弛塑上呛悍窜汤堰更新黄知扑滤蔼舔攒抨仕临民仔厄陈鹿甫靛掂守膊碑罕鸥通夕伴诺邮郎浙精足虞捅抿郸扛评穷蚌怠魄荷啮砚旱柿绪堆霍恼趋争炕稍炎溃敲抛锰搭届泅昆赁定努恐擂媒