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银行个人住房按揭贷款操作流程
个人住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的、用于其购买一手房、借款人以所购房产作为抵押物、开发商提供阶段性或全程保证的贷款。贷款操作流程包括房地产开发企业及按揭项目准入和个人住房按揭贷款发放两个阶段。
一、 房地产开发企业准入
合作机构的调查由贷款经办行负责，贷款经办支行对合作机构准入 实行双人调查制度，调查人对资料的真实性负责；合作机构的审查由贷款经办支行个人业务部门负责，并对资料的完整性和合规性负审查责任；经办支行审贷小组审批通过后报支行副行长、行长审批，审批 通过后报总行个人业务部门审查后上报审贷会。
二、 按揭项目准入
按揭项目准入调查由贷款经办行负责，贷款经办支行对行双人调查 制度，调查人对资料的真实性负责；按揭项目的审查由贷款经办支行个人业务部门负责，并对资料的完整性和合规性负审查责任；经办支行审贷小组审批通过后报支行副行长、行长审批，审批通过后报总行 个人业务部门审查后上报审贷会。
三、发放个人按揭贷款
贷款发放操作流程为：支行受理申请--贷前调查--审查、审批--签订借款合同--办理公证、担保等手续--发放贷款--资料归档--贷款分期偿还--贷后管理--清户撤押。
（一）受理申请
借款人向贷款行申请个人按揭贷款，所购房产应为已取得《商品房 销（预）售许可证》的现房或期房。借款人应填写《个人按揭贷款申 请审批表》并提供下列资料：
1、身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；
2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明）；
3、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品买卖合同；
4、财产共有人同意以所购房产作为抵押物的证明；
5、借款人家庭财产和经济收入证明（包括由借款人所在单位人事劳资部门出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、 有价证券等 ）；如果属于借款人家庭成员共同还款，各成员要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他成员履行还款责任；
6、提供已缴纳首付款的证明（存入开发商在我行开立的账户）
7、我行要求提供的其他文件或资料。
（二）贷前调查
贷款行在收到借款人提交的资料，要及时安排调查员进行贷前调查，调查的主要内容包括：
1、登录人民银行个人征信系统，查询个人信用状况（包括是否为第一套自住按揭贷款，以前按揭贷款金额、期限、借款人及配偶身份证号码等）；
2、借款人是否已支付首付款，并存入开发商在贷款行开立的售房款专用账户上；
3、贷款年限加上借款人年龄是否超过国家规定的法定退休年限；
4、借款人当前及预期偿还贷款本息的能力；
5、借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符；
6、抵押担保是否足值有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件； 支行调查员根据调查情况填写《个人按揭贷款申请审批表》，在相
关栏目签署调查意见后连同相关资料报支行信贷审查部门审查。
（三）贷款审查、审批
审查人员在收到调查人员提交的有关资料后，主要从以下方面完成 审查：
1、提交材料是否真实、完整、有效；购房行为的真实性；
2、所购按揭价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产估价资质的机构进行价格评估；
3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；
4、借款人当前及预期还款能力。
经审查同意的，在《个人按揭贷款申请审批表》相关栏目签署意见， 经有权审批人审批后，进入下一程序。
（四）签订借款合同
贷款经有权审批人同意后，贷款行、借款人、保证人签订《个人按 揭借款合同》。
签订借款合同时，贷款行应主动向借款人、保证人提示需要注意的 重要条款。
（五）办理房屋公证、担保手续
1、公证。贷款行必须要求借款合同办理有强制执行效力的公证， 公证费用由借款人承担。
2、抵押（预）登记。以所购房产为抵押物的，贷款行和借款人凭借款合同到当地房地产管理部门办理房地产抵押（预）登记。
（六）贷款发放
贷款经办行协同借款人办妥房屋公证和抵押（预）登记手续、签署
《划（扣）款授权书》（房地产管理部门未开办抵押预登记业务的， 借款人办妥房屋公证并将购房合同、首付款凭证等办理房屋产权证明的有关必备资料移交经办行保管）后，经办人员填写借据，经支行行长审核同意后发放贷款。
（七）资料归档
贷款行应在贷款发放后 10 个工作日内完成资料归档，房屋他项权利证书等重要凭证须按照会计制度有关规定入库保管，
（八）贷后管理
贷款发放后，贷款行要加强贷后管理，定期进行贷款检查。项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续， 贷款行每月进行一次贷后检查，掌握全行个人按揭贷款的资产质量状况。检查内容如下：
（1） 按时归还贷款本息情况；
（2） 借款人有无骗取银行信用的行为；
（3） 借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；
（4） 保证人保证资格和保证能力变化情况；
（5） 抵押物保管及其价值变化情况；
（6） 项目工程进度（期房贷款）；
（7） 有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充之处；
（8） 其他可能影响贷款人债权实现和保障的内容。
支行信贷员根据检查情况登记贷款检查台帐，撰写贷后检查报告。
（九）贷款收回
1、我行核算系统自动从借款人的还款账户中扣收贷款本息。贷款到期收回或提前收回，借款人结清全部贷款本息后，会计部门向借款人出具贷款结清凭证。贷款经办行信贷员查询会计核算系统，在确保无贷款余额情况下，办理撤销抵押担保手续，向借款人退还房屋他项权证等由我行收押的法律凭证和证明文件。
2、提前还款
（1） 贷款经办行信贷员受理借款人提前还款申请，要求借款人填写个人贷款提前还款申请书
（2） 根据合同约定，符合提前还款条件的，贷款经办行通知借款人办理提前还款手续。

（3） 柜面会计人员进行提前还款账务处理，向借款人出具提前还款凭证，并为部分提前还款的借款人打印新的还款计划表。
3、个人住房按揭贷款实行按月分期还款，采取等额本息或等额本金还款方式偿还贷款本息。
（十）清户撤押
借款人偿还全部本息后，贷款经办行会计部门出具贷款结清凭证送 交信贷部门。信贷部门通知借款人，持其有效身份证件、贷款结清凭证取回由我行保管的有关法律凭证及文件，借款人签署收到文件的回执。采取抵押担保方式的，贷款行和借款人共同办理抵押注销登记手续。 某银行房地产开发企业及按揭项目准入流程
在间客式的一手个人住房贷款业务中，在为个人客户提供一手个人住房贷款业务之前，按照我行对合作机构准入管理的要求，我行需要对房地产开发企业及按揭项目进行准入，准入流程及相关规定如下：
一、房地产开发企业准入流程(一)业务受理
1、贷款经办行可接受符合以下基本条件的房地产开发企业的准入申请：
(1)经工商行政管理机关核准登记的企业法人。(2)有固定经营场所，经营管理规范，制度健全。
（3 财务状况良好，有一定资金实力(4)信誉良好，无拖欠银行贷款。
(5)企业法定代表人、控股股东和总经理无不良信用记录。(6)在我行开立基本存款账户或一般存款账户。
(7) 我行或他行评定的信用等级为 BBB 级(含)以上，如为新建房地产企业或项目公司，其控股股东在我行或他行评定的信用等级为 A- 级(含)以上；对按揭项目为现房或纯按揭的房地产开发企业，可不评定信用等级。
(8) 具有房地产开发资质。
(9) 承担连带责任保证担保的，还要具备较强资金实力、担保能力和赔付能力，并承诺根据所担保贷款余额的相应比例存入保证金，实行专项存储、专户管理。
（10）我行要求的其他条件
2、对于拟建立合作关系的房地产开发企业，申请准入的合作机构要向贷款经办行提供以下基本资料：
(1) 合作机构准入申请审批表；
(2) 经年检的企业法人营业执照、法定代表人证明书； (3)验资报告；
(4) 公司章程；
(5) 经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件
(6) 最近一期企业财务报表和经审计的上年末企业财务报表； (7)相关的经营资质证书或资质资格、执业证书；
(8) 法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本，授权代理人应同时提供授权委托书；
(9) 个人控股股东和总经理的身份证件； (10)组织机构代码证；
(11) 经年检的税务登记证；
(12) 承担连带责任保证的，还须根据公司章程提供公司股东会、股 东大会或董事会出具的同意提供连带责任保证的相关决议；
（13)我行要求的其他资料。(二)准入调查
贷款经办行对房地产开发企业准入须实行双人调查制度，调查人对 资料的真实性负调查责任，调查人要通过上门调查、查询我行特别关注客户信息系统和人民银行信用信息数据库等方式对合作机构进行调查，调查人对资料的真实性负调查责任。调查重点为：
1. 合作机构提供的资料是否完整、真实、有效。
2. 合作机构高层管理人员是否相对稳定，有无逃废或恶意拖欠债务等不诚信行为，有无骗贷记录。
3. 合作机构及其投资方是否具有较强的经济实力和良好的信誉， 管理是否规范，经营场所是否固定，有无金融诈骗、逃废或恶意拖欠债务等行为。
4. 承担连带责任保证的合作机构，公司章程中是否有关于公司对外提供担保的决策机构及担保限额的规定，对外担保的总额及单项担

保的数额有限额规定的，是否超过规定的限额。
5. 合作机构财务状况是否良好，是否存在提供虚假会计报表的情况，是否存在企业分立、合并等影响财务稳定的情况。
由于房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的 特性，因此调查人员除调查了解企业基本情况、经营者素质、以往经 营业绩、社会口碑及信誉度外，还应重点对房地产开发企业的财务状况进行分析，在根据通用的财务指标对房地产行业进行分析的同时还需要用一些专用指标进行衡量，同时房地产开发企业根据不同的资质等级对一些财务指标有不同的要求。房地产开发企业的财务状况分析 除了常规的从资产负债、盈利能力、现金流量等方面分析以外、还需要针对房地产的一些特殊指标进行分析，并要对一些特别情况予以关注。
(1)主要会计科目范围
①资产类科目：应收账款、存货、长期投资、在建工程、其他应收 款
②负债类科目：预收账款、应付账款、其他应付款、长期借款、长 期应付款
③权益类科目：所有者权益、资本公积(2)主要会计科目内容
应收账款：指在下一个经营年度内收回的赊销商品或劳务的款项。如分期付款形式销售的商品房余下的应收房款。
存货：指为生产经营活动而储备的实物资产，包括房地产开发产品 (已完工开发产品、在建开发产品、拟开发土地、出租开发产品)、非开发产品(原材料、库存商品、低值易耗品)。
长期投资：主要是长期股权投资，指企业投出的期限在 1 年以上的各种股权性质的投资，包括购入的股票和其他股权投资等。该科目反 映综合类开发企业控制的项目公司的股份，可分析企业控制的储备土地的情况。项目公司该科目一般为零。
在建工程：正在进行施工建设的工程项目所投入的资金。按项目形 象进度进行成本费用摊销。
其他应收款：指除应收票据、应收账款、预付账款以外的其他各种

应收、暂付款项。该科目用于分析关联企业间资金往来情况以及分析是否存在股东抽回资本金情况。
预收账款：指房地产开发企业按照合同或协议规定向购房单位或个 人预收的购房定金，以及尚未结转的预售房款收入。通过该科目可了 解企业在售项目的销售情况(该售房款收入的真实性可通过与企业纳税凭证来核实)。
应付账款：指企业因购买材料、商品和接受劳务供应等应支付给供 应商的款项。主要是反映未付工程款、地价款等。可根据在建项目工程形象进度分析施工承包单位的工程垫款。
其他应付款：主要包括股东投入的股本金以外的债务性开发资金。 项目公司的自筹资金主要来自股东投入资金，主要反映在该科目。
长期借款：指企业向银行等金融机构借入的偿还期在一年以上的债 务，是房地产开发企业的一项重要的资金来源。对于项目公司，可分析项目是否存在多家银行同时借款的情况，即进行过度融资分析。
长期应付款：包括偿还期在一年以上的合作方投入的开发资金。 所有者权益：指企业投资人对净资产的所有权，包括实收资本、资
本公积、盈余公积和未分配利润。通过该科目判断企业开发自有资金是否满足人民银行 121 号文规定的最低要求(即项目资本金不低于35％)的主要依据。
资本公积：指由投资者或其他人(或单位)投入，所有权归属于投资 者，但不构成实收资本的那部分资本或者资产。主要包括：
① 股本溢价：指企业投资者投入的资金超过其在注册资本中所在份额的部分；
② 接受捐赠非现金资产准备
③ 股权投资准备；
④其他资本公积：主要是债权人豁免的债务。(3)企业资产负债分析
企业资产负债的分析可以采取对资产负债的变动趋势和比率两方面进行分析：
①资产负债的变动趋势分析。按横向的绝对数和百分比比较，将企 业连续几年的资产负债表进行对比分析，对重大变化要查明原因；按

纵向的百分比分析，主要会计科目构成比例的变化情况、变化原因。
②资产负债的比率分析。通过计算企业资产负债率、利息偿还倍数、流动比率、速动比率等财务指标分析指标的绝对数值大小、变化情况、 变化原因；分析企业的长、短期偿债能力和变化趋势。
④ 资产负债相关指标
资产负债率=负债总额／资产总额×100％；房地产开发企业的资产负债率一般较高(70%一 80％)。
流动比率：流动资产总额/流动负债总额 x 100％；流动比率为 200％ 时比较合理。
速动比率=速动资产／流动负债总额×100％；速动资产是指能迅速转变为货币资金的资产，如货币资金、应收账款等。房地产行业的速动比率一般是 65％。
已获利息倍数：企业一定时期息税前利润、折旧、摊销之和与利息支出的比值。反映企业偿付债务利息的能力。计算公式：已获利息倍 数=EBITDA 利息支出；其中：EBITDA 指净利润和所得税、固定资产折旧、摊销、偿付利息所支付的现金之和。
(4)盈利能力分析
企业盈利能力的分析主要从损益表的趋势和盈利能力比率两方面进行分析。
①损益表的趋势分析。通过纵向比较近几年的损益表，分析企业收入、费用、利润的变化趋势，对于变化幅度较大的科目分析其原因。
②盈利能力比率分析。盈利能力比率指标反映获取利润的能力，它 是用来衡量企业的能力和投资效益的指标，主要包括销售利润率、投 资利润率等指标。
③盈利能力分析各项指标。
销售利润率=主营业务利润／主营业务收入×100％
投资利润率=利润总额或年平均利润总额/总投资额×100％ (5)现金流量分析
分析企业的现金流量主要应分析企业近三年现金流入和流出量，比 较、判断其几年来的现金净流量的变化情况以及影响现金流量的主要变量，分析企业所处的成长阶段，分析其还款能力及还款来源。

项目公司现金流一般来自筹资活动，综合房地产开发公司现金流一 般来自经营活动，如果企业经营活动的净现金流量为负值，表明企业依靠经营活动已不能维持现金平衡。
(6) 房地产行业专用指标分析：
①房地产速动比率
房地产速动比率=( 流动资产- 存货)/( 流动负债一预收账款)× 100％
该指标是根据房地产行业的特点对流动比率的补充，该指标反映房 地产企业的短期偿债能力，该指标越高，表明企业流动资产的流动性越好，偿还流动负债的能力越强。
②三年平均(总债务一预收账款)／EBIT
该指标是指企业近三年末扣除预收账款后总负债的加权平均值相对于近三年息税前收益的加权平均值的大小。该指标反映了企业所创 造的税前利润在支付利息前对总债务的保障能力，该指标值越小，企 业还债能力越强。
③非筹资活动现金净流量，(总债务-预收账款)
该指标是从现金流入和流出的动态角度对房地产企业的实际偿还能力进行考察；以该指标评价房地产企业的偿债能力更为谨慎，该指标较大，表明企业经营及投资活动产生的净现金流量较多，能够保障企业按时偿还到期债务。
④非筹资活动现金净流量／非筹资活动现金流入量
非筹资活动现金净流量／非筹资活动现金流入量=(年经营活动现金净流量+年投资活动现金净流量)／(经营活动现金流入量+投资活动现金流入量)x100％
该指标是企业经营活动、投资活动所产生的净现金流因经营活动、 投资流动所形成的现金流入量之间的比值。该指标用来考察房地产企业通过非筹资活动创造现金的能力。
⑤三年平均净资产收益率
三年平均净资产收益率=近三年平均净利润／近三年平均净资产 X 100％ 。
一般情况，在资产负债率一定的条件下本比率越高，企业自有资本

获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业债权人的保证程度越高。
⑥预收账款，(预收账款+销售收入)
预收账款是反映企业预收购买单位账款的指标，属于资产负债表的 流动负债科目。按照权责发生制，由于商品的所有权尚未转移，所以预收账款还不能体现为当期利润。但是预收账款意味着企业已经得到 客户所支付的货款，所以只要企业履行合同，预收账款将在未来的会 计期间转化为收入，并在结转成本后体现为利润。因此，预收账款的多少实际预示了企业未来的收入利润情况，对于估计下一会计期间的 盈利水平具有重要参照意义。
⑦营运资本／总资产
营运资本是流动资产与流动负债的差额，它是房地产企业开展日常生产经营活动的资金保证，它的数量决定着企业资金的整体平衡情况，对企业的短期偿债能力产生很大影响。一般情况，该比率越高， 企业的破产风险越小，陷入失败的可能性越小，而一旦该比率低于标准或预先设定的指标，则预示企业破产风险、失败的可能性增大。
⑧(经营活动产生的现金流入量一预收账款本期增加额)/销售收入该指标用于考察企业所确认的销售收入与实际收到现金流的配比
情况，由于房地产企业的特点，因预收账款而形成的现金流在经营活动现金流中所占比重较大，因此，在分子中将预收账款本期增加额剔除，以反映销售收入的实际现实状况。
⑨房地产行业其他专用指标．
由于房地产企业经营周期长，采用三年平均数据能够在一定程度上消除时间因素的影响，较为客观地反映企业的财务状况，如：三年平均成本费用利润率、三年平均总资产报酬率、三年平均总资产周转率、 三年平均流动资产周转率、三年平均存货周转率、三年平均应收账款周转率、三年销售收入平均增长率、三年资本平均增长率、三年利润平均增长率。
(7) 房地产企业财务需要特别关注要点
①关注会计师事务所对企业年度审计报告的结论：特别是有保留意 见、会计调整、或有负债及重大事项披露的说明。
②关注资本公积中评估增值入账的合理性，人民银行 12l 号文中要

求借款人自有资金须达到 35％，自有资金的定义为借款人所有者权益。由于项目公司开发用地获得时间较早，账面无法反映其真实市场 价值，故通过评估增值可提高其账面价值，同时使资本公积增大，最 终使所有者权益加大，但该入账方式不合理。
③关注房地产企业核算的特殊性：
(a) 项目存在一定投入期，前期投入大。投入与产出不匹配、现金流入与流出不均衡；
(b) 在项目结算前，由于存在较大的费用支出，可能在建设期与经营期的前期出现一定的亏损；
(c) 在项目开发成本未结转之前，资产、负债较大，资产负债率等指标不很理想；
(d) 分析企业存货明细表、预付账款与项目完成投资情况是否匹配； 分析企业存货的形态和构成，通过分析存货中在建房的比例、已售房的比例、积压房的比例，了解企业的实际投资情况、销售情况；
(e) 分析企业预收账款情况与项目预售情况、资金回笼情况是否匹配；
(f) 重点关注其他应收应付款项，关注关联企业的往来款项的具体用途，分析资金支付和收回的可能性；
(g) 注意未决诉讼、为其他企业担保等或有负债的分析。
房地产开发企业准入的调查工作由贷款经办行个人业务部负责。调查同意的,调查人要出具调查报告，在《合作机构准入申请审批表》上签署调查意见，交贷款经办行行长或主管行长签字盖章后，将相关资料报总行个人业务部门审查。
(三)房地产开发企业准入的审查、审批1．房地产开发企业的审查
房地产开发企业的审查工作由支行个人业务部门负责，并对资料的 完整性和合规性负审查责任。审查要点包括：
(1) 企业提供的资料是否完整、有效；
(2) 企业经营管理是否规范，履约信用状况、从业状况、财务状况和发展前景是否良好，是否有固定的经营场所；
(3) 企业负责人资信状况是否良好，有无不良记录；

(4) 承担连带责任保证的企业，资金实力是否与其承担的担保能力相对应，是否承诺在我行开立保证金账户，并承诺存入规定比例的保证金。
审查人在（《合作机构准入申请审批表》)上签署审查意见。审查同 意的，要拟订合作机构申请准入名单，并将名单和相关材料交总行个 人业务部门。
支行个人业务部门负责房地产开发企业审查工作，，并对资料的完整性和合规性负审查责任。审查人在《合作机构准入申请审批表》上 签署审查意见。审查同意的，要拟定合作机构申请准入名单，并将名 单和相关材料交总行个人业务部。
2．房地产开发企业的审批
（1)房地产开发企业的审批工作由总行负责。各分行个人业务部门收妥上报的合作机构申请准入名单和相关资料，经行长或主管行长签批后，报总行审贷会审批通过后向辖内分行发布合作机构准入名单。
(2)支行(含)以上机构要在准入名单内选择合作机构建立合作关系，并签订合作协议。
(四)后续管理
1. 房地产开发企业的监测与管理(1)监测分工
总行信贷管理部门负责督导支行对房地产开发企业进行监测与分析，定期通报，必要时进行现场检查。
(2)具体监测内容
对房地产开发企业的日常监测工作由支行负责。总行要指导贷款经 办行对辖内房地产开发企业及其推荐个人住房贷款、个人商用房贷款进行动态监测，按月向总行信贷管理部门提交工作报告。具体监测内容包括：
①房地产开发企业经营管理状况是否正常。高级管理人员是否相对 稳定，是否存在重大纠纷或案件，以及即将到期的贷款或其他债务等 情况；银行同业协会、政府机关、新闻媒体等是否公布了相关合作机构受到处罚及大量投诉等信息；
②房地产开发企业所推荐个人住房贷款的贷款户数、金额和质量情

况；
③保证金存入情况。(3)日常维护
房地产开发企业的关系维护工作由贷款经办行负责。贷款经办行要 定期分析房地产开发企业所在行业发展状况和竞争状况，加强与企业的沟通协调，督促其按协议约定履行相应义务。
一旦发现房地产开发企业在经营资质、信用、经济实力和管理状况 等方面发生异常变动，出现负责人变更、重大经济纠纷案件和资金财务状况恶化等重大事项的，要及时向总行信贷管理部门报告。
2. 房地产开发企业的预警与退出
房地产开发企业的预警与退出由总行负责。总行信贷管理部门要根 据监测、检查情况，定期或不定期地整理预警名单和退出名单，报行长或主管行长签批后，印发辖属分行执行，同时通报相关个人贷款审批与贷后管理部门。
(1)房地产开发企业的预警
各行要对准入名单中有下列情况之一的合作机构实行预警：
①房地产开发企业推荐的借款人个人贷款不良率连续三个月超过2％；
②管理混乱、存在法律等纠纷情况可能对我行资金安全造成影响的；
③法定代表人或总经理，涉及经济、法律纠纷而被司法、税务、工 商部门提出警告或处罚。可能对我行资金安全造成影响的；
④担任保证人的企业未按规定在我行存入保证金；
⑤其他需要预警的情况。
对预警半年(含)以上仍未撤销处罚的房地产开发企业要终止合作， 且不得进入下一年的合作机构准入名单，需与预警房地产开发企业签订合作协议的，须报总行个人业务部门审查同意，并由行长或分管行长进行审批。对预警的房地产开发企业还要采取以下措施：
①贷款经办行要审慎受理被预警房地产开发企业推荐借款人的贷款申清，并跟踪调查合作机构的整改情况；
②审批部门要从严审查被预警房地产开发企业推荐借款人的贷款

申请；
③信贷管理部门要加大被预警房地产开发企业所推荐的借款人的存量贷款监测力度，并跟踪监测合作机构的整改情况。
（2)房地产开发企业的退出
各行要对准入名单中有下列情况之一的房地产开发企业实行退出：
①组织或协助他人制造‚假按揭‛贷款；
②房地产开发企业推荐的借款人个人贷款不良率连续三个月超过5％；
③存在金融欺诈、商业(合同)欺诈或涉及重大案件；
④营业执照、开发资质等未通过年审；
⑤其他需要退出的情况。
退出房地产开发企业 2 年内不得进入合作机构准入名单。新设立机构的主要负责人曾任退出机构控股股东或总经理且该退出机构尚未消除影响我行资金安全因素的，2 年内也不得列入我行准入名单。对退出合作机构还要采取以下措施：
①书面通知房地产开发企业停止合作；
②贷款经办行和审批部门一律不再受理、调查、审查审批、签批退 出房地产开发企业所推荐的借款人的贷款申请；
③信贷管理部门要加大退出房地产开发企业所推荐的存量贷款监测力度，同时做好保全工作。(3)处罚的撤销
预警房地产开发企业经过整改符合准入标准的，支行要及时向总行 提出申请并提交相关资料，由总行撤销预警处罚，并向辖内分支机构公布。
二、按揭项目准入流程
（一）按揭项目受理
贷款经办行受理人应要求房地产开发企业填妥《按揭贷款项目申请 审批表》，并提供以下资料原件审核，以复印件留存：
1. 开发企业资料
(1) 合法、有效的企业法人营业执照复印件、法定代表人证明书及身份证；
(2) 最近一期企业财务报表和经审计的上年末企业财务报表；

(3) 房地产企业开发经营资质证书；
(4) 公司股东会或经授权的董事会同意在借款人办妥产权证及有效抵押之前，为借款人提供阶段性连带担保的书面承诺。
2. 申请现房项目按揭的需提供以下资料： (1)项目竣工验收合格报告；
(2) 商品房销(预)售许可证；
(3) 若属合作建设的项目，需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭业务的有效委托书；
(4) 项目户型平面图。
3. 申请期房项目按揭的需提供以下资料： (1)项目立项批文及可行性研究报告； (2)建设用地规划许可证；
(3)国有土地使用证及非划拨土地出让金缴交凭证； (4)建设工程规划许可证；
(5) 建筑工程施工许可证；
(6) 在发放个人住房贷款前应补充提供商品房销(预)售许可证； (7)合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请办理按揭
业务的有效委托书；
(8)项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况。
（二)按揭项目调查
贷款经办行负责按揭项目调查，实行双人调查制度，项目调查人对 调查资料的真实性负责。按揭项目调查人在收妥上述资料后，应约见申请人对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，提出调查意见，并在《按揭项目申请审批表》签署意见，提交调查报告。
1. 住房按揭项目的调查(1)主要调查内容
①项目的基本情况：
②项目立项及报批手续是否合法有效，批文内容是否前后一致；
③开发项目的‚四证‛是否齐全；在发放个人住房贷款前是否具有商品房销(预)售许可证；
④土地出让合同及土地、房屋权证是否真实、合法，土地出让金是

否全部缴交；
⑤土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行贷款的抵押 登记；
⑥项目总投资概算、资金来源与到位情况。
按揭项目‚一文五证‛包括： 《立项批文》、《国有土地使用权证》、
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证)、《建筑工程施工许 可证》、《房地产预售房许可证》；具体项目的审查要注意建筑密度、客积率、绿化率等影响将来销售的指标。
(2) 实地考察按揭项目，重点考察以下方面：
①考察项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政设施 及交通条件等情况；
②了解项目占地面积、容积率、建筑面积、建筑结构、栋数、套数 及户型设计等情况：
③ 了解项目资金运用、工程进度、公建配套落实及项目销售情况
④对相临地段、同类、同档次物业的销售价格、销售情况和客户群 体等进行考察，并与申请的按揭项目进行比较分析，对项目的销售前景、价格定位做出判断
(3) 对调查发现按揭项目存在以下问题之一的，要终止调查不予受理：
①建筑工程质量不合格的项目；
②因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素可能
‚烂尾‛的项目；
③不能提供合法‚四证‛的项目；
④存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；
⑤未经主管部门预售许可，不具备合法销售条件的项目；
⑥开发企业或其法定代表人有不良信用行为记录。2．商用房按揭项目的调查
(1) 对于开发贷款支持商用房项目的调查
对我行开发贷款支持的商用房项目，其调查、审查工作与开发贷款 的调查、审查同时进行，开发贷款审批通过后，贷款经办行对商用房项目自行进行准人。

(2) 对于无开发贷款支持的商用房项目的调查
无开发贷款支持的商用房项目准入的基本规定与一手个人住房贷款的项目准入相同，但在进行项目准入时要考虑到商用房项目与住房项目的差异，项目的准入及调查应包括以下内容：
①已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效。
②具备《国有土地使用权证》、 《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、 《商品房预(销)售许可证》。
③经评估符合我行规定要求，具有独立封闭的物理空间、独立产权， 售价合理且经营前景良好，其中办公用房(写字楼)须位于地市级(含) 以上城市或全国经济百强县的主要商务街区，物业管理规范。
④项目预期市场前景良好，项目预期净现金流量充裕，来源稳定、 可靠。主要调查当地房地产市场情况，项目周边同类物业的销售或出租情况，项目定位定价是否合理，目标客户定位是否明确，销售或出租计划是否合理。
(三)按揭项目的审查、审批
按揭项目的审查工作由支行个人信贷业务部门负责，按揭项目的审 批由支行行长负责。
自公布之日起执行