漳州万达广场项目商业调研定位报.pptx

目 录一、城市概览二、龙文区介绍三、城市商业四、项目分析五、项目定位六、品牌落位一、城市概览 1、城市卖点 2、总体介绍3、经济数据 4、结 论一、城市概览海西建设，漳州先行 花果之城、鱼米之乡、台胞祖地、历史名城 中国漳州2.总体介绍总体介绍全国农业最发达的地区之一，新兴的工业城市；GDP1137亿，福建省排名第四，GDP增速13.3%，为福建沿海城市前列；常住人口498万，辖两个市辖区（芗城区，龙文区）、1个县级市（龙海市）、8个县(漳浦县，平和县，东山县，长泰县，华安县，诏安县，云霄县，南靖县)。一、城市介绍漳州系历史文化名城，位于台湾海峡西岸，地处福建东南。陆域南北长187公里，东西宽127公里，面积12607平方公里，东邻厦门、东北与厦门市同安县、泉州市安溪县接壤，北与龙岩地区漳平、龙岩永定等县毗邻，西与广东省大埔、饶平县交界，东南与台湾省隔海相望。漳州是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和海峡两岸（漳州）农业合作实验区。对台交流合作是漳州的一大特色，漳州是著名的侨乡和台湾祖居地，旅居海外的华侨、港澳同胞有70万人，台湾人口中13的人在明朝清朝时的祖籍是漳州，是侨、台胞寻根谒祖的地方之一。祖地文化的优势使漳州在海西建设中占有极其重要的地位，漳州港被国家列为首批对台定点直航试点港口之一，招银港区、东山港区两个国家一类口岸己对外开放，全市港口吞吐能力超过1300万吨。一、城市介绍3.1城市竞争力一、城市介绍GDP走势：自2006年以来，漳州市GDP保持12%以上的增长速率，2009年GDP达到1113.17亿元；从人均GDP看，2009年人均GDP达到23191元，增速10.4%，2009年，漳州市GDP为1113.17亿元，同比增长13.3%，在福建省九个地级市GDP、产值排名中，列第4位，经济发展水平相对较好。商品住宅成交主要集中在新区新盘。一、城市介绍3.2居民富裕程度2004-2009年，漳州市的人均可支配收入增长较快，涨幅都在10%以上。2009年，漳州人均可支配收入为16616元，增幅为10.00%。在全省九个地级市中，排名第五，处于中等水平。2009年，漳州市社会消费品零售总额为418.14亿元，增幅为14.7%。2004年至今，社会消费品零售总额保持10%以上的增长速率，居民购买力水平稳步增长。3.3 产业结构分析2009年，漳州第一、二、三产业配比为：19.6%、45.5%、34.9%。第二产业比重逐年上升，第一产业比重逐渐缩小。产业发展状况：漳州是新兴的工业城市，确立了食品、机械、电子、电力四大支柱产业和建材、旅游两个重点产业，工业化进程正在快速推进。全市主要工业生产行业有纺织、机械、电子、食品、包装、建材、制罐、医药等15个门类。同时，漳州是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和海峡两岸（漳州）农业合作实验区。一、城市介绍4.结 论漳州整体经济实力位于福建中上游，正处于农业大市向工业大市的转型时期，近年来居民消费力不断提升。现阶段工商业发展较为薄弱，但由于其自然资源丰富，同时和台湾有着较深的历史渊源，未来在海西建设背景下将会有较大发展。作为福建主要地级市，漳州商业发展具备一定规模，具备一定的市场潜力，但过于分散，对于社区的吸附性较强。一、城市介绍二、区域介绍1、龙文区概况2、龙文区经济结构概况3、交通概况4、结论二、龙文区介绍 1、龙文区概况1997年1月成立的县级区，地处漳州平原中部，辖区范围东联龙海，西接芗城，北邻长泰，南临九龙江西溪北岸。全区土地面积126平方公里，辖步文、蓝田、朝阳、郭坑4个镇和省级开发区蓝田工业开发区，共42个村委会、6个社区居委会和1个镇办农场。常住人口约18万，其中本地12万、外来人口6万，本地人口中农村人口占95以上。现辖有1街道4镇：东岳街道，步文镇、蓝田镇、朝阳镇、郭坑镇；（备注：漳州万达广场位于芗城区和龙文区交界处，距芗城区仅隔一条九龙大道，可以充分辐射到芗城区。芗城区是漳州市政治、经济、交通，文化中心，是国务院确定的历史文化名城之一，辖区面积264.6平方公里，辖4个镇、6个街道办事处、1个省级经济开发区，现有人口45万人。）2、经济结构概况2.1 经济数据按照在地统计，2010年龙文区全年完成地区生产总值317.9亿元，增长26.8%；财政总收入9.4亿元，增长25.1%，其中区级财政收入5.04亿元，增长21.2%。社会消费品零售总额达294415 万元。各指标增速高于漳州平均水平，是漳州市重点开发建设的新区。（备注：芗城区规模工业完成产值285.4亿元,增长29.23%；实现产品销售率99.52%，上升1.87个百分点；完成出口交货值52.04亿元，增长14.12%。社会消费品零售总额达87.89亿元，增长19.07%）二、龙文区介绍 2、经济结构概况2.2 2.2 产业概况产业概况2008年全区新增规模企业31家，总数达到167家，其中产值超亿元企业21家，比上年增加6家。实现规模工业产值78.4亿元，增长25.6%；规模工业增加值21.16亿元，跃居全市第三；食品加工、家具制造、机械制造、电子仪表等重点行业，实现产值50.6亿元，占规模工业产值的比重达64.6%，拉动规模工业增长20.3个百分点，产业集群初步形成。全部工业实现税收3.08亿元（分成前），占财政总收入的54.8%，其中纳税上千万元企业4家，比上年增加1家；纳税500万元以上企业14家，比上年增加4家。企业创品牌意识不断增强，新增“含羞草”、“青蛙王子”2个中国驰名商标，全区有中国驰名商标3个、省级著名商标6个、省级名牌产品10个、市级知名商标26个。二、龙文区介绍 本案芗城区明发广场龙文区九龙大道3.交通概况往厦门方向二、龙文区介绍 漳州火车站漳龙高速公路九龙大道3.交通概况水路方面：水路方面：漳州港被国家列为首批对台定点直航试点港口之一，招银港区、东山港区两个国家一类口岸己对外开放，全市港口吞吐能力超过1300万吨，其中龙文区水路沿九龙江可通航出海。公路方面：公路方面：漳州市区到厦门机场不足50公里，南部几个县城到汕头机场只需半小时至1个小时的行车里程。国道 319、324线横贯南北，厦漳高速公路和漳诏高速公路已建成通车，漳龙高速公路正在加快建。重点实施沈海高速公路泉厦漳拓宽改造工程角美至长洲段，沈海高速公路福厦漳诏复线漳州段，厦成高速公路漳州段。其中九龙大道连接龙文区与龙厦高速，陆路距厦门高崎国际机场仅43公里。铁路方面：铁路方面：鹰厦铁路（江西鹰潭福建厦门）穿境而过。同时漳州段为正在建设的厦深铁路及龙厦铁路（龙岩厦门）建设上的重点工程。二、龙文区介绍 道4.龙文区功能规划二、龙文区介绍 作为未来漳州市政治、文化、经贸中心，龙文区将集行政、文化、商贸、居住、服务功能等为一体，其功能定位新中心城区、新兴的制造基地、区域性商品集散中心、城市型休闲旅游中心，四大功能区将有效地增强中心城市的辐射作用和带动功能万达广场4.结 论区域经济对商业的影响:龙文区属于漳州新区，是漳州城市扩张的重要一环，下辖漳州几个主要工业园区，漳州目前的主要新增住宅都集中在这一区域，未来政府的迁入会进一步推动龙文区的社区成型。但是短时间看龙文区人口规模小，住宅入住率低，主要居民仍以农业户籍为主，需要较强的培育期。区域交通对商业的影响：连接项目的九龙大道和水仙大道从纵横两个方向贯穿龙文区，在和老城区保持着紧密联系的同时，又和迎宾大道一起衔接漳州市区对外的公路铁路通路。市政硬件的优势，随着漳州机动车保有量的进一步提升将会更加明显。项目的机会：漳州碧湖万达广场位于芗城区和龙文区的交接处，既可以分享新城区建设的新兴客层，又可以充分辐射老城区的各个区域。同时，在这一区域万达可以充分发挥自身影响力，促进新区的成型，而新区的规划和市政硬件优势也将进一步助推万达成为漳州的商业中心、城市地标。二、龙文区介绍 三、城市商业1、全市商圈2、商圈分析3、商业网点4、竞争对手5、分析综述6、本市品牌销售排名1.1、全市主要商业分布图:三、城市商业万达人人乐购物广场漳州碧湖万达广场明发（在建项目）中闽百汇嘉信茂新华都大润发天下美食街新华东、新华西南昌路三、城市商业1.2漳州市区商业格局：漳州城区商业较为分散，底商发达，缺少大型商业。现有商业项目类型主要为商业街（新华路、天下美食）、单体百货店、以大卖场为核心的小型购物中心，同时几乎所有主干道两侧都会有大量的底商。区域分布上主要集中在芗城区3*6公里的范围之内，由南昌路贯穿。南昌路主干道长2.8公里，向西连接新华都百货，中间贯穿延北路，向东直到嘉信茂沃尔玛，两侧底商包含配套、服装、服务、餐饮等多种业态，其中不乏哥弟、阿玛施、ELLASSAY、Lacoste、马天奴、江南布衣等知名服装品牌；以及骨之味、阿度茶餐厅、知古斋、松鹤等时尚餐饮品牌。因为城市规模小，所有稍有规模的商业体都被商业街所联通，严格上讲，漳州并没有形成明显商圈，仅在各个区域围绕单个商业项目进行适度集中，在此基础上形成了以中闽百汇为中心，包含新华东路、新华西路、延安北路、青年路等构成的中闽百汇商圈；以大润发、新华都为核心的延安广场商圈；以嘉信茂沃尔玛为核心的嘉信茂商圈。主要商圈名称概况分析居民生活水平及消费能力中闽百汇商圈漳州市最早的商业区，政府所在地，中闽百汇百货以及中山公园其中中闽百汇（2003年）的前身漳州百货大楼始建于1956年，是漳州市传统意义上的中心区。主要由中闽百汇百货，新华西、新华东路商业步行街，世纪广场以及周边的几条相邻步行街构成。是市区内最繁华的商业中心区，专卖店数量最多，门店租金也最高，居住氛围浓郁，人流量较大。辐射整个城区，特别是部分具有消费力客户都在这一带购物。嘉信茂购物广场（第二商圈）嘉信茂沃尔玛于2006年开业，位于丹霞路与南昌路交汇处，大型沃尔玛超市进驻聚集大量人流，周边同时有国美、永乐电器卖场和大量商铺，和餐饮店。特别是距离仅100米处的天下美食广场，聚集了30余家餐饮品牌，具有较强的号召力。辐射周边社区，及整个漳州市的中档消费群。大润发购物广场（第三商圈）大润发和新华都均为2010年开业，购物环境远好于当地其他商业。大润发开业即被当地顾客充分认可，已经严重冲击了嘉信茂沃尔玛的销售，作为新成型的商业区，具有一定的发展潜力。但因新商圈配套设施不完善，大润发购物广场营业面积有限，新华都引进新品牌推广难度较大，未来发展将会碰到较大瓶颈障碍。特别是新华都，其定位和所属区域差距较大，存活难度较高。辐射周边社区及全市年轻时尚消费客层。三、城市商业2.1 商圈分析三、城市商业2.2 商圈掠影中闽百汇中闽百汇新华西路新华西路新华东路新华东路世纪广场世纪广场三、城市商业2.2 商圈掠影天天下下美美食食广广场场南昌路南昌路嘉信茂嘉信茂三、城市商业2.2 商圈掠影大润发大润发延安广场延安广场新华都新华都新华都新华都三、城市商业万达嘉信茂大润发市政府中闽百汇漳州碧湖万达广场3.主要竞争对手分布图新华都4.1.1、嘉信茂分析三、城市商业嘉信茂购物广场简介：2006年8月29日，由深国投商用置业有限公司与凯德商用中国投资有限公司联手打造嘉信茂广场。总建筑面积49000平方米，是以沃尔玛超级市场为主力店，集品牌服装、珠宝饰品、儿童用品、餐饮娱乐、运动休闲等为一体的一站式购物广场。4.竞争对手分析嘉 信 茂 大 楼 品 牌 情 况楼层品 牌 名 称1F太平鸟服饰、浪漫一身、艾格、艾格周末、edc、欧梦达、卡路约翰、女性日记、威丝麦、末未、欧兰姿、艾哲、Anphcod、Caven、拉夏贝尔、三彩、Touch、歌莉娅、圣迪皇、秀姿、芙芮婕、序本、st、miss and kiss、levis、texwood、Lee、马克华菲、kappa、阿迪、匡威、阿迪休闲、nike、百丽、斯加图、basto、达芙妮、天喜、左喜、exull、mo.three、天美意、Tata、crocs、米奇、欧米、polo meisdo、庄记、周大生、金嘉利、君怡珠宝、周六福、金广福珠宝、圣地亚、鼎诚银饰、罗西尼、依波表、佰草集、欧莱雅、加美乐、美丽小铺、屈臣氏、KFC、雅子、味千拉面2F天福茗茶、流星站、time2u、金域通讯、良品工社、鹭达眼镜、月芽儿、Merino Orbandi、台湾腾福兴、欧米、金利来、都宝路、Coqui、欧风香、花草茶、饰品搜索、特百惠、莱特精品、卡蒂手表、盛世经典牛排、KFC、永和豆浆，沃尔玛3F虎都、才子、与狼共舞、恒源祥、七匹狼、邦迪斯顿、光速、公牛巨人、尚品世家、黑眸城市、尊贵、hang ten、木森林、韩彩、浪莎、皮尔卡丹、帝，沃尔玛4F大丰收、新食尚美食广场、尊贵、kappa、鸿星尔克、阿迪折扣店、李宁、安踏、名诗媛、枫轩、新珑新、含贝拉、大赢家、安踏童装、JJLKIDS、叮铛猫、婴姿坊、蓝猫、梦之旅、playboy、空衣柜、花武器、军臣王、衫国志、食草堂、戴颜莉美容养生馆、大圣玩具、嘟嘟时尚、KEC十字绣、民族风、4.1.2、嘉信茂品牌落位三、城市商业1.位于漳州主干道交汇处，交通便利，周边配套成熟，客流量大2.进入漳州市场较早，有一定的顾客基础3.经过5-6年培育期，品牌组合更契合所在市场现状4.与天下美食街相距仅100米，可以形成互动5.扣点保底的计租方式更灵活，和商户联系更紧密1.物业条件差，商业管理水平低；企划活动过于依赖其总部，与当地市场脱节严重。2.自身缺少娱乐、餐饮等功能配套业态，对于沃尔玛客流依赖强3.目前只有一、二楼实现旺场，三、四楼人气不足，尚属稳场阶段，一旦外部竞争环境恶劣，会形成较严重后果。大润发的开业已 经对其造成相当冲击。优势劣势4.1.3、嘉信茂优劣势分析三、城市商业4.2.1、大润发分析三、城市商业大润发购物广场简介：漳州大润发于2010年年底开业，一层为大润发家电卖场及其服装服饰，二层三层为大润发超市，营业面积3.6万平方米，硬件设施较好，有300余个停车位。大润发购物广场 品 牌 情 况楼层品 牌 名 称1F三彩、太子狐、七匹狼、李维斯、texwood、佐丹奴、匡威、魔奥、espring、CC&DD、S-DEER、卡路约翰、卓多姿、crocs、奥康、宝岛眼镜、名朗、米奇、excull、达芙妮、蓝威龙、宾奴、马连奴奥兰迪、爱琳、电动车专卖店、维罗纳纯银、中国黄金、数码电器城、量肤限配、休闲吧、味千拉面、蒙自源、KFC2F海王星辰、绿阳工坊、悠米饰品、东风灵、天福茗茶、精品烟专柜、童年阳光、优之良品4.2.2、大润发品牌落位三、城市商业1.周边社区成熟，配套齐全，交通便利，具有300个地下停车位2.物业条件远好于其他项目，动线规划合理，二次装修管控好3.主力店大润发超市为目前漳州最具竞争力超市卖场，漳州市民认可度在短时间内超越了沃尔玛4.引进品牌定位清晰，卖场管理水平高于其他商业项目5.营销管理系统化，开业即实现旺场1.超市占据绝大部分面积，出租商铺仅在一层，发展空间有限，2.因为筹建仓促，目前其一楼品牌面积普遍偏大，稀释坪效并降低 了卖场可逛性3.餐饮、娱乐配套缺乏，影响对于顾客的吸附度优势劣势4.2.3、大润发优劣势分析三、城市商业4.3、中闽百汇分析：三、城市商业中闽百汇百货位于漳州市传统商业中心，2003年开业，前身漳州百货大楼始建于1956年，是漳州最早的百货店。其楼层分布和品牌结构远远滞后于一二线城市百货业的发展，但因为当地缺乏同业竞争对手，目前业绩表现仍然较好。同时漳州市民对其忠实度相当高，对于百货和时尚的认知也很多参照该百货店。06-07年中环百货进入漳州市场，试图操作时尚百货，但最终在两年后退出。中闽百汇楼层分布及重点品牌经营品类代表品牌1F化妆品、钟表、珠宝、家电通讯欧泊莱、欧莱雅、OLAY、佰草集、天梭、依波表、彩福2F男女鞋、箱包皮具、运动器材金利来、TATA、天美意、SHOEBOX3F男装、文胸内衣虎都、雅戈尔、黛安芬、韩彩、鄂尔多斯4F少淑女装、量贩、床品拉夏贝尔、LILY、艾格、特步、班尼路、生活几何5F儿童服装、玩具、图书、特卖场丽婴房、海威尔4.4、新华都分析：三、城市商业新华都系统原来在漳州几家店均为超市，腾飞路新华都系统原来在漳州几家店均为超市，腾飞路新华都于新华都于20102010年底开业，主营百货产品，地下年底开业，主营百货产品，地下一层有超市、家电卖场。物业较新，购物环境远一层有超市、家电卖场。物业较新，购物环境远好于中闽百汇。但由于地理位置较偏，且面对低好于中闽百汇。但由于地理位置较偏，且面对低端客层聚集的延安广场夜市，目前人气较淡。端客层聚集的延安广场夜市，目前人气较淡。腾飞路新华都楼层分布及重点品牌经营品类代表品牌-1F电器、超市 1F男女鞋、化妆品、皮具、钟表、珠宝、保健品欧泊莱、欧莱雅、OLAY、佰草集、百丽思、加图、周大福 2F女装、文胸内衣、毛衣、饰品ONLY、VM、声雨竹、拉夏贝尔 3F男装、童装、运动休闲、皮具虎都、高尔普、耐克360、丽婴房名称开业时间营业面积 车位 客流、单价嘉信茂购物广场2006年8月29日4.9万平方米250多个车位（地下）每天2万人次客单价：60元大润发2010年12月18日3.6万平方米300多个车位（地下）每天1.5万人次客单价：75元腾飞路新华都2010年12月25日2.1万平方米200多个车位（地下）每天1200人次客单价：280元中闽百汇2003年11月29日 1.5万平方米20多个车位（户外）每天5000人次客单价：260元5.1、竞争对手综述三、城市商业5、分析综述名 称服装类占比生活配套类综合占比餐饮、娱乐、超市、家电类综合占比嘉信茂购物广场35%20%45%大润发20%15%65%中闽百汇70%20%10%新华都65%15%20%5.2、竞争对手规划布局三、城市商业 名 称 性 质 物业费结算模式 缴纳方式嘉信茂购物广场扣点10%-18%，保底平均150/无扣点保底月结大润发180-250/月无租赁押三付三中闽百汇扣点8%-25%无联营统一收银月结新华都扣点7%-20%无联营统一收银月结5.3、竞争对手经营模式：三、城市商业竞争店名称地下一层一层二层三层备注其它嘉信茂购物广场-10-18%10-18%10-18%地下一层停车场四层餐饮、电玩、特卖区及量贩运动扣点保底，保底额几十至300不等。大润发-200-250元/月/-地下一层停车场，二层以上为超市中闽百汇-8-25%15-25%15-25%传统百货，四五层扣点15-25%新华都8-15%8-18%10-20%12-20%传统百货，负一层家电及超市5.4、竞争对手各层租金：三、城市商业序号商 场 名 称面 积租 金（年）租金单价（天）备注1、中闽百汇周边新华西路14067万13元/天转让费30万6036万16元/天转让费20万3021.6万19元/天转让费15万 2、嘉信茂周边南昌路、丹霞路20058万8元/天转让费20万9032万10元/天转让费10万5.5、竞争对手周边商服租金，例如：三、城市商业序号品类品牌品类品牌品类品牌品类品牌品类品牌1女装依梦少淑女装ESPRIT休闲七匹狼户外、运动耐克牛仔LEE2女装哥弟少淑女装欧时力休闲利郎户外、运动阿迪牛仔Levis3女装声雨竹少淑女装ES休闲ESPRIT户外、运动安踏牛仔苹果4女装青木三色少淑女装拉夏贝尔休闲马克华菲户外、运动361牛仔高尔普5女装卡路约翰少淑女装女性日记休闲班尼路户外、运动匡威牛仔6女装马天奴少淑女装太平鸟休闲以纯户外、运动李宁牛仔2女装歌力思少淑女装邻家女孩休闲生活几何户外、运动特步牛仔8女装末未少淑女装圣迪奥休闲圣迪奥户外、运动鸿星尔克牛仔9女装江南布衣少淑女装a02休闲佐丹奴户外、运动耐克360牛仔10女装雪歌少淑女装edc休闲迪斯尼户外、运动靠背牛仔11女装威丝曼少淑女装歌莉娅休闲衫国演义户外、运动花花公子牛仔12女装三彩少淑女装艾格周末休闲明朗户外、运动赛琪牛仔13女装Caven少淑女装CC&DD休闲与狼共舞户外、运动牛仔14女装秀姿少淑女装序本休闲太子狐户外、运动牛仔15女装欧梦达少淑女装LILY休闲魔域户外、运动牛仔6.1、城市重点品牌销售排名服装服饰类三、城市商业6、销售排名注：目前漳州顾客品牌意识还较淡，品牌认知主要来自于电视等公共媒介。外贸服饰在当地的认可度依然很高，中闽百汇背后一条商业街集中了10几家销售香港时装的女装店，定位客层在30岁以上，部分单价达到2000以上，其中很多店铺月销售额都在30万以上。而esprit作为当地知名品牌的代表，嘉信茂月销售额也只在30-40万左右。序号品类品牌品类品牌品类品牌品类品牌品类品牌品类品牌品类品牌1金银珠宝周大福玉器珠宝玉满堂内衣黛安芬眼镜宝岛眼镜箱包欧米化妆品屈臣氏女鞋百丽2金银珠宝中国黄金玉器珠宝七彩云南内衣安莉芳 眼镜明视眼镜箱包莊记化妆品美丽小铺女鞋TATA3金银珠宝周大生玉器珠宝博玉轩内衣韩彩箱包马连奴化妆品佰草集女鞋天美意4金银珠宝金嘉利箱包MU化妆品欧泊莱女鞋exull5金银珠宝戴梦德箱包蓝威龙化妆品欧莱雅女鞋达芙妮6金银珠宝周六福箱包食草堂化妆品OLAY女鞋思加图序号品类品牌品类品牌品类品牌品类品牌品类品牌品类品牌品类品牌1茶叶天福茗茶摄影钟爱一生蛋糕甜品帕帕罗蒂水吧甜品雅子美甲艺施美甲银饰维罗纳配饰流星站2茶叶中闽魏氏摄影薇薇婚纱摄影蛋糕甜品安德鲁森水吧甜品果醋工坊银饰鼎诚银饰配饰绿阳工坊3水吧甜品优之良品6.2 城市重点品牌销售排名-配套类三、城市商业6.2 城市重点品牌销售排名-餐饮类三、城市商业序号品类品牌品类品牌品类品牌1酒楼漳州宾馆（水仙楼）时尚餐饮大丰收中西餐&快餐KFC2酒楼钻石大酒店时尚餐饮阿杜茶餐厅中西餐&快餐麦当劳3酒楼天天渔港时尚餐饮小肥羊中西餐&快餐美而美牛排4酒楼千禧酒店时尚餐饮老妈火锅中西餐&快餐名典咖啡5酒楼漳州大饭店时尚餐饮福鑫记猪肚鸡中西餐&快餐盛世经典6酒楼春家大酒店时尚餐饮松鹤日本料理中西餐&快餐味千拉面7酒楼华侨宾馆时尚餐饮铁锅门中西餐&快餐德克士8酒楼新潮味时尚餐饮骨之味中西餐&快餐迪克士9酒楼浦东酒楼时尚餐饮苗家山寨中西餐&快餐豪客来10酒楼金碧辉煌时尚餐饮诸葛烤鱼中西餐&快餐豪享来四、项目分析1、项目优势2、项目劣势3、辐射范围4、周边交通5、周边楼盘6、消费人群分析品牌优势：“万达”品牌已得到福建人的认可和信赖硬件优势：万达在硬件水和商业模式上领先漳州现有商业优势优势分析分析体量优势：相对于漳州的现有商业，万达庞大的商业体量具备成为区域型商业中心的条件。营销优势：万达系统营销的影响力越大、将充分辐射到周边乡镇交通停车优势：漳州老商业街交通及停车问题日益凸显主力店及餐饮优势：院线、KTV、电玩以及几十家餐饮的组合将有力吸引习惯休闲慢节奏的漳州市民。招商管理优势：在福建经过3年开发的万达也将更好的适应本地商业环境，善用本地商业资源和自身的管理优势1、优势分析，例如：四、项目分析消费力瓶颈：项目培育期较长，有消费力的数量群体有限缺少品牌意识：漳州消费理念相对滞后，品牌意识待引导劣势劣势分析分析老商圈压力：漳州现有商业自然形成且高密度的贯穿老城区，社区和中心型商业混合，对周边居民吸附力较强周边城市分流：漳州一部分区县距离厦门较近，这部分地区以及市区内部分高端客层会被厦门商业分流2、劣势分析，例如：四、项目分析3.项目辐射范围四、项目分析2公里嘉信茂天下美食街榕御龙江明珠新城国际融都新界荣昌花园锦绣一方君临天华4.1、周边主要道路：四、项目分析芗城区龙文区本案九龙大道迎宾大道水仙大道漳州碧湖万达广场序号位置车次始发站时间站点行程居民区商圈1综合大市场8路新城车站-郭坑6:50-18:2024站40分钟前锋新村、浦口、郭坑商业城2综合大市场6路西站-水头6:50-18:1020站30分钟石龟头、市政府、悦港新村、下陈新华市场3综合大市场17路群裕小区-桥南6:50-16:3025站45分钟群裕小区、东岳新村、金冠花园、悦港新村火车站、商业大厦、新华市场、文昌阁4综合大市场18路西站-花博园7:20-17:3026站1小时蔡坑、九胡、下庄汽车站5九龙大道901路漳州客运西站-山村后钻石酒店6:30-16:3048站2小时崇福村、庄厝村、水头村、锦龙小区、南苑村汽车站、商业城4.2、周边主要公交：四、项目分析注：因漳州市城市规模小，目前漳州市民出行的主要方式包括：自驾车、电摩、步行、注：因漳州市城市规模小，目前漳州市民出行的主要方式包括：自驾车、电摩、步行、公交、三轮车、出租车。其中公交使用频率最低，出租车其次，中低端顾客常用的出行公交、三轮车、出租车。其中公交使用频率最低，出租车其次，中低端顾客常用的出行方式一般为三轮车、电摩、步行；高端顾客常用方式一般为自驾车或步行。方式一般为三轮车、电摩、步行；高端顾客常用方式一般为自驾车或步行。48四、项目分析5.周边楼盘分析中森-阳光美地新城国际东方明珠九龙官邸万达地块中骏蓝湾香郡丹霞名城悦华商业广场家芗0596书香世家荣昌花园龙江明珠鑫荣花苑漳州水果批发市场闽南新城综合大市场江滨公园九龙大道漳州老片区：以九龙大道为轴线，图为分散型较旧小区，入住率高，人口密集。项目周边芗城区多为政府官员，企事业单位人员，龙文区现阶段人群主要以低收入民工为主九龙片区：距项目2公里范围，有众多小区，该片区属于新社区，入住率一般，以中高端住宅为主。主要以九龙大道和水仙大道为轴线形成的社区，主要有闽南新城综合大卖场、水果批发市场等。494949周边1公里范围部分小区80%1320700丽园君悦72%17652466锦绣一方41%419412悦华星座3年内新建小区较多，商品房住户多为漳州人群中政府机关、企事业单位人员，以家庭结构以中青幼两代为主，有较强消费力54%672456钱隆首府2期小区小区户数户数入住户数入住户数入住率入住率特征特征32%335427君临天下75%643400毅达.新城（四期）27%238358丽致新加坡消费人群统计（核心消费群体）四、项目分析5.周边楼盘分析50四、项目分析5.周边在售楼盘东方钻石城丽园君悦悦华城市广场天下广场中天大厦天隆名府丹霞名城家芗0596项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（）成交价格成交价格（元（元/平米）平米）累计销累计销售率售率君临天下15.2560697%冠成国际25.0 771065%荣御23.0 507995%新城国际8.0 460098%尚东.琴畔11.1491896%锦绣一方45.7496193%一代领秀 26.0 528489%荣昌花园15.0 487566%51四、项目分析6.写字楼分析本案向荣大厦怡群商业中心荣昌晨晖大厦中旅商厦东盛大厦新城大厦在售在建已售长福小区丽园广场江景花园明发商业广场 漳州写字楼市场并不规范，基本以商住形式出现，标准写字楼项目很少。写字楼市场处于起步阶段，可拓展空间较大。目前漳州在售写字楼项目3个,在建项目一个位于龙文区漳州人民政府商圈及其辐射范围内，全市写字楼项目分布主要在芗城区和龙文区。525252四、项目分析6.写字楼分析项目名称项目名称建筑建筑面积面积标准层标准层面积面积主力面积主力面积租赁客户租赁客户租金租金（元（元/月月.）销售价格销售价格(元元/)出租率出租率(%)销售率销售率(%)怡群商业中心 13151 1461 32、51、109整层主要客户：金融、地产、广告、教育、商贸、商务服务、事业单位等大企事业单位等50不出售96%不出售东盛大厦 11472 600 30、61、130地产、商贸、旅游、律师事务所等45不出售95%不出售向荣大厦 25168100625、36、41、96主要客户：电子科技类企业等40不出售90%不出售丽园广场 9152 879 81-250银行、地产公司、商贸公司等355768元/不详76%江景花园 1042 521 整层出售不详352000元/50%50%长福小区 1923 1923 整层出售不详不详1500元/不详0荣昌花园晨晖大厦2568 856 整层出售主要客户：教育、地产、商贸企业等404900元/100%100%中旅商厦3593 1796 70、110、300主要客户：电子科技、商务服务、教育类企业等40不出售79%不出售新城大厦14073 1279 整层出售主要客户：高科技、金融、商贸、事业单位等企业456200元/100%20%明发商业广场140000 不详整层出售主要客户：企事业单位、住漳办事处、地产、金融行业等企业不详不详不详不详注：漳州市区商务人群缺乏，写字楼鲜有大型企业进驻，小企业大部分选择在厂区办公，部分小型贸易企业也倾向于租赁商住楼或民宅办公，各个写字楼中保险、证券、教育类公司都占据相当比重，商务人群分散，未形成有效商务区。6.1 消费特征分析：四、项目分析6.消费人群分析6.1 消费特征分析：四、项目分析6.1 消费特征分析：四、项目分析6.2 消费人群分析结论：四、项目分析 通过问卷了解到：消费群体中年龄18-35岁占71%；人均月收入2000元以下的占比58%；学历高中以下占比达到28%，漳州优质中青客层在漳州市外务工比率相当高。结合漳州现有商业发展层级和市调位置，说明漳州现有商业聚集的主要客层为中青年，收入水平不高。消费者出行主要交通工具为电摩，占整体出行方式的54%，步行出门依然有16%的比例，公共交通和出租车的占比明显偏低，符合小城市的市政现状。机动车方面漳州目前保有机动车20万辆，在福建所有地级市中排名最后，12%的自驾车出行占比也说明了这一问题。外出就餐频次在每周4次以上的达到59%，餐饮花费50元以下占67%，50-100占比28%，娱乐花销上50100元的占38%，100-300的达到了33%，符合漳州休闲慢节奏的生活特点，说明漳州市消费者对于吃和玩的消费热情相当高。目前现代化影院仅有5个厅的大帝影院一家。6.3 消费趋势预测四、项目分析 漳州整体消费处于较低层级上，消费品类上，按吃、穿、用、玩区分，目前主要消费还集中在吃的阶段，吃和玩是吸引漳州人消费的最有力手段。但是从吃和玩的消费量来看，有一定的潜在消费力。如果正确引导，提升当地人的品牌意识和对时尚的需求，穿和用的消费频度和消费额度还有较大的提升空间。由于当地的风俗习惯和城市发展现状，家庭型消费相当时间内还将居于主导地位。中档消费群体目前需培养，有着比较大的潜在消费群体基础，是未来支撑万达大商业部分的主要消费群体；高端顾客在本地难以成规模运作，可能会出现个别高端品牌，但是不会影响整个商业格局。五、项目定位1、定位结论2、目标消费者概述3、服装服饰消费群4、配套消费群4、餐饮消费群 漳州万达广场低档社区步行街1、和大商业及餐饮定位冲突2、会陷入当地激烈的同质化竞争当中纯高端购物中心1、漳州消费水平不够2、客层数量少，难以支撑整个商业品质型时尚消费高中档步行街家庭式购物为主中档步行街1.1、定位分析，例：五、项目定位1.2、定位分析：五、项目定位客群 层级低中高客群概述年轻客层由于收入水平低，年轻人低端消费占主导。中档年轻品牌在本地有一定市场，但是规模有限，年龄层越低越小，特别是年龄跨度低的中档少淑女品牌，培育周期较长,esprit、欧时力已经在当地站稳，ONLY、MODE在本地成活尚需时日。当地无高端年轻品牌，消费力难以支撑。漳州年轻人很多外出经商，本地留守年轻人数量少，消费力偏低，25岁以下职员收入普遍低于2000元。中年客层因为城市整体品牌意识差，加上当地消费水平低，这一客层在当地仍然有较大的市场。企事业单位、公务员、私营业主在本地中档消费中处于中坚地位，从现有市场格局看，具备相当消费力。目前漳州市民对于品牌的认知渠道较少，除部分大众化的高端品牌外，对其他品牌认知较少。漳州工商业氛围较差，目前商务人群主要为机关事业单位公务员及小业主。年龄层基本位于这一年龄区域，有一定消费力，且对于休闲娱乐有较大需求，但消费习惯偏于保守且时尚需求低。家庭型低收入水平在漳州留守市民中占主导地位，这部市场目前主要被大卖场消化。漳州沃尔玛2010年销售业绩1.8亿元。大润发去年进驻，预期今年能够完成2.5亿销售。对应中坚群体消费，连带的家庭消费在中档部分和万达契合度较高。同时漳州外出务工人员的留守老人和儿童也具备相当消费力。当地未见高端家庭型消费市场，但家电市场成交活跃，本地永乐、苏宁、国美开店密度较高，存在可能市场。本地街铺中，童装比重较大，层级也较高，但家居床用品牌匮乏，反映出当地家庭的部分消费习惯。层级概述本地低端顾客人群占主导，周边工厂务工人员、本地服务业和企事业从业人员实际可支配收入都有限，对于价格敏感。企事业单位、公务员、私营业主在本地中档消费中处于中坚地位，品质和时尚消费的主力。因为漳州距离厦门不足一小时车程，高端消费大部分被厦门分流。有品质的时尚 消费群体中年龄18-35岁占71%，时尚、年青消费是漳州的消费主流。对品牌的认知还不是很敏感，对品质的关注度高。一次购足的中档家庭消费购物中心 中档消费，以满足家庭消费、注重服务配套功能。成为漳州人购物、休闲、娱乐的中心。项目可辐射周边乡镇。1.3、定位提炼：五、项目定位以中档家庭消费为主的时尚购物中心万达业主及项目周边人群追求时尚的年轻人群以家庭消费为主的人群政府部门、私营业主消费人群外县区中高消费人群目标消费人群市区消费人群外县消费人群2.1、目标消费者概述，例：五、项目定位300-1000元1000-2000元2000元以上300元以下20岁以下20-35岁2万以下2-5万元10万以上0%20%40%60%80%100%120%客单占比年龄层占比年收入占比30%20%15%45%60%40%20%15%5%10%300-1000元1000-2000元2000元以上300元以下25岁以下26-35岁36-50岁2.4万以下2.4-3.6万元10万以上3、服装服饰消费者描述：五、项目定位6万元以上50岁以上5%36-50岁50岁以上26-35岁36-50岁50岁以上25岁以下26-35岁36-50岁50岁以上5%10%6万元以上10%6万元以上10%6万元以上10%6万元以上10%2.4-3.6万元6万元以上10%15%2.4-3.6万元6万元以上10%15%2.4-3.6万元6万元以上10%15%2.4-3.6万元6万元以上10%15%2.4-3.6万元6万元以上10%15%2.4-3.6万元6万元以上2.4万以下35%2.4-3.6万元3.6-6万元5%20%300-1000元1000-2000元2000元以上300元以下20岁以下20-35岁35-45岁2-5万元10万以上0%20%40%60%80%100%120%客单占比年龄层占比年收入占比50%25%40%55%5%15%5%300-1000元1000-2000元2000元以上300元以下25岁以下25-40岁10万以上4、配套消费者描述、配套消费者描述五、项目定位36-50岁50岁以上5%2.4万以下20%2.4-3.6万元3.6-6万元6万元以上10%50%20%0%20%40%60%80%100%120%客单占比年龄层占比年收入占比30%15%40%45%35%20%25%30%10%20%30-60元60-100元100元以上30元以下25岁以下25-35岁50岁以上2.4万以下2.4-3.6万元3.6-6万元6万以上20%10%36-50岁5、餐饮消费者描述，例：五、项目定位六、品牌落位1、楼层主题2、业态占比3、各层落位品牌123食为天定位中档为主，包含时尚主题餐厅、本地特色餐厅，加强家庭型餐厅比重；同时佐以休闲吧、儿童早教、图书音像等项目呼应2楼。品汇居品汇居一部分为休闲装、休闲时尚装及潮流饰品、鞋包；另一部分为儿童、家居指向家庭型消费；局部区域集合快餐、洋快餐及轻餐饮。风尚坊尚坊主题定位为中档的快消时尚消费为主、中档淑女装为、少淑及休闲服饰为辅，全楼层贯穿搭配中档配套项目、轻餐饮、洋快餐。1.楼层主题定位六、品牌落位2.业态占比：配套18%餐饮49%服装32%六、品牌落位六、品牌落位F1品类占比品牌建议时尚服装45%H&M、ZARA、MANGO