远洋地产济南高新区地块初步可研.ppt

1 1Sino-Ocean Somerley Property Fund LimitedRoadshow PresentationOctober 2008济南高新区地块初步可研远洋地产有限公司远洋地产有限公司2011年年4月月报告目录3第一部分第一部分济南概况及发展格局4n济南城市概况济南城市概况济南，山东省省会城市，是我国环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。是山东省的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心。济南全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里，至2010年，户籍总人口604万人。济南现辖：7个市区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区、高新区 3个县：平阴县、济阳县、商河县 1个县级市：章丘市5n济南经济发展情况济南经济发展情况u 2010年济南市地区生产总值达3910亿元，同比增长12.7%，高于10.3%的全国平均水平。u2010年人均GDP达8869美元，全省排名第6，城市总体经济发展迈上一个新台阶。u2010年济南市固定资产投资达到1987.4亿元，其中房地产投资所占比重逐年提高，2010年已达到约1/4。济南济南市市GDPGDP走势示意图（单位：亿元）走势示意图（单位：亿元）济南固定资产投资、房地产投资走势示意图济南固定资产投资、房地产投资走势示意图（单位（单位：亿元：亿元）2010年，济南市GDP总量为3910亿元，全国排名第23位，省内排名第三，仅次于青岛、烟台。6n济南市城市发展格局济南市城市发展格局u济南市南靠山脉，北临黄河，受此影响，制定的城市发展格局为：东拓、西进、南控、北跨、中疏；u 向东、西发展为济南未来城市扩张的主要方向，其中东部新城建设是未来发展的主战场。7n济南市城市发展格局济南市城市发展格局旧城旧城旧城旧城王舍人王舍人王舍人王舍人会展片区会展片区会展片区会展片区奥体片区奥体片区腊山腊山腊山腊山党家党家唐唐唐唐冶冶冶冶新新新新区区区区西西西西客客客客站站站站片片片片区区区区u东部（发展重点区域）：1、王舍人片区：以传统冶金工业为主导，进行产业和产品结构优化升级，加大治污力度，控制生产用地规模。2、会展片区：依托高新技术开发区新区大力发展高新技术产业，强化金融商务、科研教育功能3、唐冶片区：依托公共服务中心，建设标志性现代公共服务建筑群。4、奥体片区：以行政办公、公共服务、体育休闲为主的现代化新区。u旧城片区：保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务等第三产业。u西部1、腊山片区：形成以新济南站为依托，以商务和会展产业为主导的现代化新区。2、党家片区：调整产业发展重点，加快高新产业发展，完善居住配套。8第二部分第二部分济南房地产市场情况分析9n济南房地产市场情况分析济南房地产市场情况分析10n住宅市场情况分析住宅市场情况分析1、区域划分根据济南城市规划及发展特征，将城区分为“东、西、南、北、中”五大区域。11n住宅市场情况分析住宅市场情况分析2、住宅供应量及区域分布由上图可见：u济南住宅供应量经2009年高点后，在2010年呈下降趋势，全年供应量23631套，约269万。u 从供应量分布区域看，近50%供应量集中在东部地区，约25%集中在西部。向东、西两侧发展趋势明显。12n住宅市场情况分析住宅市场情况分析3、住宅去化量及区域分布由上图可见：u济南住宅成交量经2009年高点后，在2010年呈下降趋势，全年成交20343套，约228万。13n住宅市场情况分析住宅市场情况分析4、住宅成交面积比例分布由上图可见：u 济南市成交住宅产品中，呈现“两端小，中间大”的格局。u两室、三室户型占成交量88%，其中三室户型占51%，两室户型占37%。u 一室的小户型、四室以上大户型，仅占成交量的12%。u 由成交户型分析，购房需求以自主 需求为主，投资客相对较小。14n住宅市场情况分析住宅市场情况分析5、住宅成交价格分析由上图可见：u 2008年，住宅成交价格在5000-6000元/为主，2009年开始6000-7000元/的比例逐步增加，2010年则提升在8000-9000元/。价格涨势相对平稳。u 2010年底，济南住宅成交价格约9689元/。其中：南部：因自然优势（靠山），一直是济南传统的高端住宅区，价格全市最高。中部：区域成熟，核心地段供应量较少，新供应项目档次较高。东部：济南市发展重点方向，区域日趋成熟，价格整体稳步上升。西部、北部：环境较差，在济南传统发展中相对落后，价格水平较低。15n住宅市场情况分析住宅市场情况分析6、济南版限购政策济南市明确：一定时期内从严执行国家住房限购政策。u禁止购房：（1）济南市已拥有2套及以上住房的济南市户籍居民家庭；（2）拥有1套及以上住房的非济南市户籍居民家庭；（3）不能提供2年内在济南累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非济南市户籍居民家庭。u限购一套：（1）对已有1套住房的济南市户籍居民家庭（2）能提供自购房之日起算的前2年内在济南累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非济南市户籍居民家庭。以上群体，在济南市市区范围内限购1套住房。u贷款政策：贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例由原来的不低于50%提高到不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。u税收政策：调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税。16n济南房地产市场情况分析济南房地产市场情况分析171、公寓市场供需情况供应总量：09年供应总量放大，10年相对平稳，济南公寓市场在平稳健康的态势中运行。2010年公寓供应4377套，共29.76万平米作为商业立项的住宅产品，严重的通货膨胀预期及物价的迅速上涨，给投资型公寓带来广阔的市场空间。济南市场上精装修、高品质的投资型公寓大量涌现，品质的提升也推动了公寓价格的大幅上涨。供求关系：济南公寓市场供求关系变化不明显，09年公寓成交率为94%，10 年成交率为87%，供应面积与成交面积基本保持平衡，公寓市场表现平稳。n公寓市场情况分析公寓市场情况分析182、公寓市场各区域表现区域分布：(1)成交量：济南目前公寓主要集中在发展速度最快的东部地区。主要由于区域内综合用地及商业用地较多，且区域的商务氛围正在快速形成，市场需求量大。西部和北部以住宅用地为主，中部土地资源稀缺供给量少，南部以高端别墅为主。(2)区域供求：济南公寓市场基本呈现供不应求的格局，公寓的区域供求极不平衡，东部是公寓市场热点区域，西部是公寓供应新兴区域。n公寓市场情况分析公寓市场情况分析193、公寓价格情况分析(1)价格趋势：济南市公寓市场整体均价一直保持上扬趋势，2010年初均价为7360元/平方米，到2010年底为9866元/平方米，增幅高达34%。随着大量高品质、高形象、精装修的公寓项目入市，整体提升了济南的公寓产品形象和心理预期。(2)区域价格：2010年底，济南公寓成交价格约9886元/平方米。其中：u中部：中部公寓价格引领济南公寓市场，均价高达16000 元/平米，代表项目为万豪国际（loft）。u西部：西部公寓均价超越东部，位居第二，供应量主要来自银座中心，银座中心凭借优越的地理位置及周边配套赢得了市场的关注。u东部：东部市场公寓价格有大幅度的提升，主要是因为大量高端公寓推向市场，提升了东部区域的价格。u北部：北部公寓价格受济南市民置业习惯的影响，价格尚处低位。u南部：南部主要以别墅为主，公寓几乎没有供给。公寓均价（元公寓均价（元/m/m2 2)公寓售价（元公寓售价（元/m/m2 2)n公寓市场情况分析公寓市场情况分析20n济南房地产市场情况分析济南房地产市场情况分析211、写字楼市场区域分布济南写字楼市场尚处于初步发展阶段，本地开发商资金实力都不雄厚，写字楼开发后主要以分割散售为主，近几年供应量、成交量均大幅上升，价格稳步上升，写字楼档次逐步提高。区域划分：根据济南写字楼市场特点，将市场细分为如下板块：泺源大街板块、纬二路板块、山大路板块、二环东路板块、高新区板块、经十路板块、奥体板块及其他零星分布。n写字楼市场情况分析写字楼市场情况分析222、写字楼市场供需状况供应总量：2005-2010 年，写字楼市场整体供应量呈现先升后降再升的起伏状，受2008 年金融危机影响，2009年写字楼市场不景气，供应量处历年最低谷，进入2010 年，经济全面复苏，写字楼市场回暖，整体供应量呈上升趋势。2010年写字楼供应量40.75万平米。供求关系：2005-2010 年写字楼市场供应量与成交量的变化轨迹基本相同，成交量随供应量的升降而升降。2010年成交率为68%。n写字楼市场情况分析写字楼市场情况分析233、写字楼市场各区域表现区域分布：(1)成交量：2010 年数据分析，纬二路板块，成为写字楼市场成交的主力；其次是高新区板块，吸引了大批总部办公型企业入住；经十路板块，凭借优越的地理位置，深受客户认可，但体量不大；奥体板块，是济南新的政治、经济及文体休闲中心，新入市项目多集中在该区域，未来潜力大；二环东路板块，泺源大街板块，山大路板块土地资源稀缺，供应量不足导致板块成交受限(2)区域供求：2010 年数据分析，写字楼市场各区域供应成交变化较大，其中纬二路板块和二环东路板块因成交率达100%；奥体板块，多为新入市项目，成交率仅为31.36%；其余板块成交率集中在65.6%-80.8%之间。n写字楼市场情况分析写字楼市场情况分析244、写字楼市场价格情况分析(1)价格趋势：济南市写字楼市场整体价格走势保持平稳，2010全年最低均价为11836 元/平方米，最高均价为12138元/平方米，增幅仅为2.6%。(2)区域价格：2010年底，济南写字楼成交价格约12138元/平方米。其中：u其他：零星分布的写字楼均价最高。u奥体板块：下半年由于新项目的入市，整体均价有所下降。u经十路板块：因均价相对较低的新项目的加入及均价相对较高的鲁商广场的清盘，板块均价大致呈现两处下滑。u泺源大街板块：泺源大街板块，全年保持缓慢上涨。u二环东路板块：二环东路板块因低价位项目的清盘，出现较大幅度的上涨。u纬二路板块：二路板块因品质较高的万达广场的加入及尾盘财富自由港的售罄，整体均价呈上升趋势。u高新区板块：是市场均价最低的板块，基本维持在9000 元/平米，且走势平稳。n写字楼市场情况分析写字楼市场情况分析25n济南房地产市场情况分析济南房地产市场情况分析26n底商市场情况分析底商市场情况分析1、底商供应量及区域分布由上图可见：u 2010年底商总供应9.8万，较09年下降35%，分布在约19个项目。u 区域分布中，仍然东部、西部占据前两位，分别占比31%，28%u 中部在老商圈带动下，结合旧城改造，份额也在20%以上。u 南部以高档居住区为主，商业供应量相对较小。27n底商市场情况分析底商市场情况分析2、底商需求量及区域分布由上图可见：u 2010年底商成交面积为7.9万，低于09年总体水平。u 区域分布上，仍然东部最多，中部由于成熟商圈成交量位居第二。u 南部以高档社区为主，底商成交量很少。28n底商市场情况分析底商市场情况分析3、底商成交价格走势底商售价水平在2010年平稳提升，至2010年底成交均价为23180元/。29第三部分第三部分项目基本情况30n项目区位项目区位u 目标地块位于济南市东部，属于高新区的中心区。u 地块靠近济南会展中心，相距仅800米。u 地块距济南市政府（龙奥大厦）仅3.5公里。u 地块紧邻工业南路，方便抵达东二环路及绕城高速。到达遥墙机场约32公里，到山东火车站17公里。目标地块目标地块济南市政府济南市政府遥墙机场遥墙机场绕绕城城高高速速路路二二环环东东路路济南火车站济南火车站济南会展中心济南会展中心31n地块周边情况地块周边情况u交通：地块南侧紧邻工业南路，西临奥体中路，可达性很好。u教育：周边有高新区第一实验学校（9年制）、盛福实验小学、伊顿国际幼儿园等教育配套资源。u消费：中铁汇展中心配有银座百货（预计年底开业），丁豪广场集中商业包括华润万家大卖场、横店影院等。u医疗：沿奥体中路向南约2公里，为山东省立医院。u 政府机关：地块东南部约1公里为高新区政府、管委会。沿奥体中路向南约2.5公里为济南市政府新址（龙奥大厦）u 其他：距济南国际会展中心约800米，距济南奥体中心约2.3公里。u 不利因素：地块南侧为铃木摩托车厂（无噪音影响），北侧为回迁安置小区（部分已入住，外观较好）。n地块及周边现状地块及周边现状BRT公交车站公交车站待拆迁酒店待拆迁酒店中铁汇展中心中铁汇展中心（含银座百货）（含银座百货）安置房小区（在建）安置房小区（在建）铃木摩托车厂铃木摩托车厂工业南路工业南路济南国际会展中心济南国际会展中心奥体中路奥体中路33n规划指标规划指标两地块总占地面积68594，约103亩。地上总建筑面积22.3万。地块编号3-1地块3-2地块用地性质商业金融居住土地面积 38,221 30,373 容积率地上4.0地下1.6地上2.3地下1.0地上建面15.29万6.99万地下建面6.12万3.04万总建面21.4万10万建筑密度30%20%绿化率25%35%配套无1200室内菜市场限高无要求无要求34n项目背景及出让条件项目背景及出让条件u地块现状：3-1仍有酒店未拆除，3-2基本拆迁完成。u市政条件：水、电、气可与宗地外主管线相接。u出让计划：挂牌时间可控u获取成本：3-2出让价475万/亩已锁定（楼面价3150元/）3-1出让价初定1200万/亩（楼面价4494元/），可协商。u竞买保证金：无需支付保证金u合作方的作用：合作方控制当前土地所有方，按上述成本获得土地，与我方成立项目公司共同开发，占股比例待定（初定各50%）35第四部分第四部分项目周边市场情况分析项目周边市场情况分析36n项目周边市场情况分析项目周边市场情况分析37n周边住宅项目分布周边住宅项目分布区域内项目分布：u地块属于济南高新区中心区板块。u 周边住宅项目以高层为主。u 住宅项目大多已售罄，在售项目很少。售罄项目：中海紫御东郡、莱茵小镇、新东方花园、天业盛世花园、中齐未来成、鑫苑国际城市花园、康桥颐东在售项目：海信慧园、茗筑美嘉。目标地块目标地块高新区中心高新区中心区板块区板块38n区域在售项目区域在售项目海信慧园海信慧园总规模：30万容积率：2.8，小高层、高层主力户型：95两房、115三房，无小户型。首次开盘：2008年11月当前售价：住宅报价8100元/（毛坯），成交价7800元/商业1.7-1.9万元/，车位8万/个销售状况：08年开盘价仅5000元/，已售70%，1、2号楼在建。项目卖点：位于高新区中心区、交通便利、周边有高新区实验学校作为配套。购房人群：以本地自住需求为主，投资需求较少。父母为子女置业比重较大。备注：济南购房超过90可以落户，项目户型均为90以上户型，户型种类较少，户型设计一般，赠送面积仅限于飘窗，园林景观一般。39n区域在售项目区域在售项目茗筑美嘉茗筑美嘉总规模：26万容积率：2.25 高层、小高层、多层主力户型：92-98二房，115三房为主。首次开盘：2008年当前售价：住宅报价8000元/（毛坯），成交价7300元/商业1.4-1.5万元/，车位6-8万/个销售状况：08年开盘价仅4300元/，目前仅剩两栋未售，预计7月开盘。购房人群：大部分为被浪莎集团团购，剩余部分对外销售，以本地自住需求为主，投资需求较少。备注：销售部分大部分已经入住，社区环境及户型设计均一般，仅飘窗阳台等赠送面积。其他特色不多。40n区域在售项目区域在售项目海尔绿城全运村海尔绿城全运村总规模：180万容积率：1.23 多层、小高层、高层主力户型：在售以140-160三房、160-210四房为主当前售价：小高层15000-17000元/（精装修3000元/）洋房16000元/（精装修4000元/）最早开盘：2008年12月销售状况：一期售罄并已部分入住，二期预计5月底开盘，三期未建项目卖点：超级大盘、靠山有良好的景观、位于南城传统豪宅区域，临近济南市政府、精装修标准交房、项目配套酒店、高档会所。注：本项目位于济南南部，属于奥体板块高档项目，在此仅做价格比较。41n区域二手房售价区域二手房售价中海紫御东郡中海紫御东郡总规模：34万容积率：2产品类型：高层、小高层、联排主力户型：80-90两房、100-150四房、五房，240-250联排、叠拼首次开盘：2009年3月二手房售价：高层7500-8300元/、联排1.3万元/备注：区域周边目前非常荒芜，2011年3月以6200元/倾销一批房源。42n区域二手房售价区域二手房售价新东方花园新东方花园总规模：16万容积率：2.1 产品类型：小高层主力户型：90二房、120-140三房中大户型为主首次开盘：2006年当前售价：7900-8200元/备注：项目均为成熟社区，临近会展中心，价格高于在售项目水平。43n区域二手房售价区域二手房售价鑫苑国际城市花园鑫苑国际城市花园总规模：29万容积率：2.4 产品类型：高层为主主力户型：50以下一室、90以下二房为主，少部分110三房首次开盘：2007年当前售价：住宅7900-8600元/、商业2.4万/（层高5.5米，可做夹层）、车位12万/个备注：项目均为成熟社区，紧邻工业南路，小户型居多，价格高于在售项目水平。44n区域住宅市场小结区域住宅市场小结u 区域内大多住宅项目已售罄并入住，在售的新项目很少。u 区域内住宅容积率均在2以上，以高层、小高层为主，低密度项目很少。u 在售项目价格一般在7500-8300元/（毛坯）尚无精装的住宅产品。u 产品大多数为90以上，其中又以110左右三房为主力户型。u 购房人大多为自主需求，投资客群很少。u 周边项目大多为20万以上的大规模社区，档次均为中档。u 周边项目卖点较匮乏，仅有一定的外部区域优势，项目自身园林、外立面、户型设计等均很平庸。且赠送面积仅为飘窗或阳台，附加值不高。u 区域内，除中海外，大多为本地企业，竞争相对较小。45n项目周边市场情况分析项目周边市场情况分析46区域内公寓、写字楼主要分布在高新区板块和奥体板块，且大部分项目为新建项目，目前正处于销售或者预售阶段。（1）中齐未来城和鲁商国奥城项目为公寓和写字楼均有的项目。（2）公寓项目：高新区板块内汇展香格里拉、丁豪广场与奥体板块内海尔绿城全运村。（3）写字楼项目：高新区板块内中铁汇展国际与奥体板块内黄金时代广场。高新区板块奥体板块目标地块n周边公建项目分布周边公建项目分布47n公寓、写字楼项目鲁商国奥城总规模：35万容积率：4.2项目规划:4栋写字楼、1栋酒店、1栋公寓首次开盘：2010年6月公寓：户型面积在40-120m2之间，主力户型70-80 m2。写字楼：标准层面积1500 m2，公共部分精装修，整层销售。当前售价：公寓均价13800元/m2（精装修，装修标准2000元/m2），写字楼均价15000元/m2。销售状况：公寓剩余20多套，1#写字楼整售给山东电力，2#写字楼整层散售目前已经售罄，3#、4#写字楼下半年销售。项目卖点：奥体板块第一个商业综合体项目，开发商影响力大。备注：项目公寓总面积较小，以写字楼及酒店为主，未来酒店可能以酒店式公寓出售，目前暂未定位。国电大厦国电大厦公寓公寓酒店酒店写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼48n公寓、写字楼项目中齐未来城总规模：40万m2容积率：2.39项目规划:住宅、公寓、写字楼首次开盘：2008年10月 公寓：户型面积在40-50m2之间，主力户型41-53 m2。写字楼：标准层面积1000m2，分割整售，户型73-115 m2，公共部分精装修。当前售价：公寓均价8400元/m2（简装修，装修标准800元/m2），写字楼均价9300元/m2销售状况：公寓剩余30多套，写字楼1栋目前剩余20多套。项目卖点：高新区域内的大规模高品质居住商业社区，公寓面积小总价低。备注：目前一期在开发建设中，总建筑面积 15万多m2，二期预计下半年开始动工。国电大厦国电大厦公寓公寓酒店酒店写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼49n公寓项目海尔绿城全运城总规模：180万m2 容积率：1.23项目规划:住宅、别墅、公寓、酒店首次开盘：2008年8月（公寓开盘：2010年5月）公寓：户型面积在73-208m2之间，主力户型73-88 m2。当前售价：公寓均价15000元/m2（精装修，装修标准4000元/m2，送家电）销售状况：公寓剩余几套，几乎快售罄。项目卖点：依托整体大盘影响力，配置完善的品牌家具、家电，并提供细致周到的酒店式管理服务。备注：公寓为两栋，其中一栋整售给济南高速公司。公寓公寓酒店酒店写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼50n公寓项目汇展香格里拉总规模：22万m2 容积率：3.3项目规划:住宅、公寓首次开盘：2007年6月公寓：户型面积在55-90m2之间，主力户型55-78 m2。当前售价：公寓均价7500元/m2（毛坯）。销售状况：公寓剩余几十套，由于毛坯销售不佳。项目卖点：济南会展中心附近最早的公寓项目，小户型为主。备注：项目住宅已经售罄，公寓由于没有精装修销售状况较不佳。酒店酒店写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼51n公寓项目丁豪广场总规模：32万m2 容积率：2.8项目规划:住宅、公寓、公寓式办公、商业、酒店首次开盘：2011年6月（预计）公寓：户型面积在40-120 m2之间，主力户型40-60m2。预售价：公寓均价10000元/m2（简装修，装修标准800元/m2）。销售状况：暂未销售，目前处于销售宣传期。项目卖点：丁豪广场集购物、休闲、娱乐、居住、办公为一体的城市综合体项目，高新区五大城市综合体之一，处于高新区核心商务区。备注：项目商业为高新区第一个大型持有商业，目前华润万家和横店影城主力店已经签约。酒店酒店写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼52n写字楼项目中铁汇展国际总规模：19万m2 容积率：3.3项目规划:写字楼、商业、酒店首次开盘：2010年5月写字楼：标准层面积1000 m2，公共部分装修，分割销售。当前售价：写字楼均价9500元/m2销售状况：目前3#楼、8#楼在售，8#楼几乎售罄，3#楼刚开始销售，房源充足。项目卖点：高新区唯一的大型商务办公项目，聚集相应明显。备注：项目7#楼为中铁自用办公楼，另一栋楼正在商谈整售。公寓公寓酒店酒店写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼53n写字楼项目黄金时代广场总规模：40万m2 容积率：4.33项目规划:写字楼、公寓、商业首次开盘：2010年5月(预计)写字楼：5A级写字楼，标准层面积1000 m2，公共部分装修，分割销售。预售价：写字楼均价15000元/m2销售状况：暂未销售，目前处于销售宣传期。项目卖点：奥体板块大型商业综合体项目，写字楼装修档次较高。备注：项目1#楼整售给济南国资委，2#楼正在商谈整售，3#楼即将散售。公寓公寓酒店酒店写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼写字楼楼54n区域公寓、写字楼市场小结区域公寓、写字楼市场小结公寓u 区域内在售的公寓项目较多，但都是尾盘销售阶段。u 市场中精装修、高品质的公寓比较受欢迎。装修标准不同，价格差异明显，一般都为硬装，家电赠送的项目较少，但增送家电售价是最高的。u 公寓以小户型为主，一般50-70m2为主。u 购房人一般为济南当地人及部分投资客，在目前调控限购政策下，公寓比较受欢迎。u 因为使用方便，公寓类产品购买后改为办公使用的现象在济南比较多。u 目前区域内公寓销售均价为8000-13000 m2/平方米。写字楼u 区域内在售的写字楼项目大部分为新建项目，正处于销售或预售阶段。u 写字楼一般不持有经营，高档的写字楼一般整售或者整层销售，档次略低的分割散售。u 写字楼以中大户型为主，一般100-300m2为主。u 购买者一般为企业或者投资客，且写字楼更受投资客欢迎。u 目前区域内写字楼销售均价为9000-15000 m2/平方米。55n项目周边市场情况分析项目周边市场情况分析56n 周边大型商业项目分布周边大型商业项目分布区域内大型商业项目不多，尚处于建设和商业氛围逐步形成阶段，重点项目主要是中铁汇展国际和丁豪广场。（1）中铁汇展国际商业体量2万m2，签约银座商城，经营百货和超市。（2）丁豪广场商业体量8万m2，全部持有经营，目前华润万家和横店影城主力店已经签约。高新区板块目标地块57n大型商业项目大型商业项目中铁中铁汇展国际汇展国际商业规模：万m2（B1-3F）经营方式：持有经营（租赁）经营业态：超市、百货主力商家：银座商城开业时间：2012年（预计）酒店酒店银座商城银座商城（B1-3F)写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼58n大型商业项目大型商业项目丁豪广场丁豪广场商业规模：万m2（B1-F）经营方式：持有经营（租赁）经营业态：购物中心，大型生活、购物、休闲中心主力商家：华润万家、横店影城等开业时间：201年（预计）酒店酒店银座商城银座商城（B1-3F)写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓公寓式办公公寓式办公商业商业59n区域商业市场小结区域商业市场小结u 区域内仅有两个大型商业，且均未营业，项目周边商业氛围尚未形成。u 丁豪广场整体商业体量达到8万平方米，未来将成为区域内的商业中心，其他商业项目较难与之抗衡形成竞争。u 中铁汇展国际项目依托银座商城，经营百货和超市，与丁豪广场差异化竞争，且银座商城在济南具有较高的人气和知名度，能够吸引部分消费者。u 根据区域商业项目分布现状，未来再经营大型商业风险较高。60n项目周边市场情况分析项目周边市场情况分析61n区域内土地市场区域内土地市场编号土地名称出让时间区域板块土地属性用地面积()总价(万元)楼板价(元/)每亩地价(万元/亩)总建面(万)容积率1牛旺村民安置、生活保障用地以东，沁园路以南，3号地块（2010-G033）2011-3-2高新高新区会展中心住宅;99,80344,9111,23330036.43.72历下区旅游路以南地块（2010-G130）2010-12-20 历下奥体中心住宅;1,5456024,1102600.10.93历下区旅游路以北地块（2010-G131）2010-12-20 历下奥体中心住宅;3171141,6702400.12.24历下区旅游路以南地块（2010-G129）2010-12-20 历下奥体中心住宅;10,5283,3162,8002101.21.15历下区涵源大街北侧、体育西路东侧地块（2010-G090）2010-9-15历下高新区会展中心住宅;34,56911,40786822013.13.86历下区旅游路北侧、洪山东南侧地块（2010-G040）2010-4-12历下奥体中心住宅;9,2464,4382,2863201.92.17燕山新区C地块内，奥体西路延长线以东，石河岭安置房以西地块（2010-G002）2010-2-4历下奥体中心住宅;65,331015.02.38高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧地块（2010-G049）2010-4-23历下奥体中心住宅;74,730020.92.89高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧地块（2010-G048）2010-4-23历下奥体中心住宅;72,836181,6004,72982017.52.42010年至今居住用地出让情况年至今居住用地出让情况62n区域内土地市场区域内土地市场编号土地名称出让时间区域板块土地属性总价(万元)楼板价(元/)每亩地价(万元/亩)用地面积()总建面(万)容积率1历下区龙奥北路以南地块（2010-G133）2010-12-23历下 奥体中心商业（商服）;16,600 3,660 976 11,340 4.5 4.0 2高新区新宇路以西、崇华路以东、工业南路以南地块（2010-G132）2010-12-23高新高新区会展中心商业（商服）;51,000 2,454 883 38,488 20.8 5.4 3历下区涵源大街北侧、体育西路东侧地块（2010-G089）2010-9-15 历下高新区会展中心商业（商服）;8,964 817 305 19,593 11.0 5.6 4历下区奥体北路北侧、奥体东路以东地块（2010-G064）2010-6-11 历下 奥体中心商业（商服）;18,621 1,300 520 23,875 14.3 6.0 5体育西路以东，龙奥大厦西侧地块（2010-G063）2010-6-11 历下 奥体中心商业（商服）;52,824 2,268 620 56,802 23.3 4.1 6体育西路以东，龙奥大厦西侧地块（2010-G062）2010-6-11 历下 奥体中心商业（商服）;15,540 2,344 500 20,722 6.6 3.2 7经十东路以南,奥体场馆以东地块（2010-G039）2010-4-12 历下 奥体中心商业（商服）;52,000 3,248 1,083 32,022 16.0 5.0 8燕山新区C地块内，奥体西路延长线以东，石河岭安置房以西地块（2010-G001）2010-2-4 历下 奥体中心商业（商服）;-30,814 12.3 4.0 2010年至今商业金融用地出让情况年至今商业金融用地出让情况63n区域内土地市场区域内土地市场2010年以来周边出让地块分布及基本指标住宅用地商业金融用地会展中心板块会展中心板块奥体中心板块奥体中心板块64n区域土地市场小结区域土地市场小结由上图可见u住宅用地：1、近一年来，出让的住宅用地主要大多集中在南部奥体中心板块，靠近市政府，且有一定景观资源。楼面价在2200-4700元/之间。容积率较低，在2.4以下，以高档住宅为主。2、会展中心板块成交土地，容积率较高，均在3.5以上，楼面地价较低，在860-1200元/u商业金融用地：1、近一年来，出让的商业金融用地，大多集中在南部奥体中心板块，沿经十路分布。容积率大多在4以上，楼面价在1300-3600元/不等。2、会展中心板块成交地块，容积率均在5.4以上，楼面地价较低，800-2400元/之间。分析：从地块分布区域来看，奥体中心板块，以奥体中心、济南市政府为中心，沿经十路分布，且有较好的山景资源。因而，住宅用地、商业金融用地价格水平普遍高于会展中心板块。本项目属于会展中心板块，当前土地成本（住宅楼面价3150元/，商业金融楼面价4494元/）高于区域内市场水平。65第五部分第五部分初步定位及价格预估66n地块地块SWOT分析分析u优势：（1）本项目属于济南高新区中心区域，靠近国际会展中心，区位优势明显。（2）紧邻工业南路、奥体中路，可达性强，楼盘展示效果好。（3）周边医院、学校、购物等配套设施齐全，且均有较好知名度。（4）地块形状规整，有利于开发利用。u劣势：（1）住宅规模较小，7万，仅占项目总规模的30%。（2）本项目土地成本较高。（3）本地块缺少景观资源。u机会（1）项目所在区域为济南未来发展的重中之重，区域正趋于成熟。（2）在住宅限购的背景下，公寓、写字楼产品的销售可望贡献更大现金流。（3）区域内大开发商较少，产品品质有进一步提升的空间。（4）周边在售的住宅项目较少，住宅产品竞争并不激烈。u挑战（1）周边大量公寓、写字楼产品在售，未来仍有大量供应，公建类产品面临较大竞争。（2）项目北侧回迁房已经建成，距本地块较近，有一定遮挡风险。（3）一级开发商控制的5、6#地块与本项目一街之隔，成本更低，产品组合更合理，对本项目构成直接的威胁。67n住宅产品初步定位住宅产品初步定位u项目定位：具有便捷交通及区位优势，将项目定位为：区域内满足城市精英、新贵阶层居住需求，区域内标杆产品。u客群定位：（1）高新区企业中高级管理者（2）高新区、历下区政府中高级官员（3）城市中高级白领及高校教职工u产品建议：（1）产品类型：以高层住宅，中大户型，精装修产品，赠送面积，提高项目附加值。（2）户型配比：70-90二房占20%，90-120三房占50%，120-150四房占30%u价格预估：一年后开盘，住宅均价11000元/（精装2000元/），车位12万/个68u客群定位：(1)吸引市区内追求居住品质的中高收入人群。(2)济南市受调控影响已拥有多套房，追求更高生活品质的当地居民。(3)看好高新区发展，追求增值的投资者。u产品建议：(1)产品类型：以高层为主，精装修，装修标准按照2000元/m2 (2)户型配比：中小户型为主，40-120 m2为主，40-60 m2占30%,70-80 m2占50%,100-120 m2占20%。u价格预估：一年后开盘，公寓均价11000元/m2。底商部分售价23000元/n公寓产品初步定位公寓产品初步定位69u客群定位：(1)济南市主要大中型国有、外资企业，整层销售对象。(2)济南市中小企业和私营企业。(3)看好高新区商务发展，追求增值的投资者。u产品建议：(1)产品类型：国内甲级写字楼，公共装修，标准层面积2500m2 左右(2)户型配比：70-200 m2为主，70-100 m2占40%，100-200 m2占60%。u价格预估：一年后开盘，写字楼均价12000元/m2。底商销售均价23000元/n写字楼产品初步定位写字楼产品初步定位70第六部分第六部分经济测算及综合建议经济测算及综合建议71n项目可售资源及售价估算项目可售资源及售价估算地块3-1地块3-2地块占地面积38,221m2 30,373地上建筑面积商业20,000m2153,000m2住宅68,65869,858写字楼73,000m2副食品市场1,200公寓60,000m2地下建筑面积车库面积41,500m261,100m2车库面积16,00030,373人防面积12,000m2人防面积9,373设备配套面积 7,600m2设备配套面积 5,000车位产权车位1,185个 产权车位458个非产权车位343个 非产权车位80个总计214,100m2100,231住宅均价：11000元/（精装修2000元/）商业均价：23000元/（毛坯）公寓均价：11000元/（精装修2000元/）写字楼均价：12000元/（毛坯）产权车位均价：12万元/个72n项目成本假设项目成本假设3-1商业金融用地475万元/亩（折合楼面价3150元/）3-2住宅用地1200万元/亩（折合楼面价4494元/）u土地成本u建安工程费住宅3000元/（含精装）公寓3300元/（含精装）写字楼3500元/商业3500元/地下车位4000元/u其他费用假设契税土地成交价格3%前期工程费建安费用的3%基础设施配套400元/间接费用建安成本4%不可预见费开发成本3%73n静态效益测算静态效益测算产品类型产品类型合计合计高层住宅高层住宅公寓公寓写字楼写字楼配套商业配套商业地上建面地上建面 222,858 222,858 68,658 68,658 60,000 60,000 73,000 73,000 20,000 20,000 地下建面地下建面 91,473 91,473 30,373 30,373 30,000 30,000 31,100 31,100 -总建面总建面 313,958 313,958 68,658 68,658 90,000 90,000 104,100 104,100 20,000 20,000 成本收益项目成本收益项目项目总计项目总计单方单方 单价单价合计合计单价单价合计合计单价单价合计合计单价单价合计合计土地取得成本土地取得成本 87,102 3,930 3,245 22,279 4,178 25,067 4,178 30,498 4,629 9,258 前期工程费前期工程费 3,282 148 90 618 159 954 156 1,140 105 210 基础设施配套基础设施配套 8,914 402 400 2,746 400 2,400 400 2,920 400 800 建安工程费建安工程费 111,268 5,020 3,045 20,