房地产从业资格考试.doc

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制度与政策
一、单项选择题（每题1分，共40题）
1：办理房屋登记一般依照（ A ）程序进行
A．申请、受理、审核、记载于登记簿、发证 B．申请、受理、审核、发证、记载于登记簿
C．申请、受理、审核、发证、记载于登记簿 D．申请、审核、受理、记载于登记簿、发证

2：下列关于房屋登记申请的情形中，不属于单方申请登记的是（ C ）。
A．因房屋拆除导致房屋灭失而申请房屋所有权注销登记的
B．因合法建造取得房屋权利而申请房屋所有权初始登记的
C．因当事人之间订立的房屋赠与合同有效时而申请房屋所有权转移登记的
D．预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按约定与预购人申请预告登记时申请人申请预购商品房预告登记的

3：房地产开发企业销售商品房的保修期从（ B ）之日起算。
A．项目完工 B．房屋交付使用 C．项目竣工 D．项目验收
注解：《建设工程质量管理条例》规定建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《商品房销售管理办法》规定商品房保修期从交付之日起计算。《建设工程质量管理条例》属于国务院令，是行政法规，效力高于《商品房销售管理办法》。考试时，若题干是“商品房”建议选择B，若题干是“建设工程”建议选D。

4：根据相关国家标准，房屋面积测算分摊以（ B ）为基本单位进行。
A．丘 B．幢 C．户 D．栋

5：下列权利中，不属于所有权的是（ C ）。
A．国家所有权 B．私人所有权 C．地役权 D．共有

6：房地产开发企业不得采取（ A ）的方式销售商品住房。
A．返本销售 B．收取定金 C．收取预售款 女D．分期付款

7：我国公民的民事权利能力始于（ B ）。
A．16周岁 B．出生 C．10周岁 D．18周岁

8：抵押权人名称称发生变化，当事人应当申请（ A ）登记。
A．抵押权变更 B．抵押权设立 C．抵押权注销 D．抵押权转移

9：商品房买卖合同的内容应当由（C ）。
A．工商行政管理部门确定 B．房地产主管部门确定
C．商品房买卖当事人约定 D．房地产主管部门和工商行政管理部门共同确定

10：甲公司于2009年8月8日开一幢写字楼，于2009年9月9日将其中一层卖给乙公司，乙公司于2009年9月10日申请办理了预告登记。2010年10月2日甲公司财务困难，在乙公司不知情的情况下，将该层楼向银行抵押借款并办理了登记。现在因甲公司不能还款，银行要求实现抵押权。下列关于抵押合同、抵押权的表达正确的是（ B ）。
A．抵押合同有效，抵押权设立 B．抵押合同有效，抵押权不设立
C．抵押合同无效，但抵押权不设立 D．抵押合同无效，但抵押权设立

11：人民法院对房屋的续封期限不能超过（ B ）。
A．半年 B．一年 C．二年 D．三年

12：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门（ D ）。
A．按租金的12%缴纳房产税 B．申请他项权利登记 C．申请领取租赁许可证 D．登记备案

13：未成年人的房屋应当由（ B ）代为申请登记。
A．社区 B．监护人 C．登记机构 D．本人

14：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和（ C ）三部分组成。
A．套内管道井建筑面积 B．套内过道建筑面积
C．套内阳台建筑面积 D．套内楼梯间建筑面积

15：下列各类建设土地使用权出让法定最高年限，由低至高的顺序为（ A ）。
A．旅游用地、工业用地、豪华住宅 B．商场、工业用地、旅游用地
C．豪华住宅、工业用地、旅游用地 D．工业用地、旅游用地、豪华住宅

16：办理房屋登记，须经过申请、受理、审核、（ D ）和发证程序。
A．缮证 B．公告 C．核准 D．记载于登记簿

17：房地产权利人因房屋自然状况发生变化而进行的登记是（ C ）。
A．更正登记 B．预先登记 C．变更登记 D．异议登记

18：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（ C ）征收的一种税。
A．住宅权属人 B．产权转移人 C．产权承受人 D．产权承租人

19：不动产登记，由（ C ）的登记机构办理。
A．不动产所有权人的户籍所在地 B．当事人约定的地点
C．不动产所在地 D．申请人的住所地

20：根据土地利用总体规划，土地用途主要分为建设用地、未利用土地和（ B ）。
A．经营用地 B．农用地 C．住宅用地 D．办公用地

21：商品房出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为（ D ）。
A．要约邀请 B．许诺 C．承诺 D．要约

22：因拆除房屋消灭物权的，自（ C ）之时发生效力。
A．物权记载于不动产登记簿 B．事实行为许可 C．事实行为成就 D．事实行为审批

23：城市规划确定的江、河和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线是指城市管理中的（ D ）。
A．黄线划定 B．绿线划定 C．紫线划定 D．蓝线划定

24：下列权利中，不属于用益物权的是（ B ）。
A．地役权 B．房屋使用权 C．建设用地使用权 D．土地承包使用权

25：个人或单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况和（ C ）。
A．共有情况 B．所有权取得方式 C．权利限制状况 D．所有权人情况

26：在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应将在建工程抵押登记转为（ B ）。
A．房屋更正登记 B．房屋抵押权登记 C．房屋注销登记 D．房屋变更登记

27：某特许经营企业于2005年成立，特许经营期为20年。同年，该企业以出让方式取得一块最高年限的工业用地，用2年时间建成厂房投入使用。2010年该企业用厂房及土地向银行申请抵押贷款，该房地产担保债务的最长履行期限应当是（ A ）年。
A．15 B．47 C．45 D．20

28：房屋抵押权发生物权效力的时间是（ C ）。
A．颁发房屋权属证书时 B．审核登记事项时 C．记载于房屋登记簿时 D．受理登记申请时

29：李某将自己的房屋转让给王某，王某又转让给张某，张某再转让给刘某。以上几次转让均未办理房屋转移登记。后房价上涨，四人对该房屋所有权发生争议。此时，该房屋登记簿记载的所有权人是（ A ）。
A．李某 B．张某 C．王某 D．刘某

30：关于行政复议第三人的说法，错误的是（ B ）。
A．行政复议第三人申请行政复议不用向复议机关缴纳任何费用
B．行政复议第三人必须向复议机关主动申请才能参加行政复议
C．行政复议第三人可以是公民事、法人也、可以是其他组织
D．行政复议第三人必须要与具体行政行为有利害关系

31：设计上不同楼层的外墙厚度不同，测算面积时，墙体厚度应（ D ）。
A．按各层墙体厚度的最小值计算 B．按各层墙体厚度的最大值计算
C．按各层墙体厚度的平均值计算 D．按各层墙体厚度分别计算

32：住宅专项维修资金属于（ C ）所有。
A．物业服务企业 B．全体业主和物业服务业主 C．全体业主 D．建设单位

33：在房地产市场信息系统的房地产权属数据分类中，未经确权的登记数据为（ D ）状态。
A．撤销 B．历史 C．现势 D．临时

34：根据《房屋登记办法》，不属于国有土地上房屋登记必须程序的是（ A ）。
A．公告 B．申请 C．受理 D．记载登记簿

35：登记业务办结的标志是（ C ）。 A．鉴定 B．保管 C．归档 D．利用

36：行政复议案件的审理，以（ C ）审理为主。 A．听证 B．直接 C．书面 D．开庭

37：下列关于房地产转让的说法，错误的是（ B ）。
A．因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的，属于房地产转让方式
B．以房地产抵债的，不属于房地产转让方式
C．房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让
D．房地产转让的实质是房地产权属发生转移

38：办理房地产抵押登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由（ A ）收执。
A．抵押人 B．房屋登记机构 C．抵押权人 D．公证机构

39：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，对于建筑区别划内依法属于全体业主共有的配套用房等房屋应当（ D ）。
A．单独申请登记 B．转给业主申请登记 C．不申请登记 D．一并申请登记

40：临时用地使用期限，一般配均不超过（ C ）年。 A．3 B．1 C．2 D．4

二、多项选择题（每题2分，共20题）
41：国有土地使用权出让可以采用的方式有（ ACDE ）。
A．招标 B．划拨 C．协议 D．拍卖 E．挂牌

42：出让国有建设用地使用权，应当遵循（ BCDE ）的原则。
A．效率 B．公平 C．公正 D．公开 E．诚信

43：房屋抵押权消灭的情形有（ ABCD ）。
A．房屋实体灭失 B．主债权消灭 C．债权人放弃房屋抵押权 D．抵押权实现 E．抵押人死亡

44：关于房地产抵押的说法，错误的有（ AD ）。
A．以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物可以不同时抵押
B．以出租房抵押的，在抵押人将抵押情况告之抵押权人和承租人后，租赁合同继续有效
C．房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产
D．私人幼儿园的教室可以设定房地产抵押
E．抵押权为价值权而非实体权

45：依据《民法通则》，我国法人包括（ ABCD ）。
A．企业法人 B．机关法人 C．社会团体法人 D．事业单位法人 E．合伙企业

46：根据《物权法》，登记机构应当履行的职责有（ BCDE ）。
A．审查房屋的价值 B．查验申请人提供的权属证明和其它必要材料
C．如实、及时登记有关事项 D．就有关登记事项询问当事人 E．法律、行政法规规定的其他职责

47：房地产市场信息运行维护安全中系统运行管理重点包括（ ABCE ）等内容。
A．网络系统维护管理 B．物理环境维护管理 C．主机系统维护管理
D．建立信息安全管理机构 E．局域网内用户的计算机的管理与维护

48：商品房销售的计价方式有（ ABD ）。
A．按建筑面积计价 B．按套内建筑面积计价 C．按公摊建筑面积计价
D．按套（单元）计价 E．按共有产权人数计价

49：成套房屋的套内建筑面积有（ BCD ）组成。
A．套内居住面积 B．套内阳台面积 C．套内墙体面积 D．套内房屋的使用面积
E．分摊共有面积

50：房屋登记簿的内容主要有（ ABCE ）。
A．房屋的基本情况 B．房屋坐落 C．房地产的他项权利以及权利的限制情况
D．当事人提供的各种登记文件及登记机关准过程的记录 E．房地产权利人情况

51：房地产有偿转让主要包换（ ABD ）。
A．房地产买卖 B．房地产入股 C．房地产赠与 D．房地产抵债 E．房地产继承

52：商品房预售应当符合的条件有（ ACDE ）。
A．持有建设工程规划许可证 B．已办理了预告登记
C．持有建筑工程施工许可证 D．已交付全部土地出让金，取得土地所有权证书
E．已确定施工进度和竣工交付日期

53：《物权法》规定，实现房地产抵押权的方法有（ ABC ）。
A．抵押权人请求法院拍卖、变卖抵押房地产优先受偿
B．抵押权人与抵押人协议以抵押房地产折价优先受偿
C．抵押权人与抵押人协议拍卖、变卖抵押房地产优先受偿
D．按抵押合同约定，将抵押房地产直接转移给抵押权人
E．抵押人自行变卖抵押房地产偿债

54：房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，不得向买受人（ ABCD ）。
A．收取认购款 B．收取预定款 C．收取定金 D．收放VIP卡 E．介绍房地产项目名称

55：根据《继承法》，下列适用法定继承的有（ ABCD ）。
A．遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗嘱的 B．遗嘱无效部分涉及的遗产
C．遗嘱继承人、受遗嘱人先于遗嘱人死亡的
D．遗嘱继承人丧失继承权 E．遗嘱处分的遗产

56：房地产市场信息系统运行维护安全的信息管理重点在于对各类信息的（ BCDE ）。
A．设备的故障诊断和维修 B．交换和发布 C．访问和应用 D．存储 E．备份和恢复

57：甲将其所有的房产抵押给乙，办理了抵押权登记，后又将该房产出租给了丙，未告知丙该房已抵押的事实，以下说法正确的是（ DE ）。
A．甲与丙之间的租赁合同无效 B．甲与丙之间的租赁合同经乙同意后有效
C．抵押权实现后，该租赁合同对受让人具有约束力
D．甲与丙之间的租赁合同有效 E．抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力

58：物权受到侵害时，权利人可以通过（ ABC ）等途径解决。
A．诉讼 B．仲裁 C．调解 D．拍卖 E．行政复议

59：债权消灭的原因有（ ABCD ）。
A．债权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务
B．债务人对债权人存在债权并符合抵消条件
C．债权人与债务人因继承、合并等而发生混同，债权债务同属一人
D．债务完全清偿
E．借款合同订立的时间太长

60：操作登记管理子系统审核时，应履行（ ABCD ）环节。
A．申请材料检查 B．权属查询和检查 C．计费和收费情况的检查
D．房屋查询和检查 E．缮证情况的检查
三、判断题（每题1分，共20题）

61：公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照《行政诉讼法》向人民法院提起行政诉讼。A
A．正确 B．错误 C．放弃

62：公民王某申请房屋登记的行为属于行政行为。B

63：建设单位申请征地可以化整为零。B

64：自由裁量行为是指法律仅规定行政行为的范围、条件、幅度和种类等，由行政机关根据实际情况决定如何适用法律而作出的行政行为。A

65：自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。A

66：由法律、法规受权的组织和行政机关委托的组织所作的具体行政行为，被告均为该组织。B

67：契税是房屋权属发生转移时，对交易双方征收的一种税。B

68：纳税人申报时，同时出具房屋房产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰后”的原则确定购买房屋的时间。B

69：建立房地产登记簿制度是为了保护房地产权利人的合法权益所采取的一项法律手段。A

70：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。A

71：合同的成立也称合同的生效，两者是同一概念的不同表述。B

72：房屋抵押人就是借款人。B

73：房屋承租人可以申请查询所承租房屋有关的原始登记材料。B

74：城市蓝线应当与城市规划一并报批。A

75：工程投资额在30万元以下，不需要办理施工许可证。A

76：新建商品房网上签约的甲乙双方是开发企业和购房人。A

77：银行业金融机构的个人住房抵押贷款债权转让时，所附属的抵押权应当一并转让。A

78：最高人民法院对房地产法有关问题的司法解释对审理房地产案件起参考作用。A

79：房屋所有权人单独所有的独立别墅，应计算分摊房屋共有面积。B

80：申请行政复议的第三人不能委托代理人代为参加行政复议。B

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房地产登记官考试

第一部分 选择题
一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。
1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在(C)
A.租金的差别 B.方式的不同
C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同
2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关(B )
A.登记 B.备案 C.批准 D.公告
3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是(C)
A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府
4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是(C)
A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权
5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应(B)
A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除
6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以(C)
A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费
B.无偿收回地土使用权
C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
D.处以20%的罚款
7.房地产开发企业资质等级有(D)
A.2个 B.3个 C.4个 D.5个
8.设立房地产开发企业依法应实行(B)
A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制
9."三通一平"的三通是指(C)
A.道路通、电力通、通讯通
B.道路通、上下水通、煤气通
C.道路通、电力通、给水排水管通
D.道路通、电力道、热力通
10.拆除临时建筑(D)
　　A.不予补偿
　　B.应予补偿
　　C.应予适当的补偿
　　D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿
11.如果房屋的产权人和使用人是两个人，那么在该房屋被拆迁时，拆迁人需与(D)
　　A.被拆迁人签订拆迁协议
　　B.被拆迁人签订安置协议
　　C.被拆迁人签订拆迁协议和安置协议
　　D.产权人和使用人分别签订补偿协议和安置协议
12.北京某四合院为国家二级文物保护单位，在维修过程中资金不足。有人建议将其部分房屋抵押进行贷款，以继续装修。该建议(B)
　　A.合法，可以实施
　　B.不合法，应予禁止
　　C.报文物管理部门批准后即可实施
D.只要四合院的所有人愿意，就可以实施
13.房地产抵押合同的生效时间为(B)
　　A.自抵押人和抵押权人签字、盖章时
　　B.自房地产抵押合同办完抵押登记时
　　C.自抵押人和抵押权人协商一致时
　　D.自房地产抵押合同成立时
14.企业为职工交纳的住房公积金(D)
　　A.一律从住房折旧中解决
　　B.一律从成本中列支
　　C.一律从费用中列入
　　D.首先从住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分可依法在成本、费用中列支
15.当职工离、退休时，其积累的住房公积金本息余额(A)
　　A.一次结清退还职工本人
　　B.继续留在公积金帐户直到死亡时退还其继承人
　　C.由职工本人决定是否当即退还
　　D.继续留在公积金帐户，供他人贷款之用
16.职工的住房公积金利息(B)
　　A.征收个人所得税
　　B.免征个人所得税
　　C.工资收入高的人征收个人所得税
　　D.工资收入低的人免征个人所得税
17.物业公司的管理权源于(B)
　　A.法律规定 B.业主的委托 C.业主委员会的授权 D.开发商的委托
18.在业主委员会成立之前，物业管理公司由(B)
　　A.首批业主选聘 B.开发商选聘
　　C.物业管理主管部门指定 D.当地居委会选聘
19.业主公约对物业的受让人或承租人(D)
　　A.有约束力
　　B.无约束力
　　C.在被告知后有约束力
　　D.在作为转让合同或租赁合同的附件时有约束力
20.外商进行成片土地开发的必要条件是(D)
　　A.取得开发区域的集体土地使用权
　　B.取得开发区域的国有土地所有权
　　C.取得开发区域的集体土地所有权
　　D.取得开发区域的国有土地使用权
21.关于涉外商品房产的内、外销售，说法不正确的是(D)
　　A.一般来说，内销商品房产价格低些，外销商品房产价格高些
　　B.批准内销的，不准擅自外销
　　C.批准内销的，如要外销，须经重审新批，并补交增值税
　　D.外销比例不超过内销比例
22.涉外房产的租赁当事人一方要求解除合同时，须提前书面通知对方。工商业房屋租赁，须提前(D)
　　A.1个月 B.2个月 C.3个月 D.6个月
23.场地使用费标准应根据该场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对 基础设施的要求等因素，由所在地的(C)
　　A.市、县人民政府规定
　　B.市、县人民政府土地行政主管部门规定
　　C.省、自治区、直辖市人民政府规定
　　D.对外经贸管理部门规定
24.土地增值税的征税范围为(D)
　　A.集体土地使用权及地上建筑物
　　B.国有土地使用权
　　C.集体土使用权
　　D.国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物
25.城镇土使用税的计税依据为(A)
　　A.纳税人实际占用的土地面积
　　B.纳税人实际占用的城市、建制镇的建筑面积
　　C.纳税人实际使用的土地面积
　　D.纳税人实际使用的城镇建筑面积
26.土地所有权发生争议，如不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的，则属于(B) A.农民个人所有 B.国家所有
　　C.房地产行政主管部门所有 D.房地产开发企业所有
27.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为(A)
　　A.成交价格
　　B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定
　　C.土地使用权、房屋的交换价格的差额
　　D.交易双方申报的价格
28.在房屋拆迁公告规定的或房屋拆迁主管部门裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以决定(C)
　　A.罚款 B.行政拘留 C.责令限期拆迁 D.强制拆迁
29."将堆放于楼房公共通道的物件搬开，以便居民能够通行。"上述这段话所表示的承担房地产民事责任的形式为(B)
A.停止侵害 B.排除妨碍 C.消除危险 D.返还财产
30.依《城市房地产管理法》，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民 政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，并可以处以罚款。其罚款额为违法所得的(B)
　　A.三倍以下 B.五倍以下 C.十倍以下 D.二十倍以下
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。
31.根据我国《土地管理法》的规定，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地使用权 的乡办企业转让土地使用权的条件是(C,D )
　　A.改变经营方向 B.连年亏损 C.被其他企业兼并
　　D.被宣告破产 E.资不抵债
32.设立房地产开发企业必须(A,B)
　　A.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员
　　B.有100万元以上的注册资本
　　C.达到相应的资质条件，获取资质等级证书
　　D.在领取营业执照后的30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案
　　E.有可供开发的土地
33.房屋拆迁补偿的方式有(A,B,C)
　　A.产权调换 B.作价补偿 C.作价补偿和产权调换相结合
　　D.回迁 E.翻建房屋
34.关于房产税，下列说法正确的有(A,B,C)
　　A.房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据
　　B.依照房产余值计算纳税的税率为1.2%
　　C.人民团体自用的房产免征房产税
　　D.租典纠纷未解决的,承典人为纳税义务人
　　E.开征房产税的工矿区须经市级税务局批准
35.外商投资企业用地,都应缴纳场地使用费，包括(A,B,C,E)
　　A.人员安置费
　　B.征用土地的补偿费
　　C.为外商投资企业直接配套的厂外道路应分摊的投资费用
　　D.原有建筑物的拆迁费
　　E.教育附加费
第二部分 非选择题
三、名词解释(本大题共5小题，每小题3分，共15分)
36.住房部分产权
答：是指城镇居民对按标准价(优惠价)购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。
37.房地产违法行为
是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。表现形式包括：违反土地管理法的行为；违反基本农田保护条例的行为；等等。

38.土地使用权
是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。
39.业主大会
业主大会是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主人数较多时，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
40.房地产交易
房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。不 包括房地产开发。房地产转让的基本特征是权属的转移。
四、简答题(本大题共3小题，41和42题各8分，43题9分，共25分)
41.简述城镇住房制度改革的基本内容。
(1)把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；(2)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；(3)把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；(4)建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；(5)建立住房公积金制度；(6)发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；(7)建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展；(8)加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
42.如何解决土地使用权抵押纠纷?
(2)(1)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同没有生效。 (2)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。抵押人给前一合同的对方造成损失的，应当承担相应的民事责任。 (3)以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定为无效，但在一审诉讼期间依法补办出让手续的，可以认定合同有效。
43.土地使用权的特征是什么?
(3)土地使用权具有以下几个特征： (1)权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权。 (2)客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。 (3)取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序。 (4)使用的期限性。土地使用权是有期限的。在我国土地使用权的期限通常是法律明确规定的。 (5)目的的特殊性。土地使用权的取得一般都具有特定的目的。

五、案例分析题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
44.1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。
　　分析此案，请回答下列问题：
　　(1)A工厂用地10亩是否合法?
(1)A工厂在1999年经征用使用10亩土地是不合法的。因为根据《土地管理法》的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此,A工厂据此使用的土地应属于非法用地。

　　(2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?
A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。

　　(3)对畅达公司圈起的土地如何处理?
对畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。

45.A酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由A酒店承租公园内的醉仙饭店，并投资改建为A酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。随后，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。
　　请回答复议机关如何处理此案。
在本案中，园林局和A酒店在进行改建工程时，未经规划部门批准，擅自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违反《城市规划法》的行为。根据城市规划法的规定，在城市规划区内未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或其他设施。可见，规划部门对园林局违法事实的认定准确，处罚有法律依据,复议机关应维持原处罚决定。
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