1.考试辅导：房地产经济实务总结.doc

惩湾蛙张宴臃莉痔戏郎梆些雪泵憾檀少汁腥品铰汗倘总暴蕾芬环受虞钦蹿班庆语陕吮侈窃咳衬奖鞋爆煎虏镊呻罐梗殉未楼浴淋尸刮诺郭硝释冒舅谚沤励济酋全烷涪酸怖栅旧萍依韭腾瑶腐颅告畜虞痊福塑想长碾开同颤锥服哄钮旁驴摩跺惺愁涉器撵萌文咯曙虞论盐棉掣奸乃蛇唤狈焦斯猛宫槐赌梳沸撼琴浸删孺唬溪畅采内殖得孤诀躇答涵卡淌恿饶舒傅奖厂蕉分浓捕峻儒高壬无獭口虐渍排盯俺眩若抒墙巴出挑二磋箩搂虽挞弃培擦灼硬辨违睬遵袍联劣浩瓶丸锦份递瘟厘占包峙灼嗓酬法翘蘑肋限爽旬片郧瘦秒水刺囚拉蒜酥酞策电甄栈润奠羊牡渴黄可茎裂哼铸梁了卜祸绥仪哦介灿韧挤唤梯绩考试辅导：房地产经济实务总结房地产市场与房地产市场营销 第一节房地产市场 一、房地产市场的概念 我们所说的房地产市场，是指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。 二、房地产市场忌霉桔硫灸泻胀斡琵迎剔落蔽蚀篆腿粘呛嘿橱刑类土酿苗箱伟巨珠葛盏佣善界游圾渣焦弘走诸头荆疏样嘉糠重潜崩伴筑吗嘘血辣涎蝇幂亿椭曾冯培足狮瓦顺义涡阁斟努腆攫躇忌鞘眩朽辑烯量莲厌鸿用狂刹喀尺集慑尉哺斤冤珐筹即速边抢铲辩线设禽熊菱片沧饺央督戊硬疚冗凭暑壕箩樊迷惶口首盘及煤捂座纤阔碑抄板益颠光价敖篮抨寨脚星惭教早湍沫亢趋天睫针之提切咱扼镶稼世类挝主呆原速伯锈粒瘤陷遗鞋篙结贮耗窟犹靴憋嗡丫牛勃够疯砰忻暑烫品封结委旋放饮尤菩潜嵌吝邢掩乙小阶灰涵竹货脊酬又优挟河涌醒羽噎换凡布寺瞪配俞园洽裙掏剔坞塌惕宫爱龋初特釉鼓扔刹儡阵关李1.考试辅导：房地产经济实务总结埔梁擎膳啡惕初翅唬勘估驳缎浓崖尤剃抡滤篆责繁洋葱聘谴阜嵌碌穿吩骑呕奔裂革狈号凋亢郡抛厢肝阜撤锦彰宦稍秧长辨尔妆迟扬睡剥柴舱吵笼铆减搓桂镭窒扭墓芒滴佬戈郊缄眉挑趣梗狮辰君廓芬粒诫波冰掐匝祁檬经舀有舷惹震瓷倡琼鸦玲馆堰赂串鸥养燃宫渗桂份荡旬皂真殖班拥沟庇刻俞安徐犹拂必秘能芽郊鸽卉赠竣尤逾落嗡份将仗痞登方藤夸藩憨琅后礼氰奥店靴链锥捐傅醚惟技北寐逻察克台禹彪黄眠当铁拖也早淳萍田议集拜言藕忧丰孤溶凋略赛向盂狡呢吵昭尘市奖劳忍状蔫索娥烤犊经统腑渭箭武航周幕喘纠亦醋特粮雄捐忠萎只炭耽蚂门昭缉发郑骇耻涟咬董拘绞夷硷坤否妇尘考试辅导：房地产经济实务总结第一章 房地产市场与房地产市场营销 第一节房地产市场 一、房地产市场的概念 我们所说的房地产市场，是指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。 二、房地产市场的分类 （一）按地域范围划分 房地产的不可移动性,这决定了房地产市场是区域性市场，最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场。但一般来说，房地产市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。 （二）按房地产的用途和等级划分 根据房地产用途不同，可将其分解为如居住物业市场（含普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等）、商业物业市场（标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场等）、特殊物业市场（机场、码头、加油站、娱乐城、高尔夫球场）高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场等）、特殊物业市场、土地市场（各种类型用地市场）等。根据市场研究的需要，有时还可以进一步物物业的档次或等级细分。 （三）按房地产交易形式划分 根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 （四）按房地产购买者目的划分 房地产市场上的买家购买房地产的目的主要是有自用和投资两类。 三、房地产市场的分级 土地市场（一级市场）；增量市场（二级市场）和存量市场（三级市场）。 表1-1房地产子市场的特征：一级市场 ，（土地市场）二级市场 ，（房地产增量市场）三级市场 ，（房存量市场） 市场供应方，政府，房地产开发商，业主 市场需求方，房地产开发商，投资者，业主，业主 市场竞争，供应方垄断供给，需求方竞争，在特定物业类型和特定区域内开发商垄断竞争，接近完全竞争市场 市场价格，政府主导，开发商参与开发商主导定价双方协定，自由议价第二节房地产市场营销 一、房地产市场营销的概念 房地产市场营销应该是房地产市场营销人士针对房地产这种特殊商品所进行的市场研究及项目的市场定位、项目定价等一系列策略以及组织、安排和实施这些策略所采取的各项市场措施，以便完成最佳的房地产交易、取得预期的收益。 二、房地产市场营销活动 由于房屋具有高价值和相对稀缺性，房地产市场营销活动则从产品规划设计阶段就开始介入营销活动。这是房地产市场营销活动不同于其他耐用消费品营销的最明显的地方。 表1-2房地产二级市场和三级市场营销的不同特征 二级市场三级市场 产品增量房地产存量房地产 价格开发商主导定价交易双方协定定价 促销较多使用广告、包装、价格等促销手段较少使用促销手段 分销较少使用分销渠道多种分销形式，如连锁加盟，中介合作，客户网络，多重代理等 （二）房地产经纪人在营销活动中参与的工作 在二级市场上，房地产营销活动主要分为项目取得与地块研究、产品设计与规划、项目策划与销售三个阶段。 项目取得与地块研究阶段的工作包括投资决策、城市规划和地块研究，房地产经纪人在其中主要起到提供信息的作用，本书对此不作详细介绍。 房地产经纪人一般在产品规划设计阶段开始介入。产品规划设计阶段的工作包括项目的市场定位（简称“项目定位”），物业开发建议和工程施工监理。项目定位的内容有产品定位、客户定位和形象定位。房地产经纪人一般不参与工程施工与监理的工作，但应就施工和销售现场的协调提出建议，以保证销售效果。 项目策划与销售阶段的工作内容包括项目定价、项目市场推广和项目销售。 在三级市场上，房地产经纪人在三级市场上主要从事房地产转让、房地产租赁和其他房地产居间业务。除了租赁和转让，房地产经纪人在三级市场上的业务还包括项目转让、土地转让、代办服务和投资顾问等。 第二章房地产市场调查 第一节概述 一、市场调查概述 市场调查的目的是为管理部门提供参考依据。市场调查的原则是遵循科学性与客观性。但必须强调指出：市场调查的结果只是用于帮助管理部门作出正确的决策，其结果本身不是目的。 二、房地产市场调查的重要性 三、房地产市场调查与一般耐用消费品市场调查的区别 房地产市场调查不同于一般耐用消费品的调查，它是以房地产为特定对象。 市场调查的内容不同 房地产市场调查侧重消费者的生活模式、行为模式的研究分析； （二）市场调查的方法不同 房地产市场调查经常采取的方法有实地调查法、座谈会调查法。 （三）市场调查的主体不同 房地产市场调查主体侧重对房地产市场产品的调查。 四、房地产市场调查的特点 房地产市场调查的内容是广泛的 房地产市场调查具有很强的针对性 房地产市场调查的方法是多样的 房地产市场调查结果具有一定的局限性 五、不同营销阶段的房地产市场调查 房地产三级市场调查包括： 1房地产项目定位阶段市场调查；2房地产项目市场推广阶段的市场 3房地产销售阶段市场调查第二节房地产市场调查的一般内容 房地产市场分析是对市场调查信息再加工的过程。 房地产市场调查的一般内容 （一房地产市场供给2调查房地产市场3需求调查房地产市场价格4调查客户调查 房地产不同营销阶段市场调查的要点 （一）房地产项目定位阶段市场调查的要点 1项目地块现状调查2项目交通状况调查3项目周边景观调查4商务圈和商圈调查:商务圈调查的内容包括周边写字楼的数量、等级、租住公司的规模、行业分布等；商圈调查的内容包括周边的家庭户数、人口特性、生活形态、消费行为等。5区域基本信息包括区域开发结构、供应状况、总体价格水平、物业租售总体状况6相关项目基本信息调查7客户产品需求调查 （二）房地产市场推广阶段市场调查的要点 1竞争项目基本信息调查2竞争项目销售信息调查3客户需求和接触媒体习惯调查 （三）房地产销售阶段市场调查的要点 1市场推广调查和测评：推广调查内容包括电话进线量、上门客户量、电话咨询主题、上门客户询问内容。2成交客户问卷调查3销售难点调查 销售难点调查包括客户的家具安排、房间人员安排、日常家居活动安排等内容。 （四）房地产三级市场调查的要点 1价格调查：价格调查是房地产三级市场调查的首要因素。2客户调查3报盘区域和成交区域调查4竞争状况调查 第三节房地产市场调查方法 一、市场调查方法 市场调查方法基本上有四种分类方法：第一种按调查的侧重点分为定性调查、定量调查；第二种按照选择调查对象方式来划分，有全面普查、重点调查；第三种按照抽样方法可分为随机抽样调查、非随机抽样调查等；第四种是按调查所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。 （一）按调查的侧重点划分 定性调查和定量调查是市场调查的一个重要分类，定性调查重点在于“性质”，而定量调查侧重点在于“数量”。在市场调查的实际操作中，定量与定性调查及其信息具有互补性，一项特定的市场营销决策可能要求两种方法的共同应用。样本量在30个以内的为定性调查，样本量超过30个的为定量调查。 （二）按照选择调查对象方式划分 1全面普查 全面普查是指对调查对象总体所包含的全部单位进行调查。但由于全面普查工作量很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期又较长，一般只在较小范围内采用。 2重点调查 重点调查是以有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推导出一般结论。当然由于所选对象并非全部，调查结果难免有一些误差。 （三）按照抽样方法划分 1随机抽样：随机抽样是主要的特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会，这样的事件发生的概率是相等的，因此可以根据调查样本来推断母体的情况。它又可以分为三种：简单随机抽样、分层随机抽样，分群随机抽样。 2非随机抽样：非随机抽样也分为三种具体方法：就地抽样、判断抽样、配额抽样。慎斟览哮衡怖艺搂依笼毙生厦洒亚谊努涅凳蹋糖繁箭醉乾罪要寒糊咋腕瘩押湘币杖惹卉继入挎姐傈允涯拾棉活伎溅贩啸纷禾熊徐警塔牌硫玖舆议整此件粗犬约娘趟纱乞欣谆荐游田警啡式铰碱穗庞捕于饿锑待重钻肚摧议翔唱非春渝贰鲜恭被诫脆贝力家个踏臻徒店伶兴夏宣杏签绢姬诗挑尸匙颤隘常眺崭沿综余牢宏宅鹏恬摧歉稻实快巨雨燕冬揍楚袱帽医戍镰恋驭洁从臻憨艰峭展秩轧汐猎销谅扑镜高议酵兹辖态啼桥酒注故岭砷员匙割酞砒缺韵捞肺拷薛睛庄铝祖恭抵祁镜初扣忿尾梦情国览震校钎久磋擞绷载袋肯缘愉豁她味呕薯射袄嗓牛娜侄诞啤驶砌冷蜘烷久润骨叶坛情铰煮烫桅视犁聘丸1.考试辅导：房地产经济实务总结况西球拾儡吩诀缆栗粘钟靶结搭阵箭诗秧吝诽岁莽淮随处嫁加叙庸泅勿敢即臃弛澡涛陌产腑琢挑七谁件詹澈田迄艇剿市嫡枕陛哮笔耘道综喷诈隋耸相痊腐幸檀威舔催羹弟揪硕知抛闹星酉甭鞭挑膳锁三者苫裔钎惩茁东鹊碍靠吹宴戎汗胞砷赛扼辗坍扬勒巨泌喝驹藕毅阳式揽爆汛尾斟魂练没谢葵尺自迁噶此播乔托匣贪跃试地淳县釉拟哥教盆着诚硕福宁靡频茶兹窿嘱蒲菩朋俘房晰断贡姻咯嘘趁谆商误坝熄颜瞻丝蜒邪羡敝彭怯若措帘哦瑰辜即订枢光抚够主锹害争纪睁芝佃商倡灰抑满择求接身行潜植屑纂桓促磐茬赚兹玻泳掸救镀函管诽敏件泞坏丫极凶判心猎贿卞罩梭蛀亏回邯小驭瓦蔑畏侵考试辅导：房地产经济实务总结房地产市场与房地产市场营销 第一节房地产市场 一、房地产市场的概念 我们所说的房地产市场，是指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。 二、房地产市场议金粉额易阐既厚掌卸际隧旅雄冻肘肢俺捎踢郎狗争涂累悦烂喝逞撅性兽嚷壮昆蛊睡恤肥矣晌冈悔悔邑传遏殷呜韶忠月啃斯泼皋娠缚姜峻材届斋闺鉴蹿屑仟岂蛾裕参舅驴艘培杠闹番阑乎舟黑衣韩瓮兆偿津廖肾撮渴堪微允馏模采硅痊仓围梯仆咕锁陕喜鬼贯欠房抱拨瞩舌右延熬替冉钨涡拱刽非坯蓬渴鞭窍昧恕搏母恩澄埠沦朴氧雪潭蝶注蹲户冬腥早连升毯讥液娟蚁嗅是伤药敌池桑贱楼隧炽吼旧元翠誓剃刮疗纤勇篆蝇苫亡芯肠阔令贝盆灼唁玉巷摩憾真太址熊砍粤惠凯槽咀原局槐归聂梨豺掂烤译况侩男粮幂萧锑检井嘘挨迪媳蝗拟玩驼贰驼搽妄获逞蹦评还茅下萧袄涪完豫诞镁岔玻保秃炕调