透视保障房并轨的可行性.docx

透视保障房并轨的可行性

　　今年，上海将建立廉租住房和公共租赁住房并轨运营、有机衔接的机制。实施并轨之后，根据有关政策，同样的房源，既可以用作廉租房，也可用作公租房；资金既可以用作廉租房的筹措，也可用于公租房的建设；两类保障房的管理、运营也实施并轨。不过，“并轨”不是“统一”。

　　保障房并轨是中国房地产发展的重要趋势之—，笔者将结合上海保障房并轨的发展来深入剖析保障房并轨的可行性。

　　并轨，势不可挡

　　保障房是一个随着时间推移其内涵不断变化的概念，在不同的阶段其保障重点也不一样，自我国住房改革以来，经济适用房、廉租房、限价房和公租房依次成为保障房建设的重点。近二十年来，随着社会经济的发展，保障房保障范围在扩大，保障房体系也在逐步完善。目前，我国的保障性住房可分为五大类，即廉租房、公租房、经济适用房、限价房和棚户区改造（可细分为林区棚户区改造、垦区危旧房改造、煤矿棚户区改造、城市棚户区改造及国有工矿棚户区改造五类）。由于棚户区改造保障对象很明确，与前四类保障房区隔明显；而廉租房、公租房、经济适用房、限价房四类保障房的定位存在—定的交叉。

　　与去年申城保障房目标相比，今年保障房目标的两个数字均有所下调。2012年1月14日，上海市政府与全市17个区（县）政府与签订了2012年住房保障工作“目标责任书”，明确今年上海保障性住房的总体目标为新开工和筹措1100万平方米、16.58）5套[其中共有产权保障房（经济适用住房）5.3万套，动迁安置房（限价商品房）4.28万套，另外，建设和筹措435套公共租赁住房，对符合廉租住房条件的受益家庭“应保尽保”，城市旧区改造完成2.595户。]，竣工9万套（户），以及可供应770万平方米、11万套。

　　而在保障房的推行过程中，也遇到了诸多问题，例如交通、商业、医院等生活配套设施滞后。目前，上海几个在建经适房项目建设进展平稳，与其公示的竣工计划基本保持一致。三林经适房基地与诸光路经适房项目皆已完成主体建设与外立面装修，预计皆能于年内实现交房，但两者共同的问题在于区位偏远，周边缺乏规模商业配套。而已于去年交付的长宁区对口的经适房博雅苑项目，商业配套正逐步完善，但入住率依然未有明显提升。普陀馨越公寓项目大部分楼体己出地面，正在进行主体施工，部分楼房已结构封顶。上海地产集团下属的馨越公寓，是目前本市在建的最大的公租房项目之一。而原本已于去年完成竣工验收并预计于去年8月开始向社会供应的田东佳苑项目亮灯率与7月前无明显改善，基本无住户入住。

　　同时，地方政府为应付任务只顾保障房主体建设，配套缺乏监管。当前，在中央政府保障房开工任务的压力下，地方政府的执行层面只延伸到保障房开工及住房主体建设，对于后续的配套跟进等方面则缺少实际的监管行为。

　　可行性分析

　　总体而言，不同类型的保障房要进行并轨，其最好具备以下特点：1）保障对象能有效合并；2）保障方式基本一致；3）管理机制基本一致。如果不具备以上特点，进行并轨的难度相对较大。在现有的保障房体系中，由于棚户区改造是针对特定的对象，因此与其他四类保障房并轨的可行性较差。对廉租房、公租房、经济适用房、限价房而言，前两种是出租型保障房，后两种是出售型保障房，出租型保障房和出售型保障房两者保障方式和管理机制差异较大，在整个制度环境不变的前提下不宜将其进行合并。而廉租房与公租房、经济适用房和限价房这两组保障房则存在并轨的可行性。

　　首先，廉租房与公租房的并轨。由于廉租房和公租房具有以下特性：1）两者保障的方式都是出租型；2）两者保障的对象虽然有所差异，但随着这两类保障房保障范围的扩大，部分城市这两者所保障的对象存在重叠，两者的保障对象能进行有效合并；3）两者对政府来说管理机制基本一致，如果进行并轨能提升政府部门的管理效率。因此，建议将廉租房和公租房进行合并，统一称之为出租型保障房。

　　对并轨后的出租型保障房，由于其涵盖的保障对象较广从最低收入家庭到中低收入家庭等。在对这类保障房进行租赁管理时，相关部门应根据承租人的家庭收入水平，分档给予租金补贴。将保障对象依收入水平划分为几个档次，家庭收入越低，补贴越多。对收入较高的家庭，补贴较少或不补贴。如北京市曾公开征求对公共租赁住房租金补贴标准的意见中，按收入水平分6档给予补贴，最高租金补贴占房屋租金的比例达95%，最低10%。

　　其次，经济适用房和限价房并轨。由于经济适用房和限价房具有以下特性：1）两者保障的方式都是出售型；2）两者的保障对象虽然有所区别，但是收入水平相近，能进行有效合并；3）限价房和经济适用房在城市的区位类似；4）限价房和经济适用房都包含了—定政府补贴的商品房，只是程度不同。因此，建议将经济适用房和限价房进行并轨，统一称之为出售型保障房。

　　对并轨后的出售型保障房，可以实行共有产权。双方产权比例需在购买时就进行明晰、清晰，以充分保护购房人自有产权部分的合理投资收益，购房者可以逐步购买政府持有部分产权，直至取得完全产权。购买家庭的产权份额宜按照其实际购房款与购买区域品质相同的商品房总价款的比例来定，其余部分量划为政府产权。当购房者将经济适用房上市转让时，转让所得由双方按产权份额分配，同时，政府拥有优先购买购房者所拥有的产权份额的权利。

-全文完-