近期部分城市房价快速上涨的原因及调控建议.docx

近期部分城市房价快速上涨的原因及调控建议 “房住不炒”一直是最近几年房地产政策的指导思想，尽管2020年遭遇突发疫情的冲击，该指导思想也没有变化。2020年我国不仅没有出台刺激房地产市场的专门政策，反而出台了强化房地产开发企业财务杠杆约束的“三道红线”，2020年底金融监管部门又出台了针对商业银行房地产金融集中管理的规定。如何正确看待当前的房价上涨成为社会舆论关注的焦点。部分城市房价上涨加速前4月，一线城市新房、二手房销售价格均持续上涨。4月份的北京、深圳、广州、上海二手住宅销售价格同比分别上涨10.1%，12.9%、12.9%、9.3%。部分二线城市的房价呈现加速上涨态势。4月份，重庆、武汉、昆明新房价格环比上涨1.4%、1.0%、1.0%；徐州、重庆、杭州二手房价格环比上涨1.4%、1.3%、1.0%，领涨全国。从最近一年多的房价上涨态势看，呈现一定的规律性，长三角经济圈和大湾区成为房价上涨的重点区域，东北和华北的房价基本稳定，有些城市房价还出现了一定程度的下跌。核心城市的房价上涨幅度大于三、四线城市，四个一线城市房价涨幅明显，与2020年之前的两年房价表现正好相反，在2017年至2020年的三年间，三、四线城市的房价上涨领先于一线城市。近期部分城市房价上涨的原因分析从历史经验看，每一轮房价上涨都是很多因素综合作用的结果，根据笔者的观察，本轮房价上涨的主要因素有以下几点：货币宽松刺激楼市价格为了应对新冠肺炎疫情，2021年全球主要国家的货币政策和财政政策都十分宽松，我国虽然没有实施量化宽松政策，但总体融资环境要比2019年宽松，2020年信贷余额增加了20万亿元，社会融资总额近30万亿元，增速比过去几年明显加快。在经济增速明显减速的背景下，信贷的扩张无疑对楼市及其他资产价格都有刺激作用。小微企业贷款与房地产按揭贷款出现利率倒挂为了应对疫情，2020年初中国人民银行出台了一系列为中小企业纾困的政策，小微企业的贷款可以享受低利率优惠，最低年利率只有3.85%，比住房按揭贷款的最低利率要低。对于商业银行来说，小微企业的贷款风险远远高于按揭贷款风险，因此，正常情况下，对小微企业的贷款利率应该远远高于按揭贷款利率。当政策导向让小微企业的贷款利率低于按揭贷款，商业银行就会选择向那些有不动产抵押的小微企业发放贷款。于是，市场就产生了专门从事套利交易中介机构，它们为炒房者提供过桥资金，购买了住房之后再办理小微企业的抵押贷款，偿还全部过桥资金。通过简单的操作投资者就可以利用小微企业的优惠利率实现炒房的目的。小微企业的优惠贷款进入楼市，刺激了部分城市房价上涨。金融监管部门在商业银行的贷款检查过程中发行了不少类似的案例，并对相关的商业银行进行了处罚。从被处罚的案例看，主要集中在深圳、广州、上海、杭州、北京等城市，而这些城市正是房价上涨的主要热点城市。高净值人群回流刺激中心城市的住宅需求由于疫情的影响，海外留学的高端人才大规模回流，当前回流的主要是在海外求学的本科及以上学历的人才，疫情在海外蔓延改变了这些人群的学习或工作计划，中断继续深造，或改变就业计划。中国的疫情得到较好的控制，回国成为首选。目前在欧美留学的群体中还有一部分是中小学生，这些学生相当部分已经回国，但因为中外学习内容的差异，他们暂时难以回流国内参加国内普通学校，只能进入国际学校或重点中学的国际班。留学海外的中小学生回流成为刺激中心城市学区房的重要因素。海外留学系高净值家庭所为，其中有不少家庭有海外就业与置业的计划，这些人群回流带动了一定数量的资金回流，改变了部分家庭资产配置。这些高端人才主要流向一线城市。2020年上海市出台了吸引高端人才的优惠政策，吸引了相当部分的海外回流人才落户，这也是上海成为近期房价上涨幅度较大的主要原因之一。2020年9月23日，2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法正式发布，吸引世界一流大学建设高校毕业生落户。2020年11月以来，上海连续发布了关于优化本市居住证转办常住户口政策的通知留学回国人员申办上海常住户口实施细则以及上海市引进人才申办本市常住户口办法。2020年12月开始实施关于优化本市居住证转办常住户口政策的通知，优化“居转户”，再次放宽落户门槛。上海市出台政策吸引海外留学生是顺应时代潮流之举，但无疑，此举在短期内成为房价上涨的一个诱因。股票市场繁荣刺激楼市需求股市对楼市的影响主要通过新股发行这个途径。当前的上市公司以民营控股为主，每家公司完成新股发行与上市都会造就一批高净值家庭，从股市里套现的资金成为推动房价上涨的不可忽视力量。2019年6月开始，上海科创板市场开始运行并实施注册制，新股发行加速。2019年共有200家公司完成新股发行与上市，2020年累计400余家公司完成了新股发行上市。新股上市之后，原始股东的财富实现大幅度增值，新股发行上市之后有半年至一年的解禁期，解禁期满之后原始股东就可以在股市套现。2019年在科创板上市的公司股东在2020年下半年开始进入套现时间，这个时间与部分城市房价出现上涨的时间是吻合的。从完成新股上市的公司注册地看，这些公司主要集中在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥、成都等城市，这些城市恰好也是房价上涨的热点城市。其中合肥市尤其值得关注，该城市的国内生产总值刚刚突破1万亿元，从经济体量看合肥与杭州、南京、成都有较大的差距，但2019年以来注册地在合肥的企业实现首次公开募股（Initial Public Offering，简称IPO）的数量与这些城市相当，位于全国城市的前列。从合肥的市场反馈信息看，此轮房价上涨始于2020年10月，与科创板第一批股票解禁时间高度吻合。新房限价导致套利行为导致房地产市场虚假繁荣对商品住房的价格进行限制是为了缓解房价上涨压力，以期实现平抑住房市场的价格波动。客观地说，在我国的房价形成机制中，土地价格起主导作用，而土地价格主要由地方政府控制，对新房价格实施限制可以有效阻止土地价格上涨对房价的传导。因此，在房价快速上涨之初出台限价政策可以在短期内起到平抑市场的目的，2017年之后的房地产市场的平稳运行在一定程度上得益于“限价、限购、限贷”政策。但限价政策实施一段时间之后其副作用已经开始显现，如果继续实施限价政策，不仅难以起到平抑住房价格波动的作用，反而可能助推房价的上涨，增加房地产市场的波动。因为新房限价，导致有些城市的新房价格大幅度低于二手房价格，引发了短期的套利资本进入，出现所谓的“日光盘”（新楼盘发售首日即售罄）现象，对商品住房的价格限制不仅没有能够让真正需要购置住房的老百姓收益，反而让投机资本得到套利机会。更重要的是，“日光盘”的出现会刺激当地楼市的价格上涨，不利于市场的健康运行。例如：2020年12月初，深圳某楼盘实施限价销售，开盘价格定在13万/平方米，而周边价格在17万左右/平方米，比周边楼盘低20%左右，引发了上万人抢购，还出现了所谓“代持”“众筹打新”的行为。从利益分配的视角看，政府实施住房限价政策的初衷是为了缓解中低收入阶层的购房压力，但结果却是让投机资本获益，中低收入阶层成为最终买单者。有人建议可以通过对购房者实施严格的资格认证来阻止投机者进入购房者行列，有些城市已经开始继续类似的操作，但效果如何还需要观察。关于遏制房价上涨的政策建议从2020年下半年以来，热点城市已经出台了不少政策来遏制房地产投机，但效果并不理想，以深圳为例，2020年7月出台了一揽子政策打压房价，但自年底开始市场再次出现异动。笔者认为房价是诸多因素的综合反映，房地产调控需要多方协调。宏观政策要尽快回归常态化。从上述分析可见，导致房价上涨的主要原因是金融环境宽松，因此，要解决房价上涨问题应该从货币与财政政策入手。在疫情得到良好控制情况下，我国的货币与财政政策应该回归中性，尤其在美国再次推出财政刺激政策的背景下，中国必须采取一定的措施阻止美国宽松政策的溢出效应。纠正小微企业的贷款利率与按揭贷款利率的倒挂现象。对小微企业的扶持应该尽量采取财政手段，可以对需要帮扶的小微企业进行财政贴息或对其经营行为直接财政补贴。如果用金融政策来实现财政职能，就会导致套利行为，如果小微企业的贷款利率与按揭贷款利率倒挂问题一直存在，就一定会出现有人用小微企业的贷款进行炒房，即使采取严厉的措施打击套利行为，效果也非常有限。按照国土资源部门出台的“两集中”办法出台土地供应计划，尤其是房价上涨幅度较大、库存消化周期不足10个月的热点城市。通过增加土地和住宅供应可以有效引导市场预期。在此轮房价上涨比较快的城市，新房的库存数量都有限，库存消化周期低于正常水平，例如，上海、合肥的库存消化周期都低于6个月。尤其值得关注的是，今年前四个月的住房新开工面积和土地购置面积均出现下降。今年14月，房地产开发企业土地购置面积3301万平方米，土地成交价款1203亿元，均比2019年同期有10%左右的降幅。 -全文完-