签销售代理合同时应注意问题.doc

1、 营销代理
营销代理=策划+销售代理
2、资质
策划、代理的资质
3、佣金（代理费）
① 费率：可参考国家计委、建设部计价格（1995）第971号文《关于房地产中介服务收费的通知》，为成交价格总额的0.5-2.5%
② 固定费率或者浮动费率，一般采用浮动费率，费率随销售率、销售价格等浮动
③ 一般采用按进度支付，比如按照每月的销售价格总额进行结算
4、策划
① 策划人员的数量、素质、结构、经验的要求，多少人？要求策划人员有类似的策划经验？
② 明确策划应该提交的工作成果
如价格策略、市场购买力调查、阶段性营销策略、品牌策略等
③ 策划代理公司有权在项目宣传广告中明示
5、销售代理
① 通常为附条件、附期限的独家代理，应该在合同中约定，在一定时间内（如开盘销售后3个月）达不到一定的销售率，开发商有权终止代理，或者同时委托其他人同时代理
② 代理权的转让或者以合作代理的方式进行变相转让的禁止条款
③ 在约定的地区范围内禁止从事相同性质项目的销售代理
④ 甲方（开发商）自己进行部分销售的约定
是否允许？代理费如何约定？
⑤ 销售价格必须经委托人（开发商）确认，受托人没有调价的权利，也有约定受托人有一定的上下浮动价格的权利
⑥ 受托人以委托人的名字进行销售，委托人应该在合同中约定自己指派专人负责签订合同、收取房款
6、费用分担
① 电视广告、报纸广告、户外广告、宣传资料、楼书、沙盘、SP活动、房展会、样板房、网络广告、网络推广维护等，应该约定承担的责任，通常都由委托人承担，但最好约定一定的费用总额
② 销售人员的工资、奖金、加班费用等日常开支，由受托人承担
7、受托人的其他义务
报告义务
定期向委托人如实报告，如按月报告销售情况等
保密义务
销售价格、客户资料、销售进度等，受托人及其工作人员未经委托人书面许可，不得向任何第三人泄露
如实介绍项目义务
不夸大、不隐瞒、不过度承诺
8、特殊情况
项目因故停止等
因委托人或者客户原因退房，代理费用的处理以及二次代理事宜