上海闵行区万源路古美西路地块定位报告..ppt

闵行区闵行区万源路古美西路地块定位报告地块定位报告地块条件与项目界定项目位置外环线中环线徐汇区闵行区松江区1号线9号线本案地块位于上海的西南面，处于中外环之间。行政区域划分属于闵行区内，位于闵行区的最南部，紧邻徐汇区，地理条件优越。地铁一号线莲花站从地铁旁经过，1号线经过徐家汇，直达人民广场在浦西，中环线旁的地块意义非比寻常。中环线打破了原有的以道路交网划分的旧城区格局，同时为上海已有的内环与外环之间界定不明显的大片区域确定了新的区域价值,作为上海市未来中心城区的主交通动脉，其辐射面是以线型向外部扩张，结合中心重点区域，形成了点到线再到面的功能效应，凭借着交通和配套方面的优势，各个板块已经成为上海地产市场的热点，古美即是其中之一。交通状况顾戴路顾戴路莲花路莲花路A20沪闵路高架沪闵路高架古美西路古美西路万万源源路路地块莲花站莲花站地块位于古美西路万源路西南侧，两面临路，两面临河地块东侧紧邻地铁一号线莲花路站，可直达徐家汇，人广，上海火车站等区域。古美西路万源路路况较好，均为双向四车道，可直达主干道顾戴路莲花路。虽四至不临主干道，但整体通达性较强周边配套地块12341、南方商城2、复旦大学附属儿科医院3、实验中学4、日新实验中学南方商城为地块一核心优势资源南方商城商业功能强大，基本上涵盖了所有的商业需求。南方商城作为一shopping mall的形式，使区域内聚集了大量的人气强大的商业辐射范围也为区域内的交通带来一定压力经济指标占地面积：4.48公顷容积率：2.28建筑面积：10.2万方绿化率35%开发商：上海城开集团有限公司地块四至万源路古美西路南方商城南方商城南方城南方城老式住宅老式住宅南向古美西路南向古美西路西向万源路（地段部分西向万源路（地段部分为单行）为单行）西临新泾港景观带，并与西临新泾港景观带，并与浦淀河交汇浦淀河交汇西面有一临时菜场，未西面有一临时菜场，未来将会搬至地块东面来将会搬至地块东面新新新新泾泾泾泾港港港港浦淀河浦淀河浦淀河浦淀河老老式式住住宅宅莲花站莲花站南方商厦南方商厦沪闵高架沪闵高架南方城南方城老式住宅老式住宅老式住宅老式住宅地块内部目前地块整体已完全拆迁完毕，地面较为平整地块内中间分布若干电线杆，开始施工前需配合政府将电线杆搬迁地块西侧万源路为单向车道，并且路况较差，路面损坏较严重，不加改善日后将影响本案形象地块规划商业用地商业用地商业用地商业用地市政绿化市政绿化市政绿化市政绿化菜场菜场养老院养老院本案（居住用地）本案（居住用地）本案（居住用地）本案（居住用地）道路规划：1、延伸合川路2、根据地块划分，还需规划一条街坊路地块南向预留一菜场区域，现在地块西北侧临时菜场将迁至此处。商业用地属性未定，但从效果图观察，应属于低密度商业市政绿化延伸浦淀河沿河绿化效果合川路地块地块合川路延伸段已预留位置合川路延伸段已预留位置新新泾泾港港地块内部已有一定的道路划分地块内部已有一定的道路划分浦淀河西段绿化效果浦淀河西段绿化效果发展策略发展策略优势：优势：拥有天然水系资源拥有天然水系资源中环旁中环旁地块南向即市政绿化地块南向即市政绿化劣势：劣势：道路交通通达性不佳道路交通通达性不佳机会：机会：地块周边未来规划完善地块周边未来规划完善南方商城聚集大量人气南方商城聚集大量人气周边市场未来竞争压力周边市场未来竞争压力小小威胁：威胁：一侧临沪闵高架一侧临沪闵高架表象表象策略分析策略分析容积率2.28以高层住宅为主10万方体量体量不大，目标客户可直接复制万源城客户，根据该类型客户设计产品类型拥有天然水系资源利用水景打造优势景观资源南方商城人气聚集区，利用该区域提升产品区域知名度并依此导入人气。未来区域内推案较少市场竞争压力小，可追求高收益外环内，中环旁稀缺区位，产品核心卖点交通通达性不佳以此打造私密社区SWOT项目界定中环旁上海核心区位中环旁上海核心区位 优质地块天然水系环绕优质地块天然水系环绕 成熟商业配套成熟商业配套 高品质生活社区高品质生活社区 市场机会板块供需走势市场需求没有问题，关键在于做什么菜来符合他们的胃口整体区域内供需失衡严重，近一年内区域的供需比为1.85：1市场所推产品基本得到很好的去化整体的供应中，万源城的供应占到绝大部分区域内市场价值以得到认知，并呈现逐步攀升状态月份平均成交面积成交套数单套总价2009年2月116 12017289182009年3月118 39417993032009年4月135 46722296422009年5月127 40520659172009年6月137 22024695552009年7月173 5027249682009年8月142 7530607312009年9月184 6144959832009年10月206 4346441482009年11月195 8544955442009年12月199 8226678612010年1月173 244693330合计1906 202637075901平均值159 169 3089658 板块供需走势在如此稀缺供应量下，每月可去化150套以上以难能可贵区域内户型基本以大户型为主，主力面积在150平米以上虽随着供应量的变化去化趋势保持一定的浮动，但在正常情况下月均可去化150套以上。区域内单套总价在300万以上，如此的消费总价预示着区域内客户属于社会高端人群。周边在售住宅分布情况本案所处的古美板块以南方商城为中心住宅的开发所形成，是闵行区离市中心最近的区域之一，板块配套齐全（南方商城、锦江乐园、地铁1号线，在建的12号线等），是上海西南部较为成熟的大型居住区。12341、万源城2、金汇豪庭3、皇都花园4、香树丽舍周边住宅体量不多，仅为4个楼盘且大部分为尾盘，后续仍有持续供应量的楼盘仅万源城一个个案未来推案体量较少，未来竞争不大万源城万源城占地面积94.31万建筑面积130万项目定位中环第一大盘目标客户金山客户，漕河泾客户，新上海人，改善性客户，投资客。产品类型高层，独栋别墅，花园公寓销售价格公寓售价29000目前动态目前御溪部门公寓出售11号楼，4月份将推最后三栋，预期市场价30000以上。10年底将会推出万源城第三期，以小户型为主。未来万源城仍有较大体量住宅供应，与本案产生直接竞争周边在售住宅分布情况万源城距离本案地块不足500米，体量共120万方，未来将有持续性推盘。公寓户型分布区间为两房100-120平米，三房147-167平米，四房239-250平米四月份将推170平米左右三房，2010年底将推90平米小户型机会点小结板块内供不应求，没有比这更好的消息了板块内供不应求，没有比这更好的消息了区域内客户不差钱区域内客户不差钱在这个地方，大户型总归是没错的，关键是如何的大。在这个地方，大户型总归是没错的，关键是如何的大。万源城是一个成功项目万源城是一个成功项目提炼产品卖点春申景城春申景城选取原因：距离本案近，高品质，市场广泛接受选取原因：距离本案近，高品质，市场广泛接受优质水质景观资源优质水质景观资源精装修设置精装修设置高端会所配套高端会所配套新古典建筑风格新古典建筑风格周边产品卖点优质实景景观优质实景景观内部内部1010万方生态公园万方生态公园完备生活配套完备生活配套大盘规划大盘规划万源城万源城选取原因：距离本案近，区域内大盘，市场广泛接受选取原因：距离本案近，区域内大盘，市场广泛接受周边产品卖点整体水系规划整体水系规划精装修设置精装修设置苏州河港苏州河港类似产品卖点大华清水湾大华清水湾选取原因：优质水系资源，高溢价产品选取原因：优质水系资源，高溢价产品1212万景观园林万景观园林高科技设备高科技设备精装修设置精装修设置类似产品卖点中鹰黑森林中鹰黑森林选取原因：外环内，相近体量，市场高认知选取原因：外环内，相近体量，市场高认知春申景城产品卖点归纳：优质水岸景观、精装修设计、新古典建筑风格万源城产品卖点归纳：园区景观、生态公园、完美生活配套、大盘规划大华清水湾卖点归纳：强势苏州河、精装修、中鹰黑森林卖点归纳：12万园林景观、高科技设置、精装修设置产品卖点归纳结合本案自身情况，提炼一下产品卖点：优质景观资源、精装修设计、结合本案自身情况，提炼一下产品卖点：优质景观资源、精装修设计、现代欧式建筑风格、高科技设置现代欧式建筑风格、高科技设置中环优质水岸生活中环优质水岸生活项目规划建议产品组合2.25容积率基本意味着产品以高层建筑为主高层建筑被市场接受，没有降容积率的必要所有的户型都是针对目标客户来制定我们的目标客户在哪里万源城的客户在哪里，我们的客户就在哪里我们造什么样的物业形态？我们造什么样的物业形态？我们造什么样的户型？我们造什么样的户型？超过50的客户年龄集中在30-45岁之间，主力客户以上海当地客户，伴以一定程度的江浙客户区域主要来自三个方面：金山区域的有钱人，从事贸易工作或公务员；曹宝金工作的高级白领；上海其他区域的投资客户如此年龄的客户意味着基本上以小太阳家庭为主，三房为生活的必须底线如此客户团体基本以改善性需求为主，户型面积偏大产品组合三房为主力户型万源城户型面积分布万源城户型面积分布套数套数(套套)配比配比(%)(%)二房440套42.97%120-130182套17.77%100-11076套7.42%110-120130套12.70%120-12534套3.32%115-12018套1.76%三房544套53.13%140-150136套13.28%170-180196套19.14%160-17060套5.86%150-160152套14.84%复式40套3.91%200-25032套3.13%250-3004套0.39%300-3504套0.39%万源城户型分布万源城户型分布主力户型为三房，面积在170-180之间四房复式面积在200-250之间本案主力户型设置为三房，面积区间在140-180之间，四房面积区间控制在200-250之间为降低风险以及调节容积率，设置少量两房，面积在90-110之间顶层设计为复式形式，形成空中别墅，面积在300平米左右户型面积区间 所占比例两房两厅一卫90-100平米11%三房两厅两卫140-160平米34%160-180平米34%四房两厅三卫220-250平米15%复式四房300左右5%产品组合房型建议三房两厅两卫三房两厅两卫 建筑面积建筑面积154154平米平米三房两厅两卫三房两厅两卫 建筑面积建筑面积178178平米平米户型基本为一梯两户设计，保证南北户型基本为一梯两户设计，保证南北通透通透充分利用景观资源，可设立圆弧窗或充分利用景观资源，可设立圆弧窗或大面积的落地窗以扩大视野角度大面积的落地窗以扩大视野角度尺度不追求大，以舒适为主，在舒适尺度不追求大，以舒适为主，在舒适的尺度空间下，适当增加功能区域的尺度空间下，适当增加功能区域顶层复式，四房三厅四卫顶层复式，四房三厅四卫 建筑面积建筑面积283283平米平米地块资源评价123新泾港合合川川路路古美西路古美西路万万源源路路市政绿化市政绿化1 1类资源类资源地块西南向，可享受河道景观资源以及市政绿化资源，且不临路，相对较为僻静，具备较高地块价值。2 2类资源类资源位于地块的中心，地块相对僻静，虽然不能直接享受外界的自然资源，但可以通过后期规划进行弥补。3 3类资源类资源临近古美西路，位于地块最北面，相对比较嘈杂，地块资源较低。功能布局功能布局：两梯三户，边套三房，中间两房，两房面：两梯三户，边套三房，中间两房，两房面积积100100左右，三房面积左右，三房面积150150、170170：两梯两户，均为三房，面积：两梯两户，均为三房，面积160160、180180：两梯两户，均为四房，面积：两梯两户，均为四房，面积220220左右左右备注：北向沿街设置单层的沿街商铺，以小面积段为主备注：北向沿街设置单层的沿街商铺，以小面积段为主所有住宅顶层设置为复式产品所有住宅顶层设置为复式产品依据土地价格分布，小户型集中分布于地块北侧，最核心景观资源留给四房。整体房型以三房为主，分布较为均匀由于整体地块朝南偏东，沿河区域楼房正南摆放，可最大程度享受景观资源。出入口设计展示入口交通通达性佳便于景观展示方便前期销售展示车道入口交通直达从新新泾泾港港向地块西侧引线性水系，可局部拓宽形成小型集中水面，以提高项目南部的资源条件；人造水系可以考虑与新新泾泾港港连通，以降低未来维护成本。利用湿地净化水体，降低未来水体净化成本水资源再造水系为本案的核心优势，定要加以利用水系为本案的核心优势，定要加以利用自然河岸处理水景以及水岸的设计应遵循“虽为人工，宛若天然”的原则，避免使用过多硬质铺装，尽量使用植物和土壤构筑岸堤。自然河道与水生植物保留自然河道，注意地下水水量平衡问题，用水生植物、水边植物和地块的原生植被进行恢复。选定artdeco建筑风格上海最被市场所接受的产品风格，注重表面质感，易于营造高端住宅氛围建筑风格如此高贵气质，也是万源城所无法呈现的底层架空部位的墙体也用石材贴面架空处配以木质地板以及健身鹅卵石，既能作为居民休憩的场所也有装饰的效果浮雕装饰建筑风格铁艺栏杆阳台、围墙，石材使用的很普遍建筑风格一楼商业地面采用木质地板及桌椅，营造欧陆的氛围基座采用石材建筑风格天然石材基座，配以赭石色面砖 建筑风格功能室功能室配置配置卫生间德国杜拉维特洁具、德国寒斯格雅龙头、花洒窗意大利品牌阿鲁克（ALUK）断桥隔热中空玻璃铝合金门窗系统厨房德国铂朗高水槽、美国3M直接饮水系统、美国格莱达食品垃圾粉碎机、韩国三星品牌橱柜台面供热系统低温热水辐射地暖系统（厨房除外），意大利进口阿里斯顿（ARISTON）壁挂采暖炉，日本进口积水（SEKISUI）地暖管，瑞典进口（TA）分水器空调新风系统日本品牌大金（DAIKIN）智能化变频家庭中央空调系统及多联机 智能化设施德国品牌特思（TCS）彩色液晶可视对讲供水系统美国品牌3M直饮水系统地面高级地砖其他韩国进口三星（SAMSUNG）电子门锁 精装修配置成本：2000元每平米对外报价：3000元每平米精装修设计精装修设计30003000元精装修示例元精装修示例精装修是本案跳出万源城竞争的关键智能化是中高档住宅的必备配置智能技术成本（元/平方米）备注外墙保温系统50中央新风吸尘系统50太阳能建筑一体化20食物垃圾处理机10住宅规格指纹+密码识别系统20包括材料费和人工费智能电梯30生态灭蚊机51台/10000平建面尽可能采用成本不高但新颖的智能化设尽可能采用成本不高但新颖的智能化设备，提升项目的附加值；备，提升项目的附加值；高科技设施高科技设施启动建议策略一：优点启动策略一：优点启动策略一：优点启动策略一：优点启动以社区资源较优点启动，一举奠定高品质高档社区形象；以社区资源较优点启动，一举奠定高品质高档社区形象；以社区资源较优点启动，一举奠定高品质高档社区形象；以社区资源较优点启动，一举奠定高品质高档社区形象；策略二：全面展示策略二：全面展示策略二：全面展示策略二：全面展示多产品类型、主题物业、水岸、开放空间一并展示，全面多产品类型、主题物业、水岸、开放空间一并展示，全面多产品类型、主题物业、水岸、开放空间一并展示，全面多产品类型、主题物业、水岸、开放空间一并展示，全面体验未来美好生活场景。体验未来美好生活场景。体验未来美好生活场景。体验未来美好生活场景。启动策略启动策略启动区位置启动区位置启动区内容：会所，水岸，沿街商铺，步行道，两栋启动区内容：会所，水岸，沿街商铺，步行道，两栋住宅，展示入口住宅，展示入口售楼处提前启动售楼处设置古美西路合川路交叉口利用会所位置，展示河道景观，并利用沿街面展示商铺场景售楼处南向启动两幢楼房，作为销售展示所用将合川路铺设为私家步行街，提升产品品质会所与楼房之间启动展示入口经济测算