合肥滨湖时代广场写字楼及商业市场调研报告.doc

合肥市滨湖时代广场写字楼及商业市场调查报告

一、调查目的
本次调查主要围绕合肥市滨湖时代广场写字楼及商业市场展开,通过对写字楼和商业市场的销售和价格情况进行调查分析,通过此可以了街合肥市写字楼和商业市场的发展情况.
二、调查时间
本次调查的时间为从2011年10月26日到2011年11月5日。
三、调查对象
写字楼和商业市场
四、调查方法
本次采用事后调查的方法，并参考网上的资料。
五、调查步骤
1、准备相关资料
2、对写字楼和商业市场的回顾
3、对其销售、价格等展开调查
4、并对重点工程进行重点调查
六、调查内容
如下：

第一部分：合肥市写字楼市场
2011年房地产开发投资总额中，用于办公项目开发的投资额为39.33亿元，用于商业项目开发的投资额为63.53亿元。2011年合肥市非住宅类商品房累计完成施工面积为935.1万平方米，竣工面积为238.37万平方米，批准预售面积为182.61万平方米，到2011年底，非住宅可售面积为348.69万平方米。2011年全市办公楼项目新开工面积为93.21万平方米，商业用房项目新开工面积为139.97万平方米。

2011年合肥市房地产开发投资总额（人民币）
住宅项目开发投资额
办公项目开发投资额
商业项目开发投资额
432.78亿元
39.33亿元
63.53亿元

2011年合肥市非住宅类商品房面积
累计完成施工面积
竣工面积
批准预售面积
可售面积
935.1万
238.37万
182.61万
348.69万

2011年合肥市新开工面积
商品住宅项目
办公楼项目
商业用房项目
1506.19万平方米
93.21万平方米
139.97万平方米

合肥市写字楼市场区域分布图

新站版块
科大版块
四牌楼版块
百花井版块
三孝口版块
政务区版块
高新区版块
大钟楼版块
北一环版块
南一环版块

一、合肥市写字楼市场发展历程
第一阶段：80年代～90年代中期
写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦
第二阶段：90年代中期～2001年
写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心
第三阶段：2002年～2008年
写字楼项目：天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦、测绘大厦
合肥经济发展情况:高速发展
第四阶段：2008年～如今
写字楼项目：IFC安徽国际金融广场、恒盛坝上街写字楼项目
合肥经济发展情况:飞速发展
二、合肥市写字楼重点楼盘销售情况

项目
名称
总建面
开盘
时间
已推
已售
销售率
年去
化量
潜在销售面积
均价
单层面积（㎡）
安徽国际金融中心
29.4万
10.6.19
4万
1.2万
30%
2万㎡
9.8万㎡
12000
2080
鼎鑫BOSS中心
3.8万
10.1.1
3.8万
1万
34%
1.5万㎡
2.8万㎡
6100
1200
蔚蓝商务港
8.2万
08.11.25
8.2万
6.9万
84%
3万㎡
1.3万
10000
1760
新天地国际广场
4万
09.06.23
4万
1万
23%
1万㎡
3万㎡
8000
1800
金鼎国际广场
5.5万
08.9.25
5.5万
5.2万
94%
2.6万㎡
0.3万
9000
2100
置地汇丰广场
4.6万
08.12.31
4.6万
3.3万
71%
1.6万㎡
1.3万㎡
6400
2000
绿地赢海
25万
07.12.19
2.7万
2.4万
88%
0.8万㎡
23万㎡
8500
1500
华侨广场
2.3万
——
——
——
——
——
——
——
1300
万达广场
8.8万
09.11.17
8.8万
3.9万
44%
4万
4.9万㎡
12000
2200
绿地蓝海
9万
07.8
8.3万
7.3万
87%
2.4万㎡
0.9万㎡
8500
1500
拓基城市广场
8万
07.10.18
8万
1.4万
17%
0.7万㎡
6.6万㎡
6800
1200

备注：1、滨湖世纪城项目写字楼目前按照公寓的形式对外出售，对于写字楼及公寓产品界定比较模糊，后面个案部分做详细阐述。2、最高销售量3万平米/年，最底销售量0.7万平米/年。
三、合肥市写字楼市场供求状况分析

1、合肥市2002-2006年写字楼市场供应量及增长率
合肥写字楼市场2002年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应量在2004年达到峰值，2004年以后走向平稳。
合肥市写字楼市的增长率在2003年达到高峰，2004年之后增长走向平缓。

2、合肥市2002-2006年写字楼供应及销售情况分析
从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2005年开始，合肥市写字楼的销售率开始下滑；
历年合肥市写字楼的供应量反映出，2005年以后合肥市的写字楼市场供应量出现负增长；
根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于供大于求的状态。

3、合肥市2002-2006年写字楼市场销售价格分析
· 历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳；
· 2002-2006年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%价格增长幅度下降，但在2006年略有回升；合肥写字楼/住宅平均价格比为14低于全国平均的15平均水平，可知合肥市写字楼在价格上具备较大的上升空间。
4、合肥市2002-2006年写字楼市场租赁状况分析

历年合肥市写字楼租赁数据显示，合肥市写字楼的租赁率较高，达90%以上；受合肥市写字楼市供应的影响，合肥市写字楼市场的租赁量在2004年后出现下滑。
5、合肥市2002-2006年写字楼市场租金走势分析

历年来合肥市写字楼租赁市场的租金呈现平滑上升走势；
· 2002-2006年合肥市写字楼市场的年租金增长率在10%以上，与年度售价增长率曲线基本，这一数据显示出合肥市写字楼市场健康发展的态势。

第二部分：合肥市商业市场

百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 （1）选址在城市繁华区、交通要道。（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。  （4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。（6）采取定价销售，可以退货。（7）服务功能齐全。 
合肥代表物业：鼓楼商厦、乐普生、百货大楼、商业大厦、古井赛特、瑞景国际等
大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 （2）商店营业面积10000平方米以上。（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 （4）采取自选销售方式。（5）设与商店营业面积相适应的停车场。 
合肥代表物业：合家福、沃尔玛、家乐福、乐购、北京华联、易初莲花、麦德龙、大润发等
购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 （1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。 （2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。 （3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。 （4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。 （6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。
合肥代表物业：安徽国购广场、新都会环球广场、合家福商业广场、元一时代广场、温莎国际购物广场等 
专业市场
以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。（1）是一种典型的有形市场；（2）以批发为主，兼营零售；（3）集中交易，有一定数量规模的卖者，接近完全竞争的市场结构；（4）以现货交易为主，远期合同交易为辅。专业市场的主要经济功能是通过可共享的规模巨大的交易平台和销售网络，节约中小企业和批发商的交易费用，形成具有强大竞争力的批发价格。专业市场的优势，是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。
合肥代表物业：安徽大市场、白马国际服装城、长江批发市场、漕冲糖酒城等
社区沿街底层商业
以社区配套或城市基本的商业配套为基础，多分布在社区住宅楼底层，均分布在交通位置较为便利的道路两旁或社区出入口周边，其主要的功能还是以满足日常生活配套为主，以一种较为零散的商业模式，整体操作的难度较大，不利于统一定为，难以像大型商场或专业市场那种集中，形成规模，但其庞大的社区人口资源优势，是其商业日常运营的基本保证，因此此类物业的风险系数较低，但回报率相对其他商业物业较低。多为资金保值增值的首选。
合肥代表物业：长江路沿线沿街门面、红星路、桐城路等沿街门面等
2009.9—2010.9合肥市商业供求关系对比图

2009.9至2010.9合肥市商业供应量对比图

2009.9至2010.9合肥市商业成交量对比图

滨湖新区目前商业区域分布图
滨湖时代商业中心
商务金融区
综合性商业区域
滨湖家园
世纪城商业中心
合家福商业中心

集中式+沿街底层商业；
总体量：约40万平米（集中商业）；约10万方（沿街住宅底商）
商业
类型
开盘
时间
已推
已售
销售率
年去化
剩余
面积
价格
住宅
底商
2008.12
10万
9.3万
93%
4.7万
1万
约26000
集中
商业
2011.3
40万
15万
37.5%
7.5万
25万
约12000

第三部分：对合肥滨湖时代广场写字楼及商业市场的建议
1、合理有效的利用房地产营销策略
因为从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。企业营销不等于销售和推销，它是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定、建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷渗透被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。