合并资产负债表分析.doc

万科资产负债表趋势分析（垂直分析）
合并资产负债表之资产类
资产
2010 年 12 月 31 日
比例（%）
2009 年 12 月 31 日
比例（%）
流动资产:

货币资金
37,816,932,911.84
17.537
23,001,923,830.80
16.72

交易性金融资产
-

740,470.77
0.00054

应收账款
1,594,024,561.07
0.739

713,191,906.14
0.519

预付款项
17,838,003,464.71
8.27

8,736,319,500.73
6.35

其他应收款
14,938,313,217.77
6.928

7,785,809,435.41
5.66

存货
133,333,458,045.93
61.832

90,085,294,305.52
65.46

流动资产合计
205,520,732,201.32
95.308

130,323,279,449.37
94.71

非流动资产：

可供出售金融资产
404,763,600.00
0.188

163,629,472.66
0.119

长期股权投资
4,493,751,631.16
2.0834

3,565,383,001.51
2.591

投资性房地产
129,176,195.26
0.0599

228,143,157.99
0.166

固定资产
1,219,581,927.47
0.5656

1,355,977,020.48
0.985

在建工程
764,282,140.58
0.354

593,208,234.13
0.431

无形资产
373,951,887.29
0.1734

81,966,325.94
0.0596

长期待摊费用
32,161,415.85
0.0149

31,318,689.65
0.023

递延所得税资产
1,643,158,028.39
0.762

1,265,649,477.66
0.9197

其他非流动性资产
1,055,992,714.51
0.4897

-

非流动资产合计
10,116,819,540.51
4.692

7,285,275,380.02
5.294

资产总计
215,637,551,741.83
100
137,608,554,829.39
100

编制单位: 万科企业股份有限公司 单位: 元 币种: 人民币
合并资产负债表之负债及所有者权益
负债及所有者权益
2010 年 12 月 31 日
比例（%）
2009 年 12 月 31 日
比例（%）
流动负债:

短期借款
1,478,000,000.00
0.685

1,188,256,111.11
0.86

交易性金融负债
15,054,493.43
0.00698

-

应付票据
-

30,000,000.00
0.0218

应付账款
16,923,777,818.98
7.848

16,300,047,905.75
11.85

预收款项
74,405,197,318.78
34.50

31,734,801,163.76
23.062

应付职工薪酬
1,415,758,826.87
0.657

806,504,472.20
0.59

应交税费
3,165,476,401.56
1.468

1,176,877,640.28
0.86

其他应付款
16,814,029,349.10
7.798

9,258,734,468.30
6.73

应付利息
127,806,502.79
0.059
122,643,721.10
0.089

一年内到期的非流
动负债
15,305,690,786.98
7.098

7,440,414,366.78
5.41

流动负债合计
129,650,791,498.49
60.124

68,058,279,849.28
49.46

非流动负债:

长期借款
24,790,499,290.50
11.496

17,502,798,297.11
12.72

应付债券
5,821,144,507.03
2.6995

5,793,735,805.14
4.21

预计负债
41,107,323.15
0.019

34,355,814.95
0.025

其他非流动负债
8,816,121.26
0.0041

8,408,143.82
0.0061

递延所得税负债
738,993,358.99
0.34

802,464,465.02
0.58

非流动负债合计
31,400,560,600.93
14.56

24,141,762,526.04
17.54

负债合计
161,051,352,099.42
74.69

92,200,042,375.32
67.0017

股东权益:

股本
10,995,210,218.00
5.099

10,995,210,218.00
7.99

资本公积
8,789,344,008.84
4.076

8,557,716,583.44
6.219

盈余公积
10,587,706,328.79
4.91

8,737,841,436.85
6.3497

未分配利润
13,470,284,310.05
6.247

8,808,398,744.05
6.401

外币报表折算差额
390,131,925.43
0.181

276,721,078.80
0.201

归属于母公司所
者权益合计
44,232,676,791.11
20.51

37,375,888,061.14
27.161

少数股东权益
10,353,522,851.30
4.801

8,032,624,392.93
5.837

所有者权益合计
54,586,199,642.41
25.31

45,408,512,454.07
32.998

负 债 及所 有 者 权益
总计
215,637,551,741.83
100
137,608,554,829.39
100
万科资产结构方面，流动资产所占的比重由上年的94.71%上升为95.308%；非流动资产所占的比重由上年的5.294%下降为4.692% 。
虽然企业的流动资产增加了，但增加的幅度并不大，主要是企业的预付账款和其他应收款的增加，预付账款所占的比重由上年的6.35%上升为8.27% ，增加了1.92% ，其他应收款的比重由上年的5.66%上升为6.928% ，但企业的存货由上年的65.46%下降为61.832% ，下降了3.628% 。其中，（1）预付账款的增加主要是因为预付地价及预缴税金增加，其他应收款的增加，金额较大的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、与合作方往来款、一年内发生的代垫款及保证金，在其他应收款中，应收关联方62亿9100万元，而公司的其他应收款为149亿3800万，说明公司与其关联方交易数额较小。（2）应收账款占资产总额的0.739% ，主要为待收取的购房款；由此看来，公司的应收账款占资产总额的比重较低，且账龄在一年以内的应收账款占总应收账款的97.% ，说明发生坏账和逾期未收的现象非常少，风险较小。（3）存货占资产总额下降了3.628% ，下降原因主要是在建开发产品增加，公司依据谨慎原则，对存货进行跌价准备。
非流动资产所占的比重下降了，其中，（1）股权投资由上年的2.591%下降为2.083% ，变化不大，虽然下降了，但是占资产总额比例不大，公司长期股权投资主要是对合营企业的投资。（2）固定资产比重由上年的0.985%下降为0.5656% ,所占资产总额较少，变化较小，固定资产的减少主要是固定资产的折旧引起的。
无形资产由上年的0.0596%上升为0.1734% ，无形资产主要为自用物业的土地使用权。表明企业的开发创新能力在增强。
万科资本结构方面，负债所占比重由上年的67%上升为74.69%，其中：非流动负债所占比重由上年的17.54%下降为14.56% ，流动负债比重由上年的49.46%上升为60.124% 。
流动负债两年变化较大，主要是预收账款和应缴税费增加，其中：（1）预收账款由上年的23%上升为34.5% ，但从其同行业预收账款数额来看，万科的预收账款是合理的，其增长原因主要是预售量的增长。（2）短期借款由上年的0.86%下降为0.685% ，降幅较小，但是短期借款的减少，说明企业的短期偿债能力较强，具有良好的商业信用。（3）应付账款由上年的11.85%下降为7.848% ，由附注知公司账龄超过一年的应付账款主要为尚未支付的工程款、地价款、质量保证金等，在报告期应付账款中，没有应付持有公司5% (含5%) 以上表决权股份的股东单位或关联方的款项。（4）应付职工薪酬由上年的0.59%上升为0.657% ，涨幅较小，增长原因主要是公司于2010年对薪酬制度进行了改革，构建了新的薪酬体系，引入了针对集团管理团队和业务骨干的卓越奖金计划，该计划以集团当年度实现的经济附加值 (Economic Value Added) 作为业务考核指标。
非流动负债变化不大，其中：（1）长期借款由上年的12.72%下降为11.496% ，公司无因逾期借款获得展期形成的长期借款。（2）应付债券由上年的4.21%下降为2.6995% ，公司债获取资金主要用于偿还债务及补充流动资金，非投入固定项目使用。
所有者权益由上年的32.998%下降为25.31% ，主要是归属于母公司所有者权益下降所致。
综合分析，公司的流动资产所占比重上升，说明公司运营资金充足；流动负债比重上升，说明公司短期偿债能力的压力增大，短期偿债风险应引起重视。从总体来看，公司的资产总体质量较好，能够维持公司的正常运转，公司前景很好。

万科长期偿债能力分析
一、资产负债率：
资产负债率=(负债总额／资产总额)*100%
2010年：资产负债率 = 161051352099.42／215637551741.83 = 74.69 %
2009年：资产负债率 = 92200042375.32 ／137608554829.39 = 67%
从计算结果可以看出，公司的资产负债率逐年在上升，说明公司的长期偿债能力在减弱，换本付息压力在增加，企业通过借债筹得的资产在增加，风险在增大，企业对债权人的保障程度在降低，但是企业举债增大，说明企业活力增强，经营者对前景充满信心。从同行业对比看，在整个建筑业资产负债率都在上升，而且平均资产负债率在70%以上。
二、产权比率：
产权比率 = （负债总额／所有者权益）*100%
2010年：产权比率 = 161051352099.42 ／54586199642.41 = 295%
2009年：产权比率 = 92200042375.32 ／45408512454.07 = 203.46%
通过计算可看出，公司产权比率2010年比2009年上升了，说明每百元所有者权益要负担的负债2010年末比2009年末要多，表明公司财力不足，长期偿债能力在减弱。但是万科的产权比率上升的原因可能是因为通货膨胀等一系列的宏观经济引起的，高产权比率，表明公司采纳了高风险、高报酬的资本结构。
三、有形净值债务率：

2010年：有形净值债务率 = 297%
2009年：有形净值债务率 = 203%
从计算结果可以看出，公司的有形净值债务率在上升，说明公司的长期偿债能力在减弱，企业对债权人的保障程度在降低，企业风险在加大。
四、已获利息倍数

单位：元 币种：人民币
项目
2010年
2009年
利润总额
11,940,752,579.02

8,617,427,808.09

财务费用
504,227,742.57

573,680,423.04

2010年：已获利息倍数 = 24.68
2009年：已获利息倍数 = 16.02
从计算结果来看，2010年和2009年相比，企业已获利息倍数上升了，表明公司用于偿还债务利息的能力在增强，支付一年的利息绰绰有余。
五、非流动负债与营运资金比率：

项目
2010年
2009年
非流动负债
31,400,560,600.93
24,141,762,526.04
流动负债
129,650,791,498.49
68,058,279,849.28
流动资产
205,520,732,201.32
130,323,279,449.37
单位：元 币种：人民币

2010年：非流动负债与营运资金比率 = 0.414
2009年：非流动负债与运营资金比率 = 0.388
从计算结果来看，企业的非流动负债与营运资金比率在上升，但是非流动负债没有超过营运资金，因此企业的偿债能力是乐观的。长期债权人和短期债权人的债券安全是由保障的。