物业维修养护计划和实施.docx

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物业维修养护计划和实施
一、维修基金的建立与管
房屋本体和共用设施设备的维修养护是物业管理的重要内容，是大厦使用功能不断完善的基础工作。物业管理公司在管理实践中，要将如何保障房屋使用寿命及确保房屋在使用期内功能不断完善、增值保值作为重点研究项目，探索成功经验。
物业管理公司将参照建设备部、财政部1988年11月9日颁发的建住房[1988]213号修基金，建立物业维修基金科目。
在维修基金的管理中，物业管理公司实行房屋本体和共用设施维修项目负责制，由物业管理公司负责向开发商汇报项目执行情况，努力使维修基金发挥最大效用，保障房屋本体和共用设施始终完好、运转正常。
二、房屋本体及共用设施维修养护范围
房屋本体共用部位维修养护范围：房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）外墙面、楼梯间、公共通道。
共用设施设备维修养护范围：大厦广场道路及停车场、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。
三、房屋本体共用部位及共用设施维修养护运行
房屋本体及共用设施维修养护工作将按制度（见下图）有计划按标准要实施，日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出，属大中修、改造项目的报请开发商批准从房屋本体共用部位及设施设备维修基金中支出。按建设部、财政部及广州市有关法规精神，结合物业管理公司在物业“房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金”使用管理方案，建议“青蓝”大厦基金的使用和审批采用以下方案。
1.管理处每年年末向开发商作出本年度共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结，并提出下一年度计划。开发商审核批准后由管理处组织实施，所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修基金中支出。坚持专款专用，接受开发商（业主）的监督、查询。
年度维修保养计划运作程序结构图
管理处编编制下年度维护保养计划
管理处按下年度维护保养计划编制项目实施方案
开发商（业主）审核批准下年度维护计划内
委托专业公司
编制施工方案
管理处负责组织施工及验收
管理处签定施工合同
管理处编制施
工方案及预算
管理处进行结算
管理处年终提出交基金实施总结
开发商年终稽核

2.特殊情况下，紧急抢修项目是为了确保大厦工作人员正常工作不受影响和人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施后，立即报开发商（有条件的尽量在实施前通知），费用在相应的维修基金中支出。每半年向开发商汇总结算。
四、房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期
物业管理公司根据广州市房屋本体共用部位维修和设施设备维修基金有关规章制度，结合大厦房屋本体共用部位及共用设施设备的使用年限，制定出房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期。
（1） 屋本体共用部位维修养护周期
（2）共用设施设备维修养护周期
五、房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准
1.房屋本体共用部位维修计划、标准
（1）房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案
紧急抢修程序图
设备设施突发故障
管理处立即组织抢修
通知开发商（业主）
委托专业公司抢修
管理处抢修
管理处每季度向业主汇总报告示告
管理处计算工程量核定费用
开发商确认
管理处结算

（2）房屋本体共用部位维修养护范围周期表：（略）
（3）共用设施设备维修养护周期表：（略）
（4）房屋本体共用部位日日常养护计划及实施方案：（略）
（5）房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案：（略）
（6）房屋本体共用部位维修养护标准及实施效果：（略）
（7）房屋本体共用部位日常检查表：（略）
（8）共用设施设备日常维修计划及实施方案
序号
类别
项目
日常维修计划
方案
1
广场道路
路面、人行道、道牙
每周检查一遍，随坏随修。
由工程部按项目维修规程实施
2
室外照明
高柱灯
每天检查一遍，随坏随修。
由工程部按项目维修规程实施
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
雨水口
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程部按项目维修规程实施
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿地
绿化
绿化工作标准
1.绿化管理设施、设备齐全完好；
2.园艺完好率达95%以上；
3.绿化及时补种，覆盖率达99%以上。
5
机电设备
变配电设备
1.变配电设备保养规程；
2.给排水设备保养规程；
3.空调维护保养规程。
无故障停水停电，设备正常安全运行。
给排水设备
6
消防设施
自动烟感报警系统
1.给排水管道施工技术标准；
2.消防设施施工技术标准。
1.消防设施正常有效；
2.灵敏准确报警。
消防栓、喷淋系统
疏散指示
7
给排水管道
管道
给排水管道维护规程。
管道通畅，无渗漏。
阀门
8
公用标识导视
标识牌
1.标识清楚，无污渍破损；

警示牌
9
其他公用设施
垃圾转运站
每天检查一遍，随坏随修。
由工程部按相关维修规程实施
大门
围墙

（9）公共设施设备日常维修标准及实施效果
序号
类 别
项 目
日常维修标准
定期维修实施效果
1
广场道路
路面、人行道、道牙
1、路面施工质量标准；2、人行道辅设技术标准
平整、无坑尘、无积水、无缺损、完好率达99%以上。
2
室外照明
高柱灯
1、电气作业安全操作规程；2、灯具施工技术标准
灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
雨水口
1、井内无积物，井壁无脱落；
2、化粪池出口及分隔池无堵塞；3、井盖上标志清晰
1、井盖完好率达100%，标志清晰；2、无缺损，少污积；3、无堵塞。
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿地
绿化
绿化工作标准
1、绿化管理设施、设备齐全完好；2、园艺完好率达95%以上；3、绿化及时补种，覆盖率99%以上。
5
机电设备
变配电设备
1、变配电设备保养规程；2、给排水设备保养规程；3、空调维护保养规程。
无故障停水停电，设备正常安全运行。
给排水设备
空调系统
6
消防设施
自动烟感报警系统
1、给排水管道施工技术标准；2、消防设施施工技术标准
1、消防设施正常有效；2、灵敏准确报警。
消防栓、喷淋系统
疏散指示
7
给排水管道
管道
给排水管道维护规程
管道通畅，无渗漏。
阀门
8
公用标识导视
标识牌
1、标识清楚，无污渍，破损；2、安放牢固。
1、标志设施完好率100%；2、标志无损坏。
警示牌
9
其他公用设施
垃圾转运站
1、无破损；2、无脱落；3、外观良好。
1、确保围墙壁的完好；2、确保垃圾转达运站正常运
大门
围墙

（10）共用设施设备定期维修计划及实施方案
序号
类别
项目
日常维修标准
定期维修实施效果
1
广场道路
路面、人行道、道牙
1、每年对局部损坏坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道、板进行翻新；2、路面翻新面积应控制在每年1‰以内，其他控制每年5‰以内，逐年递增10%
翻新工作由工程部委托有关施工单位实施。
2
室外照明
高柱灯
1、灯杆每年刷漆一次；2、每月清洁灯具一次；3、每季度检修线路一遍；4、对于破损灯具及老化线路进行更换。
由工程部按相关作业规程维修。
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
雨水口
1、化粪池每半年清理一次；2、井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；3、每季度清理井内杂物一次；4、每年全面维修完善一次。
由工程部按相关作业规程维修。
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿地
绿化
1、春、夏各补换3%~6%绿地一次，树木春夏各补一次，每次3%；2、花木每半月修剪一次；3、草坪每月修剪一次；4、乔木每月修剪一次；5、根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀。
由管理部按照相应作业规程实施
5
机电设备
变配电设备
1、每周一次检查控制设备一次；2、每季度检查开关灵敏度及开关坚固件完好情况；3、每年保养水泵一次；
由工程组织实施。
给排水设备
空调系统
6
消防设施
自动烟感报警系统
1、消防栓及水泵接合器每斗年油漆一次；2、消防栓每半年排一次水，检查一次；3、消防系统主要设备每年联动测试一次。
由工程按相关维修规程实施。
消防栓、喷淋系统
疏散指示
7
给排水管道
管道
1、每年刷一次管理油漆；2、每年检测一次管道固定码；3、每半年维护一次阀门。
由工程部负责维修
阀门
8
公用标识导视
标识牌
1、每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次；2、每年对标识进行维护一次；3、每5年更换一次。
由工程部组织实施
警示牌
9
其他公用设施
垃圾转运站
1、每年刷油漆一遍；2、每季度检查排水沟通畅情况；3、每季度检查一次泄水也疏通情况。
由工程部按相关作业规程实施
大门
围墙
（11）大共用设施设备定期维修标准及实施效果
序号
类别
项目
日常维修标准
定期维修实施效果
1
广场道路
路面、人行道、道牙
1、路面施工质量标准；2、人行道铺设技术标准。
使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。
2
室外照明
高柱灯
灯具施工技术标准。
1、实现良好的灯具外观；2、照明系统正常有效启用；3、照相馆明设施线路完好率达9%以上。
柱头灯
藏地灯
3
沟渠池井
雨水口
1、化粪池清理作业规程；2、井盖刷防锈漆作业规程。
1、池内、井内沉积物及时清理，出口畅顺；2、井盖正常使用，密合；3、流水通畅，无堵塞。
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
园林绿地
绿化
绿化工作标准。
绿草发茵，树木表翠剪切整齐。
5
机电设备
变配电设备
机电设备维护保养规程。
1、无故障停水、停电；
给排水设备
空调系统
6
消防设施
自动烟感报警系统
消防报警系统维护保养规程。
1、设施正常有效使用；2、外观完好，标识清楚；3、灵敏、准确报
消防栓、喷淋系统
疏散指示
7
给排水管道
管道
给排水管道维护修缮标准。
1、报管道畅通、无渗通；2、阀门灵活、不漏水。1、标识清洁美观；2、安放稳固；3、标识清晰。
阀门
8
公用标识导视
标识牌
大厦标楼层标识、警示牌制作安装及管理规定
1、设施安全正常使；2、完好美观
警示牌
9
其他公用设施
垃圾转运站
垃圾转达运站及围墙维护标准。
1、设施安全正常使用；
2、完好美观。
大门
围墙

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